CC BY
522
© Байковская А. В., Доможирова Н. Н., 2011
БАЙКОВСКАЯ Анастасия Валерьевна
Аспирант кафедры экономики и управления на металлургических предприятиях
Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина
620002, РФ, г. Екатеринбург, ул. Мира, 19 Контактный телефон: (912) 249-49-10 e-mail: baikovskaia@rambler.ru
ДОМОЖИРОВА Надежда Николаевна
Кандидат экономических наук, доцент, профессор кафедры экономики и управления на металлургических предприятиях
Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина
620002, РФ, г. Екатеринбург, ул. Мира, 19 Контактный телефон: (922) 149-27-56 e-mail: domnn2008@rambler.ru
Проблемы оценки объектов незавершенного строительства в Российской Федерации: особенности применения сравнительного подхода
Ключевые слова: объект незавершенного строительства; оценка; оценочная деятельность; рынок, недвижимость; сравнительный подход; объект вещных прав; объекты сравнения; коэффициент готовности; стадия строительства.
Аннотация. Распространенная практика отказа оценщиков от применения сравнительного подхода при оценке объектов незавершенного строительства в силу сложности поиска объектов аналогов существенно ограничивает инструментарий оценочной деятельности. Авторы показывают, что при адаптации указанного подхода к деловым реалиям нашего времени допустимо эффективно и точно производить оценку объектов незавершенного строительства, обеспечивая необходимую точность применения данного подхода при обращении к примерам уже эксплуатируемых объектов-аналогов с учетом необходимых поправок.
Точные методы оценки объектов вещных прав на протяжении многих лет являются основой активизации развития отдельных действующих рынков и целых экономических систем. С учетом того, что оценочная деятельность в России имеет сравнительно короткую историю, а государство все активнее вовлекается в мировую экономическую систему, развитие методов оценки недвижимости и других объектов вещных прав в наши дни становится одним из важнейших факторов адаптации экономики страны к уровню международных стандартов.
Особое место в оценке вещных прав отводится оценке объектов недвижимости как наиболее крупным элементам хозяйственного оборота, являющимся составной частью основных фондов предприятий и одним из наиболее значимых объектов инвестиций частных лиц. При этом наиболее дискуссионной и неоднозначной в отечественной экономике управления и оценочной практике остается проблема оценки объектов незавершенного строительства, имеющих целый ряд особенностей по сравнению с другими объектами недвижимости, составляющими собственность юридических и физических лиц, действующих на территории России.
До недавнего времени продолжались споры об отнесении объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Включение указанного типа имущества
в гражданский оборот предопределило необходимость его закрепления в качестве недвижимости. Таким образом, с 1 января 2005 г. законодатель дополнил ст. 130 Гражданского кодекса РФ новым объектом недвижимого имущества - незавершенное строительство [1]. Однако это не разрешило проблему, поскольку законодателем до сих пор не определена юридическая природа данного объекта.
В настоящее время существует большое количество терминов, определяющих объект незавершенного строительства, которые часто противоречат друг другу и не позволяют дать его четкую формулировку.
Анализируя разные точки зрения ученых (А. М. Эрделевский, А. Г. Щербинин и др.) по данному вопросу, мы приходим к выводу: несовершенство и противоречивость законодательной базы вызывают необходимость выделить четкие признаки, присущие объекту незавершенного строительства и сформулировать его определение. Попытки дать определение объекту незавершенного строительства предпринимались в нормативных актах, касающихся налоговой и бухгалтерской деятельности.
Анализ существующих в научной литературе подходов к формулированию понятия «объект незавершенного строительства» показывает, что, несмотря на многообразие точек зрения ученых, еще не сложилось четкого определения, которое устанавливало бы основные характеристики, определяющие юридическую природу таких объектов, а также специфические характеристики, отличающие незавершенные объекты строительства от завершенных.
По мнению авторов статьи, под объектом незавершенного строительства понимается создаваемое или реконструируемое здание (сооружение, передаточное устройство), на которое отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке и в отношении которого не выполнены (не выполнена) соответствующие(ая) нормам стадии(я) строительства, что обусловливает его специфический характер.
Представленное определение позволяет исключить двойное толкование отнесения объекта незавершенного строительства к завершенному объекту с использованием юридического факта, который состоит в удостоверении компетентным органом возможности эксплуатации объекта.
Установление рыночной стоимости незавершенных строительством объектов основано на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании затратного, сравнительного и доходного подходов. (Уместно напомнить, что подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.) На практике, как правило, используются, в основном, затратный и доходный подходы к оценке. Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение из-за сложности расчета поправочных коэффициентов. Однако при разработке дополнительных критериев исследования сравнительный подход становится доступным к применению, и, более того, рыночная стоимость, полученная с позиции этого подхода, будет отражать стоимость оцениваемого объекта с учетом сложившейся рыночной ситуации, месторасположения объекта и факторов, влияющих на формирование этой стоимости.
Подход сравнительного анализа продаж наиболее надежен в условиях активного рынка по оцениваемому имуществу, а также наличия определенной информационной инфраструктуры, обеспечивающей в достаточном объеме достоверные данные по совершаемым сделкам.
В настоящее время рынок объектов незавершенного строительства развит слабо, достаточно сложно найти аналоги объектов. Тем не менее в последние годы наблюдается
оживление на данном сегменте рынка. Это сулит определенные перспективы применения сравнительного подхода к оценке объектов незавершенного строительства, что будет способствовать повышению точности расчетов [2].
Выбор сравнительного подхода для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в первую очередь определяется степенью готовности объекта.
Особенности оценки объектов незавершенного строительства в зависимости от степени их строительной готовности на различных стадиях строительства представлены ниже (табл. 1).
Таблица 1
Особенности оценки объектов незавершенного строительства в зависимости от степени строительной готовности
Степень готовности, % Стадия строительства Особенности использования сравнительного подхода
До 30 Проектно-изыскательские работы и отвод земельного участка Применим, когда на рынке продаются полученные права на строительство. Зачастую на данной стадии имеет место переуступка прав, которая не всегда осуществляется на открытом рынке
Подготовка котлована Заливка фундамента Применим в условиях активного рынка по оцениваемому имуществу, а также при наличии определенной информационной инфраструктуры, обеспечивающей в достаточном объеме достоверные данные по совершаемым сделкам
30-70 Объекты с низкой степенью готовности (до 50%) Объекты с высокой степенью готовности (свыше 50%)
Свыше 70 Объекты, находящиеся на стадии завершения
Последовательность выполнения оценки стоимости прав на объект незавершенного строительства, степень готовности которых превышает 30%, с позиции сравнительного подхода приведена в табл. 2.
Таблица 2
Последовательность выполнения оценки стоимости прав на объект незавершенного строительства с позиций сравнительного подхода
Этап Последовательность действий
1 Подробное исследование рынка недвижимости с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности1
2 Последовательность действий в случае, если аналогичные объекты незавершенного строительства на рынке найдены Последовательность действий в случае, если аналогичные объекты на рынке не найдены, но имеются завершенные строительные объекты
Определение подходящих объектов сравнения и проведение сравнительного анализа по каждому объекту Определение подходящих объектов сравнения и проведение сравнительного анализа по каждому объекту. Объект недвижимости условно считаем завершенным
3 Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых2
4 Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости исследуемого объекта
5 Получение стоимости объекта оценки с позиций сравнительного подхода Получение стоимости завершенного строительством объекта
Окончание табл. 2
Этап Последовательность действий
6 Корректировка стоимости, полученной на этапе 5, на степень готовности оцениваемого объекта
7 Получение стоимости объекта оценки с позиций сравнительного подхода
Примечания:
1 Если на рынке отсутствуют продажи аналогичных объектов незавершенного строительства и объектов завершенного строительства аналогичного назначения, то от применения сравнительного подхода следует отказаться.
2 При сравнении оцениваемого объекта незавершенного строительства с объектами-аналогами (также незавершенными) необходимо ввести ряд корректировок, характеризующих особенности объектов незавершенного строительства (в том числе корректировку на различие по степени готовности оцениваемого объекта и объектов-аналогов).
Для расчета стоимости объектов незавершенного строительства необходимо ввести модифицированный метод расчета, который позволит рассчитывать в рамках сравнительного подхода рыночную стоимость при отсутствии на рынке прямых объектов-аналогов, незавершенных строительством, но при достаточном количестве аналогичных объектов, завершенных строительством. Такой метод можно назвать методом стоимости воспроизводства по аналогам. При этом оценка объекта производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными и эксплуатируемыми в данное время.
После нахождения аналогов как результат оценки принимается их стоимость воспроизводства, т. е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте. Для эксплуатируемых объектов-аналогов, выставленных на продажу, известна стоимость продажи, которая корректируется и суммируется с рассчитываемым износом каждого объекта-аналога. Предполагается, что полученную стоимость можно соотнести со стоимостью нового строительства анализируемых объектов, в отношении которой в дальнейшем вносятся корректировки, отражающие специфику объектов незавершенного строительства (коэффициент готовности, показатель незавершенности строительства и др.). Таким образом, результат оценки объекта получается по проектным аналогам сразу в конечном, интегральном стоимостном виде. Если выбранные аналоги несколько отличаются от оцениваемого объекта, то производится корректировка их стоимости.
Метод стоимости воспроизводства по аналогам целесообразно применять в процессе работы с функционально и архитектурно ординарными объектами строительства, т. е. если оценивается недостроенный объект типового жилищного строительства, то и сравнение происходит с аналогичным выстроенным объектом. При наличии не принципиально отличающихся свойств оцениваемых объектов их аналоги и оценки подбираются и корректируются с учетом аналогичных отличий [3-5].
Схематично последовательность применения метода воспроизводства по аналогам приведена ниже (см. рисунок).
Актуальность метода воспроизводства по аналогам заключается в том, что он позволяет обоснованно применять сравнительный подход при расчете рыночной стоимости объекта незавершенного строительства. Как показывает практика, оценщики отказываются от применения этого подхода при оценке объекта незавершенного строительства, однако метод воспроизводства по аналогам, применяемый в рамках сравнительного подхода, позволяет получить обоснованную рыночную стоимость оцениваемого объекта при наличии в распоряжении оценщика базы данных рыночных стоимостей объектов-аналогов, а также их экономических и технических характеристик.
Этапы оценки рыночной стоимости объектов незавершенного строительства с позиции сравнительного подхода в рамках метода воспроизводства по аналогам
На этапах 1 и 2 (см. рисунок) осуществляются: сбор информации, анализ рынка объекта оценки, выявление наиболее сопоставимых объектов, но уже завершенных строительством и эксплуатируемых. В результате производимого анализа рынка объекта оценки выявляются несколько аналогов объекта оценки, предлагаемых к продаже. В расчетах используются объекты-аналоги, наиболее сходные с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам: местоположению, разрешенному использованию, функциональным и архитектурным характеристикам и др. На втором этапе незавершенность объекта не учитывается. В результате проведенных исследований рынка недвижимости, сравнения рассматриваемого объекта с предлагаемыми и после консультаций с риэлтерами необходимо сделать ряд поправок цены продажи сравнительных объектов и рассматриваемого объекта (этап 3).
На этапе 4 рассчитывается физический износ объектов-аналогов для последующего расчета поправки. Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению
с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта. Вследствие этого необходимо выбирать объекты-аналоги с меньшей степенью физического износа, тогда и поправка на износ будет ниже, что является более корректным.
На этапе 5 определяется поправка на физический износ, которая учитывает степень износа оцениваемого здания. Корректировочный коэффициент рассчитывается параметрическим методом как соотношение остаточных стоимостей оцениваемого здания и значения остаточной стоимости зданий-аналогов. Таким образом, поправка на физическое состояние объекта рассчитывается по следующей формуле:
К и =
(1 -Ирр)
(1 -Иол^
где КИ - поправка на физический износ; ИОО - коэффициент физического износа оцениваемого здания, рассчитанный в рамках затратного подхода; ИОА - коэффициент износа сопоставимых объектов, определяемый методом экспертных оценок на основании визуального осмотра.
Результатом данного этапа является величина предполагаемой стоимости воспроизводства объектов-аналогов, рассчитываемая путем суммирования показателей откорректированной цены продажи объекта-аналога и физического износа в денежном выражении.
Полученные величины предполагаемой стоимости воспроизводства объектов-аналогов служат основными показателями, которые подвергаются дальнейшей корректировке на критерии, отражающие специфику объектов незавершенного строительства (этап 6).
К дополнительным элементам исследования, отражающим специфику объектов незавершенного строительства, относят:
1) коэффициент готовности - соотношение выполняемого объема работ к общему объему работ по объекту. Выражается в долях единицы;
2) наличие выкупленных мощностей на тепловую и электрическую энергию для ввода объекта в эксплуатацию. Поправка рассчитывается, как правило, в денежном выражении на основании данных, представленных заказчиком;
3) период консервации;
4) период проведения ремонтных работ (в случае, если они проводились).
Периоды консервации и проведения ремонтных работ учитываются при расчете
физического износа оцениваемого объекта.
Стоимость объекта незавершенного строительства с позиции сравнительного подхода рассчитывается как средневзвешенная по сопоставимым объектам. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от достоверности и полноты информации по каждому сопоставимому объекту и близости его характеристик объекту оценки.
Заключительным этапом (этап 7) сравнительного подхода в рамках метода воспроизводства по аналогам является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо тщательно проверить использованные данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины, провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.
Таким образом, рассчитанная средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.
Подводя итог, можно отметить, что последовательное применение аналогии для сравнения объектов незавершенного строительства с объектами завершенного строи-
тельства позволяет существенно расширить инструментарий оценщиков в такой специфической сфере, как определение стоимости объектов недвижимости, не прошедших процедуру государственной регистрации, на основании использования большего количества аналогов, необходимых для сопоставления с объектом оценки при применении сравнительного подхода.
Источники
1. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации : федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 213-Ф3.
2. Мжельская И. В. Экономическая оценка объектов незавершенного строительства: автореф. дис. ... канд. экон. наук. Новосибирск, 2000.
3. Оценка недвижимости : учеб. для студентов вузов / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2002.
4. Валеев Р. А. Правовой режим объекта незавершенного строительства : автореф. дис. ... канд. юр. наук. Казань, 2007. С. 15.
5. Соловьев М. М. Оценочная деятельность : учеб. пособие. М. : ГУ-ВШЭ, 2002.
