CC BY
88
Проблемы размещения линейных объектов на земельных участках сельскохозяйственного назначения
О.Е. Доганашева начальник отдела управления собственностью филиала публичного акционерного общества «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги» -«Самарские распределительные сети» (г. Самара)
Ольга Евгеньевна Доганашева, doganasheva@yandex.ru
Объекты электросетевого хозяйства топливно-энергетического комплекса Российской Федерации предназначены для массовой электрификации населения страны и создания устойчивой и надежной инженерной инфраструктуры для обеспечения комфортных условий проживания населения страны и ведения бизнеса.
Создание и развитие энергетического комплекса России началось в XIX веке и продолжается до сих пор. В 90-е годы XX века развитием энергетики страны занималось РАО ЕЭС России. В настоящее время, после проведения масштабной реформы электроэнергетики, Правительством Российской Федерации деятельность по эксплуатации и созданию новых объектов электросетевого хозяйства возложена на территориальные сетевые организации (далее - ТСО), крупнейшей из которых является ПАО «Россети». На территории Самарской области представителем Россетей является предприятие «Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги» - «Самарские распределительные сети» (далее - Самарские РС). Доля присутствия в регионе составляет более 50 процентов от общего объема электросетевого хозяйства всех ТСО. Объектами, обеспечивающими транспорт электроэнергии от ее производства (генерации) и преобразования (понижения/повышения), являются линии электропередачи (далее - ЛЭП) и трансформаторные подстанции (далее -ПС). Все эти объекты располагаются на зе-
мельных участках, требующих оформления прав пользования, так как в силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным.
Вместе с тем линейный характер расположения ЛЭП является существенным препятствием в осуществлении кадастрового учета указанных объектов. Эта проблема актуальна для всех регионов России, в том числе в Самарской области.
Причем если для мелких ТСО вопрос кадастрового учета и оформления прав на земельные участки не является глобальной проблемой в силу небольшой протяженности ЛЭП и возможности их размещения без нарушения прав третьих лиц, то для крупных ТСО региона (в частности, Самарских РС) указанная проблема весьма актуальна, поскольку требуются большие финансовые вложения, что, в свою очередь, напрямую влияет на тарифы на услуги транспортировки электроэнергии и оказывает негативное влияние на социальную направленность деятельности Россетей в целом как государственной компании, основным акционером которой является Российская Федерация.
По сути, у государственных компаний вообще не должны возникать какие-либо проблемы с оформлением прав на земельные участки, так как государство напрямую заинтересовано в рациональном расходовании средств на создание энергообъектов и оформление документации на них. На практике же все происходит «с точностью до
наоборот» - компании, являющиеся транспортными системами (неважно, газ это, нефть, электроэнергия или автомобильный/железнодорожный транспорт), сталкиваются с огромным количеством проблем, для решения которых необходимы значительные даже для естественных монополий затраты.
Процесс кадастрового учета земельных участков под объектами энергетики сопровождается проблемами начиная от подготовки проекта планировки территории (далее - ППТ) и проекта межевания территории (далее - ПМТ) и заканчивая получением разрешительной документации на вновь построенные или реконструированные объекты. Самым проблемным этапом в этой цепочке является оформление прав на земельные участки на период строительства. Обусловлено это тем, что на законодательном уровне интересы государственных компаний не защищены - полностью отсутствует принцип приоритетности по выделению земельных участков и дальнейшему оформлению прав на объекты электросетевой инфраструктуры. Сроки технологических присоединений потребителей к инженерным сетям составляют от двух до шести месяцев и являются ничтожными по сравнению с объемом работ по оформлению разрешения на строительство. В связи с этим компании вынуждены строить энергообъекты без получения достаточного пакета разрешительной документации, возводя, по сути, самовольные (несанкционированные) постройки, и лишают себя права в дальнейшем на законном основании пользоваться земельными участками под такими объектами и реализовывать тем самым принцип платности пользования землей, закрепленный ЗК РФ.
Не лучшим образом обстоят дела с кадастровом учетом существующих объектов, большая часть которых была построена во второй половине ХХ века и передана в предприятия Россетей в порядке приватизации государственного имущества. Поскольку значительная часть таких объектов
приватизировалась без достаточного пакета правоустанавливающей документации, оформление прав на земельные участки под такими объектами крайне затруднено.
К сожалению, реформирование земельного и кадастрового законодательства не разрешило рассматриваемую проблему. Не единичны случаи, когда в кадастровом паспорте земельного участка отмечена охранная зона под ЛЭП, а в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) отсутствуют сведения об обременениях по этому объекту и не установлены его правообладатели.
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации строительство линейного объекта возможно осуществить на основании проекта планировки территории. Вместе с тем документы территориального планирования разрабатываются на периоды, предусматривающие очень большую перспективу, - не менее чем на 10-15 лет. Развитие же инфраструктуры территорий зачастую происходит опережающими темпами и в утвержденные ППТ и ПМТ требуется вносить изменения в связи с необходимостью строительства новых энергетических объектов либо изменения их технических решений (перевод в кабельное исполнение либо изменение иных характеристик линейных сооружений). В таких случаях утвержденные схемы планировки теряют свою актуальность, и требуется их существенная доработка. Затраты на это также ложатся на сетевые компании.
В соответствии с пунктом 3 статьи 87 ЗК РФ в состав земель промышленности и иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов энергетики, транспортных и иных объектов могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей,
землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий несовместимые с целями установления зон виды деятельности. Правовой режим использования таких земель естественными монополиями устанавливается статьями 88-93 ЗК РФ.
На практике согласовать с землепользователями и землевладельцами размещение линейного объекта практически невозможно. Кроме того, Правительство Российской Федерации воспринимает сложившуюся ситуацию как спор хозяйствующих субъектов и не участвует в урегулирование разногласий между пользователями участка и электросетевой организацией, что только усугубляет ситуацию.
Так, при размещении ЛЭП на землях сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственные производители терпят убытки, расчет которых регулируется постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262. На практике при расчете убытков по указанному правовому акту получается сумма, не устраивающая собственника земельного участка, так как, по его мнению, она слишком мала. И это соответствует действительности. Например, при размещении 10 опор ЛЭП напряжением 35кВ на площади 220 квадратных метров сумма возмещаемого ущерба составляет 1 345 рублей. Для производителя сельскохозяйственной продукции эта сумма ничтожно мала, поэтому для взыскания с сетевой организации более существенных затрат собственник участка обращается в суд. Зачастую суд встает на сторону сельскохозяйственного производителя и взыскивает с сетевой организации сумму ущерба, в сотни, а то и в тысячи раз превышающую затраты, реально понесенные собственником земли. Такая, казалось бы, абсурдная ситуация возможна только при полном отсутствии контроля со стороны государственных органов при урегулировании этого вопроса. Если бы кто-то из
государственных чиновников озаботился вопросом, на каких землях, кроме земель сельскохозяйственного назначения, можно построить ЛЭП, предназначенную для электроснабжения сельских поселений, если конечными потребителями построенной ЛЭП являются сами сельскохозяйственные производители, то ответ был бы очевидным: только на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся в пользовании крестьянского (фермерского) хозяйства и частных хозяйств. Нежелание государства вмешиваться в сложившуюся ситуацию приводит к появлению проблем у энергос-набжающих предприятий, вынужденных за огромные деньги «выкупать» крошечные участки под размещение ЛЭП.
Формирование участков под опорами ЛЭП из земель сельскохозяйственного назначения также сопряжено с рядом проблем. В соответствии со статьей 15 Закона Самарской области от 1 5 июля 201 3 года № 69-ГД «О земле» минимальный размер формируемого участка составляет от 1,5 гектара (для предоставления в аренду) до 5 гектаров (для предоставления в собственность). Эти «гигантские площади» абсолютно не нужны для размещения ЛЭП. Максимальная площадь, требуемая сетевой организации для размещения объекта энергетики не превышает 0,03 гектара. Однако в соответствии с законодательством требуется формирование участков значительно большей площади, что приводит к необоснованным затратам на выкуп площадей, не используемых для размещения объектов энергетики в дальнейшем.
Не секрет, что в настоящее время строительство ЛЭП значительно подорожало, так как в стоимость строительства включаются затраты на оформление взаимоотношений с собственниками земель, величина которых уже приближается к стоимости самого строительства ЛЭП. Однако грамотно разработанный Правительством Российской Федерации механизм изъятия таких участков для государственных нужд за адекватную сумму, устраивающую и государство,
и собственников земель, в корне решил бы проблемы строительства ЛЭП, значительно удешевив его и, таким образом, остановив безудержный рост тарифов на услуги энер-госнабжающих предприятий.
Пока эта проблема не волнует Правительство Российской Федерации, что не может негативно не сказываться на экономическом положении конечных потребителей электроэнергии, вынужденных возмещать затраты сетевых компаний на строительство объектов энергетики.
Но на этом проблемы оформления прав на земельные участки под опоры ЛЭП не заканчиваются. После фактического окончания строительства линейного объекта образуются земельные участки под отдельными надземными частями линейного объекта.
Следует сказать и о проблемах, возникающих при согласовании земельных участков, в случае если опоры расположены на участках, принадлежащих третьим лицам, границы которых уже учтены в кадастре с нарушением, так как из них не «вырезана» земля, занятая опорами ЛЭП. При уточнении границ такого земельного участка необходимо исключить из его состава части, занятые линейным объектом (опорами ЛЭП). Сейчас кадастровый инженер готовит два межевых плана - уточненный межевой план существующего (уточняемого) земельного участка и вновь формируемого многоконтурного земельного участка под опорами ЛЭП. При этом в межевом плане уточняемого участка должны быть отражены контуры внутренних границ, в пределах которых располагаются опоры. Однако из-за отсутствия согласования между смежными землепользователями (недовольными, например, низкой стоимостью возмещаемого ущерба или просто присутствием опор ЛЭП на их участке как таковых) Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росре-естр) чаще всего отказывает в осуществлении кадастрового учета таких участков. В таких случаях сетевая организация вы-
нуждена обращаться в суд за установлением границ участков, занятых опорами ЛЭП, что также связано с дополнительными расходами на получение заключений, проведение экспертиз (в том числе судебных), оплату пошлины. Впоследствии такие затраты включаются в тарифы на электроэнергию, оплачиваемые потребителями. Кроме того, суды, чаще всего отказывают сетевой организации в уточнении границ, так как при этом площадь уточняемого земельного участка уменьшается, а это уже является спором о праве.
После долгих мытарств сетевой организации, сопровождающихся огромными затратами на проведение кадастровых работ и урегулирование взаимоотношений со смежными землепользователями, Росреестр вносит сведения о земельном участке линейного объекта в ЕГРН, а также сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, обремененных охранными зонами объектов энергетики. При этом сведения об обременени-ях в пользу сетевой организации на этом участке в реестр не вносятся. В итоге сетевая организация опять должна нести дополнительные расходы на формирование частей обременяемого участка и оплату государственной пошлины на подачу заявления о внесении сведений об обременении участка. Сетевые организации даже такого уровня, как предприятия Россет-тей, эту работу вообще не проводят, потому что затраты на такие работы «съедят» весь бюджет компании и тарифы на услуги возрастут в десятки раз.
При существующей экономической политике земля - это фундамент развития всех отраслей мировой экономики. Ведущие отраслевые экономики Российской Федерации плотно интегрированы в мировую экономику, и процессы оформления прав на землю не должны тормозить развитие отраслей отечественной промышленности. Право пользования землей напрямую влияет на успешность работы энергетических компаний и энергетики в целом. Качествен-
ное управление земельными ресурсами -основа устойчивого социального и экономического развития России. Государство обязано создать условия, в которых легитимное пользование землей сетевыми компаниями при строительстве и эксплуатации объектов энергетики остановит неконтролируемый рост тарифов на электроэнергию, обеспечит их стабилизацию и приведет к снижению нагрузки на потребителей электроэнергии.
ЛИТЕРАТУРА
1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
2. Градостроительный кодекс Россий-
ской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.
3. Об утверждении правил возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности третьих лиц : постановление Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262.
4. О земле : Закон Самарской области от 15 июля 2013 года № 69-ГД.
* * *
МОСКОВСКИЕ НОВОСТРОЙКИ БИЗНЕС-КЛАССА. ЛИДЕРЫ СПРОСА 2017 ГОДА
Аналитическая платформа портала Urbanus.ru «Рейтинг новостроек» изучила структуру спроса московских покупателей на жилье бизнес-класса и составила рейтинг наиболее популярных проектов 2017 года. В анализе приняли участие номинанты премии Urban Awards 2017, находящиеся в стадии строительства.
Необходимо отметить, что единые критерии многоэтажного жилья бизнес-класса, как правило, предполагают расположение между МКАД и Третьим транспортным кольцом, стоимость одного квадратного метра площади - 220260 тысяч рублей, закрытую территорию, большое количество опций комфорта, индивидуальные дизайнерские решения: качественные отделочные материалы фасадов и общественных зон, свободная планировка, возможность планировать квартиру по своему вкусу, высота потолков от 3 метров, наличие парковки обязательно с опусканием лифта, в ряде случаев - медийную узнаваемость.
Ш
URBAN
AWARDS
2017
Жилой комплекс Застройщик Валовое количество реализованных квартир
«Династия» Sezar Group 732
«Центр-Сити» Жилой квартал Сити 508
«Прайм Тайм» Атлантик 393
«ЗИЛАРТ» ЛСР-Групп 357
«Сердце Столицы» Донстрой 285
«Пресня Сити» MR Group 227
«Царская площадь MR Group 191
«Vander Park» ГК «ПИК» 184
«Дом Серебряный Бор» Строитель 178
«Невский» Крост 178
Окончание на с. 18
