CC BY
101
102
ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
2008. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
УДК 347 Ю.А. Борзова
ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРОКОВ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Исследуются проблемы определения сроков при заключении договора аренды нежилых помещений, варианты определения сроков действия договора аренды. Рассматривается противоречивая судебная практика по договорам аренды.
Ключевые слова: нежилое помещение, срок, договор аренды.
Применение норм Гражданского кодекса РФ, регулирующих арендные отношения нежилых помещений, всегда вызывало немало сложностей в правоприменительной практике. Устранить многие из них позволяют правила, закрепленные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой) от 11 января 2002 г. № 66 (далее - Обзор). Интересным представляется вопрос о правилах исчисления сроков действия договоров аренды, подлежащих государственной регистрации.
Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее одного года, не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента его подписания. Практически важен вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. Поскольку регистрация договора аренды в сегодняшних реалиях сопряжена с известными сложностями, арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года. Весьма интересен п. 3 Обзора, который связан с применением уже вызывавшего дискуссии п. 2 ст. 651 ГК. В рассмотренном в п. 3 Обзора деле арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик (арендатор) иск не признал, ссылаясь на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 ГК не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
В иске было отказано в связи с тем, что в договоре аренды здания срок его действия был определен с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2001 г., то есть составлял ровно один год, поэтому такой договор в силу п. 2 ст. 651 ГК подлежал государственной регистрации и из-за ее отсутствия не мог считаться заключенным. Если бы датой окончания договора было не 31, а 30 мая 2001 г., то договор считался бы заключенным, а иск был бы удовлетворен. Следует обратить внимание, что правила п. 2 ст. 651 ГК распространяются и на дого-
Проблемы определения сроков при заключении... 103
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2008. Вып. 2
вор субаренды (п. 19 Обзора). Согласно же общему правилу, установленному ст. 192 ГК РФ, при исчислении срока годами используется календарный год (например, срок, отсчет которого начался 1 января 2006 г., истекает 1 января 2007 г.). Установленные в ст. 192 правила определения момента окончания сроков являются императивными и не могут быть изменены соглашением сторон.
Таким образом ст. 651 ГК РФ необходимо дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Срок действия договора аренды здания (сооружения), нежилого помещения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году».
Также при исчислении сроков действия договора аренды необходимо учитывать правила ст. 190 ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 190 ГК РФ сроки в договоре могут определяться одним из следующих возможных способов:
1) календарной датой;
2) истечением периода времени, который в свою очередь исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;
3) указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Сроку действия договора аренды посвящен также п. 4 Обзора, где сделан вывод, что если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК, то есть он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке с предварительным предупреждением об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Такой вывод суда основывался на правиле ст. 190 ГК, согласно которому срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон, а начало реконструкции к числу таких событий не относится, поскольку оно зависит от воли и действий арендодателя. Конечно, вывод суда касается указания в качестве срока не только такого события, как начало реконструкции, но и любого иного события, наступление которого зависит от воли и действий сторон договора.
Возможна ситуация, когда арендодатель, сделав арендатору предупреждение о расторжении договора в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК, обращается в суд с иском об истребовании предмета аренды до истечения установленного в упомянутой норме срока. Такой иск оставляется без рассмотрения, но по истечении требуемого срока он может быть предъявлен вновь без повторного предупреждения о расторжении договора со стороны арендодателя, так как оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы первоначальное предупреждение (п. 7 Обзора).
Если в момент заключения договора утвержденного плана реконструкции здания не существовало (что, очевидно, и имело место в данном случае), то есть ни одной из сторон не было известно, начнется реконструкция или нет, то можно рассматривать договор аренды как сделку, совершенную под
104
Ю.А. Борзова
2008. Вып. 2 ЭКОНОМИКА И ПРАВО
отменительным условием (п. 2 ст. 157 ГК). В этом случае договор аренды оказывается заключенным на неопределенный срок и прекращается как в связи с наступлением отменительного условия, так и в связи с отказом любой из сторон от договора с соблюдением правил п. 2 ст. 610 ГК. Однако если бы в момент заключения договора уже существовал утвержденный план реконструкции, включая дату ее начала, то в этом случае договор аренды следовало бы считать заключенным на определенный срок, при этом датой окончания срока действия договора аренды являлась бы указанная в утвержденном плане дата начала реконструкции.
Таким образом, использование иного способа (не закрепленного в ст. 190 ГК РФ) определения сроков действия договора аренды нежилого помещения означает, что данный договор аренды заключен на неопределенный срок.
Поступила в редакцию 11.02.08.
Yu.A. Borzova, postgraduate student
Problems of setting a term in concluding a lease contract for nonresidential premises
The paper is concerned with the problems of setting a term in concluding a lease contract for nonresidential premises and considers alternative ways of fixing the lease contract time. A contradictory legal practice for lease contracts is dealt with.
Борзова Юлия Александровна, аспирант
ГОУВПО «Удмуртский государственный университет»
426034, Россия, г. Ижевск,
ул. Университетская, 1 (корп. 4)
Е-mail: borzova@belkam. com
