CC BY
60
элементов «бережливого производства»: метод. рекомендации / Е.А. Воронцова [и др.]. М.: МЦС, 2009.
5. Ротер М., Шук Дж.. Учитесь видеть бизнес-процессы. Практика построения карт потоков создания ценности / пер. с англ. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. 144 с.
6. ГОСТ Р ИСО 9001-2008. Системы менеджмента качества. Требования. М.: Стандартинформ, 2009.
7. Калита Т.П. Потери в деятельности организаций: их понимание как первый шаг к их сокращению [Электронный ре-
сурс]. URL: http://www.trn.ua/articles/5759
8. Репин В.В. Субъективная реальность сквозных бизнес-процессов [Электронный ресурс]. URL: http://quality.eup.ru/DOCUM4/draught.htm
9. Яманов С.М. Лекарство из Японии: кейс по внедрению методов бережливого производства [Электронный ресурс]. URL: http://www.e-
xecutive.ru/knowledge/announcement/1687455
УДК 332.34:711.144
ПРИМЕНЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРИ МАССОВОЙ ОЦЕНКЕ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
л
© И.В. Никишин1
Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Рассмотрена система факторов, оказывающих влияние на изменение инвестиционной привлекательности городских земель в будущем. Предложена классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность городских земель. Описан алгоритм учета инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке. На основе проведенного анализа и с учетом требований рынка разработана общая схема реализации городских земель в контексте влияния на нее факторов внешней и внутренней среды с учетом инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке. Ил. 3. Табл. 1. Библиогр. 9 назв.
Ключевые слова: коэффициент; массовая оценка земель; инвестиционная привлекательность; оценка; городские земли.
APPLICATION OF INVESTMENT ATTRACTIVENESS COEFFICIENT UNDER MASS RATING OF URBAN LANDS I.V. Nikishin
Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.
The article deals with the system of factors affecting the change in the investment attractiveness of urban lands in the future. It proposes a classification of the factors that characterize the investment attractiveness of urban lands and describes an algorithm accounting investment attractiveness of urban lands under their mass rating. Based on the analysis and taking into account market requirements the author develops a general implementation scheme of urban lands considering the effect of external and internal environmental factors as well as investment attractiveness of urban lands under their mass rating. 3 figures. 1 table. 9 sources.
Key words: ratio; mass land rating; investment attractiveness; estimation; urban lands.
Город - это открытая, иерархически организованная хозяйственная система. Открытость системы определяется несоответствием суммы поступающих в город ресурсов в денежном выражении и стоимости экспортируемой продукции и услуг; при этом иерархичность организации обоснована наличием органа управления. Иначе говоря, город представляет собой особую хозяйственную систему, которую можно, с одной стороны, определить как территорию, а с другой -как объект управления.
Ранее автором были рассмотрены земельные участки как территории города с присущим им инвестиционным потенциалом (суммой объективных предпосылок для инвестиций), зависящим как от наличия и разнообразия сфер и объектов инвестирования, так и от их экономического «здоровья» [1]. Поиск путей решения проблемы формирования способа учета инве-
стиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке автор видит в необходимости обоснования подходов к формированию корректирующих коэффициентов на основе стратегии реализации инвестиционного потенциала города.
Стратегия развития инвестиционного потенциала города предполагает формирование определенной системы перераспределения приоритетов развития территорий города. Эти приоритеты и являются факторами, воздействующими на оценку тех или иных территорий. Таким образом, происходит некоторое смещение акцентов при оценке от анализа текущей рыночной ситуации к анализу перспектив отдельных территорий в соответствии с планами города.
Генеральный план развития города предполагает развитие некоторой территории, данная территория в перспективе должна быть обеспечена транспортной и
1 Никишин Иннокентий Владимирович, магистрант, e-mail: olga_nikishina_7@mail.ru Nikishin Innokenty, Graduate student, e-mail: olga_nikishina_7@mail.ru
инженерной инфраструктурой. В данном случае реализация неосвоенных участков на данной территории уже является неэффективным мероприятием, цена участков однозначно должна быть скорректирована, должна быть большей, а величина и способ корректировки должны быть обоснованы [2].
В качестве исходной информации для проведения массовой оценки городской земельной недвижимости должны использоваться не только данные обо всех зданиях и сооружениях в пределах городской черты, качественных характеристиках и стоимости воспроизводства, доли улучшения городских земель (инженерной, транспортной инфраструктуры и т.д.), полезности местоположения, транспортной доступности, экологии отдельных участков городской территории, сведения о наличии ограничений городских земель, но и информация о градостроительном, инвестиционном потенциале территории города. Следовательно, на уровне конкретного (типового) участка при определении его инвестиционной привлекательности для целей массовой оценки необходимо учитывать потенциальное увеличение выгоды от использования участков на планируемых к развитию территориях, в том числе и при изменении их функционального назначения, т.е. в денежном выражении оценивать «отдачу» от наиболее эффективного использования земельного участка с планируемым функциональным назначением и планируемым уровнем развития инфраструктуры, бизнеса и т.д. на данном участке [2].
В рамках формирования способа учета инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке выявляется необходимость определения инструмента, который бы обоснованно и без существенного увеличения трудозатрат на проведение массовой оценки воздействовал на величину стоимости земельных участков, изменяя ее в зависимости от степени выраженности инвестиционной привлекательности этих участков. Автор усматривает данный инструмент во введении в формулу определения стоимости типовых земельных участков при их массовой оценке коэффициента инвестиционной привлекательности.
Величина данного коэффициента, основывающегося на расчетной величине рыночной стоимости участка, в свою очередь определяется по результатам оценки текущего уровня стоимости земельных участков с типовыми характеристиками, выведенным на основе данных о результатах сделок купли-продажи таких участков, а также на основе данных о спросе и предложении на данные участки, и должна, по мнению автора, формироваться с учетом взаимодействия трех факторов:
- текущего уровня инвестиционной привлекательности;
- изменения инвестиционной привлекательности, предполагаемого вследствие реализации стратегических планов развития города;
- инвестиционного риска, обусловленного тем, что стратегические планы развития города, возможно, не будут реализованы.
Необходимость оценки инвестиционной привлекательности городских земель путем исследования факторов, воздействующих на степень ее выраженности, обосновывается тем, что в процессе оценки инвестиционной привлекательности реализуется ряд факторов:
- учитывается взаимодействие многих факторов-ресурсов;
- использование статистических данных снижает субъективизм экспертных оценок;
- возможна дифференциация земельных участков;
- возможно использование статистических методов оценки;
- оценку факторов инвестиционной привлекательности можно проводить в комплексе с массовой оценкой городских земель, в процессе которой факторы, воздействующие на степень выраженности инвестиционной привлекательности городских земель, влияют на определение типовых участков для оценки.
Факторный подход включает выделение набора моментов, влияющих на инвестиционный климат. В литературе названо более 140 экспертных и статистических факторов. При этом число учитываемых показателей колеблется от 9 в журнале Euromoney до 381 в анализе Швейцарского Института развития менеджмента [3].
Условия производства и жизнедеятельности на различных территориях варьируются, каждая территория будет иметь свой набор факторов. Для их сравнения интегральный показатель инвестиционной привлекательности должен быть получен по единой методике [4].
Таким образом, появляется возможность учета влияния изменения инвестиционной привлекательности территорий города в процессе реализации инвестиционного потенциала города: типовой участок с целью оценки выбирается с учетом его не только текущей, но и потенциальной инвестиционной привлекательности. Затем производится оценка стоимости типового участка методами индивидуальной оценки, а результаты оценки определяют стоимость всех участков с характеристиками типового. То есть наряду с массовой оценкой на основе текущей ситуации необходима массовая оценка городских земель с учетом потенциального изменения их инвестиционной привлекательности. Далее по каждому участку проводится сравнение текущей стоимости с потенциальной, вводится коэффициент риска нереализации стратегических планов, определяется величина эффективной стоимости земельных участком с учетом возможного изменения их инвестиционной привлекательности.
Проблемой реализации данного способа является его трудоемкость. По сути, предусматривается дифференциация участков на трех уровнях: текущем уровне, потенциальном уровне и на уровне инвестиционных рисков.
Решение данной проблемы, не изменяющее сути подхода (который состоит в сопоставлении текущей и прогнозируемой ситуации с учетом риска) автор видит
в определении базового уровня, подлежащего корректировке. Такой базой является текущий уровень стоимости земель, определенный на основе их массовой оценки. Корректировка в процессе массовой оценки производится лишь по тем типовым участкам, по которым предусматривается изменение инвестиционной привлекательности с точки зрения наиболее эффективного функционального использования этих земель (как увеличение, так и уменьшение привлекательности). Возможность изменения инвестиционной привлекательности оценивается на основании информации о планах перспективного развития города с помощью формальных оценочных процедур.
Способ корректировки стоимости заключается во введении в модель коэффициента инвестиционной привлекательности, величина которого определяется в два этапа:
- путем определения базы - соотношения потенциальной выгоды от вложения инвестиций в данный типовой участок (его рыночной стоимости) и текущей кадастровой стоимости данного участка;
- путем корректировки этой базы с учетом планируемого изменения инвестиционной привлекательности типового участка и возможного инвестиционного риска, отражающего как текущую рыночную ситуацию, так и возможное отступление от стратегических планов.
Предполагается использовать данный коэффициент как в процессе выполнения комплекса мероприятий массовой оценки городских земель, так и в дальнейшем для корректировки стоимости земель при существенном изменении инвестиционной привлекательности типовых участков с распространением на всю совокупность участков с характеристиками типовых.
Инвестиционная стоимость - это стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного покупателя или типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от использования собственности [5].
Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, изменения в налоговом законодательстве.
Основываясь на описанных в данной статье теоретических предпосылках, предопределяющих преимущество ценностного подхода (инвестиционная стоимость) над стоимостным (рыночная стоимость), а также руководствуясь мнением Е.И. Тарасевича, который полагал, что на основе анализа тенденций развития и формирования рынка недвижимости в России, куда относится и земля, в кратко- и среднесрочной перспективе более обоснованным следует считать применение моделей прямого сравнения, а на развитых сегментах доходной недвижимости - модели косвенного сравнения на базе доходного подхода [6], следует принимать для среднесрочной перспективы
пересмотра стоимости земельных участков (3-5 лет), откорректированной с помощью коэффициента инвестиционной привлекательности с учетом характера именно массовой оценки земель, обоснованным, но проблематичным использование в качестве базы для определения указанного коэффициента инвестиционной стоимости, так как массовая оценка в целом предполагает определение значений стоимости типового участка для типичного покупателя, а инвестиционная стоимость, определяемая доходным методом, является по своей сути субъективной и ориентирована на конкретного, индивидуального инвестора, что крайне сложно смоделировать в условиях реализации массовой оценки.
Таким образом, за основу определения коэффициента инвестиционной привлекательности предполагается взять рыночную стоимость участка, определяемую на основе оценки текущего уровня стоимости земельных участков с характеристиками типового по данным о результатах сделок купли-продажи таких участков, а также на основе данных о спросе и предложении на данные участки. То есть для определения основы коэффициента инвестиционной привлекательности в данной статье стоимость земельного участка, рассчитанная в целях определения ее рыночной ценности для потенциального инвестора, сравнивается с кадастровой стоимостью, рассчитанной с ориентацией на задачи определения базы налогообложения. Под рыночной стоимостью земельных участков понимается наиболее возможная цена продажи земельных участков вследствие соглашения, которое было бы заключено на дату оценки после адекватного маркетинга и при условии, что каждая из сторон действует обоснованно, благоразумно и без принуждения [7].
Таким образом, база для формирования коэффициента инвестиционной привлекательности определяется путем сравнения рыночной стоимости земельного участка с его кадастровой стоимостью. Данная база характеризует текущий уровень инвестиционной привлекательности и служит основой для увеличения или уменьшения стоимости типового земельного участка в соответствии с его функциональным использованием и уровнем развития его базовых характеристик в настоящее время:
К
С.
С,,
(1)
где Кш - коэффициент инвестиционной привлекательности, характеризующий текущий уровень инвестиционной привлекательности земельного участка; С - текущая рыночная стоимость участка, определяемая по результатам оценки текущего уровня стоимости земельных участков с характеристиками типового по данным о результатах сделок купли-продажи таких участков, а также на основе данных о спросе и предложении на данные участки; Снжгог - текущая стоимость земельного участка, определяемая для
ректирующий значение коэффициента инвестиционной привлекательности с учетом факторов, препятствующих реализации стратегических планов развития города.
Для определения значения К™ при оценке
ИП изм.
инвестиционной привлекательности типовых земельных участков по каждому из них в соответствии со стратегическими планами развития города необходимо сформировать массив данных прогноза будущего спроса.
Для этого предлагается следующая система факторов, оказывающих влияние на изменение инвестиционной привлекательности городских земель в будущем, сформулированных автором на основе работ П.Б. Люлина [9] и собственного видения взаимосвязи данных факторов и их влияния на стоимость земель (таблица). Данные факторы систематизированы по трем уровням (рис. 1).
Классификация факторов, характеризующих инвестиционную привлекательность городских земель
Фактор Составляющие
Привлекательность внешней среды, региона, рынка
Ситуация на рынке недвижимости Соотношение спроса и предложения со стороны потенциальных арендаторов и арендодателей, продавцов и покупателей недвижимости, маркетинговый период объектов, уровень развития фирм по оказанию услуг при операциях с недвижимостью и величина издержек за эти услуги
Условия пользования землей Права на земельный участок, плата за земельный участок
Административное регулирование Градостроительная система, налоги на недвижимость, деятельность различных контролирующих органов
Общеэкономическая ситуация Инвестиционная привлекательность региона, города, тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций
Социально-политическая ситуация Тенденции изменения численности населения, миграции, стиль и уровень жизни населения (образование, занятость, доходы), уровень преступности, политическая стабильность
Природные факторы Экологическая ситуация, степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям
Привлекательность ближайшего окружения
Характеристики местоположения Расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам, возможность комплексного использования
Степень развитости района и соседние объекты Социально-общественная значимость района, имеющиеся в районе и непосредственном окружении земельного участка здания или помещения, производственная и социальная инфраструктура
Транспортная инфраструктура Связь с транспортными магистралями, состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом
Инженерная инфраструктура Обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, телекоммуникации, условия работы и степень монополизма организаций, обслуживающих инженерные системы, расходы по оплате коммунальных услуг
Инженерно-геологические условия Несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод
Привлекательность прилегающей территории и самого участка
Физические характеристики Наличие строений на участке, площадь и форма участка, его состояние и обустроенность, плотность застройки, наличие возможности расширения застройки путем приобретения соседних участков
Подъезд к участку Наличие и состояние подъездных путей, парковки, железнодорожный подъезд
Юридическое сопровождение Документы, удостоверяющие права на земельный участок, возможные наложения ареста судебными приставами, зарегистрированные сервитуты, ограничения по использованию объекта
целей налогообложения (кадастровая).
Далее предполагается корректировка значения коэффициента инвестиционной привлекательности с учетом планируемых изменений инвестиционной привлекательности городских земель. Таким образом, значение коэффициента инвестиционной привлекательности предполагается определять по формуле:
Кип = х КИП_ х (1 + (1 - )) , (2)
где КИП - коэффициент инвестиционной привлекательности, учитывающий инвестиционную привлекательность городских земель с учетом ее изменения, запланированного стратегией реализации инвестиционного потенциала города; К„л - коэффициент,
ИПизм.
корректирующий значение коэффициента инвестиционной привлекательности с учетом ее изменения, запланированного стратегией реализации инвестиционного потенциала города; КИП - коэффициент, кор-
ИП риск.
Изменение привлекательности внешней среды, региона, рынка: условий пользования
землей, ситуация на рынке недвижимости, меры регулирования рынка, общеэкономическая и социально-политическая ситуация в регионе и стране в целом
Планируемое изменение привлекательности ближайшего окружения земельного участка: местоположения, степени развитости района, соседних объектов и участков, транспортной и инженерной инфраструктуры, инженерно-геологических условий
Планируемое изменение привлекательности земельного участка: физические характеристики земельного участка, наличие подъезда к нему, водоснабжения, электричества и т.п., юридическое сопровождение земельного участка
Рис. 1. Уровни систематизации факторов, оказывающих влияние на инвестиционную привлекательность
городских земель в будущем
При проведении рейтинговой оценки инвестиционной привлекательности важным вопросом является выбор математического аппарата обработки первичных данных, отражающих значение состава показателей, и сведение их в один итоговый интегральный показатель инвестиционной привлекательности.
Предполагается осуществлять сбор информации об изменении влияния факторов на изменение инвестиционной привлекательности участков земель путем осуществления экспертных оценок специалистов сферы недвижимости региона.
Оценка степени репрезентативности исследования в связи с предусматриваемой малой выборкой респондентов-экспертов проводится с применением критерия Стьюдента:
- средневзвешенная величина оценки по каждому исследуемому фактору сравнивается с центром распределения оценок (разность между серединой интервала х и средневзвешенной х равна х- х);
- полученная величина х-х сравнивается со среднеквадратичным отклонением, которое рассчитывается по формуле:
К 14 7
14
- выявляется величина {= :
которая по мо-
дулю не может быть больше величины критерия Стьюдента (определяется табличным способом для вероятности 0,95, достаточной для проводимого исследования и количества степеней свободы k = п-1 = 49).
Результаты сравнения значения t со значением критерия Стьюдента дают возможность утверждать, насколько правильно и качественно проводилось исследование. В случае качественно проведенного исследования оценка мнений опрашиваемых относительно предмета исследования - изменения инвестиционной привлекательности городских земель - целиком может быть использована для формирования статистического вывода.
Приведенная система факторов используется для расчета показателя инвестиционной привлекательно-
сти городских земель. Алгоритм оценки предусматривает использование метода агрегирования отдельных показателей в единый интегральный показатель, синтезирующий информацию как о значении отдельных показателей, так и об их значимости:
1) формируется вектор исходных факторов, необходимых и достаточных для полной, всесторонней оценки инвестиционной привлекательности земельных участков;
2) строится вектор отдельных показателей, представляющих собой функции исходных факторов, позволяющих количественно оценить факторы привлекательности с использованием балльных оценок;
3) строится синтезирующая функция, сопоставляющая векторы отдельных показателей q и дающая количественную оценку, характеризующую инвестиционную привлекательность конкретного типового земельного участка с учетом весовых коэффициентов значимости факторов по следующей формуле:
Кшизм. = , (2)
= !(г) х т(г)+,..., +1(п) х т(п) где кт - сводная количественная оценка показателя
инвестиционной привлекательности земельного участка на момент оценки; (¡) - весовой коэффициент, оценивающий относительную значимость изменения факторов инвестиционной привлекательности, определенный экспертным путем, выраженный в долях, сумма весовых коэффициентов равна 1; m(i) - функция соответствующей исходной характеристики, определяющая степень проявления анализируемого фактора, выраженная в виде индекса, отражающего прогнозируемое изменение степени выраженности фактора относительно текущего уровня, может быть как больше 1 в случае увеличения степени выраженности позитивных для повышения инвестиционной привлекательности характеристик, так и меньше 1 в случае прогнозируемого снижения инвестиционной привлекательности земель на основании снижения степени выраженности m(i) = m(X(i)).
Согласно заданным условиям, i принимает значения 0, ..., п, где п - количество анализируемых факторов (в нашем случае - 14).
Для приведения всех показателей за текущий период и показателей, прогнозное значение которых
о =
о
стоимости участка.
Значение данного коэффициента определяется путем расчета значения отклонения от среднего по городу значения для типового участка, по которому производится корректировка значения стоимости с учетом ожидаемого изменения его инвестиционной привлекательности. При увеличении уровня риска уровень инвестиционной привлекательности участка снизится, и наоборот - значение коэффициента менее 1 говорит о том, что ожидаемое снижение риска проектов с земельными участками дает возможность увеличить вследствие этого инвестиционную привлекательность земельного участка путем дополнительного увеличения его стоимости.
Для расчета Криск. предполагается применение метода экспертных оценок, а также использование данного метода вместе с оценкой степени выраженности факторов при расчете Кизм., таким образом, оценивая конкретный фактор, эксперт будет оценивать параллельно вероятность его воплощения, далее данные будут обрабатываться способами, изложенными при описании формализованных процедур расчета Кизм.
Автор предлагает следующий алгоритм учета инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке (рис. 2).
На основе проведенного анализа и с учетом требований рынка разработана общая схема реализации городских земель в контексте влияния на нее факторов внешней и внутренней среды с учетом инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке (рис. 3).
' Г енер альны е с тр ат егич е ские приоритетыр азвития г о р о да:
Стратегия социально-экономического развития города, Генеральный план развития города...
* —
Стратегия реализации инвестиционного потенциала города, определяющая долгосрочные планы реализации потенциала территорий, перечень и содержание способов ик осуществления на основе стратегических приоритетов развития города
МАССОВАЯ"ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
Оценка инвестиционной Оценка инвестиционной привлекательности привлекательности типовых участков города ожидаемой б типовых участков будущем, как следствие реализации стратегии
города на данный момент реализации инвестиционного потенциала города
Сопоставление текущего и планируемого уровня инвестиционной привлекательности территорий с учетом инвестиционных рисков, предусматривающих влияние факторов, препятствующих реализации стратегических планов развития города
*
Определение величины коэффициента инвестиционной привлекательности типовых участков
т
Расчет стоимости типовых участков с использованием коэффициента инвестиционной привлекательности
Рис. 2. Алгоритм учета инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке
определяется на основе стратегии реализации инвестиционного потенциала города, к сравнительному виду все частные признаки выражены в относительных величинах - долевых, темповых, среднедушевых. При этом в общем количестве показателей минимизированы экспертные оценки, что позволяет говорить о высокой степени достоверности полученных результатов.
К
ИП„
- коэффициент, корректирующий значе-
ние коэффициента инвестиционной привлекательности с учетом факторов, препятствующих реализации стратегических планов развития города; определяется на основе стандартных методов оценки рисков, в том числе и экспертных.
Расчет Кш связан с фактором, выраженность
которого измеряется Криск: если действительно существует полная уверенность в реализации планов города, способствующих увеличению стоимости участка, происходит увеличение текущего значения стоимости участка. Возникает проблема связи результатов оценки по методикам, предполагающим расчет коэффициента инвестиционной привлекательности с готовностью и ожиданиями получения инвестором выгоды в перспективе, исходя из того, что предложено пересматривать стоимость городских земель каждые 5 лет.
Решение данной проблемы предлагается в пересмотре значения коэффициента Криск. для конкретных территорий ежегодно: в процессе реализации (нереализации) определенных запланированных мер из года в год риски невоплощения планов будут уменьшаться (увеличиваться), что отразится на значении текущей
Рис. 3. Реализация городских земель по ценам, формируемым на основе массовой оценки, реализуемой с применением коэффициента инвестиционной привлекательности
Таким образом, на основании анализа существующего опыта массовой оценки городских земель и развития идеи формирования способа учета инвестиционной привлекательности городских земель при их массовой оценке автор предлагает для определения степени выраженности инвестиционной привлекательности типовых участков при массовой оценке городских земель оценивать следующие характеристики земельных участков: местоположение; рыночный спрос; финансовую обоснованность (способность проекта инвестирования в данный участок обеспечить доход от его использования, достаточный для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли); юридический статус и наличие необходимых документов; максимальную доходность при наиболее эффективном использовании участка.
Перечисленные характеристики предполагается оценивать при формировании инвестиционной стоимости земельных участков, которая объективно отражает инвестиционный потенциал участков.
В то же время важным аспектом, на основе которого элементы научной новизны данного исследова-
ния формируются в единую, логически связанную систему, позволяющую сформулировать научные решения проблем учета интересов города при управлении земельными ресурсами, в частности при реализации земельных участков, является аспект учета динамики изменения стоимости земли.
Данная система в работе предполагает расчет объема дополнительной выгоды города от реализации инвестиционно-привлекательных участков путем сравнения инвестиционной стоимости участков с кадастровой стоимостью, рассчитанной на основе оценки уровня земельной ренты для целей налогообложения. Эта выгода формально выражается текущим уровнем коэффициента инвестиционной привлекательности.
Дальнейшее применение способа учета инвестиционной привлекательности при массовой оценке земель призвано подтвердить возможность применения на практике основных идей работы, сформулированных автором.
Статья поступила 06.11.2013 г.
Библиографический список
1. Никишин И.В. Методические основы оценки городских земель // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2008. № 3 (35). С. 48-51.
2. Круглов Ю.В. Генеральный план и эволюция этого документа // Вопросы планировки и застройки городов: мат-лы VI Междунар. науч.-практ. конф. (Пенза, 28-29 мая 1999 г.). Пенза, 1999.
3. Лухтан А.М. Критерии и показатели эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. М., 2006. 166 с.
4. Газукина Ю.Г. Формирование системы управления земельными ресурсами малого города: дис. ... канд. экон. наук. Горно-Алтайск, 2003. 231 с.
5. Петухова Н.Н. Инвестиционная привлекательность в си-
стеме стоимостной оценки предприятий строительного комплекса: дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. Ставрополь, 2004. 170 с.
6. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости: энцикл. оценки. СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
7. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель: учеб.-практ. пособие. М.: Дело, 1998. 334 с.
8. Никишин И.В. Городская земля в системе экономических отношений: к уточнению понятия // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2008. № 2 (34). С. 145-146.
9. Люлин П.Б. Управление объектами коммерческой недвижимости: автореф. дис. ... канд. экон. наук: 08.00.05. СПб, 2007. 19 с.
