Приобретение права собственности на жилые помещения Текст научной статьи по специальности «Право»

278 ПРИОРИТЕТНЫЕ НАУЧНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ: ОТ ТЕОРИИ К ПРАКТИКЕ

9. Воробьева Л.В. Земельное право: учебно-методическое пособ. / Л.В. Воробьева. -Тамбов: Издательство Тамбовского государственного технического университета, 2006. - 96 с.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

© Бацоев Т.А.*, Каболов В.В.

Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет), г. Владикавказ

Одним из оснований приобретения права собственности на жилые помещения является приобретательная давность. Кажущаяся простота правовой конструкции указанного основания, предполагающего добросовестность, открытость и непрерывность пользования жильем в течение 15 лет, обусловливает большое количество исковых заявлений с требованием признания права собственности на занимаемое жилое помещение в соответствии со статьей 234 ГК РФ.

Ключевые слова гражданско-правовой договор, договор купли-продажи, рента, договор мены.

Право собственности на жилые помещения возникает у граждан в следующих случаях:

- приобретение квартиры по гражданско-правовым основаниям;

- приватизация имеющейся у гражданина жилой площади;

- выплата пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе в полном объеме.

Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению жилья в собственность, являются купля-продажа, дарение, рента, пожизненное содержание с иждивением и иные.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры,

Магистрант.

Юридические науки

279

части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Думается, указанный запрет имеет место и при изменении статуса жилого помещения (придания ему статуса служебного жилого помещения или общежития)/

Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и продавцом, и покупателем.

По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса подлежит государственной регистрации.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Указанными видами сделок договоры, ведущие к приобретению жилых помещений, не исчерпываются, но данными способами приобретается большинство квартир.

Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны уплатить соответствующие пошлины и налоги, а также произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию также подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса члены жилищного, жилищно-строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совла-

280 ПРИОРИТЕТНЫЕ НАУЧНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ: ОТ ТЕОРИИ К ПРАКТИКЕ

дельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал своего заявления, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

После приобретения жилья в собственность граждане владеют, пользуются и распоряжаются ей по своему усмотрению. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основе решения суда или арбитражного суда.

После приобретения жилья в собственность большая часть регулирования связанных с ним правоотношений переходит в гражданско-правовую сферу. Однако некоторые из них продолжают регулироваться жилищными правовыми актами. В частности, к пользованию жилыми помещениями

Юридические науки

281

членами семьи нанимателя применяются нормы, закрепленные в ст. 31 Жилищного кодекса.

В отличие от найма собственник производит и текущий, и капитальный ремонт, а также перепланировку за свой счет. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения соответствующего органа самоуправления.

Однако государство не устраняется от контроля за жилыми помещениями, находящимися в собственности, и оказания содействия собственником. Ремонт домов, квартир, принадлежащих гражданам, по их желанию может производиться предприятиями бытового обслуживания населения. Работы по ремонту и благоустройству указанных домов, квартир могут также производиться силами ремонтно-строительных организаций по договорам. За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями). Кроме того, местная администрация осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам.

Собственник имеет право сдавать принадлежащее ему жилое помещение внаем (имеется виду коммерческий наем) и аренду (юридическим лицам).

Необходимо отметить, что большое значение имеет закрепленное в законодательстве предоставление государственной помощи гражданам. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. Компенсации (субсидии) - средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки.

Список литературы:

1. Конституция Российской Федерации // Российская газета. - 25 декабря 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс РФ, часть 1 (с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г.) // Интерактивная версия «Гарант».

3. Гражданский кодекс РФ (часть вторая). Закон РФ от 26.01.96 г. №14-ФЗ, в ред. от 17,12,99 г. - М.: ИНФРА-М, 1996.

4. Жилищный кодекс РФ от 1 марта 2005 г. // Интерактивная версия «Гарант».

5. Жилищное право: учебник для студентов юридических вузов / Под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2005.

282 ПРИОРИТЕТНЫЕ НАУЧНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ: ОТ ТЕОРИИ К ПРАКТИКЕ

6. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищное право: пользование и собственность. Комментарии и разъяснения / Под ред. И.Б. Мартковича. - изд. 2-е. - М.: Норма, 2005.

7. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации: учебное пособие. - М.: Юристъ, 2005. - С. 71-72.

8. Седугин П.И. Новое в жилищном законодательстве Российской Федерации: учебник для вузов. - М.: Инфра-М-Норма, 2005.

9. Сергеев А.П. Защита права собственности и других вещных прав (глава 23) // Гражданское право. Учебник. Часть I. Издание второе, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 2003.

10. Сергеевич В.И. История развития права собственности в доктрине отечественного гражданского права. - М.: Норма, 2005.

СОВРЕМЕННЫЙ подход к понятию «ИСПОЛНИТЕЛЬНАЯ ВЛАСТЬ»

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

© Григорьева С.В.*

Московский финансово-юридический университет МФЮА, г. Волгоград

В статье рассматриваются основные моменты, связанные с административной реформой, понятием исполнительной власти в РФ, процессом ее совершенствования, а также системой государственной власти и исполнительным аппаратом субъекта РФ.

Ключевые слова административная реформа, аппарат управление, государственное управление, исполнительная власть, органы исполнительной власти, государственный аппарат, исполнительная власть субъектов РФ.

Развитие такое государство как Российская Федерация, в законном и демократическом аспекте, без компетентно построенной и отчетливо функционирующей системы государственного управления представить сложно. По инициативе президента России, и так же при поддержке правительства, наша страна держит курс на проведение реформации административного аппарата.

Самые важные направления данной реформы были обозначены еще 23 июля 2003 № 824 «О мерах по проведению административной реформы в 2003-2004 годах» [3], специальным предписанием президента России. Под направлениями приоритета были исключения функциональных элементов и

Магистрант.