CC BY
30ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
DOI 10.24412/2076-1503-2021-3-95-98 ШАМАЕВ Ровшан Якубович,
студент Юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ, e-mail: rovshansh@mail.ru.
ПРОБЛЕМЫ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
В ПЕРИОД ПАНДЕМИИ
Аннотация. Актуальность исследования состоит в том, что пандемия, вызванная обострением коронавирусной инфекции, создала существенные трудности для предпринимательской деятельности в различных сферах, в том числе на рынке недвижимости. Целью научного исследования является анализ состояния бизнеса в сфере недвижимости и строительной отрасли в период пандемии в 2020-2021 гг. В ходе исследования были использованы такие методы, как статистический анализ, сравнение, индукция и дедукция. Обозначена проблема предъявления завышенных требований к застройщику для получения займа по льготной ставке в строительных целях. В результате обоснована необходимость смягчения данных требований и исключения требований о сохранении численности работников и отсутствии проблемных объектов. Автор приходит к выводу о преимущественно негативном влиянии пандемии на бизнес в сфере недвижимости, но есть и исключение - рынок складской недвижимости показал рост.
Ключевые слова: строительный бизнес, недвижимость, пандемия, складская недвижимость, кредитный договор, долевое строительство.
SHAMAEV Rovshan Yakubovich,
student of the Faculty of Law of the Financial University under the Government of the Russian Federation
PROBLEMS OF BUSINESS IN THE REAL ESTATE SECTOR DURING
THE PANDEMIC
Annotation. The relevance of the study is that the pandemic caused by the exacerbation of coronavirus infection has created significant difficulties for business activities in various areas, including the real estate market. The purpose of the research is to analyze the state of business in the real estate and construction industry during the pandemic in 2020-2021. The study used methods such as statistical analysis, comparison, induction, and deduction. The problem of presenting excessive requirements to the developer for obtaining a loan at a preferential rate for construction purposes is identified. As a result, the need to mitigate these requirements and eliminate the requirements for maintaining the number of employees and the absence of problematic objects is justified. The author comes to the conclusion that the pandemic mainly has a negative impact on the real estate business, but there is an exception - the warehouse real estate market has shown growth.
Key words: construction business, real estate, pandemic, warehouse real estate, loan agreement, shared-equity construction.
Пандемия, вызванная обострением коронавирусной инфекции, создала существенные трудности для предпринимательской деятельности в различных сферах, в том числе на рынке недвижимости.
Целью работы является анализ состояния бизнеса в сфере недвижимости и строительной
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2021
отрасли в период пандемии в 2020-2021 гг. Задачи исследования:
- анализ платежеспособности населения исходя из статистических данных об объеме выданных жилищных кредитов и задолженности населения по жилищным кредитам;
- анализ мер государственной поддержки строительного бизнеса;
- изучение предпринимательского климата в других сегментах рынка недвижимости.
Начать исследование предлагаем с предпринимательства в сфере строительства - наиболее пострадавшей отрасли. Строительная отрасль испытывала трудности еще до пандемии - антироссийские санкции, подорожание импортных закупок, переход на проектное финансирование в долевом строительстве. В 2020 г. строительные компании столкнулись с рядом вызовов:
- первоначальное падение спроса на жилую и коммерческую недвижимость и возникшее сокращение числа продаж;
- сокращение рабочего персонала и дефицит рабочих рук из-за закрытия границ с зарубежными странами.
Платежеспособность населения оказывает важное влияние на состояние предпринимательского климата в сфере недвижимости и строительства.
Сложная эпидемиологическая обстановка в стране, наблюдавшаяся в 2020 г., усугубила платежеспособность населения на приобретение жилья и выполнение долговых обязательств по ранее взятым ипотечным и жилищным кредитам. И несмотря на то, что что уровень средневзвешенной процентной ставки снизился с марта 2020 г. с 8,6 % до 7,2 %, задолженность населения по жилищным кредитам растет и годовой темп прироста по состоянию на 1 марта 2021 г. составил 22 процента (по статистическим данным ЦБ) [9], в то же время годовой темп прироста объема предоставленных жилищных кредитов составил 42 процента. Аналитик Форбес Евгений Суворов [11] считает, что повышение ключевой ставки Банком России должно приостановить рост закреди-тованности граждан. Неспособность граждан выплатить долг по ипотечным кредитам приведет к тому, что банки будут реализовывать заложенные квартиры по сниженным ценам, в итоге цены на жилье перестанут расти.
Государством предприняты попытки минимизировать ущерб для строительных организаций. Так, в 2020-2021 гг. Правительством РФ утверждены меры поддержки строительного бизнеса, в условиях кризиса, вызванного пандемией коронавируса [8]: 1. Продлены сроки действия документов в сфере строительства. Если разрешение на строительство, проект планировки территории, градостроительный план земельного участка прекратили действовать в период с 7 апреля 2020 года до 1 января 2021 года, данный срок продлевается еще на год без подачи заявления на продление [3].
2. Банкам разрешено снизить ставку по кредиту, выданному застройщику для реализации проекта жилищного строительства, до уровня не выше ключевой ставки ЦБ РФ на период до конца 2021 года.
3. Строительным организациям, состоящим в саморегулируемых организациях, предоставлена возможность до 1 января 2022 года получить заем из средств компенсационного фонда. Порядок предоставления такого займа установлен Правительством [5]. Заем может быть предоставлен в целях выплаты зарплаты, уплаты налогов на доходы физических лиц и страховых взносов, покупки стройматериалов, конструкций, оборудования для исполнения договоров подряда. При этом к заемщику и кредитному договору
предъявлены завышенные, на наш взгляд, требования [4]:
Во-первых, кредитный договор должен быть заключен до 1 мая 2020 г.
Во-вторых, заемщик не должен находиться в процессе реорганизации, ликвидации, в отношении заемщика не введена процедура банкротства, деятельность заемщика не приостановлена в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации;
В-третьих, заемщик не имеет неисполненной обязанности по уплате налогов, сборов, страховых взносов, пеней, штрафов и процентов, подлежащих уплате в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах; а также неисполненных обязательств по погашению основного долга и уплате начисленных процентов в соответствии с графиком платежей по кредитному договору.
В-четвертых, заемщик должен сохранить 90 процентов численности работников, которая была у него по состоянию на 1 мая 2020 г.
В-пятых, у заемщика (то есть застройщика) должны отсутствовать проекты жилищного строительства, включенные в единый реестр проблемных объектов.
С одной стороны, данная мера помогает добросовестным застройщикам завершить строительство объектов недвижимости и исполнить свои обязанности по договорам. Однако столь строгие требования к заемщику для получения льготных кредитов лишают права застройщиков, находящихся в тяжелом экономическом положении, на завершение строительства. Ведь и в процессе банкротства застройщику должна быть предоставлена возможность завершить строительство жилых домов и обеспечить ими дольщиков. Предлагаем смягчить требования к застройщику, исключив требования о сохранении численности работников и отсутствие проблемных объектов.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2021
Необходимо также рассмотреть состояние других сегментов рынка недвижимости. Так, рынок офисной недвижимости уменьшился в 2020 г. после распространения «удаленной работы». Но есть и те сегменты рынка, где, напротив, наблюдается рост. Так, складской сектор находится на стадии развития, где произошел мощный рывок на фоне популяризации интернет-торговли. Особенный рост отмечен в складах индивидуального хранения, которыми пользовались предприниматели-арендаторы после отказа от арендуемых офисных помещений, торговые центры, а также граждане, решившие сделать ремонт в своих квартирах. Также воспользовались такими складами лица, вынужденные покинуть Москву и Санкт-Петербург из-за высоких цен на нанимаемые квартиры и переехать в родные города. В результате компании из отрасли на фоне пандемии смогли нарастить выручку на 10-20%, по данным Forbes [10]. Таким образом, пандемия оказала неоднозначное, но преимущественно негативное влияние на бизнес в сфере недвижимости. Однако наметились новые тренды - в частности, произошла цифровизация - сделки с недвижимостью стали заключаться дистанционно. Некоторые субъекты рынка извлекли из пандемии пользу, как, например, операторы складского хранения. Государством предприняты различные меры поддержки. Предлагаем смягчить требования к застройщику для получения льготных займов в строительных целях, исключив требования о сохранении численности работников и отсутствие проблемных объектов.
Повышение ключевой ставки должно снизить закредитованность граждан и риски банков. Надеемся, что в 2021-2022 гг. положение предпринимателей улучшится.
Список литературы:
[1] «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). // Официальный текст Конституции РФ с внесенными поправками от 14.03.2020 опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http:// www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.
[2] Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ»Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета», N 292, 31.12.2004.
[3] Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 и 2021 годах» //
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2021
«Собрание законодательства РФ», 13.04.2020, N 15 (часть IV), ст. 2294.
[4] Постановление Правительства РФ от 30.04.2020 N 629 «Об утверждении Правил возмещения кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства, и Правил предоставления в 2020 году субсидии из федерального бюджета акционерному обществу «ДОМ. РФ». // «Собрание законодательства РФ», 11.05.2020, N 19, ст. 3006.
[5] Постановление Правительства РФ от 27.06.2020 N 938 «Об утверждении Положения об отдельных условиях предоставления займов членам саморегулируемых организаций и порядке осуществления контроля за использованием средств, предоставленных по таким займам» // «Собрание законодательства РФ», 06.07.2020, N 27, ст. 4225.
[6] Николаева Е.В. Пандемии вопреки: обзор развивающихся рынков 2020 года в России // Вестник ЧелГУ. 2020. №11 (445).
[7] Чапаргина А.Н., Емельянова Е.Е. Рынок жилья России в условиях постпандемической экономики // Научные труды Вольного экономического общества России. 2020. №3.
[8] Обзор: «Строительный бизнес: меры поддержки из-за коронавируса» // КонсультантПлюс, 2021.
[9] Жилищное кредитование. Интерактивное представление актуальных статистических данных. Статистика. Банковский сектор. Официальный сайт Банка России. URL: http://www.cbr.ru/ statistics/pdko/Mortgage/HL/ (дата обращения -01.05.2021).
[10] Квартиры на складах: какой бизнес на недвижимости вырос в период пандемии. Рузана Малина. // Forbes. URL: https://www.forbes.ru/ biznes/402039-kvartiry-na-skladah-kakoy-biznes-na-nedvizhimosti-vyros-v-period-pandemii (дата обращения - 01.05.2021).
[11] Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается. Евгений Суворов. // Forbes. URL: https://www.forbes.ru/finansy-i-investicii/426105-konec-bezumiya-pochemu-ipotechnyy-bum-v-rossii-zavershaetsya(дата обращения - 01.05.2021).
Spisok literatury:
[1] «Konstitucija Rossijskoj Federacii» (prinjata vsenarodnym golosovaniem 12.12.1993 s izmeneni-jami, odobrennymi v hode obshherossijskogo golos-ovanija 01.07.2020). (In Russ.) // Oficial'nyj tekst Konstitucii RF s vnesennymi popravkami ot
14.03.2020 opublikovan na Oficial'nom internet-portale pravovoj informacii http://www.pravo.gov.ru, 04.07.2020.
[2] Federal'nyj zakon ot 30.12.2004 N 214-FZ»Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvar-tirnyh domov i inyh ob#ektov nedvizhimosti i o vnese-nii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossi-jskoj Federacii» (In Russ.) // «Rossijskaja gazeta», N 292, 31.12.2004.
[3] Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 03.04.2020 N 440 "O prodlenii dejstvija razreshenij i inyh osoben-nostjah v otnoshenii razreshitel'noj dejatel'nosti v 2020 i 2021 godah" (In Russ.) // "Sobranie zakono-datel'stva RF", 13.04.2020, N 15 (chast' IV), st. 2294.
[4] Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 30.04.2020 N 629 "Ob utverzhdenii Pravil vozmeshhenija kredit-nym organizacijam nedopoluchennyh dohodov po kreditam, vydannym v celjah realizacii proektov zhil-ishhnogo stroitel'stva, i Pravil predostavlenija v 2020 godu subsidii iz federal'nogo bjudzheta akcioner-nomu obshhestvu "DOM.RF". (In Russ.) // "Sobranie zakonodatel'stva RF", 11.05.2020, N 19, st. 3006.
[5] Postanovlenie Pravitel'stva RF ot 27.06.2020 N 938 "Ob utverzhdenii Polozhenija ob otdel'nyh uslovijah predostavlenija zajmov chlenam samoreg-uliruemyh organizacij i porjadke osushhestvlenija kontrolja za ispol'zovaniem sredstv, predostavlennyh
po takim zajmam" (In Russ.) // "Sobranie zakonodatel'stva RF", 06.07.2020, N 27, st. 4225.
[6] Nikolaeva E.V. Pandemii vopreki: obzor raz-vivajushhihsja rynkov 2020 goda v Rossii (In Russ.) // Vestnik ChGU [Bulletin of CSU] 2020. №11 (445).
[7] Chapargina A.N., Emel'janova E.E. Rynok zhil'ja Rossii v uslovijah postpandemicheskoj jekono-miki (In Russ.) // Nauchnye trudy Vol'nogo jekonom-icheskogo obshhestva Rossii. 2020. №3.
[8] Obzor: "Stroitel'nyj biznes: mery podderzhki iz-za koronavirusa"(In Russ.) // Konsul'tantPljus, 2021.
[9] Zhilishhnoe kreditovanie. Interaktivnoe pred-stavlenie aktual'nyh statisticheskih dannyh. Statis-tika. Bankovskij sektor. (In Russ.) Oficial'nyj sajt Banka Rossii. URL: http://www.cbr.ru/statistics/pdko/ Mortgage/HL/ (data obrashhenija - 23.03.2021).
[10] Kvartiry na skladah: kakoj biznes na ned-vizhimosti vyros v period pandemii. Ruzana Malina. (In Russ.) // Forbes. URL: https://www.forbes.ru/ biznes/402039-kvartiry-na-skladah-kakoy-biznes-na-nedvizhimosti-vyros-v-period-pandemii (data obrash-henija - 23.03.2021).
[11] Konec bezumija: pochemu ipotechnyj bum v Rossii zavershaetsja. Evgenij Suvorov. (In Russ.) // Forbes. URL: https://www.forbes.ru/finansy-i-inves-ticii/426105-konec-bezumiya-pochemu-ipotech-nyy-bum-v-rossii-zavershaetsya (data obrashhenija -01.05.2021).
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 3 • 2021
