CC BY
63
Проблема реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё -гражданам России» в Курганской области
Т.Г. Прокопчук, соискатель, Курганская ГСХА
Затянувшаяся кризисная ситуация, в результате которой проблема строительства доступного жилья в Курганской обл. не становится менее острой, заставляет нас задуматься о перспективности выбранного курса экономических преобразований в этой сфере и адекватности механизма жилищного финансирования в регионе поставленным целям. Стратегия, ориентированная на решение проблемы повышения доступности жилья для населения посредством использования рыночных механизмов приобретения жилья в собственность главным образом за счёт дальнейшего развития коммерческой ипотеки, представляется нам не совсем бесспорной.
Выявление причин, ограничивающих возможности граждан улучшать свои жилищные условия при реализации национального проекта, необходимо для выбора инструментов решения жилищной проблемы, адекватных поставленной задаче.
В настоящее время практическое состояние дел жилищной сферы в Курганской области
характеризуется серьёзными трудностями. За последние годы произошёл резкий спад объёмов жилищного строительства. По количеству ввода жилья на душу населения в 2011 г. область заняла 68-е место в России среди 83 субъектов РФ.
Уровень ввода жилья 1990 г. (551 тыс. м2) так и не был достигнут. Самый высокий уровень жилищного строительства за 20-летний период наблюдался в 2009 г. и составил около 52% (288 тыс. м2) от уровня тех лет. Кратковременный подъём жилищного строительства в 2005—2009 гг прервал экономический кризис, вновь усугубив ситуацию в этом секторе. Уже в 2010 г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья до 160 тыс. м2 [1]. При этом количество ветхого и аварийного жилья, требующего замены (5,73% от общего объёма фонда), почти в 7 раз превышало объёмы нового строительства (рис.).
Из 908,8 тыс. чел. населения Курганской области в ветхом и аварийном жилье проживает 51,1 тыс. чел. Доля граждан, проживающих в неблагоустроенном жилье, на 1 января 2010 г.
1400
1200
1000
5 800
О -0 н 600
400
200
0
1241
1242
'1304'
1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Рис. - Количество ветхого и аварийного жилого фонда на фоне темпов нового строительства жилья в Курганской области, за 1990-2010 гг., тыс. м2
составила 55,8%, а износ коммунальной инфраструктуры оценивается на уровне 55—60%.
Обновление жилья в сельской местности значительно отстаёт от темпов строительства в городах. Вследствие этого в ряде муниципальных районов доля жилого фонда, имеющая уровень изношенности более 65%, достигает запредельных величин, так, например, в Ша-тровском — 44,48%, в Каргапольском — 39,65%, в Звериноголовском — 36,97% [2]. Фактически это означает, что новое строительство не только не обеспечивает расширенного воспроизводства жилищного фонда, но и простого его обновления.
Снижение возможностей для строительства и улучшения жилищных условий на селе усиливает миграцию сельского населения, сдерживает привлечение и закрепление молодых специалистов, что отрицательно сказывается на развитии базовой отрасли региона — сельского хозяйства.
В целях стимулирования жилищного строительства и повышения доступности жилья для населения в области принят и реализуется ряд целевых программ и подпрограмм, основополагающими из которых являются: «Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России» в Курганской области» [3] и «Развитие жилищного строительства в Курганской области на 2011—2015 годы» [4].
Решение задачи повышения доступности жилья для населения программными мероприятиями предусматривается главным образом за счёт дальнейшего развития ипотеки, кредитования застройщиков на цели жилищного строительства, развития финансовых инструментов и институтов в целях привлечения инвестиций для модернизации жилищно-коммунального комплекса. Реализуемые механизмы направлены исключительно на повышение возможностей
приобретения жилья в собственность с использованием рыночных механизмов для населения.
К сожалению, реализация программных мероприятий в 2011 г. не обеспечила ожидаемых результатов, несмотря на увеличение количества ипотечных кредитов населению в 1,2 раза: ввод жилья в Курганской области за 2011 г. составил 183,55 тыс. м2, что составляет 55,1% от последнего планового показателя (333 тыс. м2) [5], который был скорректирован в сторону уменьшения (первоначальный целевой показатель 550 тыс. м2). Ситуация продолжает ухудшаться: за первое полугодие 2012 г. введено всего 62,124 тыс. м2 жилья, целевой показатель программы «Развитие жилищного строительства в Курганской области на 2011—2015 годы» был запланирован на уровне 360 тыс. м2. Достигнутые результаты более чем скромные. А подвергающиеся корректировке плановые показатели подтверждают декларативный, нереалистичный характер задач, которые ставились перед проектами.
Справедливости ради следует отметить, что есть и положительные сдвиги: в рамках подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей в Курганской области на 2007—2012 годы» — за 2011 г. 868 молодых семей улучшили жилищные условия, за счёт средств бюджета Курганской области субсидии предоставлены 656 молодым семьям при рождении ребёнка на сумму 200,46 млн руб. Одним из итогов реализации целевой программы «Развитие ипотечного жилищного кредитования в Курганской области на 2011— 2015 годы» стал рост количества ипотечных кредитов, выданных через ОАО «Курганская ипотечно-жилищная корпорация»: в 2011 г. — 789 ипотечных кредитов на сумму 1005,1 млн руб., в
2010 г. — 678. На снижение процентных ставок ипотечного кредитования из бюджета области в
2011 г. выделено 196,0 млн руб. [5].
Однако очевидно, что такие программные «успехи» стимулируют спрос на жильё без предложения последнего. Развитие жилищного рынка преимущественно через стимулирование платёжеспособного спроса (субсидирование процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам, система жилищных сертификатов и адресных жилищных субсидий и т.д.) без адекватного увеличения предложения жилья ведёт к постоянному росту цен на жилую недвижимость и девальвирует предпринимаемые меры по увеличению доступности жилья.
В условиях снижения реальных доходов основной массы населения и значительной имущественной дифференциации это ведёт не к увеличению доступности жилья для большинства населения, а совсем наоборот. По официальным оценкам департамента строительства, госэкспер-тизы и ЖКХ Курганской области, доля семей, имеющих возможность приобрести жильё с использованием рыночных механизмов, составляет не более 17%.
Начиная с 2004 г. в качестве основного инвестиционного механизма финансирования жилищного строительства рассматривается ипотечное кредитование. Предполагалось, что ипотека обеспечит взрывной рост жилищного строительства. К сожалению, эти надежды не оправдались. И на наш взгляд, этому есть объективное объяснение.
Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионе, осуществляемое в рамках целевой программы, ориентировано на принципы и механизмы двухуровневой национальной ипотеки [6], в основу которой заложено рефинансирование ипотечных кредитов с последующим выпуском ипотечных ценных бумаг. Ипотечное кредитование — это прежде всего инициация кредитно-финансового рынка и, как любой кредитно-финансовой инструмент, отражает в первую очередь интересы банковского капитала.
Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счёт собственного капитала и срочных займов. Коммерческий банк, имеющий лицензию Национального банка, берёт в НБ РФ ежегодный кредит под государственную ставку рефинансирования (8—8,25% — уровень последних лет), заёмщик в свою очередь получает кредит по ставке ипотечного продукта банка (ставки предложения по ипотечным кредитам могут варьироваться в широком диапазоне, типичные показатели — от 10,5 до 16,5% годовых). Средства, направляемые на развитие ипотечного кредитования (льготные ипотечные кредиты 5% годовых — для молодых семей и т.д.), по сути, идут на погашение разницы между рыночной ставкой годовой доходности и планируемой региональным правительством
ставкой по ипотечным кредитам (на что и ушло в 2011 г. 196,0 млн руб. из областного бюджета). Происходит субсидирование коммерческого сектора финансового рынка за счёт бюджетных средств! Снижение процентов по ипотечным кредитам без существенного снижения ставки рефинансирования очень дорого обходится бюджету!
Кроме того, как отмечают современные исследователи в этой области, любой модели ипотечного кредитования, ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов, присущи черты кредитнофинансовых пирамид (денежное основание, кредитный механизм, механизм эмиссии ценных бумаг) [7]. На основе созданного пула ипотечных кредитов, который подвергается котировке, осуществляется структурирование новых финансовых инструментов — ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных, что, по сути, является производством фиктивных ценностей и ведёт к увеличению спекулятивного (не обеспеченного товарной массой) капитала [8].
Экономический механизм использования инвестиционных ресурсов для реализации жилищных программ, представленный сегодня преимущественно в виде ипотечной модели, имеет слишком большую долю непроизводительных расходов. Капитальные вложения используются непроизводительным образом, а получатель жилья платит двойную цену. При этом в социальном плане ипотека становится главным руководителем семьи в течение всего активного периода её жизни.
Мировой финансовый кризис также заставляет нас задуматься о целесообразности реализации национального проекта, главным образом за счёт дальнейшего развития коммерческой ипотеки. Кризис наглядно показал, что невозможно обеспечивать устойчивое развитие в жилищной отрасли на основе механизма, ориентированного не на потребности населения, а на интересы денежного капитала. Массовое банкротство заёмщиков, за которым последовало изъятие ипотечных квартир, породило ситуацию, когда на жилищный рынок эти квартиры выставлялись по цене, ниже рыночной, с целью сокращения срока их экспозиции, что привело к падению цены на объекты жилой недвижимости и снижению ликвидности инвестиций. В свою очередь это стало причиной «сжигания» денежного капитала и обрушения всей многоярусной конструкции.
Сужение механизма жилищного финансирования в регионе до ипотечного жилищного кредитования (воспользоваться которым может лишь незначительная доля домохозяйств), на наш взгляд, не способно решить проблему кардинального обновления жилищного фонда и обеспечить население доступным качествен-
ным жильём. Этот факт косвенно признан как на правительственном, так и на региональном уровне. В области принята стратегия развития жилищного строительства в качестве целевой программы «Развитие жилищного строительства в Курганской области на 2011—2015 годы», в которой обозначены проблемы и намечен комплекс мероприятий по дальнейшему развитию жилищного строительства в регионе. Для увеличения предложения жилья, в частности, предполагается:
— обеспечение ежегодного роста объёмов ввода жилья;
— развитие направлений строительства жилья, доступного для широких слоёв населения;
— формирование участков под строительство;
— обеспечение новых земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства;
— развитие базы промышленности строительных материалов;
— формирование условий для создания жилищных некоммерческих объединений граждан (жилищно-строительных кооперативов, строительных сберкасс).
Однако, несмотря на правильно выбранные направления, которые, по сути, должны быть достаточно эффективны, радикально изменить сложившуюся ситуацию пока не удаётся. Причина, как нам кажется, кроется в противоречивости методов реализации целевых программ поставленным целям.
На наш взгляд, ключевыми проблемами и противоречиями целевых региональных жилищных программ являются:
— решение социальной проблемы сугубо рыночными методами. Значительные бюджетные ресурсы брошены преимущественно на развитие рыночных механизмов приобретения жилья;
— одной из основных проблем модели жилищного строительства, основной на базе ипотечного кредитования, является активное стимулирование спроса без реальной возможности обеспечить достаточное предложение, что ведёт к постоянному росту цен на жилую недвижимость и девальвирует все предпринимаемые меры по увеличению доступности жилья;
— необоснованная корректировка плановых показателей программ приводит к тому, что целевая программа превращается в простую
констатацию фактов и перестаёт быть инструментом управления;
— планируемые темпы нового строительства не компенсируют существующие объёмы ветхого и аварийного жилья. Строительство такими темпами не принесёт желаемого результата, если не будет снижаться количество ветхого и аварийного жилья;
— объёмы финансирования программных мероприятий носят прогнозный характер. Иными словами, вложится бизнес в запланированных объёмах — цель достигнута, не вложится — винить в срыве программы можно будет только строительные организации;
— несоразмерность бюджетных средств требуемым финансовым затратам мероприятий по обеспечению земельных участков инженерной инфраструктурой и техническому перевооружению региональной базы стройиндустрии. Без значительных опережающих вложений в их развитие невозможно значительное увеличение объёмов строительства!
Мы уверены, что комплексное решение изложенных выше проблем будет способствовать успешной реализации приоритетного национального жилищного проекта «Доступное и комфортное жильё — гражданам России» в Курганской области.
Литература
1. Жилищное строительство за счёт всех источников финансирования // URL: http://kurganstat.gks.ru/digital/ region5/ DocLib/ввод_жилья.htm.
2. Жилищный фонд Курганской области: годовой бюллетень. Курганстат, 2011. № 257. С. 43.
3. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России» в Курганской области // URL: http://www.oblduma.kurgan.ru/ important/ nation_projects/accommodation/.
4. Постановление Правительства Курганской области от 27 июня 2011 г. № 312 «Об утверждении целевой программы Курганской области «Развитие жилищного строительства в Курганской области на 2011—2015 годы» // URL: http:// www.gkh.kurganobl.ru/assets/files/zko/pp_2011-06-27_312.pdf.
5. О ходе реализации целевой программы Курганской области «Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё — гражданам России» в Курганской области» за 2011 г. // URL: http://www.oblduma.kurgan.ru/ upload/medialibrary/ 996/itogi-k-2011.pdf.
6. Логинов М.П. Модели ипотечного кредитования // Маркетинг. 2003. № 2. С. 95-98.
7. Топровер И.В. Модели кредитно-финансовых пирамид // Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал. 2008. № 1 (25). // URL: http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=1844.
8. Татаркин А.И., Татаркин Д.А. Глобальные экономические риски как институциональная основа системного развития российской экономики // Природа и особенности международного экономического кризиса: Всерос. науч.-практич. конф. (заочная): сборник науч. тр. Курган: Курганский филиал ИЭ УрО РАН, 2009. С. 4-5.
