CC BY
17
Проблемы приватизации земельных участков на примере Оренбургской области Problems of privatization of land plots on the example of the Orenburg region
Макарова Е. В.
Студент 4 курса, Факультет Юридический Оренбургский институт Университета имени О.Е.Кутафина (МГЮА)
РФ, г.Оренбург e-mail: [email protected]
Makarova E.V.
4th year student, Faculty of Law
Orenburg Institute of the O.E.Kutafin University (MGUA)
Russia, Orenburg e-mail: [email protected]
Аннотация.
В Российской Федерации опубликовано большое количество нормативных правовых актов, регулирующих вопросы приватизации земельных участков. Однако не все нормы законодательства являются совершенными, ввиду чего у правоприменителей возникают возможности для реализации личных целей «в обход закона». Кроме того, создается почва для распространения коррупциогенного фактора.
Annotation.
A large number of regulatory legal acts regulating the privatization of land plots have been published in the Russian Federation. However, not all legal norms are perfect, which is why law enforcement officers have opportunities to realize personal goals "bypassing the law." In addition, the ground is being created for the spread of the corruption factor.
Ключевые слова: приватизация, земельный участок, законодательство, муниципальная собственность.
Key words: privatization, land plot, legislation, municipal property.
В соответствии с действующим законодательством муниципальная собственность составляет экономическую основу местного самоуправления. В связи с этим, муниципальная собственность является главной особенностью муниципального образования. Сделки с муниципальным имуществом играют важную роль в механизме регулирования социально-экономических отношений на территории муниципальных образований и в современных условиях, становятся основным внутренним источником пополнения местного бюджета и развития в принципе. К числу наиболее частых и прибыльных сделок относят процесс приватизации муниципального имущества.
Распространенное основание приобретения права на земельный участок является приватизация земельного участка в собственность. Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного или муниципального имущества.
Приватизация - это процедура реформирования государственного и муниципального имущества посредством перехода данного имущества в собственность физических и юридических лиц.
Приватизация земельных участков — это приобретение в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Весьма интересную концепцию формулировки понятия «приватизация» предлагает В.П. Камышанский. Под приватизацией он понимает «возмездную, если иное не предусмотрено законом, организованную и целенаправленную деятельность по передаче объектов государственной и муниципальной собственности в
собственность граждан и юридических лиц, осуществляемую по решению и при непосредственном участии специальных органов в определенное время, в установленном порядке и формах».
Положительной особенностью этого определения является отличающийся от господствующей точки зрения подход автора, который предлагает считать приватизацией именно деятельность специальных органов. Это позволяет иначе исследовать институт приватизации, сместить акценты в пользу таких участников процесса приватизации, как государство или орган местного самоуправления.
Говоря о легальном определении процесса приватизации, нельзя не привести положения Федерального закона от 21 декабря 2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее -Федеральный закон №178-ФЗ). Статья 1 Закона о приватизации закрепляет следующее определение: под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
В настоящее время основной проблемой законодательства о приватизации муниципального имущества является отсутствие систематизации нормативно-правовых актов. Она возникает ввиду масштабности, а также постоянно меняющихся особенностей приватизации. Помимо нормативных актов, названных ранее, есть и другие федеральные законы, регулирующие самостоятельные автономные блоки.
Так, приватизация земельного фонда регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее -ЗК РФ), еще несколькими Федеральными законами, которые в свою очередь отличаются регулированием приватизации разных категорий земель.
К таким относятся например, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 29.12.2022) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" от 14.03.1995 N ЗЗ-ФЗ и другие.
В связи с постоянно вносимыми изменения и совершенствованием принятых нормативных актов, система законодательства о приватизации характеризуется большим количеством актов, в том числе и подзаконных и актов субъектов РФ, восполняющих существующие пробелы законодательного регулирования. Это, в свою очередь, говорит о необходимости введения определенного контроля над новшествами законодательства о приватизации.
Так помимо основных Федеральных законов, указанных выше, отношения приватизации земельных участков регулируются муниципальными правовыми актами. Например, в Оренбургской области процесс приватизации регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Закон Оренбургской области от 28 июня 2004 № 1278/197-Ш-ОЗ (ред. от 18 августа 2021) «О приватизации государственного имущества, находящегося в собственности Оренбургской области» (далее -Закон Оренбургской области о приватизации № 1278/197-Ш-ОЗ);
- Закон Оренбургской области от 16 декабря 2021 г. N 153/55-УП-ОЗ "О внесении изменений в Закон Оренбургской области "Об областном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов" (принят Законодательным Собранием Оренбургской области 16 декабря 2021 г.)
- Постановление Администрации города Оренбурга от 25.12.2019 N 3771-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге"
- Решение Оренбургского городского Совета от 30.04.2020 N 867 "О внесении изменений в решение Оренбургского городского Совета от 21.11.2019 N 800" в прогнозный план приватизации муниципального имущества города Оренбурга на 2020-2022 годы».
Для углубленного изучения данной проблемы и выявления путей решения, рассмотрим конкретный пример незаконной приватизации земельного участка, который не мог быть предметом аукциона в Оренбургской области.
Вопросами приватизации муниципального имущества занимаются специально уполномоченные органы местного самоуправления. В Оренбургской области управление и распоряжение областным имуществом осуществляет Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга
В соответствии с Законом Оренбургской области о приватизации № 1278/197-Ш-ОЗ Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга представляет Правительству Оренбургской области подготовленный проект прогнозного плана (программы) приватизации на плановый период, а также реализует этот план.
Указанным выше Законом Оренбургской области предусмотрен следующий порядок приватизации имущества области. В первую очередь разрабатывается прогнозный план (программу) приватизации. План предусматривает список объектов, подлежащих приватизации, который утверждается Законодательным Собранием Оренбургской области на срок от одного года до трех лет.
Постановлением Законодательного Собрания Оренбургской области от 19 декабря 2018 г. N 1417 принят закон Оренбургской области «Об областном бюджете на 2019 год и на плановый период 2020 и 2021 годов».
Статьёй 28 закона утверждён прогнозный план (программа) приватизации государственного имущества, находящегося в собственности Оренбургской области, на 2019 год и основные направления приватизации государственного имущества, находящегося в собственности Оренбургской области, на 2020 и 2021 годы согласно приложению 22 к настоящему Закону.
Среди объектов предприятий на приватизацию находились земельные участки по ул. Полигонной, ул. Карагандинской г. Оренбурга.
Так, в 2019 году, Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (с 27.12.2022 Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга) на основании постановления Администрации города Оренбурга от 25.12.2019 N 3771-п "Об условиях приватизации объектов недвижимости, расположенных в городе Оренбурге" было решено осуществить приватизацию муниципального имущества в электронной форме путем проведения аукциона с открытой формой подачи предложений о цене имущества в отношении единого комплекса. Данный единый комплекс состоит из десяти признанных аварийными и расселённых ранее жилых многоквартирных домов и земельного участка площадью почти 17,5 тысяч квадратных метров, расположенного по адресу ул. Карагандинская, ул. Полигонная.
Согласно итоговому протоколу заседания комиссии по подведению итогов торгов в электронной форме победителем торгов определено ООО "Листпромстрой", в связи с чем между Департаментом и ООО "Листпромстрой" заключен договор купли-продажи единого имущественного комплекса посредством публичного предложения.
В договоре купли-продажи содержалось условие о сносе объектов недвижимости, которые находились в аварийном состоянии, и о последующем использовании земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома.
Так, прокуратурой Оренбургской области была проведена проверка данных земельных участков и расположенных на нем сооружений, в результате которой установлено нарушение Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку данные земельные участки могли передать только в аренду исключительно после проведенных торгов.
В связи с чем прокуратура Оренбургской области обратилась в арбитражный суд Оренбургской области с требованием о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли продажи.
Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал, указав на то, что сделка приватизации, направленная на заключение договора купли-продажи по продаже единого недвижимого комплекса с земельным участком, является экономически целесообразной и эффективной сделкой, соответствующей публичным интересам муниципального образования «город Оренбург».
Также, по мнению суда, предъявление данного иска по истечении длительного периода с момента заключения договора негативно влияет на стабильность гражданско-правового регулирования и стабильность экономических отношений и гражданского оборота, правовую безопасность экономических отношений, нарушает баланс прав и законных интересов их участников.
Не согласившись с данным решением прокуратурой подана, апелляционная жалоба в Восемнадцатый Арбитражный апелляционный суд г. Челябинска. Заместитель прокурора полагал, что суд первой инстанции безосновательно оставил без внимания довод искового заявления о нарушении Комитетом при проведении аукциона пункта 7 статьи 39.11 и подпункта 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, поскольку вид разрешенного использования земельного участка (многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), строительство многоквартирных домов) не был учтен при проведении торгов и заключении оспариваемого договора купли-продажи земельного участка, который предусматривает только снос аварийных сооружений, расположенных на земельном участке. Поскольку вид разрешенного использования земельного участка, является строительство многоквартирных домов, применению подлежали правила, предусмотренные пунктом 7 статьи 39.11 ЗК РФ, соответственно, спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона по приватизации объектов недвижимости, данный земельный участок мог быть предоставлен только путем продажи права аренды земельного участка на торгах.
В судебном заседании ответчики возражали против исполнения исковых требований, пояснив, что на момент заключения приватизационной сделки имущественный комплекс существовал, его техническое состояние указано в конкурсной документации, при государственной регистрации перехода права собственности объект следовал судьбе земельного участка.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, установив, что в соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ, пункта 7 статьи 39.11 ГК РФ, включение в договор купли-продажи сооружения и земельного участка посредством публичного предложения дополнительных условий для покупателя свидетельствует о неправильно выбранном способе приватизации муниципальной собственности органом местного самоуправления. Это обусловлено проблемой различных нормативных актов. Условие о сносе здания, расположенного на спорном земельном участке, полностью исключает возможность использования выбранного способа, указанного в пункте 1 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ, поскольку это нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что большой объем Федерального Законодательства приводит к осложнению процедуры принятия нормативных актов субъектов, вследствие чего возникают юридические ошибки, которые выражаются в несоответствии регионального законодательства Федеральному, а также приводят к более серьезным последствиям - возможности «обхода закона».
Представляется необходимым систематизировать и структурировать существующие нормативные акты в один полноценный Федеральный Закон о приватизации, который бы предусматривал и разъяснял не только общие положения о процессе приватизации, но и предполагал такое расположение разделов, где каждый новый раздел освещал ту или иную сферу имущества, подлежащей приватизации. Более того, считаем необходимым
более подробно сформулировать процедуру приватизации - следует предусмотреть, каким образом органам местного самоуправления необходимо составлять План (программу) объектов приватизации государственного имущества, находящегося в собственности конкретного субъекта Российской Федерации.
Список используемой литературы:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993г.) (с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 1 июля 2020г.) // «Российская газета» от 25 декабря 1993 г. N 237 (первоначальный текст).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2020) (с изм. и доп. от 06.08.2021) // «Российская газета» от 8 декабря 1994 г. № 238-239.
3. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022). // «Российская газета» от 26.01.2002 г. № 16.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // Собрание законодательства РФ. - 29.10.2001. - № 44. - ст. 4147.
5. Постановление Правительства РФ от 26 февраля 2010 г. № 96 «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов» // «Российская газета» от 5.03.2010 г. № 46.
6. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1 // «Российская газета» от 10 января 1993 г. № 5.
7. Закон Оренбургской области от 28 июня 2004 года № 1278/197-III-03 О приватизации государственного имущества, находящегося в собственности Оренбургской области (с изменениями на 18 августа 2021 года).
8. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2023 N 18АП-14198/2022 по делу N А47-2724/2021
9. Заруба Н.А., Петросян Н.К. О приватизации муниципальной собственности: современные проблемы и пути их решения. УДК: 377/UDK: 377 с.
10. Камышанский В.П. Приватизация как способ распоряжения государственным и муниципальным имуществом // Закон.
