Принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения комплексной реконструкции территорий Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 330.322.011

Н. I. ВЕРХОГЛЯДОВА, Д. Л. ЛЕВЧИНСЬКИЙ (ПДАБА, Днiпропетровськ)

ПРИНЦИПИ I ПОРЯДОК ПЛАНУВАННЯ ТА ОРГАШЗАЦП ШВЕСТИЦШНО? Д1ЯЛЬНОСТ1 З МЕТОЮ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ КОМПЛЕКСНО? РЕКОНСТРУКЦП ТЕРИТОР1Й

У статп наводиться анал1з фактичного стану системи формування швестицшних проектш з комплексно! реконструкцп територп великих мют, а також принципи i порядок планування та оргашзацп швестицшно! д1яльност1 з метою забезпечення даного завдання.

В статье приводится анализ фактического состояния системы формирования инвестиционных проектов по комплексной реконструкции территории больших городов, а также принципы и порядок планирования и организации инвестиционной деятельности в целях обеспечения данной задачи.

The paper is devoted to an analysis of actual condition of a system of formation of investment projects on the complex reconstruction of territory of great cities as well as to the principles and order of planning and organizing the investment activity aimed at providing this task.

Актуальшсть проблеми

Головне завдання комплексно! реконструкцп територп великих мют складасться в розро-бщ та забезпеченш передшвестицшного обгру-нтування заходiв щодо найважливших напрям-юв нового будiвництва, реконструкций знесен-ня, модернiзацi!, i капiтального ремонту в районах житлово! забудови на основi ресурсо-збер^аючих методiв, використання ринкових механiзмiв i змiшаних схем фiнансування, по-силення впливу швестицшних факторiв на шд-вищення ефективностi реконструкцi!, строкiв i якостi робiт у данiй галузь

Аналiз останнiх наукових досягнень i публiкацiй

Методологiчною основою проведених до-слiджень послужили науковi працi та розробки Н. I. Барановсько!, С. С. Бачуршо!, В. В. Влад> мiрова, Л. Я. Гецберга, В. А. Сшфанова, Б. М. Колотшкша, Ю. С. Попкова, В. I. Ресша, Т. Н. Чистяково!, О. Б. Шевцово!, А. К. Шрей-бера та iн.

Виклад основного матерiалу дослiдження

У цей час правовою основою швестицшно! дiяльностi в нашш кра!нi служить Закон Укра!-ни «Про iнвестицiйну дiяльшсть» (Вщомост Верховно! Ради Укра!ни, 1991, № 47, ст. 646).

Зазначений документ визначае правовi i економiчнi основи швестицшно! дiяльностi, здiйснювано! у формi капiтальних вкладень на територi! Укра!ни, а також установлюе гарантi! рiвного захисту прав, iнтересiв i майна су-

б'ектiв iнвестицiйно! дiяльностi незалежно вiд форм власностi.

Отже, комплексна реконструкщя територiй великих мiст, здшснювана за рахунок залучен-ня як державних, так i часток швестицш, шдпа-дае пiд чиннiсть даного закону.

Об'ектами каштальних вкладень в Укра!ш е рiзнi види знову створюваного й/або модерш-зованого майна, яке знаходиться в приватнш, державнш, мiськiй та iншiй формах власносп, за вилученнями, установлюваними державними законами.

Виходячи iз цiлей iнвестицiйно! дiяльностi, здiйснювано! при комплекснiй реконструкцi! територш великих мiст, до них вщносяться об'екти житлового призначення, створюванi в рамках реатзацп iнвестицiйних проектiв, а також рiзнi об'екти мюько! iнфраструктури вщ-повiдно до положень Мiстобудiвного кодексу Укра!ни.

Стосовно iснуючо! системи оргашв мюцево-го самоврядування замовниками швестицшно! дiяльностi у великих мютах е вiдповiднi комте-ти, можливо - комiтети у вiдповiдних округах великих мют, а також державш шдприемства та установи, що здшснюють передконкурсну шд-готовку, органiзацiю проведення конкурсу по пiдбору iнвестора й висновок швестицшного контракту з переможцем конкурсу. В iснуючiй системi оргашв мюцевого самоврядування ш-весторами можуть бути також замовники буд> вництва, що беруть участь у частковому будiв-ницга iнвестицiйного об'екту.

Стосовно швестицшно! дiяльностi, здшсню-вано! при комплекснш реконструкцi! територiй великих мют, користувачами об'екпв кашталь-© Верхоглядова Н. I., Левчинський Д. Л., 2010

них вкладень можуть бути швестори та мюька влада (мерiя) вiдповiдно до часток, визначених при реалiзацп швестицшних конкурсiв.

Суб'ект швестицшно1 дiяльностi вправi спо-лучати функци двох i бiльше суб'eктiв, якщо iнше не встановлено договором i (або) держав-ним контрактом, що мiстяться мiж ними.

З огляду на специфшу реалiзацп швестицш-них проектiв у великих мютах, основними принципами швестицшно! дiяльностi при ком-плекснiй реконструкци 1хшх територiй е:

1) штереси мiста при здiйсненнi швестицш-но! дiяльностi повиннi бути спрямованi на оде-ржання максимально1 кiлькостi житлових при-мiщень належно1 якостi та за встановленими нормами та за результатами реатзаци швестицшних проектов.

2) ринкова вартють частки мюта в кiнцевому iнвестицiйному об'ектi повинна бути не менше ринково1 вартосп залучених в господарський оборот земельное' дiлянки та об'ектiв, що пере-бувають на ньому, нерухомостi, що шдлягають реконструкци.

3) частка швестора в кiнцевому швестицш-ному об'екп повинна забезпечувати нормальну окупнiсть вкладених коштiв i одержання швес-тором прибутку, що вщповщае середньоринко-вому значенню даного показника в регюш.

4) мета швестицшно1 дiяльностi полягае в реалiзацil мiських потреб. Вибiр iнвестора повинен провадитися на конкурснш основi. У цей час вщносини, пов'язанi з розмiщенням замов-лень на поставки товарiв, виконання робто, на-дання послуг для мюьких потреб регулюються ЗУ «Про швестицшну дiяльшсть» ст. 26, гл. 6.

5) Оцшка ефективностi швестицшних проекпв повинна провадитися як для мюта , так i для швестора.

Внеском в швестицшний проект iз боку ш-вестора е власш та/або залученi засоби, що на-правляються на створення швестицшного об'екту.

Внеском мюько1 влади е земельш дiлянки, що залучаються в господарський оборот, (об'екти нерухомостi), що перебувають у дер-жавнiй власносп.

6) iнвестицiйна дiяльнiсть у великих мютах повинна плануватися вiдповiдними структурами мюта. Вибiр об'ектiв н рухомосп пiд рекон-струкцiю повинен грунтуватися на визначеннi прiоритетностi 1хнього залучення.

7) для здiйснення швестицшно1 дiяльностi у великому мiстi необхщно в складi системи ке-рування державним житловим фондом мiста створити систему керування швестицшною д> яльнютю.

Порядок планування i оргашзаци швести-цшно1 дiяльностi по комплекснiй реконструкци територш великих мiст повинен складатися з наступних етапiв:

а) оформлення правовстановлюючих доку-ментiв на земельш дшянки та об'екти нерухо-мосп, що пiдлягають комплекснiй реконструкций

б) облiк земельних дiлянок i об'ектiв неру-хомостi, що шдлягають комплекснш реконструкци, i 1хшх основних характеристик в авто-матизованш базi даних;

в) попереднiй аналiз реалiзованостi та ефек-тивностi залучення в комплексну реконструк-цiю земельних дшянок i об'ектiв нерухомостi (державних об'екпв нерухомостi). На даному еташ повинна вiдбуватися оцiнка реалiзованос-т залучення в комплексну реконструкцiю вра-хованих у базi даних об'екпв нерухомостi, як для мiста, так i для потенцiйних iнвесторiв. Ефективнють для iнвесторiв визначаеться ви-ходячи iз цiлей iнвестицiйного проекту - строки окупносп та одержання максимального прибутку вщ вкладених кош^в, для мюько1 влади -одержання максимально1 кiлькостi житлових примщень у результатi реалiзацil швестицш-них проекпв. Пiсля проведення розрахункiв ефективносп за всiма державними об'ектами визначаеться прюритетнють 1хнього залучення в процес реконструкци. Для цього необхщна система критерив, що дозволяе враховувати як економiчну складову iнвестицiйних проектiв, так i обгрунтованiсть залучення мiських об'екпв нерухомостi в комплексну реконстру-кщю з погляду створення необхщно1 мюько1 iнфраструктури.

г) пiдготовка Перелшу об'ектiв нерухомого майна i земельних дшянок, що шдлягають ком-плексно1 реконструкци на швестицшно-конкур-снiй основа Для пiдвищення обгрунтованостi Перелiку мюьких об'екпв необхщно розробити методи планування та оргашзаци швестицшно1 дiяльностi, як можна було б використовувати для попереднього аналiзу реалiзованостi та ефективносп залучення в комплексну реконст-рукщю державних об'ектiв нерухомостi. Зок-рема, необхщна розробка нормативно-методичного апарата для:

- оцшки реалiзованостi iнвестицiйних прое-ктiв по комплекснш реконструкци територш великих мют;

- розрахунку величини та форми одержання мерiею частки в iнвестицiйному об'екп (вклю-чаючи об'екти мюько1 шфраструктури);

- оцiнки прiоритетностi мiських об'екпв не-рухомостi при включеннi !х у плани швести-

цшно! дiяльностi з комплексно! реконструкци територш великих мiст;

д) оформлення пакета документаци для про-ведення швестицшних конкурсiв;

е) проведення iнвестицiйних конкуршв i ви-значення !хшх переможщв;

ж) висновок iнвестицiйних контрактiв з пе-реможцями iнвестицiйних конкурсiв. Порядок висновку контракпв регламентований ст. 18 ЗУ «Про швестицшну дiяльшсть»;

з) реалiзацiя iнвестицiйного проекту (стащя створення iнвестицiйного об'екту та здача в експлуатащю). Дана стадiя займае в основному 2...3 роки та залежить вiд типiв реконструйова-них об'екпв у рамках iнвестицiйних проектов. В iнвестицiйному контрактi повиннi бути пе-редбаченi обов'язки iнвестора по щокварталь-ному передбаченi обов'язки швестора по що-квартальному наданню вщомостей замовниковi про хiд реалiзацil швестицшного проекту iз вказiвкою видiв виконаних робiт i !хньо! зага-льно! вартостi, промiжних актiв про реалiзацiю етапiв iнвестицiйного контракту;

i) закршлення прав мюько! власностi на час-тку мiста в кiнцевому швестицшному об'ектi. Акти про реалiзацiю швестицшного контракту та розподш часток у зведених швестицшних об'ектах, а також акти прийому-передачi швес-тором замовниковi житлових примiщень узго-джуються з мерiею та набувають чинностi з дати такого узгодження.

Обов'язки по здшсненню процедур облшу державного майна та реестраци прав на неру-хоме майно покладають на замовника будiвни-цтва або на майбутнього правовласника швестицшного об'екта (частки iнвестицiйного об'ек-та) i вiдображаються у вiдповiдному договорi (на реконструкцiю, будiвництво, придбання житла), стороною якого повинен бути майбут-нiй правовласник.

Планування швестицшно! дiяльностi на державному рiвнi в цей час полягае в багато-стутнчастому доведеннi до замовникiв на мю-цях сформованих на верхньому рiвнi керування контрольних цифр. При юнуючих ринкових умовах кожний планований захвд необхiдно починати з докладного аналiзу його ще!, з оцш-ки його розумносп, перспективностi та результативность

Сукупшсть наукових i нормативно-методи-чних розробок як планового, так i ринкового перiодiв у нашш кра!ш свiдчать про те, що та-кий аналiз i оцшка здiйснюються при визна-ченнi економiчно! ефективностi. Однак при комплекснiй реконструкци територiй великих

мiст визначати економiчну ефективнiсть iнвес-тицiйноl дiяльностi необхщно як з урахуванням комерцiйноl складово!, що е основою для мож-ливостi залучення приватних iнвесторiв, так i з урахуванням соцiальноl складово!, оскшьки данi проекти несуть у собi також соцiальнi фу-нкци по розвитку мiста й мюько! iнфраструк-тури.

Внаслiдок цього виникае необхщнють вра-хування iнтересiв взаемоддачих протягом всiх стадiй реалiзацi! швестицшних проекпв учас-никiв: iнвесторiв i замовникiв в особi вiдповiд-них структур мюта, органiв виконавчо! влади та мiсцевого самоврядування.

З огляду на сощальну спрямованiсть основно! мети реалiзацi! iнвестицiйних проектiв -одержання житлових примiщень i комплексно! облаштованосп територi! - виникае необхщ-нiсть в ув'язуваннi iнтересiв мери з можливос-тями потенцiйних iнвесторiв. Отже, критерi! оцiнки прiоритетностi залучення в комплексну реконструкцда житлових об'екпв нерухомостi повиннi, у першу чергу, враховувати мюью iн-тереси та мету потенцшних iнвесторiв.

Слiд зазначити, що регюнальш органи виконавчо! влади в деяких випадках можуть до-корiнно змiнити ситуацiю. Наприклад, вiдповi-дно до закону Укра!ни «Про охорону навколи-шнього середовища» (Вiдомостi Верховно! Ради Укра!ни, 1991, № 41, ст. 546) органи влади суб'екпв Укра!ни у сферi вщносин, пов'язаних з охороною навколишнього середовища, мають право на здiйснення державного контролю в обласп охорони навколишнього середовища (державного екологiчного контролю) на об'ектах господарсько! та шшо! дiяльностi незалеж-но вiд форм власносп, що перебувають на те-риторi! суб'екта Укра!ни.

Наступним досить важливим моментом в оцiнцi прюритетносп залучення в комплексну реконструкцiю житлових об'екпв нерухомостi е той факт, що визначення прiоритетних за-вдань е одним iз принципiв програмно-цшьо-вого планування. Науковою основою такого планування е системний пiдхiд, один з напрям-кiв якого розглядаеться як розширення й уза-гальнення теорi! управлiння. В даному напрям-ку, як правило, використовуються математичш моделi з наявнiстю декiлькох критерив для оцi-нки аналiзованих ршень. Це пов'язано з тим, що практично будь-яке реальне завдання характеризуемся бiльш нiж одним критерiем, вна-слiдок чого виникае необхщшсть оцiнювати альтернативнi рiшення за наявносп декiлькох критерi!в.

Рис. 1. Узагальнена схема планування та оргашзацп швестицшно! дiяльностi з комплексно! реконструкци територiй великих мiст

Виходячи з1 сформованих у цей час взаемин м1ж основними учасниками швестицшно! д1я-льносп, до яких вщносяться замовники швес-тицшних проектов { потенцшш швестори, кш-цевою метою залучення в комплексну реконст-рукщю об'ектов нерухомосто е виконання плану по створенню мюького житлового фонду й вщ-повщних об'ектов мюько! шфраструктури. Таке трактування не повною м1рою вщповщае змюту програмно-цшьового планування, у рамках яко-

го метою реконструкци об'ектов е одержання не тшьки якогось кшьюсного результату, але й необхщних шдивщуальних споживчих власти-востей швестицшних об'ектов, яю реконстру-юються, для !'хшх користувач1в (швестор1в { мюько!' влади).

У цей час у систем! управлшня швестицш-ною д!яльшстю великого мюта шформащя про щ властивосто через замовниюв буд1вництва повинна надходити у вщповщний облшовий

орган мюта (компет), де вона узагальнюсться за кiлькiсними критерiями й виражаеться системою показникiв, що мають, як правило, вало-вий характер. Наприклад, одними з основних показниюв дiяльностi замовникiв е кiлькiсть отриманих квартир, або кв. м. житла за рахунок вшх джерел фшансування.

Таким чином, при валовому характерi пока-зникiв швестицшно! дiяльностi зникае шдив> дуальнiсть потреб користувачiв (iнвесторiв i мiста), та й самих швестицшних об'ектiв, що зводяться. У той же час мiстобудiвнi проекти, у розглянутому випадку це проекти планування кварталiв, забудованих, в тому числ^ i старою забудовою, мають досить розвинену систему технiко-економiчних показниюв, що дозволяе комплексно оцiнити кожний iндивiдуальний проект планування.

Отже, при оцiнцi прюритетносп залучення в комплексну реконструкцiю об'екпв нерухомо-стi виникае необхiднiсть у наявносп критерпв, що дозволяють проаналiзувати доцiльнiсть зве-дення й експлуатаци даних об'ектiв з ураху-ванням !х споживчих i технiко-економiчних властивостей.

Наступним немаловажним фактором при виборi критерив для оцiнки прiоритетностi залучення в комплексну реконструкщю об'екпв нерухомостi е те, що схема управлшня житло-вим фондом i iнвестицiйною дiяльнiстю в великих мютах припускае взаемодiю всiх елеменпв органiзацiйноl структури вiдповiдного iерархi-чного рiвня. Виходячи з цього, критерп оцiнки прiоритетностi, якi вiдображають цш й завдан-ня, названих вище учасникiв швестицшно! дiя-льностi, також тдлягають структуруванню в iерархiчну сукупнють.

Узагальнюючи результати проведеного ана-лiзу, можна сформулювати основнi вимоги, пропоноваш до критерив оцiнки прюритетносп залучення в комплексну реконструкцiю мюьких об'ектiв нерухомостi. Данi вимоги полягають в т1м, що критери повинш дозволяти:

- якомога повнiше враховувати мету учас-никiв iнвестицiйноl дiяльностi та iндивiдуаль-нiсть створюваних швестицшних об'екпв;

- оцiнювати доцiльнiсть комплексно! рекон-струкци житлових об'ектiв з урахуванням ю-нуючо! кон'юнктури ринку нерухомосп;

- за сво!м складом i змiстом формувати з

них упорядковану сукупнiсть iерархiчного типу.

Аналiз методичних розробок дозволив вид> лити однорiднi групи iз сукупносп основних видiв критерив, використовуваних у цей час для оцшки ефективност та вiдбору швестицш-них проектов (табл. 1).

Таблиця 1

Критерп для оцшки ефективносп та ввдбору iнвестицiйних проектiв

Групи критерии Змст групи критерив

1 2

Суспшьна значи-м1сть реал1зац1я проекту ютотно впливае на економ1чну, соща-льну або еколопчну ситуацш в шсто

реал1защя проекту не надае ютотного впливу на економ1ч-ну, сощальну та еколопчну ситуацш, не зм1нюючи р1вень 1 структуру цш на товарних ринках

Ефектившсть проекту в цшому сощально-економчна ефектив-тсть проекту

вплив на сощальну сферу

вплив на еколопчну сферу

результати 1 витрати проекту

комерцшна ефектившсть проекту

чистий дох1д

чистий дисконтований дох1д

внутршня норма доходносто

потреба в додатковому фшан-суванш

щдекси прибутковосп витрат 1 швестицш

строк окупносп

група показнишв, що характе-ризують фшансовий стан шд-приемства-учасника проекту

Фшансова реал1зо-вашсть забезпечення структури гро-шових потоков, при як1й на кожному крощ розрахунку е достатня шльшсть грошей для здшснення проекту

Критери невизначе-носп та ризику стшшсть швестицшного проекту в цшому

стшшсть швестицшного проекту для учаснишв

границ беззбитковосп

обл1к упущено! вигоди вщ альтернативного використання майна

Таблиця 1 (заынчення)

1 2

Критери рецишенту, що реалiзуе проект навики керування та досввд пд-приемщв, компетеитнiсть керш-ного персоналу

стратегия в областi маркетингу, наявшсть досввду та даиi про обсяг операцiй на зовшшньому ринку

дат про фiнаисову спромож-нiсть, стабшьшсть

Науково-технiчнi та комерцшш критери перспекгивнiсть науково-технiчних рiшень, що викорис-товуються

перспективнiсть застосування отриманих результатов у майбу-тшх розробках

розмiр iнвестицiй, стартовi витрати на здшснення проекту

потенцшний рiчний розмiр прибутку

очiкуваиа норма чистого дисконтованого прибутку

значення внутршньо! норми доходу, яка задовольняе швес-тора

вiдповiднiсть проекту критерь ям економiчноl ефективностi капiтальних вкладень

строк окупносто та сальдо реальних грошових потоков

стабiльнiсть надходження доходiв ввд проекту

можливють використання податкових пiльг

оцшка перiоду втримання на ринку, iмовiрний обсяг продаж1в за роками

необхвдшсть залучення позико-вого капiталу (третох осiб або баикiвського ) i його частка в швестищях

фшансовий ризик, зв'язаний зi здшсненням проекту

Виробничi критери необхвдшсть технолоточнпх нововведень для здшснення проекту

Виробничi критери наявнiсть виробничого персоналу (за чисельнiстю та кваль фiкацiею)

потреби в додаткових вироб-ничих потужностях

Критери, якi ввдпо-вiдають проекту до ринкових умов вiдповiднiсть проекту потребам ринку

оцшка загально! тсткосто ринку до моменту виходу передбачу-ваш! продукцii на ринок

еластичшсть цiни на продук-цiю

необхвдшсть маркетингових дослвджень та реклами для про-сування пропонованого проекту на ринок

ввдповвдшсть проекту iсную-чим каналам збуту

оцiика очiкуваиого характеру конкуренцй та и вплив на цшу продукту

Критери регюналь-них особливостей реалiзацil проекту ввдповвдшсть проекту регiона-льним правовим актам

ресурсш можливостi регiону

стан iнфраструктури регюну

Виходячи з можливо! 1ерархИ формовано! орган1зац1йно1 структури системи управлшня житловим фондом i швестицшною д1яльн1стю великого мюта; можливостей збору вщповщно! шформаци про об'екти нерухомосп, що шдля-гають реконструкций а також сформульованих вище основних вимог до критерив, представля-еться можливим доповнити склад критерив по-передньо! таблиц критер1ями для оцшки прю-ритетносп залучення в комплексну реконстру-кщю мюьких об'екпв нерухомосп:

1) на р1вн1 мюцевого самоврядування великого мюта або мюта в цшому:

- площа лшвщованого аваршного i старого фонду, будинюв i споруджень, що не викорис-таш; земельних дшянок;

- якють оформления правовстановлюючих докуменпв на мюью земельш дшянки й об'екти нерухомост^ передбачуваш до залучення в комплексну реконструкщю;

- вплив особливостей мюцевого м1стобуд1в-ного законодавства на можливють здшснення та реал1зац1ю швестицшних проектов;

- негативний вплив природно-ктматичних i техногенних фактор1в;

- р1вень буд1вельно! готовност (при залу-ченш об'екпв, незавершених буд1вництвом);

- розвиненють матер1ально-виробничо1 бази.

2) на р1вн1 мюцевого самоврядування мюта:

- загальна площа житлових примщень (квартир), одержувана за рахунок залучення в ком-плексну реконструкщю об'екпв нерухомосп;

- ор1ентовний строк одержання частки мюта в швестицшному об'екп;

- можлива прибутковють швестицшного проекту для потенцшних швестор1в;

- розм1р частки мюта в швестицшному об'екп.

Висновки

1. Ывестицшна д1яльнють по комплекснш реконструкци територш великих мют грунту-еться на чинному законодавсга вщ швестицшно! д!яльносп в Укра!ш здшснювано! у форм! каттальних вкладень. Отже, не важко визначи-ти об'екти та суб'екти швестицшно! д!яльносп по комплексн!й реконструкци.

2. З огляду на специфшу реал!заци швести-ц!йних проект!в у великих мютах, основними принципами !нвестиц!йно! д!яльносп при ком-плексн!й реконструкц!! !хшх територ!й е:

- !нтереси мюта при здшсненш швестицш-но! д!яльност! полягають в одержанн! максимально! кшькосп житлових прим!щень надежно! якост за сощальними нормами у результат! реал!зацп !нвестиц!йного проекту;

- ринкова вартють частки м!ста в швести-ц!йному об'ект! повинна бути не менше ринко-во! вартост!, що залучаеться в господарський оборот земельно! дшянки та об'ект!в, що пере-бувають на ньому, нерухом!сть, що тдлягае реконструкц!!;

- частка швестора в !нвестиц!йному об'ект! повинна забезпечувати одержання швестором прибутку в!д вкладених кошт!в, що в!дпов!дае середньо ринковому значенню даного показни-ка в мютах у встановлений термш окупносп;

- тому що реал!защя швестицшних проекпв припускае придбання об'ект!в нерухомост! в м!ську власн!сть, а цшь !нвестиц!йно! д1яльнос-т! полягае в реал!зацп потреб, то виб!р швестора повинен провадитися на конкурснш основ!;

- оц!нка ефективност! швестицшних проекта повинна провадитися як для мюта, так ! для швестора;

- швестицшна д!яльнють у великих мютах повинна плануватися вщповщними структурами, виб!р об'ект!в нерухомост! шд реконструк-ц!ю повинен грунтуватися на визначенн! прю-ритетност! !хнього залучення;

- для зд!йснення швестицшно! д!яльносп у великому м!ст! повинна бути створена система управлшня швестицшною д1яльнютю як кап!-тальними вкладеннями. Отже, не важко визна-чити об'екти та суб'екти швестицшно! д1яльно-ст по комплексн!й реконструкц!!.

3. Планування швестицшно! д!яльносп по комплексно! реконструкц!! територш великих

м!ст повинне вщбуватися шляхом розробки Пе-рел!ку об'екпв нерухомого майна та земельних дшянок, п!длягаючих комплексн!й реконструк-цИ за швестицшно -комплексною основою.

Включення швестицшних об'екпв у зазна-чений перелш повинн! в!дбуватися на основ!:

- оцшки реал!зованост! та ефективност! ш-вестиц!йних проект!в по комплексн!й реконструкц!! територш великих мют;

- розрахунку оптимального розм!ру та фор-ми одержання мютом частки в кшцевому швес-тиц!йному об'ект!;

- оцшки прюритетносп об'ект!в нерухомос-т! при включенн! !х у плани швестицшно! д1я-льност! по комплекснш реконструкц!! територш бшьших мют.

4. Виходячи з анал1зу нормативно-методично! л!тератури по в!дбору та оцшщ ефективност! !нвестиц!йних проекпв визначено склад критерив для оцшки прюритетност залучення в комплексну реконструкщю об'ект!в нерухомост!, як! можуть бути структурован! за р1вня-ми управлшня житловим фондом у великих мютах.

5. Найкращим для оцшки прюритетност! залучення в комплексну реконструкщю об'екпв нерухомост! е метод анал!зу ¿ерархш - як один з багатокритер!альних метод!в теор!! прийняття р!шень.

Б1БЛ1ОГРАФ1ЧНИЙ СПИСОК

1. Закон Укра!ни «Про iнвестицiйну дiяльнiсть», ст. 646 [Текст] // Вщомосп Верховно! Ради Укра!ни. - 1991. - № 47.

2. Закон Укра!ни «Про житлово-комунальнi по-слуги», ст. 514 [Текст] // Ввдомосп Верховно! Ради Укра!ни. - 2004. - № 47.

3. Пересада, А. А. Основы инвестиционной деятельности [Текст] / А. А. Пересада. - К.: Либра, 1996.

4. Пересада, А. А. 1нвестицшний процес в УкраМ [Текст] / А. А. Пересада. - К.: Лiбра, 1998.

5. Барановський, О. I. 1нвестицшна безпека [Текст] / О. I. Барановський // Фшанси Укра!ни. -1998. - № 7.

6. Карандакова, I. Оцшка швестицшного ммату в Украш та напрямки його покращення [Текст] / I. Карандакова // «Економжа. Фiнанси. Право». - 1999. - № 1.

7. Доленко, Г. О. Основи швестицшного менеджменту [Текст] : метод. рекомендацп з курсу «Менеджерсьш системи» / Г. О. Доленко, В. А. Заславський, О. О. Тимашов. - К. :КНУ iм. Т. Г. Шевченка, 2001.

8. Аналiз i розробка швестицшних проекпв [Текст] : навч. поабник / I. I. Цигилик [та ш.]. -К.: Центр навчально! лiт-ри, 2005. - 160 с.

Надшшла до редколег!! 14.01.2010.

Прийнята до друку 25.02.2010.