CC BY
3710. Scheer B. C. The evolution of urban form: typology for planners and architects - Routledge, 2010. -144 p.
11. Глазычев В. Л. Город без границ - М: Территория будущего, 2011. - 400с.
12. Гутнов А. Э. Эволюция градостроительства - М.: Стройиздат, 1984. - 256с.
13. Дщченко М. О. Визначення та оцшка еле-менпв композицшного каркасу м1ського розпла-нування / Шстобудування та територ1альне пла-нування. - 2018. - Вип. 68. - С. 130-139.
14. Зшов'ева О. С. Принципи гармошзацп ршшчного розвитку м1ського планування / Мюто-будування та територ1альне планування: наук.-техн. зб. - К.: КНУБА, 2013. - 826 c . - С .234-238.
15. Кутузова Т. Ю. Закономiрностi компо-зицiйного розвитку регулярних юторичних розпла-нувань в мiстах Украши: автореф. дис. ... канд. ар-хiт. : 18.00.01, Кшв. нац. Ун-т буд-ва i арх1т. - К., 2016. - 21с.
16. Мамаков Н. В. Город: опыт композиционного анализа - Издательство Казанского университета, 1990. - 189 с.
17. ^мохш В. О. Архггектура мюього розвитку. 7 книг з теорп мютобудування. - К: КНУ^А, 2008. - 629 с.
УДК 69.003
Чепурин Н.А.
Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого
г. Санкт-Петербург DOI: 10.24411/2520-6990-2019-10260
ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ КАЧЕСТВ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ДЕЛОВОЙ
ЗАСТРОЙКИ
Chepurin N.A.
Peter the Great St. Petersburg Polytechnic University
Russia, St. Petersburg
EVALUATION OF LAND INVESTMENT QUALITIES FOR COMMERCIAL DEVELOPMENT
Аннотация
В статье рассмотрен вопрос выбора земельного участка для реализации проекта деловой застройки в Санкт-Петербурге. На основании рыночной выборки свободных участков в продаже выполнен сравнительный анализ с составлением рейтинга привлекательности для инвестирования, приводится описание качественных факторов, влияющих на стоимость покупки участка.
Abstract
The article describes the process of choosing a land for a business development project in St. Petersburg. Based on a market cases on sale, a comparative analysis has execute with a rating of attractiveness for investment. Gives a description of the qualitative factors affecting the purchase price.
Ключевые слова: Земельный участок, оценка, недвижимость, инвестиции, деловая застройка
Keywords: Land, real estate, commercial real estate, investments
Введение. - также являются базисными целями развития го-
В рамках социально-экономического развития рода, которые указаны в государственных докумен-
Санкт-Петербурга, реализация инвестиционно- тах по территориальному планированию [2], что
строительных проектов в деловом секторе пред- выражает градостроительную политику в этом
ставляет особый интерес. Такие проекты являются направлении.
катализаторами для экономической активности во- Первостепенная задача, стоящая перед участ-
круг себя, например, - знаковым событием 2019 никами инвестиционно-строительного процесса, -
года станет ввод в эксплуатацию штаб-квартиры найти свободные земли в целях застройки [9]. Ана-
ПАО «Газпром» в составе башни и прилегающего лизируя ситуацию земельного рынка Санкт-Петер-
МФК «Лахта-центр» в Приморском районе. Созда- бурга, можно сделать вывод, что свободный зе-
ется типичное для подобных комплексов ядро ак- мельный ресурс в пределах черты города практиче-
тивности, объединяющее бизнес, торговые и раз- ски исчерпан [3], поэтому в реалиях крупного
влекательные зоны [1], происходит строительство мегаполиса земля является ценным активом и ин-
сопутствующей инфраструктуры (открытие стан- струментом для инвестирования. Привлекатель-
ции метро «Беговая», пешеходного Яхтенного мо- ность инвестирования в землевладения, в свою оче-
ста). Развитие объектов коммерческо-деловой редь, сопряжена с необходимостью выбора и выте-
сферы и увеличение объемов нового строительства кающими из этого трудностями - на сегодняшний
день отсутствуют универсальные методики по
оценке конкурентных преимуществ конкретного земельного участка на предпроектной стадии, участники отрасли используют различные метрики и методики при своей деятельности.
Цель
Для определения факторов инвестиционной привлекательности в данном исследовании предлагается произвести выборку земельных участков в Санкт-Петербурге из открытого предложения, используя таксонометрический метод оценивания для количественных рыночных показателей [7, 8, 12]. На основании рейтинга выбрать наиболее перспективный участок и проанализировать его качественные характеристики, выявить степень их влияния на результат.
Метод исследования
Для проведения исследования выбрано несколько земельных участков, находящихся в продаже на электронных торговых площадках [5,6] с
видом разрешенного использования - деловая застройка. В соответствии им приведены основные спекулятивные характеристики, влияющие на их рыночную стоимость (расположение, геометрия, транспортная инфраструктура). Так, как рыночная стоимость нередко оказывается намеренно завышенной [3], в качестве ценовой базы выбрана кадастровая стоимость земельного участка [4]. Вышеуказанные данные приведены в Таблице 1.
Для того, чтобы сравнить несколько участков необходимо представить значения Таблицы 1 в матричном виде - пусть имеется т участков и п рыночных показателей, формирующих привлекательность для застройки. Каждый j -й показатель на ьм объекте задан величиной ху, следовательно, задана матрица Х, строки которой характеризуют отдельный участок по п различным показателям
Таблица 1.
Выборка земельных участков___
№П/П Цена за 1 гектар (в 100 млн. руб.) Площадь участка, гектар Кадастровая стоимость участка (в 100 млн. руб.) Удаленность от Московского вокзала, км Удаленность от КАД, км Удаленность от Аэропорта Пулково, км Удаленность от ближней станции метрополитена, км
1) Варшавская улица, участок 1, (севернее дома 7, литера А по Варшавской улице) 78:14:0007541:45 1.98 0.64 1.28 6.28 0.98 9.21 0.40
2) Народная улица, участок 1, (восточнее дома 102, корпус 5, литера А по Народной улице) 78:11:0006015:3 0.67 2.56 1.72 8.94 1.51 16.00 2.28
3) Поселок Парголово, Пригородный, (участок 26) 78:36:0013382:18 0.34 4.75 1.59 19.20 0.20 32.90 5.25
4) Старо-Паново, Таллинское шоссе, участок 174, (северо-западнее дома 163) 78:40:0008532:70 0.31 7.35 2.28 17.80 0.85 6.57 6.48
5) Кременчугская улица, участок 10, (вдоль Кременчугской улицы) 78:31:0151502:319 3 1.66 0.17 0.28 1.22 9.72 14.70 1.02
6) Автогенная улица, дом 6, литера А 78:12:0007017:14 1.81 0.45 0.81 4.38 6.68 13.30 1.04
7) Поселок Парголово, проспект Энгельса, участок 5, (юго-западнее дома 160, литера А по проспекту Энгельса) 78:36:1310101:9 0.87 1.57 1.35 14.80 3.38 29.90 0.51
8) Поселок Шушары, территория предприятия "Шушары", участок 479, (Пулковский) 0.03 1.60 0.05 16.20 2.83 3.35 5.41
9) Хрустальная улица, дом 27, литера А 78:12:0007020:23 0.30 2.79 0.83 3.45 7.84 14.10 2.01
10) Митрофаньевское шоссе, дом 29, литера Т 78:14:0750902:18 1.98 0.20 0.40 5.56 1.46 10.30 1.04
f
X =
X-
X,
X
v ml
X
11 12 21 x22
X
m2
x1n ^
X
2n
X
тя
(1)
Для дальнейшего расчета матрицу Х необходимо стандартизировать, чтобы исключить неявную значимость показателей, возникающую за счет их различной вариации. Матрица X преобразуется в матрицу Ъ по следующим формулам:
Z- • =
V
xj xj SV
_ 1 т
Х i = ^ ХИ
j т j=1 ij
s, =
1 т — о
1 Z (xV - xv )2 mi=1 ij j
(2)
(3)
(4)
где X j - среднее арифметическое всех уровней показателя j (столбца матрицы Х); 8 - среднее квад-
ратическое отклонение показателя j.
Таким образом, каждый столбец матрицы Ъ представляет собой вектор, координаты которого в сумме равны нулю. Матрица Ъ является исходной для расчета комплексной оценки. Также к полученной матрице
Ъ необходимо добавить дополнительную строку чисел (Х01,Х02, ... ,Хп) - показателей подразделения эталона, значения которого будут либо усиливать, либо ослаблять позицию объекта при
х0 = тах х (1 < 1 < т), при Si > 1 или Si < 1.
Оценка Ri каждого j-го подразделения в^гчисляется как квадрат расстояния между двумя точками в т-мерном пространстве, координаты первой - это значения показателей подразделения-эталона, а координаты второй - показатели подразделений ^ Ri определяется по формуле:
п
R=Хkv(xov-xv)2, (i=1'т) (5)
j=1
Критерий оценки наилучшего объекта - Ш1П R (1 < i < т) . Сформируем на основании вышеука-
занных операций Таблицу 2:
Таблица 2.
__Расчет критерия оценки Я земельных участков__
№ПП Матрица Z Критерий R
1 -0.31 -0.74 -0.54 1.05 -0.63 1.98 -0.81 1.34
2 -0.79 -0.43 -0.59 0.79 -0.63 2.14 -0.48 1.39
3 -0.77 -0.39 -0.66 0.88 -0.79 2.08 -0.34 1.39
4 -1.02 0.25 -0.66 2.14 -0.92 0.11 0.10 1.57
5 -0.46 -0.74 -0.72 -0.54 1.06 1.99 -0.58 1.47
6 -0.52 -0.84 -0.76 0.07 0.61 2.14 -0.70 1.43
7 -0.64 -0.58 -0.60 0.71 -0.40 2.18 -0.68 1.38
8 -0.80 -0.50 -0.80 2.30 -0.27 -0.17 0.23 1.59
9 -0.92 -0.37 -0.80 -0.23 0.74 2.12 -0.54 1.49
10 -0.30 -0.82 -0.76 0.75 -0.45 2.14 -0.57 1.35
Подразделение - эталон
-0.30 -0.84 -0.54 -0.54 -0.92 -0.17 -0.81
Исходя из результатов критериальной оценки, лидирующие позиции имеют участки, расположенные на улице Варшавской (севернее дома 7 лит. А. по Варшавской улице) и, с небольшим отставанием, участок на Митрофаньевском шоссе, дом 29, литера
Т в Московском районе Санкт-Петербурга. Обладая сравнительно небольшой площадью, стоимость квадратного метра данных участков в несколько порядков выше остальных, и возникает вопрос о качественном влиянии факторов на конечный результат рейтинга.
Рисунок 1. на изображении - ул. Варшавская, участок. Севернее дома 7 лит. А. (картографический сервис Google maps)
Для этого необходимо подробно рассмотреть окружающую застройку, преимущественно расположенную в чертах основной транспортной артерии района - Московского проспекта.
По мнению редакции портала коммерческой недвижимости [10], Московский проспект - один из наиболее востребованных торговых коридоров Петербурга и крупная деловая зона респектабельных бизнес-центров. По количеству торговых объектов магистраль находится на первом месте в городе. В районе станции метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» строятся восемь масштабных жилых комплексов, каждый из которых включает торговые площади. Значительная по размерам торговая зона магистрали находится в рядом с Сенной площадью, где располагаются два ТРК - «ПИК» и «Сенная», продовольственный рынок, а также небольшой ТЦ «Адмиралтейский» на Московском пр., 3. На примыкающих территориях к проспекту функционируют более двух десятков бизнес-центров. Большая часть из них находится на следующих улицах - Цветочной, Заставской, Варшавской и Бассейной. В подавляющем большинстве это офисные здания класса С и В - бывшие административные корпуса заводов или НИИ. Диапазон ставок аренды варьируется на уровне от 800 до 1800 руб./кв.м в месяц.
Четыре года назад на проспекте был введен первый бизнес-центр класса А - «Электро», который теперь арендован ПАО «Газпром». Еще одно дочернее предприятие ПАО «Газпром» располога-ется в другом качественном бизнес-центре - Fort Tower у метро «Электросила». Высококлассный БЦ, принадлежащий сети «Сенатор», работает в здании бывшего универмага «Фрунзенский» на углу Московского и набережной Обводного канал.
Московский проспект остается одной из самых популярных локаций и у арендаторов, и у инвесторов. В связи с этим арендные ставки и цены продаж
здесь одни из самых высоких в городе, уступая лишь центральным районам [11].
Выводы.
Таким образом определено, что цена за единицу площади также зависит от косвенных факторов, таких, как: окружение другими значимыми объектами деловой и коммерческой среды, уровень развитости района, инфраструктура, наличие крупных транспортных магистралей, плотность застройки.
Отдельно стоит отметить, что в рамках городского планирования развития территорий необходимо учитывать влияние соседствующей застройки на проекты нового строительства. Анализируя результаты исследования можно заключить, что, на примере Московского района Санкт-Петербурга, в районах с развитым деловым климатом есть тенденция к появлению объектов тех же функциональных категорий. С большей долей вероятности, именно участок, расположенный на ул. Варшавская, Севернее дома 7 лит. А. будет выбран для реализации проекта деловой застройки. Участок является оптимальным выбором для инвестирования и реализации строительного проекта в рамках поставленной цели. Также необходимо совершенствовать оценочную базу для унификации определения качеств различных участков и их сопоставления.
Список использованной литературы
1. Касьянов Н.В. О некоторых тенденциях в современной имиджевой застройке Москвы, Санкт-Петербурга и Владивостока//Современная архитектура мира. 2017. № 8. С. 109-147.
2. О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга: [Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга 21 декабря 2005 года].
3. Погодин А.С. Выбор земельного участка для реализации проектов строительства жилья// Имущественные отношения в Российской Федерации. 2008. № 3 (78). С. 67-72.
4. Публичная кадастровая карта РФ [Электронный ресурсу/URL: https://pkk5.rosreestr.ru/ (дата обращения 05.04.2019).
5. Продажа земли и зданий в Санкт-Петербурге под деловое строительство [Электронный ре-сурсу/URL: http://www.peterland.info/list-ing24.htm#204 (дата обращения: 05.04.2019).
6. Продажа участков под коммерцию в Санкт-Петербурге [Электронный ресурс] //URL: https://regionalrealty.ru/sanktpeterburg/offers/sale-plots-commercial/ (дата обращения: 05.04.2019).
7. Крутеева О.В. Учет индивидуальных особенностей земельных участков при оценке зе-мель//Интерэкспо Гео-Сибирь. 2016. Т. 6. № 1. С. 277-280.
8. Никишин И.В. Применение коэффициента инвестиционной привлекательности при массовой оценке городских земель// Вестник Иркутского государственного технического университета. 2014. № 1 (84). С. 147-154.
9. Романович М.А., Талипова Л.В., Рошкова-нова А.И. Применение нейросетевого моделирования для различных целей градостроительства в сборнике: Неделя науки СПбПУ. Материалы научной конференции с международным участием. Инженерно-строительный институт. 2018. С. 360-362.
10. Специализированный интернет-портал посвященный тематике коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области [Электронный ресурсу/URL: https://komned.ru/analit.php?id=598
11. Colliers International - Санкт-Петербург -офисная недвижимость [Электронный ресурс] //URL: https://www2. colliers.com/ru-RU/Research/St-Petersburg/Office_StPetersburg_Q3_2018_RUS (дата обращения: 05.04.2019).
12. Циндин Н.С., Акжигитова А.Н. Экономический анализ: Методические рекомендации и задания для практических занятий [Электронный ре-сурсу/URL:
http://window. edu. ru/catalog/pdf2txt/674/59674/2972 0 (дата обращения: 05.04.2019).
References
1. N.V. Kasyanov. On some trends in modern image building in Moscow, St. Petersburg and Vladivostok// Modern architecture of the world. 2017. No. 8. P. 109-147.
2. The law of Saint-Petersburg «On the General Plan of Saint-Petersburg and the boundaries of protection zones of cultural heritage sites in the territory of Saint-Petersburg: [Adopted by the Legislative Assembly of St. Petersburg on December 21, 2005
3. Pogodin A.S. The choice of land for housing construction projects Property Relations in the Russian Federation//2008. No. 3 (78). P. 67-72.
4. Public cadastral map of the Russian Federation [Electronic resource]. - Access mode: https://pkk5.rosreestr.ru/
5. Sale of land and buildings in St. Petersburg for business construction [Electronic resource]. - Access mode: http ://www.peterland.info/listing24. htm#204
6. Sale of lands for commerce in St. Petersburg [Electronic resource]. Access mode: https://regionalre-alty.ru/sanktpeterburg/offers/sale-plots-commercial
7. O.V.Kruteeva. Into account the individual characteristics of land when evaluating land//Interexpo Geo-Siberia. 2016. V. 6. № 1. P. 277-280.
8. I.V. Nikishin. Application of investment attractiveness coefficient under mass rating of urban lands // Herald of the Irkutsk State Technical University. 2014. № 1 (84). Pp. 147-154.
9. Talipova L., Kosyakov E., Romanovich M., Lunyakov M. Change of the functional purpose of the object through urbanistic analysis: MATEC Web of Conferences. Сер. "International Science Conference SPbW0SCE-2017 "Business Technologies for Sustainable Urban Development"" 2018. С. 02011.
10. Specialized Internet portal dedicated to commercial real estate in St. Petersburg and Leningrad region [Electronic resource]. Access mode: https://komned.ru/analit.php?id=598
11. Colliers International - Saint-Petersburg - office real estate [Electronic resource]. - Access mode://https://www2.colliers.com/ru-RU/Research/St-Petersburg/0ffice_StPetersburg_Q3_2018_RUS
12. Tsindin N.S., Akzhigitova A.N. Economic analysis: Methodical recommendations and tasks for practical exercises [Electronic resource]. - Access mode: http://window.edu.ru/cata-log/pdf2txt/674/59674/29720
