CC BY
89
УДК 528.44:528.9
О.С. Московская СГГ А, Новосибирск
АНАЛИЗ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ (НА ПРИМЕРЕ ЗДВИНСКОГО РАЙОНА НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ)
Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории Российской Федерации проводится в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель» и имеет своей целью в первую очередь совершенствование системы налогообложения. Налоговой базой для сбора земельного налога, согласно статье 1011 Проекта II части Налогового Кодекса, определена кадастровая стоимость земельного участка. Расчёт кадастровой стоимости земель различного целевого назначения осуществляется с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Оценка земель Здвинского района проводилась по Методике Государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП) (утвержденной Федеральной службой земельного кадастра России 18 октября 2000 года), которая позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по 14 видам функционального использования земель, перечень видов утвержден приказом Росземкадастра.
Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.
Кадастровая стоимость земельных участков определялась с учётом:
- Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;
- Площади земельного участка;
- Вида территориальной зоны или вида функционального (разрешённого) использования земельного участка;
- Факторов местоположения и окружающей среды.
Методикой ГКОЗП предусмотрено проведение работ по двум технологическим линиям:
1ТЛ предусматривает оценку земель поселений с численностью населения свыше 10 000 человек, 2ТЛ - менее 10 000 человек.
Оценка земель поселений Здвинского района проводилась по второй технологической линии.
Работа по государственной кадастровой оценке земель поселений по 2ТЛ включала следующие этапы:
1. Формирование рабочего списка поселений.
2. Проведение кластеризации районов.
3. Сбор исходной информации.
4. Проведение экспертного опроса.
5. Анализ исходной информации и подготовка данных для ввода в СПО.
6. Определение коэффициентов влияния ценообразующих факторов.
7. Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земли.
8. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений по видам функционального использования земель.
9. Анализ полученных результатов и составление отчета.
Согласно Методике ГКОЗП по 2ТЛ проводилась кластеризация районов Новосибирской области. Под кластеризацией понимается процедура группировки районов по общности признаков и проводится в случае недостаточной рыночной информации по отдельным районам и для сокращения объемов по сбору исходной информации.
В результате кластеризации на территории Новосибирской области было выделено 6 кластеров. Выбор тестовых объектов, являющихся центрами кластеров, происходил автоматизировано.
Как видно из результатов кластеризации, Здвинский район входит в пятый кластер. Центром кластера является Краснозёрский район, на рис. 1 показана схема расположения типового объекта в кластере.
Определение кадастровой стоимости земель осуществлялось путем введения коэффициента (К), учитывающего множество ценообразующих факторов, к базовой постоянной величине (БПВ), которая фиксирована для каждого района и зависит от целевого назначения земли и состояния земельного рынка на момент проведения оценки. Расчет кадастровой стоимости земли (Рзем.) производился по следующей формуле:
Рзем = БПВ х К
Расчет коэффициента влияния ценообразующих факторов для всех поселений производился в три этапа:
I этап. Определение коэффициента первого уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне административного района.
II этап. Определение коэффициента второго уровня, отражающего влияние ценообразующих факторов на поселение в целом на уровне сельского округа.
Расчет коэффициента транспортной доступности осуществлялся исходя из транспортной доступности от поселения - центра сельской администрации до поселения - центра административного района. При расчете коэффициента транспортной доступности учитывалось наличие маршрутного сообщения и возможность круглогодичного сообщения между поселениями:
III этап. Определение коэффициента третьего уровня, отражающего влияние всех ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость земли в оцениваемом населенном пункте.
Расчет коэффициентов видов функционального использования проводился по данным экспертного опроса.
Согласно методике в районе-центре кластера была сформирована группа экспертов из специалистов различных организаций и служб, которые заполнили предлагаемые анкеты.
Конечным результатом обработки анкет являлось среднее значение удельных весов (коэффициентов) по видам функционального использования земель.
В соответствии с этими удельными весами проводился расчёт УПКСЗ по всем видам функционального использования земли.
В процессе работы были рассмотрены вопросы государственной кадастровой оценки поселений на примере Здвинского района и произведена оценка сельских населённых пунктов по единой методике с использованием специальных программных средств, разработанных для этих целей.
Рис 1
В результате получены удельные показатели кадастровой стоимости земли (в рублях за 1 кв.м.) по 14 видам функционального использования.
Полученные расчетные показатели могут быть использованы для целей налогообложения и иных, установленных законом целей. В дальнейшем возможно использование их для единичной оценки земельных участков в целях обеспечения проведения конкурсов по продаже, выкупа участков, их залога, страхования и других коммерческих операций. В случае использования УПКСЗ для целей налогообложения, согласно проекту II части Налогового Кодекса, ставку земельного налога планируется определять в процентном отношении в интервале от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости земли органами местного самоуправления.
При применении на практике указанных положений Налогового Кодекса важно объективно установить в качестве ставки налога необходимый процент от кадастровой стоимости земель различного функционального назначения.
Заниженный показатель (%) уменьшит собираемую массу земельного налога в районе, необоснованно же завышенное его значение сделает непосильным для налогоплательщика бремя налога, приведет к росту неплатежеспособности и в итоге может только ухудшить ситуацию в районе.
Приведенные расчеты по средним значениям УПКСЗ свидетельствуют о том, что даже при самом минимальном значении процентной ставки сумма собираемого земельного налога в Здвинском районе не уменьшится.
Результаты ГКОЗП Новосибирской области согласованы с комиссиями во все административных районах и городах области.
После согласования областной межведомственной комиссией результаты кадастровой оценки земель поселений будут направлены в Росземкадастр на согласование, а затем представлены на утверждение администрацией области.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова. - М.: ПБОЮЛ М. А. Захаров, 2002. - 416 с.
2. Оценка земли и ее использование в планировании и экономическом стимулировании / Под ред. М. Л. Бронштейна. - М.: Экономика, 1984. - 160 с.
3. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений: Утв. федерал. службой земельного кадастра Рос. Федерации 18 окт. 2000 - М., 2000.
4. Ерофеев, Б.В. Земельное право: Учеб. для высш. юрид. учеб. заведений / Б.В. Ерофеев. - М.: МЦУПЛ, 1999. - 560 с.
© О.С. Московская, 2006
