CC BY
354
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ М.М. Булатских, студент
Научный руководитель: С.Р. Донич, старший преподаватель Сибирский государственный университет путей сообщения (Россия, г. Новосибирск)
DOI:10.24412/2500-1000-2021-3-1-105-108
Аннотация. Данная статья посвящена актуальным правовым вопросам регулирования ипотеки в России. Исследуются общие положения об ипотечном кредитовании, и освещены основные проблемы современного правового регулирования ипотечного кредитования в России, в частности, рассматриваются недостатки и противоречия в действующем законодательстве. Также в работе рассмотрен один из видов споров, характерных для ипотечного кредитования, выявлены «скользкие» моменты при заключении договора ипотеки.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, имущество, залоговые правоотношения, кредитор, закладная, залог имущества, ипотечная система.
Одной из главных проблем в России в наше время является жилищная проблема. Не соотносимо невысокие доходы населения и стоимость жилья устанавливает важным задачу поиска путей разрешения данной проблемы. Во всем мире самым действенным методом решения этой проблемы является ипотека.
Главные направления жилищной реформы в России значительно полагаются на применение современных моделей формирования жилищной сферы за рубежом. Целесообразность такого подхода заключается в том, что используются проверенные временем механизмы управления и развития, показавшие высокую эффективность. Отрицательные же стороны этого процесса выражаются нередко в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в абсолютно иные, российские, социально-экономические условия. По этой причине при применении зарубежного опыта нужен его критический анализ и адаптация моделей управления к местным условиям [4, с. 87-89].
Одним из перспективных направлений в развитии банковской системы является развитие института ипотечного кредитования. Ведь даже при резких колебаниях на фондовом рынке вложение в недвижимость представляют большой интерес, даже при условиях низкой доходности.
Предпосылкой для развития ипотеки служат залоговые отношения.
Ипотека является одной из главных задач в жилищной политике. Ипотека пользуется спросом, так как позволяет получить жилье в пользование уже на первоначальном этапе. В части экономического развития страны, ипотека дает огромный толчок для развития кредитной системы. Однако, имеется множество пробелов в ипотечном законодательстве, на практике часто возникают проблемы у правоприменителя. С целью разрешения этих проблем и пробелов, в настоящей статье предложены меры по совершенствованию ипотечного законодательства, практики его применения.
Изучение проблем правового регулирования ипотеки становится все более актуальным. Это обусловлено несовершенством ипотечного законодательства.
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог приобретаемого недвижимого имущества. Ипотека выступает надежным способом обеспечения возврата кредита должником, поскольку объекты недвижимого имущества являются предметом ипотеки, а стоимость недвижимости практически всегда превышает сумму кредита. А также недвижимое имущество, которое приобретено по договору ипотеки, имеет важное значение в жизни должника, поэтому, чтобы не потерять это имущест-
во, он заинтересован в надлежащем исполнении принятых на себя обязательств [5, с. 156].
Регулируется ипотечное кредитование следующими законами: Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ [1]; Законом РФ «О залоге» 29 мая 1992 г.; Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 21 июля 1997 г., [2] а так же ГК РФ.
Все эти законы создавались с целью регулирования института ипотечного кредитования. Однако некоторые положения только все запутали. Так как выше указанные законы не дополняют, а противоречат друг другу. Рассмотрим наиболее острые проблемы ипотечного кредитования в РФ.
Определенные юридические сложности возникают в случаях недобровольного прекращения права ипотеки. Законодательство предусматривает два способа прекращения ипотеки - это добровольное по заявления залогодателя и залогодержателя, а также принудительное - по решению суда. В случае принудительного прекращения права ипотеки по решению суда запись в ЕГРН погашается на основании заявления истца, который является заявителем, и заверенного печатью вступившего в законную силу решения суда о прекращении права ипотеки.
Так, к примеру, решением Велижского районного суда от 25 декабря 2012 г. [6] была прекращена ипотека в силу закона на жилой дом в пользу ответчика. Истец обратился в суд с иском к ответчикам, указывая на то, что между ответчиком и матерью истицы был заключен договор купли-продажи жилого дома с рассрочкой платежа, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. Стороны впоследствии произвели полный расчет между собой, однако представить в регистрирующий орган совместное заявление о погашении ипотеки не успели, и ответчик умер. Впоследствии умерла и мать истицы. Последняя обратилась за получением свидетельства о праве собственности на жилой дом, и ей было выдано свидетельство на жилой дом с наличием обременения в
виде ипотеки в силу закона. Истец предоставил суду документы, подтверждающие факт полного расчета между сторонами по договору. Ипотека в силу закона по договору купли-продажи здесь была установлена в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ - если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Судом были исследованы обстоятельства совершения сделки купли-продажи данного жилого дома, которая была совершена за счет средств жилищного сертификата, оплата по которому поступила на расчетный счет продавца, поэтому обязательство по ипотеке являлось исполненным, и ипотека подлежала прекращению. Следует отметить, что в данном случае свидетельство о праве на наследство по завещанию, выданное нотариусом, также содержало сведения о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона.
Во-вторых, имущество, которое заложено по ипотечному договору, на которое наложено взыскание (решением суда), будет реализовываться через продажу на публичных торгах. При этом стоит отметить, что нормы в процессуальном законодательстве, касающиеся порядка проведения публичных торгов разработаны поверхностно, что в свою очередь сильно осложняет реализацию имущества [3].
К тому же согласно нормам нашего права оформить залог недвижимости возможно исключительно через договор о залоге. В зависимости от условий договора возможно составление закладной. При этом при наличии закладной передача прав может осуществляться исключительно по ней.
В-третьих, недоработан закон, в части применения прав на объекты незавершенного строительства. Основные вопросы здесь возникают в отношении оборотоспо-собности земельных участков. Не могу не отметить, что в Законе «Об ипотеке» не говорится, о способах использования земельного участка. Таким образом, нет чет-
ких предписаний использования участка в соответствии с назначением, что в свою очередь может привести к нарушению гражданского законодательства, в части земельных участков. Данное положение нашло свое закрепление в ст. 40 Закона «Об ипотеке», в котором говорится о возможности передачи прав пользования имущества под залогом третьим лицам, не по назначению [1].
И, наконец, одним из основных принципов ипотечной системы является принцип бесповоротности, однако противоречит этому принципу норма закона, согласно которой залог прекращается в случае виндикации.
Это означает, что предмет ипотечного договора можно изъять у залогодателя сославшись на то, что собственник имущества иное лицо, а значит и ипотека в отношении такого имущества должна быть прекращена. При этом залогодержатель вправе истребовать исполнить обязательство, обеспеченного ипотекой, досрочно.
Такая ситуация в российской действительности может возникнуть из-за ст. 42 ФЗ № 102-ФЗ, согласно которой запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество можно изменить при возникновении виндикации, ипотека при этом немедленно прекращается.
Отсюда вытекает противоречие с принципом «прозрачности» в ипотечной системе. Таким образом, лица, которые опираются на публичные данные не имеют реально достоверной информации, а их права оказываются не защищены. Так как при принятии недвижимости в качестве обеспечения обязательств, кредитор считает, что в ЕГРП указаны все права на данный объект недвижимости, атак же на достоверность сведений ЕГРП.
Таким образом российская модель в индикации противоречит одному из основных принципов системы ипотечного кредитования, что в свою очередь приводит к отсутствию смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Некоторые юристы утверждают, что при построении модели в индикации в российском праве нашла свое применение теория «наименьшего зла». Суть теории заключается в том, что принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного продавца. Предполагалось, что закрепление выше указанных норм, окажет благоприятное влияние на развитие правового института ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Однако это мнение является спорным и на мой взгляд не обоснованным. Ведь необходимость возникновения и совершенствования института ипотечного кредитования в определенности и гарантированной защите всех прав и обязанностей участников сделки, а не защита стороны с более высокими рисками. Тем более не стоило такими действиями ущемлять права кредиторов [6, с. 91].
В заключение хотелось бы отметить, что в целях будущего развития института ипотечного кредитования в Российской Федерации нужно придерживаться следующих правил:
1. Исключить противоречие в действующем законодательстве;
2. Законодательные акты необходимо согласовать. Так как нормативные акты в РФ, которые относятся к разным отраслям, подотраслям права, приводятся в соответствие друг с другом только формально. Что в свою очередь ведет к противоречию в законах и актах. В целом ипотека занимает одно из ведущих мест в гражданском праве среди применяемых способов обеспечения обязательства, поскольку обеспечением в данном случае является объект материального мира - не банковская гарантия, не поручительство, а имущество, имеющее материальную стоимость, на которое можно обратить взыскание в случае неисполнения обязательств должником.
Библиографический список
1. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
2. О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // Российская газета. - 2015. - № 156. - 27 с.
3. Пономарева Е.С. Правовое регулирование ипотеки // Молодой ученый. - 2017. -№44 (178). - С. 135-137.
4. Судебные и нормативные акты РФ. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/hGPLwBSOydHl/ (дата обращения: 12.02.2021).
PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF MORTGAGE LENDING
M.M. Bulatskikh, Student Supervisor: S.R. Donich, Senior Lecturer Siberian Transport University (Russia, Novosibirsk)
Abstract. This article is devoted to the current legal issues of mortgage regulation in Russia. The article examines the general provisions on mortgage lending, and highlights the main problems of modern legal regulation of mortgage lending in Russia, in particular, the shortcomings and contradictions in the current legislation are considered. The paper also considers one of the types of disputes that are typical for mortgage lending, and identifies "slippery" points when concluding a mortgage agreement.
Keywords: mortgage lending, property, mortgage relations, lender, mortgage, property pledge, mortgage system.
