CC BY
32
УДК 347.2/.3
Семенова Екатерина Геннадьевна
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры государственных и гражданско-правовых дисциплин, Крымский филиал Краснодарского университета МВД России +79787736361
Ekaterina G. Semenova
Master of Law, Assistant Professor Assistant Professor of the Chair of State and Civil Law Disciplines, Crimean branch of the Krasnodar University of the Ministry of the Interior of Russia tel.: +79787736361
Природа
правоотношении пользования чужим земельным участком
Аннотация. В статье проведен анализ правового регулирования отношений в сфере пользования чужим земельным участком. Раскрыта сущность сервитута, иных вещных прав, не закрепленных действующим законодательством, на чужие земельные участки. На основе проведенного соотношения вещных прав, оценена их значимость и необходимость в современном правовом регулировании отношений в сфере недвижимости.
Ключевые слова: вещные права, сервитут, суперфиций, эмфитевзис, право постоянного владения и пользования, право застройки, единый объект недвижимости.
The nature of
the relationship of the use of others land plots
Annotation. The analysis of legal regulation of relations in the sphere of using other's land plot is carried out. The essence of easement, other proprietary rights, not fixed by the current legislation, on other land plots is revealed. On the basis of the correlation of real rights, the importance and necessity in modern legal regulation of relations in real estate are assessed.
Keywords: real rights, easement, superficies, emphyteusis, the right of permanent possession and use, the right of development, a single real estate object
Современное состояние правоотношений в сфере недвижимости характеризуется множественностью форм использования чужих земельных участков, что вызывает необходимость постоянного поиска соответствующих путей их правового регулирования. Отечественная наука занимается разработкой эффективного теоретико-методологического обоснования различных моделей правоотношений в данной сфере, но в основном этот процесс акцентируется на противопоставлении закрепленных в законодательстве вещных и обязательственных конструкций использования чужих земельных участков.
В гражданском законодательстве РФ отношения в сфере пользования чужим земельным участком регулируются нормами вещного и обязательственного права. Традиционной правовой формой использования чужого земельного участка является аренда (ст. 607 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ). В то же время п. 1 ст. 216 ГК РФ закрепляет и вещные права лиц, не являющихся собственниками земельного участка, основное место среди которых (ввиду ограничения действия права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования) занимает сервитут.
Анализ положений ст. 274 ГК РФ позволяет определить сервитут как субъективное право лица, использующего земельный участок, лишенного определенных благ или выгод, пользоваться земельным участком иного лица установленным способом в пределах, обусловленных необходимостью его использования [1, с. 143-148].
Выделенные признаки сервитута являются характерными только для данного вещного права, а значит, исключают возможность его возникновения в иных случаях, например, для осуществления улучшений служащего земельного участка при отсутствии объективной необходимости для господствующего земельного участка. Несмотря на это, можем отметить законодательно закрепленную возможность установления сервитута в целях размещения господствующего имущества на чужом земельном участке при осуществлении строительства, реконструкции, капитального рем о нта и эксплуатации линейных объектов, объектов дорожного сервиса, установки и эксплуатации рекламных конструкций и т.д. (ФЗ № 310-ФЗ «Об олимпийских играх в г. Сочи», ФЗ № 43-ФЗ «О присоединении к г. Москве территорий», ФЗ № 257-Фз «Об автомобильных дорогах»).
В теории подобный подход осуществления улучшения служащего земельного участка путем
установления сервитута получил неоднозначную оценку [2, с. 157-176; 3, с. 25-30]. Не останавливаясь на его анализе, следует отметить главное -законодательно подтвержденную необходимость поиска в современных условиях форм использования чужих земельных участков. Другой вопрос в том, что подобный поиск в настоящее время осуществляется не путем введения новых форм, а путем расширения содержания существующих.
Иной подход существует, и он отображен в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее - Концепция), которая предлагает помимо предусмотренных ГК РФ вещных прав на чужие земельные участки закрепить еще две модели (п. 6.2):
1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений;
2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции [4].
Оба предлагаемых вещных права представляют их обладателю права владения и пользования земельным участком, а также предполагают распоряжение самим правом (обременение залогом, передачу по наследству, отчуждение и т.п.).
Закрепление данных форм использования земельных участков, известных еще с римского права и в определенном виде существующих в ранее действовавшем российском законодательстве [5], вызывает в теории повышенный интерес. Такой интерес обусловлен, прежде всего, отсутствием их устойчивого теоретико-методологического обоснования и правового закрепления. Однако в качестве основного все же называется законодательно определенная тождественность правовой природы указанных форм использования чужих земельных участков, что, естественно, вызывает определенную дискуссию относительно их соотношения между собой, и, следовательно, оценки значимости и необходимости существования [3, с. 25-30].
Так, согласно Концепции содержанием эмфитев-зиса является владение и пользование земельным участком с извлечением плодов и доходов, поступающих в собственность обладателя вещного права (п. 6.4) [4], что в определенной степени приближает его к некоторым видам земельного сервитута, предусматривающими, по сути, не только пользование чужими земельными участками, но и владение ими [1].
Уточнение в п. 6.4 Концепции о том, что эмфитевзис может устанавливаться в отношении земельных участков, которые способны удовлетворять сельскохозяйственные потребности (то есть по сути земель сельскохозяйственного назначения), в теории воспринимается неоднозначно, в частности, как не отвечающее частноправовым началам регулирования отношений [6].
Одновременно использование конструкции эм-фитевзиса, объектом которого является земельный участок сельскохозяйственного назначения, не позволяет в полной мере регулировать отношения в случае предусмотренной законодателем возможности застройки такого земельного участка зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения (п. 11 ст. 85 ЗК РФ). В данном случае неразрешенным является вопрос юридической судьбы такого здания или сооружениями после прекращения права пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения.
Анализ современного зарубежного законодательства показывает, что некоторые страны отказались от института эмфитевзиса, заменив его иными правовыми конструкциями - личными сервитутами (узуфрукт), правом застройки (су-перфиций) или вещными ограничениями (Германия, Австрия, Польша, Швейцария).
В иных странах наблюдается тенденция к расширению содержания эмфитевзиса. Так, Гражданский кодекс Квебека, представляющий собой новейшую кодификацию гражданского права, в § 1195, 1197 и 1200 определяет эмфитевзис как «право, согласно которого лицо (emphyteuta) в течение определенного времени вправе максимально использовать определенное недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, если такое пользование не ставит под угрозу его существование и исполняются обязательства пользователя по возведению сооружений, выполнению работ или культивированию земель, увеличивающих стоимость имущества» [7].
Назначение суперфиция согласно Концепции заключается в использовании земельного участка для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание данного права составляет владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями (п. 6.3) [4]. Таким образом, в Концепции сущность права застройки в отличие от древнеримского суперфиция заключается не в субъективной возможности возведения и эксплуатации здания на чужом земельном участке, а, по сути, в использовании чужого земельного участка.
Поскольку в римском праве право собственности распространялось на земельный участок и все, что находится на нем («superficies solo cedit») [8], основное предназначение древнеримского су-перфиция заключалось в предоставлении вещного права на строящееся (построенное) здание на чужом земельном участке. Отечественное законодательство принцип единого объекта недвижимости не восприняло, в соответствии с этим, Концепция называет объектом права застройки земельный участок.
Исходя из указанного, неизбежным при анализе права застройки является вопрос о правовой судьбе построенной недвижимости (здания, сооружения) в случае прекращения права застройки земельного участка.
В проекте о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Проект), который признает право собственности на возведенные объекты за лицом, имеющим право застройки (суперфициарием), а не за собственником земельного участка (п. 2 ст. 300), получил отображение сохранившийся еще с советского времени традиционный порядок регулирования оборота земельных участков отдельно от иных объектов недвижимости. При этом в Проекте определяется, что при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка (п. 1 ст. 300.7) [9].
Напротив, особенностью права застройки, закрепленной в Концепции, является то, что, будучи возведенными на чужом земельном участке, сооружения не переходят автоматически в собственность обладателя этого вещного права, а по общему правилу поступают в собственность того лица, которое является собственником земельного участка (п. 6.3). Следует согласиться, что такая конструкция является логичным воплощением принципа единого объекта недвижимости применительно к земельному участку и расположенным на нем зданиям и сооружениям [10, с. 55-62]. Однако следует обратить внимание на то, что согласно Концепции суперфициар в течение срока действия права застройки вправе решать юридическую судьбу зданий и сооружений (изменять, сносить, возводить новые).
Для обеспечения реализации принципа единого объекта недвижимости в полном объеме необходимо не объединять судьбу вещных прав на земельный участок и вещных прав на здания, сооружения, а устанавливать вещное право на единый объект.
Так, в настоящее время ни Концепция, ни Проект не предусматривают возможности установления права застройки для эксплуатации уже существующего объекта на земельном участке. Такой подход, отмеченный еще Г.Ф. Шершеневичем [11, с. 397], в литературе считается традиционным для отечественного права [12, с. 6-21]. В то же время, например, испанское законодательство допускает установление суперфиция и в отношении уже существующих построек (п. 1 ст. 40 Закона о земельных участках). ГК Каталонии (ст. 564-2) также позволяет устанавливать су-перфиций на существующие постройки или насаждения.
Нами уже отмечалось, что по своей материальной и экономической природе земельный участок и находящиеся на нем здания, сооружения и иные неотделимые объекты являются единым объектом. Единство объекта недвижимо сти обуславливается вещно-правовым единством земельного участка и его составных частей в виде зданий, сооружений и иных строений, в результате которого земельный участок и его составные части обретают единый правовой ре жим недвижимой вещи, на них распространяет ся единое вещное право [13, с. 129-134].
Относительно правовых форм отношений в сфере использования чужого земельного участка, следует отметить, что в основном в теории их определение основывается на правомочиях стороны отношений, не являющейся собственником земельного участка. В данном случае достаточно сложным является провести разграничение между такими формами, поскольку исходя из такой позиции цель у них едина - удовлетворение потребности субъекта отношений в использовании чужого земельного участка.
Рассматривать вещное право следует с позиции самого собственника, а не посторонних относительно объекта собственности лиц. Именно степень свободы лица в осуществлении действий в отношении объекта является характеристикой, которая раскрывает содержание не только права собственности, но и иных вещных прав.
В современный период развития отечественного гражданского права возрождение известных ранее форм использования чужих земельных участков обуславливается рядом причин, однако, прежде всего, стремлением законодателя ограничить собственника земельного участка в его правах для того, чтобы управомоченное лицо имело возможность беспрепятственно использовать земельный участок.
Существование интересов субъектов в использовании земель определенных категорий обуславливает необходимость удовлетворения различных потребностей за счет чужого земельного участка, осуществляя в разной степени фактическое господство над ним на относительно прочных условиях и на продолжительных срок.
Так, потребности лиц обуславливают возникновение вещного права на земельный участок, при котором относительно такого объекта у собственника сохраняется вся полнота право мочий, кроме тех, отно сительно которых законодательством или договором предоставлено право пользования другим лицам. Такие потребности могут быть удовлетворены сервитутом - правом лица, использующего земельный участок, лишенного определенных благ или выгод, пользоваться земельным участком иного лица установленным способом в пределах, обусловленных необходимостью его использования.
П отребности лиц обуславливают возникновение и вещных прав в отношении земельного участка, которые, наделяя их широкими по содержанию полномочиями, в том числе по отчуждению такого права и передачи его в порядке правопреемства, оставляют собственнику только «шб гесаСеп^ае», главное назначение которого -вернуть собственность в прежнее положение.
Так, в случае установления эмфитевзиса и су-перфиция лицо, использующее земельный участок, имеет правомочия, которые по широте возможностей и средствам защиты приближены к компетенции собственника. Субъект, в пользу которого заключен договор суперфиция или эм-фитевзиса является владельцем и пользователем земельного участка. Указанные права явля-
ются наследственными, могут отчуждаться, имеют долгосрочный, а иногда и бессрочный характер.
Обоснование существования и эмфитевзиса, и суперфиция, как наиболее полных вещных прав на чужие земельные участки, должно строиться не на назначении самого земельного участка, а исходя из последствий его использования.
Так, если право предполагает осуществление улучшений используемого земельного участка, его необходимо урегулировать по типу суперфи-ция (права застройки). Если же предполагается использование земельного участка без осуществления улучшений, в том числе и в случае использования земельного участка с находящимися на нем улучшениями в виде зданий, сооружений, его необходимо урегулировать по типу эм-фитевзиса (права постоянного владения и пользования). В случае неприемлемости условия отчуждения вещного права и передачи его в порядке правопреемства, отношения между лица-
ми по поводу земельного участка могут быть урегулированы обязательственными конструкциями, предусмотренными законодательством (договор аренды, договор безвозмездного пользования и т.д.).
Бесспорным является то, что именно потребности лиц обусловили формирование современной системы права и, собственно говоря, изменение этих потребностей сказывается на развитии данной группы гражданских прав и их правовой природы. В связи с этим, необходимым является закрепление таких правовых форм использования чужих земельных участков, реализация которых позволит не только удовлетворить потребности участников отношений, но и обеспечить их баланс. Природа правоотношений пользования чужим земельным участком обуславливает необходимость их правового регулирования посредством законодательного закрепления соответствующих вещных прав, построенных по типу сервитута, суперфиция и эмфитевзиса.
Литература:
1. Семенова Е.Г. Сервитут: правовая природа и содержание // Общество и право. 2018. № 2 (64). С. 143-148.
2. Краснова Т.С. Комментарий к Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом ВС РФ 26.04.2017 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. № 7. С. 157-176.
3. Афанасьев И.В. Проект изменений Гражданского кодекса РФ: сервитут и иные ограниченные вещные права пользования // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. Тамбов : Грамота, 2014. № 10 (48) : в 3-х ч. Ч. III. C. 25-30.
4. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 11.
5. Гуляев А.М. Русское гражданское право: обзор действующего законодательства, кассационной практики Прав. сената и проекта Гражданского уложения: пособие к лекциям проф. А.М. Гуляева. Изд-е 3-е, доп. СПб. : Тип. М.М. Стасюлевича, 1912.
6. Белов В.А. Очерки вещного права. Научно-полемические заметки : учеб. пособие для бакалавриата и магистратуры. М. : Издательство Юрайт, 2015.
7. Гражданский кодекс Квебека / Науч. ред.: О.М. Козырь, А.А. Маковская. М. : Статут, 1999.
Literature:
1. Semenova E.G. Easement: legal nature and content // Society and Law. 2018. № 2 (64). P. 143-148.
2. Krasnova T.S. A Commentary on the Judicial Review of Easement Establishment as Approved by the Russian Federation Supreme Court Presidium on April, 26 2017 // The Herald of Economic Justice of the Russian Federation. 2017. № 7. P. 157-176.
3. Afanas'ev I.V. Draft amendments to Civil Code of the Russian Federation: servitude and other limited proprietary rights of use // Historical, Philosophical, Political and Law Sciences, Culturology and Study of Art. Issues of Theory and Practice. Tambov: Diploma, 2014. № 10 (48). P. III. P. 25-30.
4. Concept of development of civil legislation of the Russian Federation (approved by the Council under the President of the Russian Federation on the codification and improvement of civil law of October 7, 2009) // Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2009. № 11.
5. Gulyaev A.M. Russian civil law: Review of the current legislation, the cassation practice Government Senate and draft Civil code: a Guide to the lectures of Prof. A.M. Gulyaev. 3d ed. SPb., 1912.
6. Belov V.A. Essay's property law. Research and polemical notes: textbook for undergraduate and graduate programs. M. : Yurayt, 2015.
7. The Civil Code of Quebec / Ed.: Kozyr O.M., Makovsky A.A. M. : Statute, 1999.
8. Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997.
9. Законопроект № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Ш1_ : 11Йр:/^02С. parlament.gov. ги/ЬШ/47538-6
10. Дроздов И.А. О вещных правах на земельные участки и иные природные объекты / И.А. Дроздов, О.М. Козырь // Закон. 2009. № 5. С. 55-62.
11. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М., 2005.
12. Рыбалов А.О. Краткий обзор положений о праве застройки // Вестник ВАС РФ. 2012. № 10. С. 6-21.
13. Семенова Е.Г. Интегрирующее основание системы объектов гражданско-правовых отношений в сфере недвижимости // Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2017. № 10. С. 129-134.
8. Monuments of Roman law. Laws of XII tables. Institutions of Guy. Digests of Justinian. M., 1997.
9. Draft Federal law № 47538-6 «On Making Changes in the First, Second, Third, and Fourth Parts of the Civil Code of the Russian Federationand also in Individual legislative Acts of the Russian Federation». URL : http://sozd. parlament.gov.ru/bill/47538-6
10. Drozdov I.A. On property rights to land and other natural objects / I.A. Drozdov, O.M. Kozyr // Law. 2009. № 5. P. 55-62.
11. Shershenevich G.F. The textbook of the Russian civil law. T 1. M.: 2005.
12. Rybalov A.O. A brief overview of the provisions on the right of building // Bulletin of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2012. № 10. P. 6-21.
13. Semenova E.G. Integrative basis of the system of objects of civil law relations in real estate // Humanitarian, socio-economic and social sciences. 2017. № 10. P. 129-134.
