CC BY
88УДК 347 ББК 67
DOI 10.24411/2073-3313-2018-10018
ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ОТЧУЖДЕНИЯ МАШИНО-МЕСТ ДО И ПОСЛЕ ПРИЗНАНИЯ ИХ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
Елена Юрьевна ЦУКАНОВА, доцент кафедры гражданского права и процесса Белгородского государственного национального исследовательского университета, кандидат юридических наук, доцент E-mail: tsukanova@bsu.edu.ru
Анастасия Витальевна АБРАМОВА, студентка Юридического института Белгородского государственного национального исследовательского университета E-mail: abramova.nastenka2014@yandex.ru
Научная специальность по публикуемому материалу: 12.00.03 — гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Аннотация. В статье проводится сравнительно-правовой анализ процедуры отчуждения машино-мест до и после их признания самостоятельными объектами недвижимости. Выявлены дискуссионные вопросы порядка отчуждения машино-мест в соответствии с действующим законодательством. Предложены пути их решения.
Ключевые слова: машино-место, объект недвижимости, полномочия собственника, отчуждение машино-места, преимущественное право покупки.
Annotation. The article contains out a legal analysis of the procedure for alienating car places before and after their recognition as independent real estate objects. Discussion questions of the order of alienation of car places in accordance with the current legislation are revealed and ways of their solution are suggested.
Keywords: car place, real estate object, powers of the owner, alienation of the car place, preferential right of purchase.
Изменения, внесенные Федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступили в силу с 1 января 2017 г.1; большая часть из них затронула статус машино-мест.
Согласно абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации2 к недвижимым вещам теперь следует относить не только жилые и нежилые помещения, но и предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодатель-
ством о государственном кадастровом учете порядке.
Местоположение машино-места определяется путем установления геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места, посредством отображения на плане этажа или части этажа здания или сооружения3.
Однако для определения местоположения машино-места недостаточно только оформления технического плана и кадастрового паспорта на данный объект недвижимости, поскольку для фактического обозначения парковочного места необходимо внесение изменений в обстановку вокруг машино-места. Для этого законодатель предусмотрел порядок установления границ машино-места в здании или сооружении.
ЗАКОН И ПРАВО • 06-2018
Данная процедура состоит в следующем: определяются две или более точки, расположенные в прямой видимости и закрепленные специальными долговременными метками на внутренней поверхности стен, перегородок, колонн или иных строительных конструкциях этажа, и отмеряется расстояние до характерных точек границ машино-места, а также отмеряется пространство между характерными точками границ машино-места. По желанию собственника машино-места указанные точки могут быть закреплены специальными метками на поверхности пола.
Данный способ фиксации границ машино-места, индивидуализирующий его как объект недвижимости, используется только в нашей стране. В частности, в Германии машино-место считается объектом недвижимости при условии, что оно отчетливо выделено прочной и основательной маркировкой. Данное правило закреплено в п. 2 гл. 3 Закона о жилищной собственности и праве длительного проживания4. На практике такая маркировка, как правило, выражается в виде бетонных, каменных либо иных ограждений, прочно закрепленных на поверхности пола.
Закрепление в российском законодательстве понятия машино-места, а также определение его статуса и регламентация порядка регистрации права собственности на данный объект недвижимости значительно облегчают как деятельность правоприменителя, так и владельцев ма-шино-мест5.
Ранее в связи с отсутствием законодательно закрепленного понятия машино-места в судебной практике сложилось два подхода к данной дефиниции. Первая позиция заключалась в признании машино-места самостоятельным объектом недвижимости, а именно, помещением в составе другого объекта недвижимости — нежилого помещения, например парковочно-го зала, или нежилого здания (паркинг). Второй подход рассматривал машино-место в качестве части объекта недвижимости, при этом пользователь рассматриваемой части помещения признавался долевым собственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования6.
Именно второй подход чаще всего толковался судами как наиболее верный, и это вызывало определенные трудности при покупке и продаже машино-места, находящегося в подземном
или надземном паркинге многоквартирного дома.
Одним из проблемных долгое время являлся следующий вопрос: можно ли вообще продать машино-место, если оно относится к общему имуществу в многоквартирном доме, без отчуждения права собственности на принадлежащее лицу помещение. Исходя из смысла п. 2 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации передача доли в праве общей собственности отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение невозможна, как и выдел этой доли в натуре.
Относительно данной позиции Минэкономразвития в письме от 26 мая 2015 г. № ОГ-Д23-7475 дал пояснения, согласно которым возможна государственная регистрация общей долевой собственности на здание или помещение, в котором находится машино-место, после постановки на государственный кадастровый учет такого здания или помещения. Доли в праве собственности определяются пропорционально размерам машино-мест, находящихся в таких зданиях, помещениях. При этом должны быть соблюдены два условия: машино-место не отвечает требованиям, которые в соответствии с федеральным законодательством предъявляются к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к объектам недвижимости. Порядок пользования машино-местами регламентируется либо соглашением сособ-ственников здания, помещения, в котором находятся машино-места, либо решением суда об определении порядка пользования указанными зданиями, помещениями7.
Признание машино-места отдельным объектом недвижимости ликвидировало неопределенность и решило эти проблемы раз и навсегда, однако привело к возникновению новых вопросов.
Получив статус собственника машино-места, гражданин получает право владения, пользования и распоряжения своим недвижимым имуществом. Логичным представляется подход, отраженный в ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которым собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, следовательно, при отчуждении машино-места он не обязан уведомлять об этом других собственников имущества в многоквартирном доме.
Однако в теории юриспруденции не все авторы согласны с таким подходом.
ЗАКОН И ПРАВО • 06-2018
Например, А. Полторак считает, что хотя машино-место и стало самостоятельным объектом недвижимости, оно остается частью здания или сооружения, следовательно, имущество, оставшееся после выдела долей из общей собственности на машино-места и регистрации прав на них, а также необходимое для прохода или проезда к машино-местам, является общим имуществом собственников имущества в многоквартирном доме8.
Опираясь на зарубежный опыт, а именно, на правовое регулирование данного вопроса в Германии, можно сделать вывод, что в данной стране предпочтение отдается второму подходу. Закон о жилищной собственности и праве длительного проживания рассматривает машино-места не в качестве самостоятельных объектов недвижимости, а как часть общей долевой собственности. В соответствии с данной позицией собственник квартиры в многоквартирном доме заключает с товариществом собственников жилья соглашение (обязательственный договор) о предоставлении права единоличного пользования машино-местом.
Однако нельзя не отметить, что германское законодательство не считает отдельную квартиру в многоквартирном доме самостоятельным объектом недвижимости и расценивает ее как составную часть жилого дома. Закон о жилищной собственности и праве длительного проживания посредством юридической фикции приравнивает квартиру в многоквартирном доме к недвижимости. Таким образом, жилой дом как единая недвижимая вещь юридически разделяется на отдельные части, т.е. квартиры, и общую часть, к которой относятся несущие и ограждающие конструкции, фундамент, крыша, помещения общего пользования — лифты, коридоры и т.д., в том числе и машино-места9.
В российском законодательстве жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах являются полноценными объектами недвижимости, в Германии законодательство признает их частью общего имущества собственников жилого дома. Это ключевое отличие не позволяет применить аналогию статуса машино-мест в России и в Германии.
В случае признания машино-мест частью общей долевой собственности следует согласиться с тем, что при продаже машино-места остальные собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют преимущественное право покупки на указанный объект недвижимости. Федеральный закон № 315 упростил
порядок уведомления дольщиков о продаже машино-места.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ письменный отказ всех участников долевой собственности от преимущественного права покупки продаваемой доли позволяет совершить сделку по отчуждению машино-места с любым лицом до истечения обязательного месячного срока.
Упрощение коснулось и ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой появилась часть 4.1, разрешающая опубликовать уведомление о продаже машино-места на официальном сайте без взимания за это платы, если количество участников долевой собственности более двадцати.
По нашему мнению, более логичным представляется второй подход, согласно которому преимущественное право покупки машино-места у собственников других парковочных мест не сохраняется. Проведем аналогию общего имущества собственников в многоквартирном доме, а именно, имущества, обеспечивающего доступ к помещениям собственников (например, лестницы, лестничные площадки, коридоры и иные помещения, перечисленные в ст. 36 Жилищного кодекса РФ), с общим имуществом собственников машино-мест, обеспечивающим доступ к их объектам недвижимости (дорожки для прохода, проезда).
Из данной аналогии можно сделать вывод, что преимущественное право покупки возникнуть только на основании наличия общего имущества для обеспечения доступа к машино-местам не может, как не возникает право преимущественной покупки у собственников многоквартирного дома на основании наличия общего имущества в указанном доме.
Учитывая вышеизложенное, полагаем, что собственник машино-места имеет право распоряжаться своим имуществом свободно, в том числе и отчуждать его, поскольку в связи с недавними изменениями в Гражданском кодексе РФ машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости.
Таким образом, собственник не обязан при продаже своего машино-места учитывать мнение других собственников машино-мест в паркинге и предоставлять им преимущественное право покупки. В противном случае нарушаются его права собственника, гарантированные Конституцией Российской Федерации10 и уточненные в Гражданском кодексе РФ.
ЗАКОН И ПРАВО • 06-2018
Законодательство, регулирующее правовой статус, приобретение и отчуждение машино-мест, стремительно развивается и совершенствуется, однако до сих пор имеются пробелы, которые необходимо как можно скорее заполнить во избежание возникновения проблем в данной сфере.
1 Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 г. № 315-Ф3 // Рос. газ. 2016. № 149. 8 июля.
2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-Ф3 (ред. от 29.12.2017 г.) // С3 РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3 Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-Ф3 (ред. от 03.04.2018 г.) // Рос. газ. 2015. № 156. 17 июля.
4 Gesetz uber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht — Wohnungseigentumsgesetz. 1951. 15 марта.
5 Цуканова Е.Ю., Придатко E.A. Машино-место как новый объект недвижимости в гражданском праве Российской Федерации // Правовая политика и правовая жизнь. Саратовский филиал ФГБУН Ин-та гос-ва и права РАН. Саратов, 2017. С. 73.
6 Мандрюков A.B. Изменения в законодательстве о машино-месте // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2016. № 8. С. 72.
7 Письмо Минэкономразвития № ОГ-Д23-7475 от 26.05.2015 г. относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на «машино-места» // Министерство экономического развития РФ: офиц. сайт // URL: http://economy.gov.ru/minec/ activity/sections/landRelations/2015052944 (Дата обращения: 15.04.2018)
8 Полторак A. Как у нас с машино-местами? // Жилищное право. 2016. № 12. С. 89.
9 Василевская Л.Ю. Машино-место как объект недвижимости: особенности гражданско-правового режима по российскому и германскому законодательству // Юрист. 2018. № 1. С. 66—71.
10 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г., с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФК3, от 30.12.2008 г. № 7-ФК3, от 05.02.2014 г. № 2-ФК3, от 21.07.2014 г. № 11-ФК3) // С3 РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
Библиографический список
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г., с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 г. № 6-ФК3, от 30.12.2008 г. № 7-ФК3, от 05.02.2014 г. № 2-ФК3, от 21.07.2014 г. № 11-ФК3) // С3 РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-Ф3 (ред. от 29.12.2017 г.) // С3 РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 г. № 315-Ф3 // Рос. газ. 2016. № 149. 8 июля.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-Ф3 (ред. от 03.04.2018 г.) // Рос. газ. 2015. № 156. 17 июля.
5. Письмо Минэкономразвития № ОГ-Д23-7475 от 26.05.2015 г. относительно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на «машино-места» // Министерство экономического развития РФ: офиц. сайт // URL: http://economy.gov.ru/minec/acti-vity/sections/landRelations/2015052944 (Дата обращения: 15.04.2018)
6. Василевская Л.Ю. Машино-место как объект недвижимости: особенности гражданско-правового режима по российскому и германскому законодательству // Юрист. 2018. № 1. С. 66—71.
7. Мандрюков A.B. Изменения в законодательстве о машино-месте // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2016. № 8. С. 70—78.
8. ПолторакA. Как у нас с машино-местами? // Жилищное право. 2016. № 12. С. 83—92.
9. Цуканова Е.Ю., Придатко E.A. Машино-место как новый объект недвижимости в гражданском праве Российской Федерации // Правовая политика и правовая жизнь. Саратовский филиал ФГБУН Ин-та гос-ва и права РАН. Саратов, 2017. С. 73—77.
10. Gesetz uber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht — Wohnungseigentumsgesetz. 1951. 15 марта.
ЗАКОН И ПРАВО • 06-2018
