CC BY
90DOI 10.24411 /2076-1503-2020-11024 МИЛОВАНОВ Николай Васильевич
кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры машиностроения, Армавирский механико-технологический институт института (филиала) ФГБОУ ВО «Кубанский государственный технологический университет»,
г. Армавир, e-mail: [email protected]
ГЕЙЦЕНРЕДЕР Елена Сергеевна,
ст. преподаватель кафедры машиностроения, Армавирский механико-технологического институт (филиала) ФГБОУ ВО «(Кубанский государственный технологический
университет», г. Армавир, e-mail: [email protected]
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО КРАСНОДАРСКОМУ КРАЮ
В УСЛОВИЯХ ПАНДЕМИИ
Аннотация. В работе приведены результаты выполненного анализа рынка недвижимости Российской Федерации в целом и рынка жилой недвижимости по Краснодарскому краю в условиях пандемии. Определены основные тенденции динамики и прочих процессов, протекающих на рынке в условиях напряженной эпидемиологической обстановки. Для получения полной картины также приведены данные за 2019 и 2020 года. Ключевая роль в ходе анализа рынка недвижимости была отведена изучению спроса, его колебаниям, изменениям и факторам на него повлиявшим. На основании выполненного анализа определены некоторые перспективы развития рынка недвижимости Российской Федерации в целом и рынка жилой недвижимости по Краснодарскому краю.
Ключевые слова: рынок недвижимости, жилая недвижимость, пандемия, коронави-русная инфекция, динамика, спрос, предложение
MILOVANOV Nikolay Vasilievich,
candidate of economic sciences, associate professor Associate Professor of the Department of Mechanical Engineering of the Armavir Institute of Mechanics and Technology (branch) of the FSBEI of HE 'Kuban State Technological University',
Armavir city
GEYTSENREDER Elena Sergeevna,
Art. Lecturer at the Department of Mechanical Engineering of the Armavir Institute of Mechanics and Technology (branch) of the FSBEI of HE 'Kuban State Technological University',
Armavir
FREEZING ANALYSIS OF THE REAL ESTATE MARKET OF THE RUSSIAN FEDERATION AND THE MARKET OF RESIDENTIAL REAL ESTATE IN THE KRASNODAR TERRITORY IN THE CONDITIONS OF A PANDEMIC
Annotation. The paper presents the results of the analysis of the real estate market of the Russian Federation as a whole and the residential real estate market in the Krasnodar Territory in the context of a pandemic. The main trends in the dynamics and other processes occurring on the market in a tense epidemiological situation have been determined. For a complete picture, data for 2019 and 2020 are also provided. A key role in the analysis of the real estate market was assigned to the
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2020
study of demand, its fluctuations, changes and factors that influenced it. Based on the analysis performed, some prospects for the development of the real estate market in the Russian Federation as a whole and the residential real estate market in the Krasnodar Territory have been identified.
Key words: real estate market, residential real estate, pandemic, coronavirus infection, dynamics, demand, supply
Введение. Проведенные социологические опросы и исследования показали, что 70% населения Российской Федерации нуждается в улучшении имеющимся жилищных условий [1]. Рынок недвижимости обладает рядом отличительных особенностей, в частности его спрос зависит от совокупности таких факторов как динамика доходов покупателей, стоимость самих объектов, имеющегося накопленного богатства покупателей, процентной ставки и других показателей [2]. Общий рыночный спрос рассчитывается путем суммирования индивидуального спроса и является отражением распределения покупательских возможностей и предпочтений.
Главной особенностью рынка недвижимости является его неоднородность и большое количество сегментов: жилая, для инвестирования, для аренды и так дале. Целью большей части покупателей является улучшение текущих условий проживания, поэтому покупка новой недвижимости сопровождается продажей имеющейся. В связи с этим активация предложения и спроса может протекать параллельно [3]. Из этого вытекает, что во время кризиса в сегменте жилой недвижимости отмечается сокращение объемов продаж.
Вторым наиболее крупным сегментом являются объекты для инвестирования. В этом сегменте покупатели и продавцы активизируются асинхронно, то есть спрос и предложение повышаются/понижаются в разные временные периоды, исходя из инвесторских ожиданий. Рынок недвижимости для инвестирования в ряде случаев выполняет роль дестабилизирующего фактора для жилого сегмента: в период роста отмечаются спекулятивные вложения сюда, что провоцирует образованию ценового пузыря, который сдувается в момент спада.
В 2020 году мир столкнулся с экономическим кризисом, одной из причин которого стала пандемия коронавирусной инфекции. В результате практически во всех сферах наблюдаются трансформационные изменения, в том числе на рынке недвижимости Российской Федерации. Необходимость разработки эффективных мер по успешному преодолению сложившейся ситуации и восстановлению рынка после кризиса обуславливает актуальность выполнения анализа рынка недвижимости Российской Федерации в целом и рынка жилой недвижимости по Краснодарскому краю в условиях пандемии.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2020
Основная часть. Выполненный анализ рынка недвижимости Российской Федерации позволил выявить, что в разгар первой волны пандемии в регионах с тяжелой эпидемиологической ситуацией были полностью приостановлены стройки. Для стабилизации темпов строительства были приняты системные меры гос. поддержки в форме ипотеки на льготных условиях под 6.5%, субсидий процентной ставки для застройщиков и более мягкой кредитно-денежной политики Центрального банка. Предпринятые меры позволили увеличить темпы строительства во второй половине 2020-ого года, а также повысили приток покупателей. Уже в октябре 2020-ого года было введено в эксплуатацию 6.7 миллионов квадратных метров, что на 2% превысило показатели 2019-года. По итогам года было выявлено, что общегодовой ввод жилых домов в эксплуатацию оказался только на 1.1% ниже, чем в 2019 году. Существенные изменения произошли в потребительском поведении, что прямым образом отражается на спросе и предложении. Рассмотрим основные тенденции:
1. Клиенты ищут не просто квадратные метры, а добавленную стоимость. То есть жилье должно быть комфортным, с оригинальным дизайном, продуманной планировкой. В результате более успешны девелоперы, которые превращают недвижимость в услугу с длительным жизненным циклом.
2. Тренд на эргономичные авторские планировки «под ключ». Потребители понимают, что эффективнее приобрести готовую оформленную квартиру, чем самостоятельно заниматься ремонтом и прочими работами.
3. Развитая инфраструктура. Переход на дистанционную работу, самоизоляция и карантин показали, что удобнее жить в жилых комплексах с развитой инфраструктурой, что позволяет отказаться от посещений центра города.
4. Цифровизация предложения. Весенний лок-даун стимулировал внедрение дистанционных цифровых каналов продаж, что существенно увеличило долю онлайн-продаж. Если говорить о коммерческой недвижимости, то данный сектор претерпевает серьезные изменения за счет перехода сотрудников на дистанционный режим. На данный момент на одного офисного сотрудника в Москве приходится 6-8 кв.м. При этом на сегодняшний день в столице
трудится 6-7 млн. офисных сотрудников. Если 1 млн. из них перейдет на дистанционный режим, освободится 6-8 млн. кв. м., преимущественно это будут бизнес-центры классов С и В. Рассматривая склады и торговые объекты, около 30% объектов могут потерять своих арендаторов или столкнуться с их переформатированием в мед. центры, офисы, склады и так далее. При этом складской сектор находится в стадии развития, так как здесь последние несколько лет здесь произошел мощный рывок благодаря росту востребованности онлайн-ретейлерами [6]. Отдельного внимания заслуживает рост спроса на курортную недвижимость во время кризиса и пандемии, в частности на недвижимость Краснодарского края. Стоимость жилых объектов здесь повышается на 15%-20% ежегодно, что позволяет владельцам обеспечить себя постоянным источником дохода. Таким образом, скачки валютного курса, цены на нефть, эпидемия коронавируса и общеэкономическая ситуация спровоцировали повышение спроса на недвижимость (на 21%) как средства сохранения сбережений в сложившихся условиях. В результате повысилась стоимость недвижимости в крупных городах-курортах Краснодарского края, в среднем, на 6.7%. Максимальный рост отметился в Сочи - 19.5% [7].
Анализ рынка недвижимости также обязательно включает в себя изучение арендной недвижимости. Дистанционная работа простимулировала отток людей из городов-миллиоников в родные регионы, что спровоцировало рост стоимости аренды жилой недвижимости в начале года с последующим ее снижением осенью. Лидером по росту стоимости аренды жилья в начале года стала Воронежская область, где тем роста составил 13%-14%, летом началось снижение цен и уже в сентябре-октябре стоимость была на 10% ниже, чем в 2019 г. Отток специалистов из крупных городов в связи с переходом на дистанционный режим работы и прерывание договоров аренды спровоцировал снижение цен в Саратовской, Ростовской, Тюменской, Ленинградской и других областях с городами-миллиониками.
Анализ рынка жилой недвижимости Краснодарского края продемонстрировал, что несмотря на пандемию, объем возводимого многоквартирного жилья практически не изменился относительно показателя 2019 года. В разгар первой волны, по состоянию на начало апреля 2020-ого года, было возведено 5.3 миллионов кв.м. Если рассматривать данный показатель в динамике, то с 2014 года темп прироста составил 3.9%. В расчете на 1 человека постоянного населения объем возводимого жилья составляет от 3.8 до 5.2 кв.м. (по различным источникам численность варьируется), однако в любом варианте показатель выше,
чем в большинстве регионов России. Необходимо отметить, что на локальном рынке отмечается в 2020 г. зарегистрирована доля замороженных и проблемных объектов в размере 21%. Рассматривая структуру возводимого жилья, можно сделать вывод, что она практически не изменилась за 2020 год: на стандарт-класс пришлось 47.5%, на комфорт класс - 41.8%, на бизнес-класс - 9.6% и на элитный класс - 1.1%.
В регионе осуществляют деятельность 50 девелоперов, в течение 2020 года новых игроков на рынке не прибавилось. Преимущественная масса новострое приходится на однокомнатные квартиры и студии, что соответствует потребительским предпочтениям и обеспечивает высоколиквидную квартирограмму региона. Однако в будущем практически нет потенциала для оптимизации квартирограммы.
Динамика цен с 2015 года имеет устойчивую положительную динамику. Данная тенденция в регионе сохранилась и в условиях пандемии. В ходе пандемии 2020 года цены достигли своего максимального ретроспективного значения, средневзвешенная стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке достигла 56.9 тысяч рублей, в 2015 году данный показатель составлял 42.8 тысяч рублей. Средний прирост в 2020 году составил 5%-8%, несмотря на кризис и условия пандемии. Но стоит отметить, что положительная динамика коснулась преимущественно объектов с высокой готовностью. Новых объектов за 2020 год в условиях пандемии добавилось несущественное количество, поэтому они не могут оказать значительного влияния на динамику средних цен на рынке.
Спрос в течение последних 5 лет отмечается стабильный. Только за первый квартал 2020 года, то есть в пик первой волны, на рынке жилой недвижимости было заключено на 16.3% больше сделок, чем в аналогичный период 2019 года. Эксперты связывают подъем спроса с потребительскими ожиданиями повышения ипотечных ставок, падением цен на нефть, снижением курса рубля. Поддерживающим фактором спроса также является ипотека и связанные с ней государственные программы для населения.
В условиях пандемии платежеспособность населения обрела отрицательную динамику, а цены - стабильный рост. В результате покупательская активность была смещена в сторону доступного жилья первичного и вторичного рынка стандартного сегмента. Главным ограничивающим фактором спроса для сегмента комфорт-класса является повышенный уровень цен в нем. За последние 1.5-2 года покупательская активность сократилась в элитном и бизнес-сегментах, что стало особенно заметно в условиях пандемии.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2020
Таким образом, анализ рынка жилой недвижимости Краснодарского региона в условиях пандемии показал следующие тенденции:
1. Всплеск спроса на фоне опасений покупателей по поводу неблагоприятной экономической ситуации.
2. Сокращение доли новых проектов. За первые 2 квартала 2020 года объем начатого строительства в 3.4 раза ниже в регионе, чем за аналогичный период прошлого года.
3. Средневзвешенная стоимость 1 квадратного метра выросла на 2.8% относительно уровня 2019 года.
Выводы. На данный момент состояние рынка недвижимости Российской Федерации в целом и Краснодарского края в частности определяется широким спектром факторов, институциональными и технологическими проблемами, потребительским поведением, государственной политикой [8]. Пандемия коронавируса стала беспрецедентным событием для современного бизнеса. Она обнажила ряд существующих проблем, в том числе на девелоперском рынке [9]. Представляя собой мощнейший кризис, пандемия коронавирусной инфекции стала серьезной угрозой для государственной экономики [10]. Однако условия пандемии дала возможность переоценить игроков рынка и увидеть новые векторы для дальнейшего развития.
Список литературы:
[1] Федеральная служба государственной статистики - http://www. gks. ги/. (дата обращения: 27.01.2021).
[2] Тургель И.Д. Российский рынок труда: тенденции и угрозы развития в условиях экономического кризиса // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2010. № 1.
[3] Малкина М.Ю., Щулепникова Е.А. Анализ состояния и тенденций рынка жилой недвижимости в Российской Федерации // Экономический анализ: теория и практика. 2012. №20.
[4] Агаджанян С. Бизнес в руках пандемии: парадигма трансформации // Амберд. 2020. №4 (5). (дата обращения: 28.01.2021).
[5] Акулова Е. Ориентир-2020: Какие тренды утвердились на первичном рынке недвижимости во время пандемии // https://rg.ru/2020/12/21/ orientir-2020-kakie-trendy-utverdilis-na-pervichnom-rynke-nedvizhimosti-vo-vremia-pandemii.html (дата обращения: 28.01.2021).
[6] Колокольников Д. «Пандемия все изменила»: на рынке недвижимости началась новая эпоха//https://realty.rbc.ru/
news/5f4775489a7947d89fef2c2d (дата обращения: 28.01.2021).
[7] Михеенко А. В Сочи во время пандемии зафиксирован спрос на недвижимость. https:// www.yugtimes.com/news/57717/ (дата обращения: 29.01.2021).
[8] Родионова Н.В. Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости // Аудит и финансовый анализ. 2009. № 2.
[9] Гринин Л.Е. Пандемия, геополитика и рецессия // История и современность. 2020. №1 (35).
[10] Слуцкий Л.Э., Худоренко Е.А. ЕАЭС: Уроки пандемии // Сравнительная политика. 2020. № 4.
Spisok literatury:
[1] Federal'naya sluzhba gosudarstvennoj statistiki - http://www. gks. ru/. (data obrashcheniya: 27.01.2021).
[2] Turgel' I.D. Rossijskij rynok truda: tendencii i ugrozy razvitiya v usloviyah ekonomicheskogo krizisa // Nacional'nye interesy: prioritety i bezopasnost'. 2010. № 1.
[3] Malkina M.YU., SHCHulepnikova E.A. Analiz sostoyaniya i tendencij rynka zhiloj nedvizhimosti v Rossijskoj Federacii // Ekonomicheskij analiz: teoriya i praktika. 2012. № 20.
[4] Agadzhanyan S. Biznes v rukah pandemii: paradigma transformacii // Amberd. 2020. №4 (5). (data obrashcheniya: 28.01.2021).
[5] Akulova E. 0rientir-2020: Kakie trendy utverdilis' na pervichnom rynke nedvizhimosti vo vremya pandemii // https://rg.ru/2020/12/21/orientir-2020-kakie-trendy-utverdilis-na-pervichnom-rynke-nedvizhimosti-vo-vremia-pandemii.html (data obrashcheniya: 28.01.2021).
[6] Kolokol'nikov D. «Pandemiya vse izmenila»: na rynke nedvizhimosti nachalas' novaya epoha// https://realty.rbc.ru/
news/5f4775489a7947d89fef2c2d (data
obrashcheniya: 28.01.2021).
[7] Miheenko A. V Sochi vo vremya pandemii zafiksirovan spros na nedvizhimost'. https://www. yugtimes.com/news/57717/ (data obrashcheniya: 29.01.2021).
[8] Rodionova N.V. Specifika cenoobrazovaniya na rynke zhil'ya i faktory, vliyayushchie na cenu nedvizhimosti // Audit i finansovyj analiz. 2009. № 2.
[9] Grinin L.E. Pandemiya, geopolitika i recessiya // Istoriya i sovremennost'. 2020. № 1 (35).
[10] Sluckij L.E., Hudorenko E.A. EAES: Uroki pandemii // Sravnitel'naya politika. 2020. № 4.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 10 • 2020
