CC BY
27УДК 347.214.2(470)
П. В. КЛЕЦ, аспирант Башкирского государственного университета (г. Уфа)
P. V. KLETS, Postgraduate of the Bashkir State University (Ща)
ПРИНЦИПЫ УКРЕПЛЕНИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ PRINCIPLES FOR STRENGTHENING REAL ESTATE RIGHTS
Аннотация. Автором анализируются принципы, лежащие в основе укрепления прав на недвижимость, которые являются гарантией того, что осуществление регистрационных действий по признанию и подтверждению возникновения, изменения, перехода и прекращения прав в государственном реестре недвижимости не будут подвержены произвольному толкованию. Неукоснительное соблюдение принципов направлено на обеспечение незыблемости сведений государственного реестра как информационного ресурса, их доступности, законности и достоверности. Нормы, предусматривающие ответственность органа регистрации, свидетельствуют о том, что государство гарантирует законность предоставляемой информации. По мнению автора, наличие иных реестров, содержащих информацию о недвижимости, размывает смысл государственного реестра недвижимости как единого свода достоверных сведений.
Ключевые слова и словосочетания: единый государственный реестр недвижимости, принципы укрепления прав, информационные системы.
Annotation. The author analyzes the principles underlying the strengthening of rights to real estate, which guarantee that the implementation of registration actions to recognize and confirm the occurrence, change, transfer and termination of rights in the state register of real estate will not be subject to arbitrary interpretation. Strict observance of the principles is aimed at ensuring the inviolability of the information of the state register as an information resource, their availability, legality and reliability. The rules stipulating the responsibility of the registration authority indicate that the state guarantees the legality of the information provided. According to the author, the presence of other registers containing information about real estate blurs the meaning of the state register of real estate as a single set of reliable information.
Keywords and phrases: unified state register of real estate, principles of strengthening rights, information systems.
Системное развитие гражданского законодательства и регистрационного процесса в сфере укрепления прав на недвижимость последних 8 лет создает для юристов предпосылки постоянного анализа вводимых норм права и сравнения их с предыдущим регулированием в целях определения наиболее предсказуемых шагов законодателя в будущем.
В современных условиях главными целями укрепления прав на недвижимость являются признание и подтверждение возникновения, изменения, перехода и прекращения прав в государственном
реестре недвижимости, а также информирование в установленном законом порядке широкого круга заинтересованных лиц о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) права или сделке в реестре недвижимости за правообладателями недвижимости и обмен такими сведениями между государственными реестрами.
Основа любого правового государства заключается в незыблемости принципов, на которых базируется вся жизнедеятельность государства. Не стал исключением и институт государствен-
ной регистрации прав на недвижимость, который длительное время базировался на общих положениях гражданского права и не имел своих принципов, прямо определенных в федеральном законе [1].
По мнению В.Ф. Яковлева фундаментом любой отрасли права являются принципы, представляющие собой основные идеи, основные положения и основные начала, которые присущи в том числе гражданскому праву, предопределяя содержание каждого из его институтов и его норм [2].
Шесть основных начал гражданского законодательства закреплены в ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а именно, признание равенства участников регулируемых гражданским законодательством отношений; неприкосновенность собственности; свобода договора; недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела; необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных права, их судебной защиты; добросовестность поведения участников гражданских правоотношений на всех стадиях возникновения и осуществления прав и обязанностей.
Важно отметить, что для института государственной регистрации прав на объекты недвижимости в ст. 8.1 ГК РФ предусмотрены также три специальных принципа осуществления такой регистрации, в частности, принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Полагаем, что законодатель уделяет повышенное внимание роли института государственной регистрации прав на недвижимость в обществе, поскольку в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] (далее - Закон о регистрации) закреплено, что ведение Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН, реестр недвижимости) осуществляется на основе
принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.
В научной литературе имеются различные точки зрения относительно принципов регистрации прав на недвижимость, которые сводятся к их расширительному толкованию.
Так, Е.М. Тужилова-Орданская выделяет 4 принципа государственной регистрации: гласности, достоверности, двойной регистрации и приоритета ранее зарегистрированных прав [4]. А.Р. Кирсанов выделяет семь принципов (законности, обязательности, достоверности записей, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства, гласности) [5]. Р.С. Бевзенко пишет, что традиционно считается, что регистрационная система основывается на шести основных положениях: 1) для того, чтобы право возникло, оно должно быть записано в реестр (принцип внесения); 2) реестр должен быть открыт публике (принцип открытости); 3) перед регистрацией регистрирующий орган должен проверить законность оснований для внесения записи (принцип легалите-та); 4) участники оборота, доверившиеся реестру, должны получать юридическую защиту своего доверия (принцип публичной достоверности реестра); 5) записи реестра должны содержать пообъектное описание имущества, права на которое регистрируются (принцип специалите-та); 6) записи, внесенные раньше, имеют приоритет перед записями, внесенными позднее (принцип старшинства) [6].
Следует отметить, что большая часть указанных принципов является содержанием статьи 8.1 ГК РФ, но есть и сформулированные учеными принципы, с которыми трудно согласиться, что они являются принципами, так как по своему значению и содержанию они являются процедурами (действиями, элементами процесса) государственной регистрации права. К таким можно отнести принцип
внесения, принцип специалитета, принцип старшинства.
Рассмотрим значение принципов, прямо закрепленных в ГК РФ и Законе о регистрации, а именно: проверки законности оснований регистрации, публичности (доступности), достоверности государственного реестра и единства технологии ведения реестра на всей территории Российской Федерации.
1. Одним из основополагающих принципов регистрации прав на недвижимость является принцип проверки законности оснований. Полагаем, что данный принцип базируется на положениях статей 8, 8.1, 235 ГК РФ, предусматривающих виды оснований возникновения и (или) прекращения гражданских прав, а также ст. 14 Закона о регистрации, содержащей развернутый перечень оснований государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета.
Согласимся с И. Б. Мироновым, который отмечает в качестве основополагающего фактора государственной регистрации обеспечение незыблемости сведений государственного реестра как информационного ресурса» [7].
Л.В. Санникова утверждает, что для обеспечения правовой чистоты сделки, отсечения случаев перехода (обременения, прекращения, изменения) имущественных прав, подлежащих государственной регистрации, на основании, например, недействительных сделок, огромную роль играет принцип легали-тета (проверки законности оснований регистрации). Для достижения правового результата безусловное значение имеет качество проводимой юридической экспертизы оснований сделок [8].
Реализуя данный принцип, Закон о регистрации предусматривает необходимость проведения регистратором прав правовой экспертизы документов, представленных для осуществления учетно-регистрационных действий, на предмет наличия или отсутствия установленных законом оснований для прио-
становления или отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Так в рамках правовой экспертизы регистратор прав обеспечивает проверкУ:
а) действительности и достоверности поданных заявителем документов, а также наличие правомочий у подготовившего документ лица или органа власти;
б) актов (свидетельств) о правах на недвижимое имущество, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления;
в) договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, актов (свидетельств) о приватизации жилых помещений на предмет соответствия их законодательству, действовавшему в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Представляется правильным, что практическая значимость данного принципа проявляется не только в установлении законодателем оснований для регистрации и учета недвижимости, но также и оснований для приостановления учетно-регистрационных действий (66 оснований), что в свою очередь должно являться гарантией того, что незаконные акты (документы) или недействительные (ничтожные) сделки не смогут лечь в основание регистрации права. Данный принцип нашел отражение в усилении ответственности, применяемой как к органу регистрации, так и к государственному регистратору прав в связи с ненадлежащим исполнением законодательства и служебных обязанностей (гл. 10 Закона о регистрации).
Установленный ГК РФ принцип проверки законности оснований уполномоченным органом имеет ряд особенностей. Во-первых, в ст. 59 Закона о регистрации установлено, что проверка законности сделки, удостоверенной нотариусом, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов при осуществлении регистрации
права на их основании, свидетельства о праве на наследство государственным регистратором прав не осуществляется. Во-вторых, проверка законности судебного акта, вступившего в законную силу, также не осуществляется регистратором прав в силу требований процессуального законодательства. Но при этом достоверность нотариально удостоверенного документа, судебного акта обязательно должна проверяться регистратором прав через информационные системы нотариата или судебных органов в целях установления наличия (отсутствия) данных документов в системах и их идентичности с представленными на регистрацию. Следовательно, в таких ситуациях можно утверждать о презумпции законности таких документов и о том, что указанный принцип позволяет государственному регистратору прав в определенных случаях не проверять законность оснований, при условии проверки наличия документов в информационных системах.
2. Не менее значимым является принцип публичности (доступности) государственного реестра. Полагаем, что основная идея, лежащая в основе данного принципа, направлена на предельную открытость определенного законом вида информации из реестра недвижимости для заинтересованных лиц при соблюдении ими порядка получения сведений. Юридическое значение данного принципа также раскрывается через размещение на официальном сайте Росреестра [9] публичной кадастровой карты, которая используется для просмотра сведений из реестра неограниченным кругом лиц без подачи запросов и взимания платы.
По мнению Л. В. Санниковой, этот принцип может быть назван принципом открытости данных государственного реестра. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о проведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Принцип публичности реестра недвижимости напрямую связан с доступностью получения информации из него по установленным каналам связи. Информация из реестра недвижимости открытого вида предоставляется по запросам любых заинтересованных лиц, поданных посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал единой системы межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к информационной системе ведения ЕГРН или иным способом, установленным в законодательстве.
Однако, следует отметить, что из общего принципа публичности имеются исключения, направленные на сохранение конфиденциальности. Он связаны с предоставлением информации ограниченного пользования, к которой относятся сведения о недееспособности правообладателя, о правах отдельного лица на его объекты недвижимости. Такие сведения предоставляются только самим правообладателям или их законным представителям, судам, правоохранительным органам, имеющим в производстве соответствующие дела (ст. 62 Закона о регистрации, Приказ Минэкономразвития РФ) [10].
В этой связи В. С. Ем указывал, что государственная регистрация действий, событий и прав, делая их публично достоверными, является средством публичного контроля за гражданским оборотом в целях обеспечения наиболее полной охраны важнейших имущественных и личных прав, благ и свобод субъектов и только зарегистрированные в соответствии с требованиями закона действия и события являются юридическими фактами, порождающими гражданско-правовые последствия, и что только зарегистрированные права считаются существующими [11].
Таким образом анализ законодательства показывает, что принцип публичности сведений реестра недвижимости имеет ограничения при его применении. Общее значение данного принципа не умаляется наличием ограничений, так как они направлены на охрану частной информации и безопасности правообладателей.
3. Одним из ключевых принципов, на наш взгляд, является принцип достоверности государственного реестра. В основе лежит идентичность информации, содержащейся в реестре сведениям, содержащимся в документах, на основании которых они внесены (например, по паспорту гражданина, договору, решению суда и т. д.). От качества данных государственного реестра зависит доверие общества и заинтересованных лиц к работоспособности всей системы управления имуществом в стране.
Отметим, что, придавая особую значимость данному принципу, Закон о регистрации к основным положениям закона относит понятие Единого государственного реестра недвижимости, который является сводом именно достоверных систематизированных сведений об учтенном имуществе, зарегистрированных правах, основаниях их возникновения и правообладателях (ч. 2 ст. 1). Реализация данного принципа осуществляется, в том числе, возложением на государственного регистратора прав обязанности осуществлять действия, направленные на получение дополнительных документов и (или) сведений, подтверждающих их подлинность и достоверность. Закреплена ответственность органа регистрации прав за полноту и достоверность предоставляемых сведений, содержащихся в ЕГРН.
Очень емко по этому поводу высказалась Л.В. Санникова, которая пишет, что принцип достоверности вбирает в себя принцип законности и публичности, ибо полагаться на достоверность реестра в отсутствие действенного нор-
мативно-правового механизма проверки законности оснований государственной регистрации невозможно.
Полагаем, что принцип достоверности играет решающую юридическую роль в гражданском обороте недвижимости, так как при осуществлении сделок с недвижимостью и при регистрации прав (перехода прав), значение имеют публично полученные сведения ЕГРН, подтверждающие характеристики недвижимой вещи и зарегистрированные права определенного субъекта на нее, наличие или отсутствие запретов (обременений) и др. Поэтому приобретатель недвижимой вещи, имеющий выписку из ЕГРН, признается добросовестным в силу закона, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этой недвижимости у продавца.
К сожалению, встречаются факты технических и реестровых ошибок, которые влияют на достоверность данных реестра. Государственным регистратором прав при вводе данных в ЕГРН могут быть допущены описки, опечатки либо иные подобные ошибки, которые могут привести к несоответствию введенных сведений сведениям, содержащимся в исходных документах. Такие ошибки именуются техническими, они исправляются при их обнаружении государственным регистратором прав. Кроме этого закон о регистрации регулирует порядок исправления реестровой ошибки, под которой понимается воспроизведенная в ЕГРН и содержащаяся в учетных исходных документах (межевом, техническом плане и т. д.) ошибка, возникшая вследствие ошибки кадастрового инженера или содержащаяся в иных документах. Она исправляется в судебном порядке или по решению государственного регистратора прав при получении документов, свидетельствующих о наличии ошибки и содержащих необходимые для этого сведения.
Еще одной причиной недостоверно-
сти государственного реестра, а, следовательно, и нарушением рассматриваемого принципа, могут являться мошеннические действия недобросовестных лиц. Имеют место факты представления поддельных документов-оснований для регистрации прав, перехода прав (например, выписки из похозяйственных книг, нотариальных документов, судебных актов и т. д.). Качество таких «подделок» с каждым годом становится высоким, и государственный регистратор прав не всегда может выявить подделку. В Москве неизвестные переписали на себя чужую квартиру при помощи поддельной доверенности и электронной подписи. Факт мошенничества вскрылся не сразу, а только при обнаружении уже бывшими собственниками чужой фамилии в квитанции об оплате коммунальных платежей. Эта новость стала шоком для собственников, поскольку никто из них квартиру не продавал [12].
Считаем, что орган регистрации прав не может в настоящее время гарантировать безусловную проверку законности оснований регистрации и, следовательно, достоверность сведений реестра недвижимости. Поэтому государство, реализуя данный принцип в целях защиты прав добросовестных субъектов, не осталось в стороне. В Закон о регистрации была введена с 01.01.2020 года статья 68.1, которая предусматривает однократную единовременную компенсацию добросовестному приобретателю за счет казны Российской Федерации в случае истребования от него соответствующего жилья.
Справедливо мнение В.Ф. Яковлева, который отмечал, что в силу публичности и достоверности сведения государственного реестра могут быть оспорены только в судебном порядке. Презумпция добросовестности правообладателя, права которого зарегистрированы, действует до тех пор, пока не будет доказано, что лицо знало или должно было знать о недостоверности данных государственного
реестра [13].
На наш взгляд, соблюсти принцип достоверности сведений единого государственного реестра недвижимости в полной мере также мешают другие действующие параллельно реестры (например, реестр бюро технической инвентаризации, реестр федерального имущества и т.д.), содержащие сведения о ранее учтенных объектах недвижимости и (или) о ранее возникших правах. Пока реестр недвижимости не является единым и данные об объектах и их правообладателях из других реестров признаются законами юридически действительными, то размывается смысл государственного реестра недвижимости как единого свода достоверных сведений.
Следовательно, принцип достоверности единого государственного реестра напрямую зависит от корректности вносимых в него сведений, а также от качества составления и подлинности документов и подвержен влиянию человеческих факторов, например, невнимательности, мошенничеству, а также фактора переходного периода становления системы регистрации. Установление денежной компенсации добросовестному приобретателю за счет казны - это действенная мера защиты его интересов в таких ситуациях.
4. Ведение государственного реестра недвижимости осуществляется на основе принципа единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, и этот новый принцип не похож на вышеуказанные правовые принципы, но в совокупности с ними он обеспечивает, усиливает роль государственного реестра как унифицированного источника информации.
Фиксация данного принципа (с технологической направленностью) в тексте Закона о регистрации обусловлена, с нашей точки зрения, централизацией ведения реестра недвижимости с 01.01.2017 в одной Федеральной государственной информационной системе Единого го-
сударственного реестра недвижимости (далее - ФГИС ЕГРН). Исторический аспект заключается в том, что до 01.01.2005 года каждый регион России самостоятельно определял информационную систему, на которой велся единый государственный реестр прав, а после 01.01.2005 года государственный реестр и кадастр недвижимости велись преимущественно на трех платформах - АИС Юстиция, АИС ЕГРП и ГКН. Технологическое ведение государственного кадастра недвижимости (ГКН) до 01.01.2017 года осуществлялось также на основе данного принципа (ст. 4 Закона) [14] и поэтому логично, что данное требование было перенесено в новое законодательство.
В Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пишет А. Н. Борисов, законодатель установил правовой режим Единого государственного реестра недвижимости независимо от информационной системы, предназначенной для его ведения. Правовой режим ФГИС ЕГРН включает лишь полномочия оператора по созданию и эксплуатации системы, порядок взаимодействия с иными информационными системами. Связь информационной системы ведения реестра с самим реестром как информаци-
онным ресурсом отражена в нескольких специальных нормах [15].
Полагаем, что принцип единства технологии ведения государственного реестра нельзя признать правовым с точки зрения его сущности и природы. У данного принципа особая роль и взаимосвязь с исследованными в работе юридическими принципами института государственной регистрации недвижимости, поскольку реестр недвижимости ведется уже в большей степени ни в бумажной, а в электронной форме, стремясь к его максимальной цифровизации и обмену сведениями и документами с другими государственными системами и реестрами федеральных, региональных и иных органов (например, с порталом Госуслуг, с ФНС России, с системами межведомственного информационного взаимодействия разных уровней).
В заключение отметим, что закрепление в Гражданском кодексе РФ специальных принципов государственной регистрации прав на имущество, распространяющих свое действие на институт государственной регистрации недвижимости, свидетельствует о том, что законодатель обеспечивает преемственность взглядов на важную роль и значение данного института для гражданского оборота недвижимости.
1. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
2. Яковлев В. Ф. Гражданское право: В 2 т.: Учебник (том 1) (3-е издание, переработанное и дополненное) // Под ред. Б.М. Гонгало. Статут, 2018. С. 25.
3. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // Российская газета. 2015. 17 июля.
4. Тужилова-Орданская Е. М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: монография. М.: Издательский дом Буквовед. 2007. С. 360-372.
5. Кирсанов А. Р. Особенности правового регулирования общественных отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права / Отв. ред. А. Р. Кирсанов. М.: Ось-89, 2003. С. 45-46.
6. Бевзенко Р. С. Комментарий к ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. № 11.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 / под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013. С. 36.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1-5 / под ред. Л. В. Санниковой. Статут, 2015. С. 46.
9. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии : Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 // СЗ РФ. 2008. № 52 (ч. 1). Ст. 6366.
10. Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости : приказ Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968. URL: http://www.pravo.gov. ги.(дата обращения: 04.05.2016).
11. Гражданский кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 1, 2, 3 // под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2013. С. 77.
12. Александр Рассохин. «Электронная подпись оставила без квартиры» // Коммерсантъ FM» от 16.05.2019.
13. Яковлев В. Ф. О Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации URL: http://docs.cntd.ru/document/902248128 (дата обращения: 10.09.2020.)
14. О государственном кадастре недвижимости : федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации 30.07.2007. № 31. ст. 4017.
15. Борисов А. Н. Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юсти-цинформ, 2019. С. 21.
© Клец П. В.
