CC BY
55
Применение института бесхозяйности в отношении земельных участков
Филиппова Екатерина Владимировна,
соискатель кафедры «Гражданское право, ФГБОУ ВО «Юго-Западный государственный университет» E-mail: rector@swsu.ru
В Российской Федерации имеют место быть такие объекты бесхозяйного недвижимого имущества, как земельные участки. Это особая категория объектов, которая не в полной мере, но подпадает под признаки института бесхозяйности. По мнению автора, земельные участки не могут автоматически становиться земельными участками с неразграниченной формой собственности. Рассматриваемая автором тематика интересна для изучения многим молодым ученым и практикующим юристам, при ее подробном и детальном рассмотрении возникает огромное количество споров и полемики. Автор приведет в статье некоторые примеры из судебной практики и рассмотрит их более детально, сделав некоторые выводы и заключения, которые позволят определить основные характеристики, которые необходимы для установления признаков бесхозяйного земельного участка, как особого объекта гражданского правоотношения.
Ключевые слова: институт бесхозяйности; признаки бесхозяйных объектов недвижимого имущества; отказ от правооб-ладания землей; земельные участки; публичный собственник; признание права собственности в порядке приобретательной давности; добросовестное, непрерывное и открытое владение; орган местного самоуправления.
S2
см см о см
1Л
Институт бесхозяйности в Российской Федерации имеет следующие основные признаки (ст. 225 Гражданского кодекса РФ):
- отсутствие собственника;
- собственник неизвестен;
- отказ владельцем от своего права собственности на имущество.
Данное нормативно-правовое заключение относится ко всем недвижимым объектам гражданского права, за исключением земельных участков, являющихся природными ресурсами страны [1], которые если не имеют собственника (не находятся ни в частной, ни в муниципальной формах собственности), то, соответственно, являются собственностью государства (ст. 214 Гражданского кодекса РФ).
К такому заключению у автора вопросов не возникает, все детально ясно и понятно. Но что делать, если земля ранее принадлежала на правах собственности физическому или юридическому лицу, но он отказался от своего права? Или на таком земельном участке располагается объект недвижимого имущества, обладающий всеми признаками бесхозяйности, но находящийся в пользовании субъекта гражданского права?
Автор в своей статье, как раз, и попытается ответить на данные вопросы.
Нормы действующего земельного законодательства (ст. 53) предусматривают отказ от пра-вообладания земельным участком [2], а нормы Гражданского кодекса РФ, в свою очередь, относят к бесхозяйному недвижимому имуществу объекты, от обладания которыми собственник отказался [1].
Существовавшая ранее редакция ст. 53 Земельного кодекса РФ предусматривала также случаи, когда владелец отказался от своего правооб-ладания на землю, которая, в последующем, приобретала статус бесхозяйного объекта. Порядок прекращения права на такую землю устанавливался действующим гражданским законодательством [3].
В настоящее время, действующее гражданское и земельное законодательство, не устанавливает правового режима института бесхозяйности в отношении земельного участка, когда от него отказывается правообладатель. После отказа, оформленного, должным образом, в органах Росреестра, он автоматически становится объектом гражданского правоотношения и становится объектом, принадлежащим публичному собственнику.
Данное утверждение находит свое отражение и в судебной практике. Например, решение Кетовско-го районного суда Курганской области № 2-103/2019 от 18.02.2019 по делу № 2-103/2019 [4].
В силу действующих норм Гражданского кодекса РФ (ст. 225), если отсутствуют любые доказательства принадлежности земельного участка к частной собственности, либо его нахождении в реестре муниципальной собственности, за ним признается государственная собственность, которая, соответственно, исключает существование земельного участка как объекта правоотношения, обладающего признаками бесхозяйного недвижимого имущества. Действующее федеральное законодательство относит такие земли к земельным участкам с нераз-граниченной государственной собственностью, полномочиями по управлению, распоряжению которыми обладают местные органы власти [5].
Изучая научные труды молодых ученых, автор соглашается с мнением Д.С. Полякова, который говорит о том, что в государственной собственности могут находиться только те земли, которые не переданы в частную или муниципальную соб-ственность[6]. Если же земельный участок находился ранее в чьей-либо собственности, но собственник в последующем от него отказался или забросил его, относить его принадлежность к государственной собственности неправильно.
Несмотря на внесенные изменения в ст. 53 Земельного кодекса РФ, суды общей юрисдикции рассматривают гражданские дела о признании земельных участков бесхозяйными объектами и удовлетворяют требования органов местного самоуправления об установлении права муниципальной собственности на них. Например, решением Городецкого городского суда Нижегородской области № 2-623/2012 от 19.03.2012 было удовлетворено заявление администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области, поданное в порядке особого производства, об установлении права муниципальной собственности на земельный участок, предоставленный физическому лицу для садоводства из земель сельскохозяйственного назначения [7].
При этом суд общей юрисдикции приходит к заключению, что требования администрации муниципального образования соответствуют нормам ст.ст. 225 и 236 Гражданского кодекса РФ и ст. 53 Земельного кодекса РФ, которые предусматривают возможность постановки земельного участка для садоводства на учет в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества.
До момента признания в судебном порядке права муниципальной (государственной) собственности на бесхозяйный объект недвижимого имущества, он будет являться таковым. При этом не забываем о процедуре нахождения объекта на учете в течение одного года в органах Росреестра [8].
Поэтому, по мнению автора, если владелец отказывается от своего права обладания земельным участком, то он автоматически «поступить» в публичную собственность не может.
Еще один важный момент, который автор хочет затронуть.
Что делать с землей, на которой расположен жилой дом, или иной объект недвижимости,
но собственник его отсутствует? Автор напоминает, что когда он в своих статьях говорит о собственнике, он подразумевает лицо, обладающее правами владения, пользования и распоряжения.
Если собственник жилого дома, или иного объекта недвижимого имущества, добросовестно владеет и пользуется земельным участком, на котором он расположен, более пятнадцати лет, то в рамках действия ст. 234 Гражданского кодекса РФ суд общей юрисдикции установит за ним право собственности на него (приобретательная давность). В данном случае будет исключена процедура учета в органах Росреестра в качестве бесхозяйного объекта недвижимого имущества, предусматривающая в последующем, признание на него права муниципальной собственности.
Автор напоминает (в своих статьях им уже рассказывалось об этом), что признать право собственности в порядке приобретательной давности на бесхозяйный объект может только юридическое или физическое лицо. Органы публичной власти к таким субъектам гражданского правоотношения не относятся [9].
Согласно ст. 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйный объект недвижимости - это не только объект, который не имеет собственника, но и объект, владелец которого неизвестен [10].
К примеру, земельный участок для ведения садоводства (огородничества). Он был ранее предоставлен в собственность физического лица, но, по истечении времени, приобретает статус брошенного (бесхозяйного) земельного участка и становится невозможно найти не только его фактического владельца, но и документального собственника, так как такие земельные участки, в большинстве случаев, не оформлены в органах государственной регистрации прав.
К бесхозяйным земельным участкам автор статьи относит и невостребованные земельные доли земель сельскохозяйственного назначения, о которых он пишет ранее в своих статьях [11 ].
Необходимо заметить, что институт бесхозяй-ности земельных участков имеет место быть только в исключительных случаях:
- в отношении частной собственности и не применим к праву постоянного (бессрочного) пользования или иного владения граждан;
- в отношении добросовестного, непрерывного и давностного владения в течение пятнадцати и более лет (срока приобретательной давности).
Автор обращает внимание, что признать право собственности в рамках действия ст. 234 Гражданского кодекса РФ возможно только на земельный участок, не имеющий публичного собственника [12]. р В соответствии с правоприменительными ак- Д тами Высшего Арбитражного Суда РФ [13], в суд Ч
т
общей юрисдикции нельзя обращаться в порядке К особого производства с требованием, в котором ё присутствует спор и состязательность процесса. у Такие заявления подаются и рассматриваются А
в обычном исковом производстве, где ответчиком по делу можно заявить правопредшественника.
В «разрез» с последним утверждением автор приведет пример одной из ситуаций, произошедшей в реальном времени, и с которой ему довелось столкнуться в процессе изучения института бесхозяйности в России.
В декабре 1997 года, на основании постановления главы администрации, гражданам был предоставлен земельный участок для гаражного строительства. Площадь, предоставленного земельного участка, составляла тридцать квадратных метров. Граждане сразу построили гараж и многие годы использовали его по прямому назначению, без получения правоустанавливающих документов на него.
По истечении двадцати лет добросовестного, открытого и непрерывного владения органами местного самоуправления (далее - муниципальное образование города N) было установлено, что граждане используют под построенным гаражом земельный участок, площадь которого больше площади, предоставленной ранее по постановлению. В данном случае, органами муниципального земельного контроля муниципального образования города N обнаружено использование земельного участка под строением (гаражом), площадью в тридцать четыре квадратных метра, вместо тридцати квадратных метров, предоставленных постановлением.
Муниципальное образование города N, руководствуясь положениями статьи 3.3 Земельного кодекса РФ [2], решило, что, в связи с тем, что граждане пользуются четырьмя квадратными метрами землей неразграниченной государственной собственности, то именно оно правомочно предоставить такой земельный участок гражданам.
И вот каким интересным и незаконным, по мнению автора, путем пошло муниципальное образование города N.
В первую очередь, оно обратилось в суд общей юрисдикции за признанием права собственности на 26/384 доли (далее - n-ю долю) в праве общей собственности на гараж. Истец основывал свои исковые требования на нормах действующего гражданского законодательства о самовольной постройке (ст. 222), которые предусматривают установление права собственности на строение за лицом, пользующимся землей, на которой осуществлена постройка [8]. Указанные истцом требования удовлетворены судом в полном объеме.
После того, как n-я доля в праве на «самовольную постройку» (гараж) была признана объектом муниципальной собственности, администрация муниципального образования города N решила провести торги по продаже права собственности — на указанную долю в соответствии с действую-S2 щими нормативно-правовыми актами о привати-й зации имущества публичного собственника [14]. S Торги проводились в форме аукциона с открытым ¿в способом подачи предложений о цене.
По результатам торгов администрацией муниципального образования города N с участником аукциона, а им мог стать любой субъект гражданского правоотношения, был бы заключен договор купли-продажи п-й доли объекта недвижимого имущества (гаража). Участником аукциона, по мнению администрации, однозначно, должен был быть, никто иной, а именно тот гражданин, который ранее осуществил самовольную постройку «основной доли» гаража на земельном участке, предоставленном для его строительства, но ошибся с занимаемой площадью объекта.
В итоге, гражданин, уже в лице собственника п-й доли объекта недвижимости, обратился бы в администрацию муниципального образования города N о предоставлении земельного участка, расположенного под этой долей, в собственность за плату. Так и делалось со многими гражданами, проживающими на территории, указанного муниципального образования города N.
Как вам такая ситуация? Все действия администрации муниципального образования города N осуществлены в рамках действующего российского законодательства?
Автор считает, что рассмотренная ситуация, не только не соответствует нормам действующего гражданского законодательства, но и нарушает все нормы морали и нравственности современного правового гражданского общества.
Во-первых, в данной ситуации не применимо основание установления права собственности муниципального образования на п-долю самовольной постройки, признанной таковой, в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, так как рассмотренный объект недвижимого имущества вообще не обладает признаками самовольной постройки [15].
Во-вторых, рассмотренный пример нарушает преимущественное право покупки, предусмотренное ст. 250 Гражданского кодекса Рф, которой установлено, что доля в праве общей долевой собственности может стать объектом продажи с публичных торгов, только если на нее обращено взыскание [16].
Как бы данную ситуацию разрешил автор статьи? (рис. 1)
В первую очередь, по мнению автора, имеет место быть не только наличие признаков бесхозяйного объекта недвижимого имущества - гаража, но и бесхозяйного земельного участка. Физическое лицо, добросовестно, непрерывно, и открыто владеющее в течение 15 лет (в нашем случае -более 20 лет) объектами недвижимого имущества, может признать на него право собственности в порядке приобретательной давности.
При этом, по мнению автора, применение при-обретательной давности в отношении данного земельного участка как раз и доказывает утверждение автора, что земельный участок может иметь признаки бесхозяйного объекта недвижимости, так как земельный участок находится в хозяйственном обороте граждан на законном основа-
нии, и они им добросовестно и открыто владеют. «Законное основание», в данном случае, - это нормативно-правовой акт администрации муници-
пального образования города N о предоставлении участка для гаражного строительства.
Рис. 1. Схематичное рассмотрение ситуации, приведенного автором примера
В рамках рассмотренного автором примера, правообладание землей и расположенным на ней гаражом можно признать в порядке действия ст. 234 Гражданского кодекса РФ.
При этом защита гражданских прав будет осуществляться путем признания права на основании действия статей 11 и 12 Гражданского кодекса РФ и ответчиком по исковому заявлению можно привлечь титульного собственника - администрацию муниципального образования N.
В данном гражданском судопроизводстве, физическое лицо увеличивает площадь, путем перераспределения земельного участка, уточняя при этом исковые требования, и признает за собой правообладание землей площадью тридцать четыре квадратных метра.
Обратите внимание, что речь идет о рассмотрении гражданского дела в порядке обычного гражданского судопроизводства, так как, давностному владельцу известно о наличии прежнего собственника земельного участка (титульного собственника). Если бы о нем не было известно, то можно было бы, применить порядок особого производства (ст. 262 Гражданского процессуального кодекса РФ) и установить наличие срока приобретатель-ной давности и признаки ему присущие [12]. Орган, который осуществляет государственную регистрацию права, нужно привлечь, в данном случае, в качестве заинтересованного лица по такому заявлению.
Литература
1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Раздел 2 Право собственности и другие вещные права. Глава 13 Общие положения. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http://gkodeksrf. ru//. (16.03.2020);
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (ЗК РФ). [Элек-
тронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http:// base.garant.ru/5224020/9d6506b7354f91b33cd-5839dca900db1/#ixzz6p4avg NPq (дата обращения: 13.03.2021);
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ). Редакция до вступления в силу Федерального закона от 18.12.2006 №32-ФЗ. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: http:// base.garant.ru/5224020/9d6506b7354f91b33cd-5839dca900db1/#ixzz6xBSp27Fz (дата обращения: 13.03.2021);
4. Решение № 2-103/2019 от 18.02.2019 по делу № 2-103/2019. Сайт Кетовского районного суда Нижегородской области. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://ketovsky -krg.sudrf.ru/modules.php?name= sud_delo&srv_ num=1&name_op=doc&number=7293452&delo_ id=1540005&new=0&text_number=1 (дата обращения: 11.04.2021);
5. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://docs.cntd.ru/document/902347486 (дата обращения: 10.06.2021);
6. Поляков Д.С. Признание права муниципальной собственности на бесхозяйные земельные участки. //Мудрый юрист. - 2008. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https:// wiselawyer.ru/poleznoe/22417-priznanie-prava-municipalnoj-sobstvennosti-beskhozyajnye-zemelnye-uchast-ki (дата обращения: 24.02.2021);
7. Решение № 2-623/2012 от 19.03.2012 по делу № 2-623/2012. Сайт Городецкого городского суда Нижегородской области. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://gorodecsky - nnov.sudrf.ru/modules.php? name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&-number=22937686&delo_id=1540005&new=0&-text_number=1 (дата обращения: 11.04.2021);
5 -а
сз
<
8. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Раздел 2 Право собственности и другие вещные права. Глава 14 Приобретение права собственности. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons _ doc_LAW_5142/9ff952dc782e98c012ec915600 891da688cc7bf3/ (дата обращения: 15.06.2021);
9. Филиппова Е.В. Признание права собственности на бесхозяйные жилые помещения: приоб-ретательная давность и приватизация. // Журнал «Балтийский гуманитарный журнал». Т. 9, № 3(32), стр.395-397, 2020;
10. Писарев Г.А. К вопросу о приобретении права собственности на бесхозяйные земельные участки. // Журнал «Юридическая наука», № 2, стр.75-77, 2017;
11.Филиппова Е.В. Невостребованная земельная доля как особая категория бесхозяйного недвижимого имущества. // Журнал «Юридический мир». № 12, стр.29-33, 2020;
12. Постановление Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 (в ред. От 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://base.garant.ru/. (дата обращения: 16.03.2020);
13. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 № 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение». [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://base.consultant.plus.ru/. (дата обра-щения:15.01.2022);
14. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: URL: https://base.consultant.plus.ru/. (дата обраще-ния:15.01.2022);
15. Филиппова Е.В. Бесхозяйный объект недвижимого имущества или самовольная постройка: особенности правоприменения. // Журнал «Муниципальное имущество: экономика, право, управление». № 4, стр.18-21, 2021;
16. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Раздел 2 Право собственности и другие вещные права. Глава 16 Общая собственность. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consult-ant.ru/document/cons _doc_LAW_5142/9ff952d-c782e98c012ec915600891da688cc7bf3/ (дата обращения: 15.01.2022).
APPLICATION OF THE INSTITUTE OF
MISMANAGEMENT IN RELATION TO LAND PLOTS
EE
2 Filippova E.V.
South-Western state University
СЧ
о
oj In the Russian Federation, there are such objects of ownerless im-
¡5 movable property as land plots. This is a special category of objects,
which is not fully, but falls under the signs of the institution of mismanagement. According to the author, land plots cannot automatically become land plots with an undefined form of ownership. The topic considered by the author is interesting for many young scientists and practicing lawyers to study, with its detailed and detailed consideration, a huge number of disputes and polemics arise. The author will give in the article some examples from judicial practice and consider them in more detail, making some conclusions and conclusions that will determine the main characteristics that are necessary to establish the signs of an ownerless land plot as a special object of civil legal relations.
Keywords: institution of mismanagement; signs of ownerless objects of immovable property; refusal of ownership of land; land plots; public owner; recognition of ownership rights in the order of acquisition limitation; bona fide, continuous and open ownership; local government.
References
1. Civil Code of the Russian Federation. Part 1. Section 2 Ownership and other rights in rem. Chapter 13 General provisions. [Electronic resource]. - Access mode: URL: http://gkodeksrf. ru//. (03/16/2020);
2. Land Code of the Russian Federation dated October 25, 2001 No. 136-FZ (LC RF). [Electronic resource]. - Access mode: URL: http://base.garant.ru/5224020/9d6506b7354f-91b33cd5839dca900db1/#ixzz6p4avg NPq (date of access: 03/13/2021);
3. Land Code of the Russian Federation dated October 25, 2001 No. 136-FZ (LC RF). Edition before the entry into force of the Federal Law of December 18, 2006 N232-FZ. [Electronic resource]. - Access mode: URL: http://base.garant. ru/5224020/9d6506b7354f91b33cd5839dca900db1/#ixzz6xB-Sp27Fz (date of access: 03/13/2021);
4. Decision No. 2-103/2019 dated February 18, 2019 in case No. 2-103/2019. Website of the Ketovsky District Court of the Nizh-ny Novgorod Region. [Electronic resource]. - Access mode: URL: https://ketovsky - krg.sudrf.ru/modules.php?name=sud_ delo&srv_num = 1&name_op=doc&number=7293452&de-lo_id=1540005&new=0&text_number=1 (date of access: 04/11/2021);
5. Federal Law No. 137-FZ dated October 25, 2001 "On Enactment of the Land Code of the Russian Federation". [Electronic resource]. - Access mode: URL: https://docs.cntd.ru/docu-ment/902347486 (date of access: 06/10/2021);
6. Polyakov D.S. Recognition of the right of municipal property to ownerless land plots. // Wise lawyer. - 2008. [Electronic resource]. - Access mode: URL: https://wiselawyer.ru/ poleznoe/22417-priznanie-prava-municipalnoj-sobstvennosti-beskhozyajnye-zemelnye-uchast-ki (date of access: 02/24/2021);
7. Decision No. 2-623/2012 dated March 19, 2012 in case No. 2-623/2012. Website of the Gorodetsky city court of the Nizhny Novgorod region. [Electronic resource]. - Access mode: URL: https://gorodecsky - nnov.sudrf.ru/modules.php? name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=22 937686&delo_id=1540005&new=0&text_number=1 (date of access: 04/11/2021);
8. Civil Code of the Russian Federation. Part 1. Section 2 Ownership and other rights in rem. Chapter 14 Acquisition of ownership. [Electronic resource]. - Access mode: http://www.con-sultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9ff952dc782e98c-012ec915600891da688cc7bf3/ (date of access: 06/15/2021);
9. Filippova E.V. Recognition of ownership of ownerless residential premises: acquisitive prescription and privatization. // Journal "Baltic Humanitarian Journal". V.9, No. 3(32), pp. 395-397, 2020;
10. Pisarev G.A. On the issue of acquiring ownership of ownerless land. // Journal "Legal Science", No. 2, pp. 75-77, 2017;
11. Filippova E.V. Unclaimed land share as a special category of ownerless real estate. // Journal "Legal World". No. 12, pp. 2933, 2020;
12. Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation No. 10, Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation No. 22 dated 04/29/2010 (as amended on 06/23/2015) "On some issues arising in judicial practice in resolving disputes related to the protection of property rights and
other rights in rem." [Electronic resource]. - Access mode: URL: https://base.garant.ru/. (date of access: 03/16/2020);
13. Information letter of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation of February 17, 2004 No. 76 "Review of the practice of consideration by arbitration courts of cases on the establishment of facts of legal significance". [Electronic resource]. - Access mode: URL: https://base.consultant. plus.ru/. (date of access: 15.01.2022);
14. Federal Law No. 178-FZ of December 21, 2001 (as amended on July 2, 2021) "On the privatization of state and municipal property" (as amended and supplemented, effective from January 1,
2022) [Electronic resource]. - Access mode: URL: https://base. consultant.plus.ru/. (date of access: 15.01.2022);
15. Filippova E.V. Ownerless real estate object or unauthorized construction: features of law enforcement. // Journal "Municipal Property: Economics, Law, Management". No. 4, pp. 18-21, 2021;
16. Civil Code of the Russian Federation. Part 1. Section 2 Ownership and other rights in rem. Chapter 16 Common property. [Electronic resource]. - Access mode: http://www.consultant. ru/document/cons_doc_LAW_5142/9ff952dc782e98c012ec-915600891da688cc7bf3/ (date of access: 01/15/2022).
