CC BY
52
УДК 332.62
В.В. Елисеев
СГГ А, Новосибирск
ПРОБЛЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА НОВОСИБИРСКА
Согласно части 2 статьи 390 Налогового Кодекса РФ налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка. На основании рассчитанных удельных показателей, в течении 2005 года была проведена государственная кадастровая оценка земельных участков на территории г Новосибирска. Результаты удивили всех собственников. Для многих это было дурной вестью.
Специфика территориального формирования
Для проведения кадастровой оценки огромное значение имеет структура города. Расчет кадастровой стоимости упрощается, если на территории города исторически сложились промышленная зона, бизнес центр, рекреационная зона, селитебная. Но это не характерно для Новосибирска. Стремительное становление и развитие сибирского города негативно повлияли на его структуру. Во время войны для обеспечения непрерывного производства из европейской части страны были переброшены крупные заводы. При этом особо никто не задумывался о необходимости их размещения в особой промышленной зоне. И теперь эти огромные производственные площадки окружены жилыми домами. Вследствие того, что река делит город на две части, на каждом берегу сформировался свой культурный центр. Не стоит забывать, что на территории города Новосибирска находится уникальный наукоград -Академгородок, расположенный в экологически чистой зоне. А так же большое количество памятников архитектуры. И венцом разрушения какой-либо структурности города стала всем известная точечная застройка. В результате такого дикого смешения жилых домов, пром. площадок и бизнес центров на территории города Новосибирска мы получили почти 1500 различных территориальных зон, используемых для кадастровой оценки.
Методика кадастровой оценки земель
Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337 утверждена «Методика государственной кадастровой оценке земель поселений», на основании которой кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:
- Уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;
- Площади земельного участка;
- Вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;
- Факторов местоположения и окружающей среды.
Кадастровая стоимость земельных участков поселений (Р) рассчитывается по следующей формуле:
Р = Sзем. уч. * (Рпос + Рсделки! ) * Кц1 , (1)
где Sзем. уч. - площадь земельного участка (кв. м);
Рпос - линейная функция от сжатых факторов для ьго кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб./кв. м; (Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земель);
Рсделкщ - линейная функция параметров сделки для ьго кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб./кв. м; (Кластеризация - процедура группировки административных районов, поселений и кадастровых кварталов в поселениях по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение поселений и кадастровых кварталов в поселениях в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами);
Кц1 - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.
Получается, что кадастровая стоимость земельного участка зависит от его площади и суммы значений двух линейных функций, в которых и заключены все потребительские характеристики участков конкретной территориальной зоны.
Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.
Земельный налог
Со вступлением в силу 31 главы части 2 Налогового Кодекса РФ, изменился принцип расчета земельного налога. Решением ГОРСОВЕТА Новосибирска от 25 октября 2005 г. № 105 утверждены налоговые ставки, выраженные в % от кадастровой стоимости.
Так же в соответствии с этим решением в течение налогового периода налогоплательщики - организации и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, уплачивают авансовые платежи по налогу - ежеквартально, равными долями, в следующие сроки:
- За первый квартал - не позднее 30 апреля налогового периода;
- За второй квартал - не позднее 31 июля налогового периода;
- За третий квартал - не позднее 31 октября налогового периода.
А окончательно налог должен быть уплачен не позднее 1 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Все остальные должны заплатить налог не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Порядок доведения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Новосибирска, до сведения налогоплательщиков, определяется правовым актом мэра города Новосибирска.
Результаты оценки
Постановлением Администрации Новосибирской области от 27.07.2005 г. № 56 утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков на территории г. Новосибирска. На основании этих показателей рассчитана и внесена в ЕГРЗ (Единый Государственный Реестр Земель) кадастровая оценка всех учтенных земельных участков кадастрового района 54:35, т. е. г. Новосибирска.
После обнародования кадастровой оценки поступило огромное количество жалоб на завышенную кадастровую стоимость. Круг «пострадавших» разнообразен, от пенсионеров до крупных промышленников. Казалось бы, налоговые ставки мизерны (табл.1), но эти 1.45% приобретают весомую величину если ваш участок оценен в 20 млн. руб., причем треть этой суммы надо внести до 30 апреля начавшегося года. Такая налоговая политика идет в разрез с политикой Президента РФ, направленной на развитие производства на территории России. Для частных лиц тоже складывается неприятная картина, когда кадастровая стоимость двух соседних участков различается в 2 раза. Сразу возникает вопрос о достоверности кадастровой оценки.
Чтобы выяснить причину возможных ошибок при оценке обратимся к
формуле 1. Из нее видно, что образующими кадастровой стоимости являются
2 2 площадь земельного участка (м ) и удельный показатель стоимости (руб./м ).
При просмотре приложения ПА от 27.07.2005 г. № 56, в котором указаны
удельные показатели для земель г. Новосибирска по 14 категориям, сразу
бросаются в глаза значительные отличия показателей граничащих кварталов. А
ведь что такое граница квартала? Очень часто это линия разделяющая два
соседних участка. Следовательно, граничащие участки, но находящиеся в силу
кадастрового деления в разных кварталах, будут иметь значительно
отличающиеся кадастровые стоимости, что абсолютно не обосновано.
Таблица 1
№ п/п Объект налогообложения Налоговая ставка, %
1 2 3
1 Земельные участки, отнесенные к землям в составе зон сельскохозяйственного использования и используемые для сельскохозяйственного производства 0,3
2 Земельные участки, занятые жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящийся на объект, не относящийся к жилищному фонду и объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) 0,2
3 Земельные участки, предоставленные для жилищного строительства 0,2
4 Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества или животноводства 0,2
5 Земельные участки, занятые аэродромами 0,5
6 Земельные участки, занятые кладбищами 0
7 Земельные участки, занятые лесами в поселении (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами) 0
8 Земельные участки, занятые обособленными водными объектами 0
9 Земельные участки поселения общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными и т.д. (в том числе земли резерва) 0
10 Прочие земельные участки 1,45
Согласно методике государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП) удельный показатель - это сумма значений двух линейных функций. Функции отражают меру потребительских свойств земли в определенном кластере. Определяются они исходя из анализа статистической информации. На практике вычисление производится с помощью специализированного программного обеспечения. То есть, в программу необходимо только ввести исходные статистические данные и, если информации по данному кластеру недостаточно, коэффициент Кць Возможные ошибки, которые привели к неправильному расчету удельных показателей, можно разделить на две категории: ошибки исходных статистических данных и ошибки
(погрешности) вычислений.
Возможно, что использование других функций вместо линейных могло бы дать большую точность вычисления. Но львиная доля ошибок была допущена по причине недостоверных исходных данных и необоснованных экспертных оценок. Основная исходная информация была ошибочна, так как: в период с 2001 по 2005 год рынок земли нельзя считать развитым, как следствие -скудная информация о сделках с землей; большая часть сделок с недвижимостью оформлялась по заниженным ценам; а торги часто имели заказной характер. А при недостатке информации по сделкам вмешивалась
экспертная оценка. Так же проводилась экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода "анализа иерархий".
Для оценки земель поселений необходимо использовать более точные методы расчета показателей и исключить любую экспертную оценку, государство не должно нести ответственность за чье-то экспертное мнение. Этот пример показал необходимость изменения в законодательстве, касающемся ГКОЗП. В Правительстве рассматривается проект о ГКОЗ, который заменит:
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 г.
№ 945 «О государственной кадастровой оценке земель» (Собрание
законодательства Российской Федерации от 30.08.1999 г. № 35 ст. 4326);
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (Собрание законодательства Российской Федерации от 17.04.2000 г. № 16 ст. 1709).
Этот проект постановления вносит ясность в некоторые не освещенные до сих пор моменты. В проекте указано, что ГКОЗ должна проводиться не реже чем раз в 5 лет, но не чаще чем раз в 3 года. Корректировка кадастровой оценки будет возможна в течение 3-х месяцев после ее публикации.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Проект постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения о государственной кадастровой оценке земель».
2. «Методика государственной кадастровой оценки земель поселений» Утверждена Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337.
3. Решение Городского Совета Новосибирска от 25.10.2005 г. № 105 «О Положении о земельном налоге на территории города Новосибирска».
4. Налоговый Кодекс часть вторая № 117-ФЗ от 05.08.2000 г.
© В.В. Елисеев, 2006
