CC BY
44
УДК 332.38
Проблемы формирования земельных участков для развития личного подсобного хозяйства на землях лесного фонда Problems with the formation of land plots for development of personal subsidiary plots on forest land
Кобзина Светлана Алексеевна Kobzina Svetlana Alekseevna
аспирант,
ФГОУ ВО «Красноярский государственный аграрный университет»
Аннотация. Выбор участка из земель лесного фонда для развития личного подсобного хозяйства может повлечь за собой серьезные трудности для будущего землепользователя. Решение любых спорных вопросов сводится к проведению длительных и трудоемких процедур.
Summary. Site selection of forest lands for the development of personal subsidiary plots can cause serious difficulties for the future land user. Resolution of any dispute is usually a time-consuming procedure.
Ключевые слова: формирования, кадастр, кадастровая ошибка, межевой план, границы
Key words: formation, cadastre, cadastral error, survey plans, border
Использование земель лесного фонда для нужд личного подсобного хозяйства всегда было достаточно проблематично в виду сразу двух аспектов: правового (даже многократное переиздание Лесного кодекса не позволило исключить все разночтения) и кадастрового (сам процесс формирования участка вызывает множество спорных вопросов). В свете данной проблемы выступает актуальность данного исследования. Результатом изучения данной темы планируется систематизация материала по вопросам формирования земельных участков для развития личного подсобного хозяйства на землях лесного фонда, освещенных с различных точек зрения: юридической,
кадастрового учета и непосредственно практической. Таким образом, актуальность исследования можно определить предметом ее изучения.
Новизна проводимого исследования определяется тем, что исследование проблематики производится комплексно с целью создания наиболее полной картины возникающих на этапе формирования земельных участков для развития личного подсобного хозяйства на землях лесного фонда аспектов, препятствующих достижению конечной цели.
Изучение рассматриваемой темы всерьез осложнилось отсутствием литературных источников, анализ которых бы позволил охарактеризовать объект исследования по всем направлениям его свойств и признаков. В основном об объекте удается судить лишь по юридическим обзорами аналитическим исследованиям отдельных статей Лесного кодекса. Таким образом, найти трактовку одной и той же проблемы с противоположных точек зрения практически невозможно.
При формирования земельных участков для развития личного подсобного хозяйства на землях лесного фонда необходимо, прежде всего, выделить данный участок и провести его учет. Нормируется данная операция и государственным учетом лесного фонда, который осуществляется в рамках ведения государственного лесного реестра, и государственным кадастровым учетом, осуществляемым в рамках ведения государственного кадастра недвижимости.
Проведение государственного лесного реестра осуществляется для государственного учета лесных участков в составе земель лесного фонда органами государственной власти в пределах их полномочий по внесению в данный реестр сведений. Основное отличие государственного лесного реестра от кадастрового учета заключается в разнице подходов к видению земельного участка, как объекта. Для государства земельный участок является объектом природы, а для кадастрового учета - недвижимости. Это различие приводит к возникновению большого числа споров и разночтений. Ведь для оценки разных
объектов применяются различные методы, которые приводят зачастую далеким по значению и качественным характеристикам результатам.
Процедура формирования участка невозможна без постановки его на кадастровый учет. С точки зрении технологии все стадии процедуры внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке для развития личного подсобного хозяйства на землях лесного фонда идентичны стадиям процедуры учета любого иного земельного участка. До обращения в орган кадастрового учета следует определить границы земельного участка в соответствии с земельным законодательством: с использованием материалов межевания или иной землеустроительной документации либо материалов лесоустройства.
Подготовка материалов лесоустройства - это задача лесной службы. Кроме того, одной из важнейших и сложных задач, решаемых лесной службой, является постановка на кадастровый учет земельных участков, границы которых еще не определены. Данная процедура выявила огромное количество спорных ситуаций. Основная их часть порождена наличием недостаточной точности данных либо в кадастре недвижимости, либо в лесных картографических материалах. Это тормозит процесс постановки лесных участков на кадастровый учет, а значит и формирование новых земельных участков для развития личного подсобного хозяйства. Иногда при установлении границ участка лесная служба работает совместно с негосударственными геодезическими компаниями, однако даже данные меры не позволяют полностью решить проблему формирования межевого плана и последующей регистрации земельного участка.
Технологический процесс при работе сразу двух групп, производящих определение границ земельного участка, ничем не отличается. Но согласно статистическим данным сравнение окончательных результатов выявляет до 40% разногласий. Необходимо также отметить, что достаточно большое количество земель лесного фонда, пригодная для формирования участков для развития личного подсобного хозяйства, находятся в составе муниципальных
образований, а данные об этом получить на подготовительном этапе перед съемкой практически невозможно. Таким образом, 4 из 10 регистрируемых участков отклоняются к регистрации, потому что их границы определяются с муниципальными объектами. Тем не менее, основные ошибки связаны именно с отсутствием четкой схемы взаимодействия и согласования имеющихся сведений об учитываемом объекте недвижимости. Алгоритм взаимодействия всех участвующих сторон в процессе образования земельных участков, граничащих с лесными участками, в настоящее время разрабатывается.
Множество невыясненных аспектов также связано с государственным обеспечением процесса формирования. Образование земельного участка из состава земель лесного фонда должен осуществлять уполномоченный орган исполнительной власти Российской Федерации. В отношении вопроса о согласовании местоположения границ земельных участков отмечаем, что полномочия по согласованию местоположения границ лесных участков также осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти Российской Федерации в связи с тем, что такие полномочия ст. 83 Лесного кодекса Российской Федерации субъекту Российской Федерации не предоставлены.
Так, ст. 83 Лесного кодекса Российской Федерации определены отдельные полномочия Российской Федерации в области лесных отношений, осуществление которых передано органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации осуществление полномочий в том числе по предоставлению в пределах земель лесного фонда лесных участков в постоянное (бессрочное) пользование, аренду, безвозмездное срочное пользование.
Рассмотрении вопросов формирования земельного участка из состава земель лесного фонда под цели развития личного подсобного хозяйства осуществляется в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ ''О государственном кадастре недвижимости''.
К работам, в результате которых рассмотрение документации, относят свод необходимых для осуществления государственного кадастрового учета сведений о рассматриваемом земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка и принятие решения об образовании земельного участка.
При этом в новой редакции Лесного кодекса Российской Федерации нет упоминаний о полномочиях субъектов Российской Федерации по приему решений о формировании земельного участка.
В рассматриваемых литературных источниках не раз упоминалось о том, что даже при принятии положительного решения о закреплении границ земельного участка, достаточно часто встречались такие ситуации, когда данные о земельном участке, в частности площадь, а иногда и местоположение в документах указаны одни, а в межевом плане кадастровый инженер формирует другие, не совпадающие с документами. Но не только в этом наблюдается основное расхождение в уже оформленных договорах аренды и прилагаемых к ним планах лесных участков площади также наблюдаются практически противоречивые данные. Не стоит забывать, что планы лесных участков подписываются Лесничеством, что противоречит как нормам законодательства, так и стремлению получить достоверные сведения. Многие юристы утверждают, что сформированные участки, планы которых подписаны Лесничествами, нельзя признавать законными.
Известны такие случаи, когда уже в составленных договорах аренды, где в качестве объекта аренды указываются земельные участки с кадастровыми номерами или части этих участков. Но указанные размеры площадей этих земельных участков оказывались меньше площади зарегистрированных и учтенных в государственном кадастре недвижимости участков. В таком случае результаты экспертизы были отменены, а экспертиза проводилась заново, причем не один раз. В такой ситуации, казалось бы, практика использования земель лесного фонда для развития личного подсобного хозяйства должна
постепенно сойти на нет, однако статистика указывает на то, что количество обращений в кадастровую палату становится все больше.
Именно в процессе формирования земельных участков на землях лесного фонда наиболее часто возникает такое явление, как «кадастровая ошибка», в результате появление которой в 9 случаях из 10 приходится либо проводить повторные замеры, либо отказ от решения о взятии в аренду земельного участка. Кадастровую ошибку можно определить, как воспроизведенную в государственном кадастре недвижимости ошибку в документе, который послужил основанием для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.
При формировании границ земельного участка такую ошибку признают и классифицируют как кадастровую только в том случае, если Заявитель докажет, что данные из межевого плана или в землеустроительного дела, которые предоставляются на согласование в орган кадастрового учета при постановке земельного участка на кадастровый учет, содержат ошибочные данные. Например, ошибки, допущенные при проведении геодезической (кадастровой) съемки при определении координат границ земельного участка для последующего формирования межевого плана. Доказать наличие кадастровой ошибки не так-то просто. Как правило, государственные органы привлекают независимые органы для анализа получаемых документов на правильность определения границ земельного участка. Выявление данной ошибки приводит к значительному сокращению вопросов о формировании земельного участка.
Наиболее распространены следующие ошибки и методы их исправления: 1. в том случае, когда документ, в составе которого были обнаружены ошибочные сведения, которые послужили основанием для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, представлен межевым планом (данная ошибка является наиболее распространенной вследствие первоначальных ошибок при проведении государственного кадастрового учета в 2010-2013 году). Когда возникает подобная ошибка, производится переформирование межевого плана до
полного исключения кадастровой ошибки, а затем и изменение сведений в кадастровый учет;
2. в том случае, когда ошибку содержит не межевой план, а документы, которые оформлялись по результатам его составления, и данные уже переданы в государственный кадастр недвижимости, исправление такой ошибки осуществляется в информационной форме по средствам зарегистрированного входящего письма, передающегося в секретариат местного кадастрового органа;
3. если ошибка отмечена и в кадастровом плане, и в результатах его исследования, такое решается по средствам решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения).
Когда в процессе формирования земельных участков для развития личного подсобного хозяйства необходимо провести кадастровые работы, которые заключаются в геодезической съемке как заявленного земельного участка, так и смежных земельных участков, поскольку их наличие рядом может оказать в той или иной степени влияние на местоположение границ рассматриваемого земельного участка, таким образом, процедура кадастровой съемки проводится повторно. Помимо кадастровой съемки, проводится процедура согласования границ рассматриваемого земельного участка со всеми смежными землепользователями. Далее в камеральных условиях обрабатываются данные геодезической съемки. Безусловно, бывают случаи, когда утверждение границ земельных участков и последующего его формирования проводится с первого раза, но они достаточно редко встречаются даже в Европейской части России, где по статистике результаты проведения государственной кадастровой оценки были получены с наименьшим количеством ошибок.
При повторном формировании межевого плана с целью исправления кадастровой ошибки кадастровый инженер прикладывает документы, которые подтверждают факт наличия устраняемой кадастровой ошибки, кроме того
обоснование данной кадастровой ошибки производится в составе раздела «Заключение кадастрового инженера». При формировании земельных участков для развития личного подсобного хозяйства на землях лесного фонда каждый шаг должен подтверждаться документально в качестве отчетов, проектной документации или официальных писем. Поскольку в случае возникновения даже малейших разногласий данные документы позволят серьезно сократить процесс регистрации земельного участка, а, возможно, и избежать судебных тяжб.
Если кадастровая ошибка выявлена уже после внесения участка в государственный кадастр недвижимости, вся деятельность производимая на участке автоматически признается незаконной и аннулируется. Обращение в судебные инстанции землепользователем в таком случае не даст положительных результатов, даже если иск будет принят к рассмотрению, то в его удовлетворении абсолютно точно будет отказано. Помимо этого, если данная ситуация происходит с юридическим лицом, то за ней последуют серьезные штрафные санкции.
Процесс устранения кадастровой ошибки в нашей стране на практике встречается в 63% случаев при формировании земельных участков для развития личного подсобного хозяйства на землях лесного фонда. При этом благополучно такие спорные вопросы решаются далеко не всегда, по той причине, что в большинстве регионов организации, привлекаемые для решения споров, оказываются недостаточно компетентны. Эту проблему также можно назвать одной из ключевых при формировании границ земельных участков. Некомпетентность сторонних организаций, которые участвуют в процессах регистрации земельных участков, сводится даже не к геодезическим аспектам, а именно к непросвещенности в юридических аспектах и отсутствии единого подхода к решению спорных вопросов.
Существует еще один немаловажный аспект определенный данной проблематикой с позиции расположения леспромхозов и кордонов на территории земель лесного фонда. К рассмотрению принимаются земельные
участки, не относящиеся к землям муниципалитета. Согласно положениям Лесного кодекса строительство на землях лесного фонда разрешено, если оно ведется для нужд по контролю и ведению лесного хозяйства, но даже в подобной ситуации здания и сооружения не могут классифицироваться, как постоянно жилые, но только как строения, носящие временный характер. Таким образом, сотрудники, проживающие на территории лесхоза постоянно, могут вести натуральное хозяйство, но вся эта деятельность классифицируется строго, как государственная для целей развития лесов, а не в качестве индивидуальной.
Судебная практика указывает на неоднократные обращения граждан в суд с целью перевода подобных земельных участков в другую категория пользования с целью его приватизации и возможностью получения прописки в качестве участка собственности. Но все судебные дела были проиграны истцами, причем в некоторых случаях было вынесено решение о выселении истцов с территории лесхоза. В результате люди, занимающиеся абсолютно законной деятельностью, оказываются нарушителями закона. В настоящее время не существует ни одной предпосылки для изменения существующего положения дел.
В ходе рассмотрения данной ситуации было изучено множество писем в Коллегию адвокатов и специалистов юриспруденции о возможности строительства, ведения индивидуального хозяйства или получения прописки по месту проживания. Однако все специалисты единогласно ответили, что обращение с подобным вопросом в государственные органы приведет исключительно к отказу по рассматриваемому вопросу. В некоторых случаях отказ производится даже по вопросам временной регистрации, таким образом, люди, проживающие в лесхозах и на кордонах, должны быть прописаны в другом регионе либо могут считаться незаконно проживающими на территории страны. По оценкам специалистов, существует как минимум 15 поселений, жители которых не имеют прописки или даже временной регистрации. При этом эти люди ведут натуральное хозяйство, ведут работу по контролю лесных угодий. К сожалению, даже при условии того, что данная территория
официально передана лесхозам, институтам лесного хозяйства, при проведении проверок людей, как правило, штрафуют или подвергают другим видам административных наказаний.
В качестве решения проблем при формирования земельных участков на землях лесного фонда специалисты единогласно предлагают реализовать процесс передачи данных о границах рассматриваемых участков в государственный кадастр недвижимости в виде электронных карт, созданных при проведении как государственного кадастра, так и при проведении негосударственной геодезической работы, позволит не только в десятки раз сократить время на выполнение всех вышеуказанных действий, но и избежать процедуры согласования границ земельных участков со смежными землепользователями, что всерьез облегчит действия при устранении кадастровой ошибки. В свою очередь органы кадастрового учета смогут проанализировать полученную информацию в целом по субъектам, выявить и сообщить о всех несоответствиях в лесоустроительных данных и сведениях кадастра объектов недвижимости. Органы государственной власти, наделенные полномочиями по управлению и распоряжению лесными землями, на основании полученных рекомендаций смогут вносить корректировки в свой учет и использовать полученную информацию при проведении последующих лесоустроительных работ. По мере дальнейшего накопления информации все государственные органы смогут обмениваться ею для уточнения местоположения границ земельных участков, населенных пунктов, муниципальных районов и субъектов Федерации. Кроме того, необходимо учесть проблемы проживания людей на территории кордонов и лесных хозяйств, которые не могут получить прописку или официальную регистрацию по причине проживания на землях лесного фонда.
Литература
1. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую: федер. закон Рос. Федерации от 21 декабря 2004 № 172-ФЗ // Рос. газ. 2004. 28 декабря.
2. Управление развитием территории. "Правовое регулирование линейных объектов". Вып. 2; Москва, 2011.
3. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон Рос. Федерации от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Рос. газ. 2007. 1 августа.
4. Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков: приказ Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. № 412 // Рос. газ. 2008. 19 декабря.
Literature
1. The transfer of land or land plots from one category to another: Feder. Ros law. Federation of 21 December 2004 № 172-FZ // Rus. gas. 2004 on 28 December.
2. Managing the development of the territory. "Legal regulation of linear objects." Vol. 2; Moscow, 2011.
3. State Real Estate Cadastre: Feder. Ros law. Federation of July 24, 2007 № 221-FZ // Rus. gas. 2007 August 1st.
4. Approval of the form boundary plan and the requirements for its preparation, the approximate form of the notice of the meeting on the harmonization of the location of land boundaries: Order Development of Russia November 24, 2008 № 412 // Rus. gas. 2008 of 19 December.
