CC BY
135
Проблемы этажности строительства в Российской Федерации и пути их решения с
учетом опыта Европейского Союза The problems of the number of floors of construction in the Russian Federation and their solutions based on the experience of the European Union
DOI 10.24411/2658-3569-2019-10001
Гальцев Дмитрий Витальевич,
студент 4 курса НИУ МГСУ направления 08.03.01. "Строительство", кафедра Организации строительства и управления недвижимостью, специальность "Экспертиза и управление недвижимостью"; Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (НИУ МГСУ), 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 26
Galtsev Dmitriy Vitalievich,
student of the National Research University Moscow Building University of Civil Engineering, 08.03.01. "Construction", Department of Organization of Construction and Real Estate Management, specialty "Property expertise and management"; National Research University Moscow Building University of Civil Engineering (NRU MBSU), 129337, Moscow, Yaroslavskoe shosse, 26
Аннотация: В статье рассматриваются проблемы многоэтажного строительства в России, анализируется Западный опыт такого типа жилых зданий. Описаны уже наступающие последствия погони за количеством квадратных метров. В итоге, на основе проведенного исследования, предлагается решение по изменению подхода к новой застройке.
Ключевые слова: строительство, многоэтажное строительство в России, строительство в в Европе.
Введение
Разработанная в 2002 году федеральная программа «Жилище» до сих пор не утратила актуальности. Она позволяет гражданам разных категорий улучшить жилищные условия для своих семей.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2015 г. № 889, федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище» образована подпрограммами:
1. Обеспечения молодых семей доступным жильем.
2. Модернизации коммунальной инфраструктуры.
3. Выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем граждан определенных категорий.
4. Стимулирования региональных программ для эффективного развития жилищного строительства.
Программа нацелена на формирование рынка жилья эконом-класса, которое было бы доступно большинству граждан нашей страны, на устранение недостатка экологичных и комфортных жилых помещений, на стимулирование спроса на жилые помещения и повышение качества жилищного фонда России.
Необеспеченность жилой площадью стоит очень остро, поэтому Президентом поставлена задача за ближайшие пять лет выйти на ежегодный ввод жилья в объеме 120
млн м2.
В стране активно строятся спальные многоэтажные микрорайоны, ипотека стала доступнее. Несмотря на это, в недалеком будущем последствия такой активной застройки могут стать большой проблемой для городов. Для того, чтобы объяснить почему такой подход необходимо изменить, в чем его недостатки, надо обратиться к истории появления микрорайонов, проанализировать европейский и американский опыт строительства жилья такого типа, а также выявить альтернативу многоэтажной микрорайонной застройке. 1. История
Развитие промышленности и рост городского населения в 19 веке вели к тому, что кварталы становились очень плотными. Застройщики пытались максимально заполнить участок. Вдобавок, интенсивная застройка территорий была выгодна владельцам земельных участков, которые в таких случаях соглашались бесплатно отдавать землю под застройку улиц. В конце 19 века Берлинский строительный регулятив узаконил строительство многоэтажных жилых домов с очень небольшими внутренними дворами.
Во Франции нормы обязывали делать дворик в 30 квадратных метров, а если туда выходили только технические помещения, то его можно было сделать еще меньше — все 8.
Дворы не несли рекреационной функции, туда выходили в основном помещения для прислуги, черные лестницы и технические помещения. Само же пространство дворов использовали для хранения угля и дров, складирования мусора. Дома строили очень плотно друг к другу, иногда участок застраивался на 90%. Нарушались нормы по инсоляции
помещений, жить в таких домах людям не хотелось. Те, у кого была возможность - просто уезжали из города. Богатые горожане селились на окраинах, строили просторные усадьбы.
Во Франции в 20-х годах появляются первые научно обоснованные заключения о зависимости заболеваемости и смертности от плотности населения. Врачи пришли к выводу, что сама по себе плотность населения еще решающего значения не имеет, а вот благоприятная аэрация и инсоляция, а также экстенсивная плотность заселения квартир имеют решающее значение для здоровья людей. Инсоляция становится важным критерием качества жилья. В Германии был введен коэффициент использования земельного участка, который был установлен для каждого типа застройки. Правила запрещали строительство в глубине квартала. Началом появления дворов в таком виде, в котором они сейчас есть можно отнести к нововведениям 20-х годов 20 века.
Основные идеи архитекторов 20-х и 30-х годов в Европе были направлены на обеспечение требуемого уровня аэрации и инсоляции жилых помещений - так возникли микрорайоны, дома в которых строились хаотично или линиями, пространство между домами заполнялось парками, парковками, автодорогами.
Жилой комплекс Сименсштадт на окраине Берлина в начале 30-х годов Появление массовой микрорайонной застройки можно связать с необходимостью удешевления строительства в послевоенные годы, изготовлением элементов в заводских условиях и быстрого монтажа на стройплощадке.
В начале-середине 20 века такая концепция была даже прогрессивной: промышленные зоны уводили от жилых помещений. Такой подход к городскому планированию считался правильным и перспективным. Но довольно скоро начались существенные проблемы.
Уже в конце 60-х годов всё больше архитекторов и градостроителей отворачивались от идеи спальных массивов и многоэтажных домов и пытались реконструировать такие районы. Поэтому ещё на этапе строительства формат застройки морально устарел.
Проблему создавало и то, что при переезде на окраину люди теряли свои прежние социальные связи и не могли идентифицировать себя с новой, холодной и недружелюбной средой обитания.
В берлинском районе Меркишес Фиртель были случаи самоубийств. Для туристов организовывались автобусные туры по «плохому жилому району». Фотографы и режиссёры снимали Меркишес Фиртель, когда нужно было показать серое и мрачное гетто. Причиной упадка считали именно плохую инфраструктуру: в районе не хватало школ, детских садов и игровых площадок, а также магазинов, ресторанов. Но хоть район и имел плохую репутацию в стране, статистика показывает, что он никогда не был зоной насилия, криминала и бесконтрольного распространения граффити.
В 90-е район начали благоустраивать и модернизировать: сделали более удобные входные группы, построили фонтан. Проводят энергетическую и экологическую модернизацию домов, улучшают теплоизоляцию, убирают устаревшие негигиеничные мусоропроводы и заменяют на раздельный сбор мусора, озеленяют пустыри, высаживают новые деревья, чтобы район не казался бетонным полем.
Однако, существует более печальный опыт такого строительства.
Микрорайон Пруитт-Айгоу в Сент-Луисе, США за 20 лет жизни (с 1954 по 1974) превратился в гетто. Микрорайон строился как социальное жилье, со временем работающая часть населения была вынуждена уехать из-за высокой криминальности. В подъездах начали ставить антивандальные двери, на дорогах выросли горы мусора, полиция все чаще отказывалась принимать вызовы. История района закончилась трагично. Решить коммунальные и социальные проблемы удалось только после сноса всех 33 домов.
Такая же история случилась и с районом Рэд Роад Флэтс в Глазго. Его построили в 1971 году. На месте трущоб выросли башни 28 и 31 этажей. Дома выглядели современно и считались самыми высокими в Великобритании. Но с годами район погряз в преступности, и в 2015 году власти города снесли последний дом.
Строить районы такого типа в США и Европе перестали уже 40 лет назад. Эксперименты с подобной застройкой не увенчались успехом.
В СССР, вплоть до конца его существования, подобных проблем не возникало. Возможно, это обосновано тем, что культурный образ, быт и характер поведения советского человека был несколько иной, чем в капиталистическом мире.
Проблема заключается в том, что в России продолжают строить подобные районы. С застройкой, появившейся в Советском Союзе можно проводить реновацию, перенимая европейский опыт. Однако тот факт, что строительство подобного жилья продолжается может обернуться катастрофой.
По данным Единого реестра застройщиков средняя высота новостройки в России - 17,3 этажей и этот показатель растет с каждым годом.
Динамика изменения! средней этажности текущего строительства а Российской Федерации (на м!)
17.7 17,2
Девелоперы застраивают бывшие колхозные поля на окраинах городов однотипными спальными районами повышенной этажности, в которых отсутствуют рабочие места, места проведения досуга. Типичный житель такого микрорайона вынужден постоянно ехать на работу в центральную часть города, проводить там свободное время в выходной день. Высокая этажность увеличивает плотность населения, из-за постоянного перемещения людей в центр возникает нагрузка на транспортную инфраструктуру.
Социальные проблемы связаны с негативным влиянием на человека окружающей его городской среды многоэтажных микрорайонов. Визуальная среда, в которой живут россияне является агрессивной. Она оказывает воздействие на их поведенческие установки, формирует отчужденность и индивидуализм в самом худшем смысле. При большом количестве квартир в доме в большей степени формируется безответственность за общедомовую собственность. Такая среда не способствует добрососедству, общению людей — жители многоэтажных домов зачастую не знают даже своих соседей по лестничной клетке. Планировка района и благоустройство не способствуют развитию разнообразия жизни. Место для жилья - это не только физическое место, а набор благ и услуг для всех категорий жителей, которые в большинстве случаев отсутствуют в новостройках. Территория домов становится бесхозной, поскольку ее не выгодно обслуживать. Высотная застройка с годами становится все более дорогой. Основные проблемы, с которыми приходится сталкиваться:
1. Огромные бесхозные пространства
2. Отсутствие развитой инфраструктуры
3. Недостаток парковочных мест
4. Отсутствие социальных и/или соседских связей, которые способны повлиять на улучшение территорий.
Превращение современных строящихся многоэтажных районов в неблагополучные может происходить в следующей последовательности:
1. Безответственность покупателей при выборе жилья. В дальнейшем — осознание неудачной покупки. Из района тяжело выбраться, общественный транспорт перегружен, большие очереди в детские сады. Качество недвижимости часто не отвечает требованиям из-за высоких темпов строительства, экономии на материалах. Люди начинают понимать, что это негуманная среда, жить в таком районе становится сложно.
2. Часть населения, у которой растет уровень жизни начинает уезжать, сдавая свою недвижимость в аренду из-за невозможности ее быстро продать. Очень часто арендаторами могут становиться не самые благополучные слои общества. Пример - районы Мурино-
Девяткино и Парнас в Санкт-Петербурге, где квартиры уже сдаются в большом количестве по низким ценам.
3. Закрывается бизнес - кафе, рестораны, пекарни, частные детские сады и прочие заведения, которые были рассчитаны на платежеспособное население. Снижение платежеспособности ведет к долгам перед управляющей компанией, которая не может обеспечивать правильную эксплуатацию жилого фонда. Начинают падать цены на квартиры.
4. На рынке появляется более качественное жилье, люди начинают выбирать более удачные проекты и переезжать, пытаются продать уже неликвидный актив. Это становится невозможно, предложение аренды увеличивается, район наполняется еще большим количеством неблагополучного населения.
5. Рост преступности.
Из всего этого можно сделать еще один вывод - покупка квартиры в таком районе не является средством надежной инвестиции, существует большой риск потерять деньги. 2. Решение
Примеры европейской застройки
Каждое здание уникально. Это не единая стена многоэтажных домов, тут каждый дом проектирует отдельный архитектор. Средняя этажность - 10 этажей.
Новый район Парижа
На основе европейского опыта решением данной проблемы могут стать кварталы со средним количеством этажей равным 5-7, некоторые дома могут быть выстроены в виде доминант с повышенной этажностью. Квартальная малоэтажная застройка повышается в цене, поскольку это более человечная и здоровая среда. И эти дома проще реконструировать.
В целом, гармоничное сочетание частных одно-двухэтажных домов, построенных вплотную; пяти-семиэтажных многоквартирных домов с подземными гаражами и грамотного расположения учреждений социальной, экономической и досуговой сфер позволит создать максимально благоприятную среду для жизни человека. Непрерывность застройки и фасады вдоль тротуаров важны для создания хорошей улицы. Улица это не только место для перемещения на машине из точки А в точку Б, оно должно быть
интересным для прогулок за счёт витрин и привлекать людей магазинами, кафе и коворкингами.
Плюсы подобного вида застройки:
1. Активные фасады, среда, которая протекает вдоль улицы, отсутствие пустырей, а также соразмерность человека и зданий формируют комфортное окружение. Таким образом, квартальная застройка не приносит психологического дискомфорта.
2. Маятниковая миграция внутри города уменьшается за счет применения теории смешанной застройки, при которой все необходимые заведения и учреждения находятся поблизости. Уменьшается и нагрузка на общественный транспорт, автодороги. Все это ведет к появлению общественного запроса на развитие велосипедной и пешеходной инфраструктуры в этом районе и во всем городе.
3. Безопасность кварталов обусловлена применением ограничения автомобильного движения и создания условий постоянной активности людей на застраиваемой территории.
4. При строительстве в формате кварталов унификации зданий и общественных зон стараются избежать, что формирует более уникальную и комфортную городскую среду.
5. Качество жизни повышается. Можно заметить, что у стандартных микрорайонов есть высокий шанс превратиться в гетто. С кварталами такое почти не случается.
Стоимость квадратного метра застройки средней этажности выше, но она дает высокую рентабельность на следующие десятилетия и делает район максимально удобным и пригодным для проживания.
Вывод
Таким образом, применение смешанной квартальной застройки улучшает городскую среду. Строительство однотипных многоэтажных микрорайонов не приведет к улучшению качества жилищного фонда. В данном подходе фокус направлен только на количество введенных квадратных метров жилья, что в конечном итоге создает дополнительную проблему появления неблагополучных районов, которые невозможно эксплуатировать.
Список использованной литературы
1. Постановление Правительства РФ от 25 августа 2015 г. № 889 [электронный ресурс] / Garant.ru. - Режим доступа : https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71073892/ (дата обращения: 09.03.2019).
2. Проблемы микрорайонной застройки в современном градостроительстве / Е. А. Иванченко, Косилов М. С. // Журнал Молодой исследователь Дона — Ростов-на-Дону, 2018г. — С. 96-102.
3. Все выше и выше: этажность жилищного строительства неуклонно растет (графики) [электронный ресурс] / Единый реестр застройщиков - Режим доступа : https://erzrf.ru/news/vse-vyshe-i-vyshe-etazhnost-zhilishchnogo-stroitelstva-neuklonno-rastet-grafiki?search=этажность (дата обращения: 09.03.2019).
4. Варламов, И. А. Почему микрорайоны — это так ужасно [электронный ресурс] / Livejournal. — Режим доступа : https://varlamov.ru/2225584.html (дата обращения : 09.03.2019).
5. Варламов, И. А. Как мы дошли до жизни такой: микрорайоны [электронный ресурс] / Livejournal. — Режим доступа : https://varlamov.ru/3312605.html (дата обращения : 10.03.2019).
6. Варламов, И. А. Панельные микрорайоны западного Берлина [электронный ресурс] / Livejournal. — Режим доступа : https://varlamov.ru/2925038.html (дата обращения : 10.03.2019).
7. Маргалитадзе О.Н., Горбунов В.С. Особенности развития мировой экономики и внешнеэкономической деятельности в условиях глобализации и регионализации: монография / Издательство: НАучный консультант, 2019. - 170 с.
8. Фомин А.А. Совершенствование организационно-экономических механизмов регулирования земельных отношений в аграрной отрасли российской федерации: монография / Издательство: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Государственный университет по землеустройству, 2018. - 556 с.
9. Тенденции и проблемы развития земельного законодательства. Материалы к Парламентским слушаниям Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации и к Столыпинским чтениям в Государственном университете по землеустройству 19 апреля 2018 года. Под общ. ред. С.Н. Волкова, А.А Фомина / Издательство: Государственный университет по землеустройству, 2018. - 272 с.
10. Превращение обжитых районов в пустое мертвое поле [электронный ресурс] / The Village. — Режим доступа : https://www.the-village.ru/village/city/comments/268750-arhitektory-o-renovatsii
