CC BY
183
УДК 911.3:30
Вестник СПбГУ. Сер. 7. 2012. Вып. 1
О. В. Петри, К. Э. Аксенов, С. А. Крутиков
ПРИГОРОДНЫЕ ЗАКРЫТЫЕ ЖИЛЫЕ КОМПЛЕКСЫ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА: НАЧАЛО СЕГРЕГАЦИИ ИЛИ СМЕНА ОБРАЗА ЖИЗНИ?
В последнее десятилетие в пригородах Санкт-Петербурга, равно как и других крупных городах России, появилось много огражденных шлагбаумами и высокими заборами новых поселков и групп домов. Они представляют собой иногда серию однотипных домов с небольшой лужайкой и клумбами, а иногда — группу особняков «дворцового» типа с собственными прудами и гектарами частного леса. В городской среде тоже появились шлагбаумы и ворота в придомовые территории, а домофоны в подъездах получили такое же распространение, как и мобильные телефоны. Что это? Новое социальное явление в городском пространстве, обусловленное объективными причинами, или просто мода «на недоступность» или «избранность», которая, как любая мода, временна и притягательна, но преходяща? Широкое развитие организация подобных закрытых жилых пространств приобрело в 1990-е годы. Перед нами стоит задача понять, является ли развитие закрытых жилых пространств началом сегрегационных процессов в Санкт-Петербурге или это просто тенденция к смене образа жизни, смене представлений о ее условиях и качестве, не обязательно связанная со стремлением к социальной однородности окружения. Можем ли мы говорить о двух параллельных процессах? Существуют ли общие и различные мотивы для формирования закрытых жилых пространств внутри города и в пригороде?
Для поиска ответов на данные вопросы летом 2009 г. проведено полевое исследование «Трансформация публичной доступности городского пространства в постсоциалистический этап развития города Санкт-Петербурга», которое предполагало социологический опрос жителей города и полевое исследование в 18 модельных зонах жилой застройки. Осенью 2009 г. в рамках реализации третьего этапа международного научного проекта «Социально-пространственные изменения в жилых кварталах Восточной Европы» совместно с институтом Страноведения им. Лейбница, Германия (Leibniz-Institut) были проведены дополнительные исследования, включавшие 10 глубинных интервью с представителями городской администрации, строителями, владельцами и жителями пригородных закрытых и охраняемых жилых комплексов.
В зарубежной литературе для обозначения закрытых жилых комплексов используется термин «gated and guarded community/neighbourhood» (GGN), который в прямом переводе означает «закрытое и охраняемое сообщество/соседство». По определению американских ученых-урбанистов Блэйкли и Снайдера, GGN — частно управляемая жилая территория, окружаемая либо заборами, либо стенами, либо натуральным ограждением. Данные ограждения, а также видеонаблюдение, охрана и электронные системы защиты ограничивают публичную доступность. Услуги, отдых, учреждения и инфраструктура доступны только для жителей этой территории. Жители часто обязаны соблюдать кодексы поведения и договор [1].
© О. В. Петри, К. Э. Аксенов, С. А. Крутиков, 2012
В России для обозначения жилого комплекса такого рода используются понятия: коттеджный поселок, малоэтажный жилой комплекс (МЖК), клубный дом, элитный дом/квартал/жилой комплекс и т. п. Каждому из этих типов застройки присущи некоторые элементы, свойственные для ООК Для целей данной работы и обозначения всех типов такого жилья мы будем использовать термин «закрытые жилые пространства», а для обозначения жилых комплексов, находящихся за пределами городской черты, термин «пригородные закрытые жилые комплексы».
В 1990-е годы происходит формирование нового постсоциалистического общества. Новые экономические реалии формируют у людей совершенно другие привычки и представления о жизни. Они хотят жить по-другому, не так как раньше. Появляется новое представление о том, какой должен быть при этом дом или квартира: отдельный, защищенный, престижный. На рынке недвижимости появляются новые объекты — закрытые жилые пространства. В настоящее время на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области существуют разнообразные виды закрытых жилых комплексов. Упомянутые выше полевые исследования выявили два очевидных критерия, на основе которых можно провести первичную классификацию всех закрытых жилых комплексов на территории Санкт-Петербурга: по макроположению и типу застройки. Название типов и их краткое описание приводятся в табл. 1.
Таблица 1
Типология закрытых жилых пространств Санкт-Петербурга и пригородов
Местоположение Тип застройки Краткое описание
Пригород Жилой комплекс, состоящий из коттеджей Малоэтажный жилой комплекс, состоящий из одно-двух-трехэтажных домов на одну семью с приусадебным участком. Территория жилого комплекса огорожена по периметру забором и оборудована охраняемым въездом со шлагбаумом. Ведется круглосуточное видеонаблюдение. На территории комплекса могут также находиться объекты социальной инфраструктуры. МЖК может быть предназначен как для постоянного проживания, так и для сезонного
Пригород Жилой комплекс, состоящий из таунха-усов Малоэтажный жилой комплекс, состоящий из таунхаусов. Таунхаус — это сблокированные коттеджи с небольшими приусадебными участками. Территория жилого комплекса огорожена по периметру забором и оборудована охраняемым въездом со шлагбаумом. Ведется круглосуточное видеонаблюдение. На территории комплекса находятся объекты социальной инфраструктуры. МЖК чаще всего предназначен для постоянного проживания
Пригород Пригородный жилой комплекс смешанного типа (коттеджи, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома) Малоэтажный жилой комплекс, состоящий из индивидуальных коттеджей, таунхаусов (различные варианты — на две и более семей), малоэтажных/малоквартирных домов и участков под застройку. Территория жилого комплекса огорожена по периметру забором и оборудована охраняемым въездом со шлагбаумом. Ведется круглосуточное видеонаблюдение. На территории комплекса находятся объекты социальной инфраструктуры. МЖК чаще всего предназначен для постоянного проживания
87
Продолжение таблицы 1
Город Жилой комплекс смешанного типа (коттеджи, таунхаусы, ма лоэтажные многоквартирные дома) Малоэтажный жилой комплекс, состоящий из индивидуальных коттеджей, таунхаусов (различные варианты — на две и более семей), малоэтажных/многоквартирных домов и участков под застройку. Территория жилого комплекса огорожена по периметру забором и оборудована охраняемым въездом со шлагбаумом. Ведется круглосуточное видеонаблюдение. На территории комплекса находятся объекты социальной инфраструктуры. МЖК предназначен для постоянного проживания
Город, преимущественно спальные районы Новый многоэтажный жилой дом Многоэтажный дом, построенный в последние годы. Все подъезды оборудованы видеонаблюдением с консьержем. Внутридомовая территория закрыта воротами. Возможно наличие социальных объектов только для жителей дома, таких как фитнес-клуб, детский центр и т.п.
Город, элитное местоположен ие Новый средне- и малоэтажный жилой дом Жилой дом/квартал, располагающийся в исключительном месте в центре города, например, с видом на городские достопримечательности или в непосредственной близости к ним. Дом/квартал построен в последние годы. Все подъезды оборудованы видеонаблюдением с консьержем. Внутридомовая территория закрыта воротами. Позиционируется на рынке жилья как закрытый, элитный дом. Возможно наличие социальных объектов только для жителей дома, таких как фитнес-клуб, детский центр и т.п.
Город, исторический центр или поблизости от него Новый средне- и малоэтажный жилой дом Жилой дом, располагающийся в непосредственной близости к центру города. Все подъезды оборудованы видеонаблюдением с консьержем. Внутридомовая территория закрыта воротами. Позиционируется на рынке жилья как закрытый, элитный дом. Обязательное наличие объектов социальной инфраструктуры только для жителей дома, таких как фитнес-клуб, детский центр и т.п.
Город, исторический центр Реконструированный средне- и малоэтажный жилой дом постройки XVIII — начала ХХ века Жилой дом постройки XVIII — начала ХХ века, полностью реконструированный, располагающийся в историческом центре города. Реконструкция предполагает полную замену инженерных и коммуникационных сетей, замену перекрытий, иногда достройку мансардных этажей, подземного паркинга для жильцов дома. Все подъезды оборудованы видеонаблюдением с консьержем. Внутридомовая территория закрыта воротами. Позиционируется на рынке жилья как закрытый, элитный дом. Возможно наличие социальных объектов только для жителей дома, таких как фитнес-клуб, детский центр и т.п.
Город, исторический центр Не реконструированный средне- и малоэтажный жилой дом постройки XVIII — начала ХХ века Жилой дом постройки XVIII — начала ХХ века, не подвергавшийся реконструкции или подвергавшийся лишь частично. Все подъезды, как правило, оборудованы домофоном или кодовым замком. Внутридомовая территория закрыта воротами. Позиционируется на рынке жилья как обычный дом, закрытие двора представляется лишь как дополнительное достоинство. Социальные объекты только для жителей дома, как правило, отсутствуют
88
Из представленной типологии очевидно, что закрытые жилые комплексы не только не представляют собой исключительно пригородное явление, но, возможно, представлены меньшим разнообразием типов закрытого жилого пространства, чем их аналоги в городе.
В отличие от данной классификации, основанной на местоположении и типе застройки, упомянутые выше Блэйкли и Снайдер, классифицируют закрытые жилые пространства по социальному составу жителей комплексов в зависимости от их интересов и образа жизни. Наиболее ярко выраженные примеры концентрации людей со схожими интересами и образом жизни они называют «lifestyle community» (в точном понимании — поселенческие общности, сформировавшиеся на основе общего образа жизни). При этом, они выделяют следующие типы закрытых жилых пространств:
1. Lifestyle community включает в себя три подтипа:
1.1 Retirement communities — закрытые комплексы для людей пенсионного возраста,
1.2 Golf and leisure communities — закрытые комплексы для клубного отдыха,
1.3 Gated new towns — большие закрытые квази-автономные жилые комплексы, формирующие подобия отдельных поселений. В Санкт-Петербургском регионе нет подобного типа закрытых комплексов.
2. Security zone communities — закрытые жилые комплексы или частично закрытые со смешанным составом жильцов. Этот тип наиболее многочисленен в Санкт-Петербурге, особенно в городской среде.
3. Prestige communitites — закрытые жилые комплексы, в которых проживают представители элиты, например, знаменитые и богатые актеры, политики т. п. В американском варианте это в основном комплексы, в которых живут знаменитости, и проживание в таком комплексе означает «допущенность к клану». В Санкт-Петербурге в таком виде этот тип, пожалуй, не представлен. Богатые и знаменитые люди могут жить в закрытом жилом комплексе, но комплексы не строятся только для них, и попадание в такой комплекс становится, как правило, лишь вопросом материального достатка.
Для данной типологии — в особенности для первого типа комплексов — определяющим фактором является стиль жизни, который ведут жильцы закрытых жилых комплексов. Можно говорить об общности людей в этих жилых комплексах, и данная типология создана с целью привязки типа комплексов к стилю жизни жильцов. При этом применимость данной типологии к Санкт-Петербургским закрытым комплексам ограничена, так как в закрытых жилых комплексах на территории этого города в основном отсутствует подобная общность жильцов. Основной фактор, который их объединяет на момент покупки домовладения, — это определенный минимальный уровень достатка.
Закрытые жилые пространства, несмотря на их «закрытость», не находятся в информационном вакууме, а являются частью рынка недвижимости и предметом общественных дискуссий в средствах массовой информации. Сложилось ли при этом устойчивое представление об общей типологии закрытых жилых пространств и месте пригородных комплексов в этой типологии? Аналитики рынка считают наличие такой типологии необходимым. В прессе появляются статьи, посвященные данной проблематике: «Настало время для создания ясной и четкой классификации предлагаемых на рынке загородной недвижимости продуктов!» [2].
Обзор специализированных сайтов и средств массовой информации (газет и журналов за период от 2000 до 2009 г. и интернет-сайтов по состоянию на 10.04.2010) показал, что при всем развитии рынка пригородных закрытых жилых комплексов в Санкт-
Петербурге и его ближайших пригородах не существует единой классификационной системы, принятой всеми авторами статей и сайтов, рассмотренных нами.
Интересно, что в статьях и рекламе обсуждается либо городская, либо загородная недвижимость, а закрытые комплексы, как единая для всей недвижимости категория не упоминаются. Как общая категория объектов недвижимости, понятие «закрытые», чаще всего применяются к категории «коттеджный поселок». Это понятие объединяет в себе весь спектр закрытых загородных жилых комплексов, состоящих и из коттеджей, и из таунхаусов, и смешанной застройки. Понятие «закрытый жилой комплекс» было найдено только в одной рекламной кампании: «Коттеджный посёлок «Щегловка» в Ленинградской области — это закрытый жилой комплекс на 13,35 га для постоянного проживания, расположенный на возвышенности» [3]. Тем не менее, в статьях закрытые жилые комплексы как таковые, независимо от местоположения в городе или загородом не обсуждаются. Очевидно, что закрытость комплекса сама по себе не является критерием для определения его места на рынке.
В средствах массовой информации преобладают тексты именно о загородных закрытых комплексах, и в большинстве публикаций применяется классификация «по степени элитности» комплекса. Основными критериями для этой классификации являются: местоположение комплекса, развитость собственной инфраструктуры, тип застройки. Местоположение рассматривается с трех точек зрения: во-первых, близость к городу или транспортная доступность от города («дорога без пробок»), во-вторых красота и уникальность местности (наличие природных или искусственных водоемов, массив леса т. п.) и в-третьих — историческое значение места и его престижность («Это место всегда ассоциировалось с расположением элитного жилья в Санкт-Петербурге, так как оно ранее использовалось для строительства дворянских усадеб» говорит рекламная кампания жилого комплекса «Новая Скандинавия») [4]. Критерий «развитость собственной инфраструктуры» относится к инженерной инфраструктуре и сервисным учреждениям комплекса, и классификация комплекса как «элитный» или «бизнес-класс» зависит от наличия охранного предприятия, современной системы безопасности, детского сада, магазинов «для своих», развлекательных учреждений, фитнес-клуба и/или даже больницы (например, у жилого комплекса «элит-класса» «Северный Версаль»). Отражение восприятия «элитности» комплекса в средствах массовой информации также зависит от типа застройки жилых комплексов. Застройка отдельными коттеджами и небольшое их количество на территории делает комплекс более «элитным» и, как следствие, дорогим. Таунхаусы рассматриваются как жилье для «среднего класса». Краткое сравнение нашей типологии с «типологией по элитности», применяемой в средствах массовой информации, рекламных кампаниях, приведено в табл. 2.
Географическое положение пригородного жилого комплекса играет решающую роль в определении его класса. Можно говорить о зависимости класса жилого комплекса от его местоположения. В средствах массовой информации принято выделять «престижные районы» и «районы аутсайдеры». Поселки «элит-класса» сконцентрированы в северных направлениях, таких как Курортный район Санкт-Петербурга и Выборгский район Ленинградской области. Всеволожский район является лидером по строительству жилых комплексов «бизнес- и эконом-класса». Развитие строительства закрытых жилых комплексов в южных направлениях (Ломоновский район, Петродворцовый, Гатчинский, Тосненский и др.) началось позднее, поэтому наблюдается общее отставание данных направлений от северных районов и преобладают проекты «эконом-класса» [5].
90
Таблица 2
Сравнение «типологии по элитности» и типологии, проводимого исследования
Типология исследования Типология «по-элитности»
Местоположение Тип застройки Цена в € Категория элитности
Пригород Жилой комплекс, состоящий из коттеджей 300 000 за домовладение «бизнес-класс»
Пригород Жилой комплекс, состоящий из таунхаусов 2000 за м2 «эконом-класс»
Пригород Пригородный жилой комплекс смешанного типа (коттеджи, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома) 300 000 стоимость земли, 500 за м2 «эконом-класс»
Город Жилой комплекс смешанного типа (коттеджи, таунхаусы, малоэтажные многоквартирные дома) 3000 за м2 «бизнес-класс»
Город, преимущественно спальные районы Новый многоэтажный жилой дом От 1800 за м2 «эконом-класс»
Город, элитное местоположение Новый средне- и малоэтажный жилой дом 2500 за м2 «бизнес-класс»
Город, исторический центр или поблизости от него Новый средне- и малоэтажный жилой дом От 4000 за м2 «элит-класс»
Город, исторический центр Реконструированный средне-и малоэтажный жилой дом постройки XVIII — начала ХХ века 5000 за м2 «элит-класс»
Город, исторический центр Не реконструированный средне-и малоэтажный жилой дом постройки XVIII — начала ХХ века Этот тип не представлен в типологии по-элитности, так как в ней только новое строительство или полностью реконструированное
Видимо, такое разделение по районам связано, в том числе с транспортной доступностью до города, также как и с восприятием исторического и рекреационного значения районов. Особенностью пригородных жилых комплексов является то, что «элитность» определяется не только направлением или конкретным расположением, а именно транспортной доступностью до города.
Типология по типам застройки пригородных жилых комплексов, используемая на рынке недвижимости, практически совпадает с нашей. Несмотря на то, что по-прежнему лидером по количеству предложений являются пригородные комплексы, состоящие из коттеджей (в ряде случаев участки под застройки, где планируется также возведение коттеджей), в последние годы происходит развитие рынка жилых комплексов, состоящих из таунхаусов [6]. Этот тип застройки в прессе называют «Смычкой между городом и деревней»: таунхаусы рассматриваются как реальная альтернатива городской квартире. Неудивительно, что многие из них располагаются в спальных районах в черте города, например в Приморском и Выборгском районах.
Из-за экономического кризиса, начавшегося осенью 2008 г., можно было наблюдать падение во всех секторах рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Рынок пригородных жилых комплексов не является исключением, хотя и демонстрировал в среднем наименьшие относительные темпы падения. Рисунок 1 [7] иллюстрирует общее падение рынка недвижимости Санкт-Петербурга с 2008 г. по категориям недвижимости. Его рост наблюдался до 2007 г. (объем рынка составлял максимально 330 млрд. руб.). Кризисные явления в экономике способствовали снижению цен, уменьшению количества предложений на рынке и как следствие уменьшение его объемов. Прогноз на 2010 г., на момент написания настоящей работы был позитивный, но судить однозначно о его объеме было рано.
25 г
20
15
10
2006
2007
2008
2009
2010 Год
Рис. 1. Доля загородных комплексов на рынке недвижимости СПб
Объем загородного рынка недвижимости невелик по сравнению с городским рынком, но за последние четыре года наблюдается в целом увеличение его доли (рис. 2).
400
2006
2007
2008
2009
2010 Год
—0— Общий объем рынка недвижимости —■— Объем первичного жилого рынка —А— Объем вторичного жилого рынка —X— Объем загородного жилого рынка
Рис. 2. Объем рынка недвижимости Санкт-Петербурга
92
Эксперты объясняют это явление, в том числе завышенной до кризиса стоимостью городской недвижимости [8]. В то же время, социологические исследования подтверждают возросший интерес к загородному образу жизни. Более половины респондентов в нашем исследовании, проведенном летом 2009 г.,1 признались, что если бы обладали неограниченными финансовыми возможностями, то приобрели бы коттедж в зеленом пригороде Санкт-Петербурга. По данным строительной компании «Балтрос», более 66% покупателей недвижимости предпочли бы коттедж жилью в многоквартирном доме. Поэтому эта компания реализует проект по созданию наиболее крупного пригородного жилого комплекса на территории Пушкинского района города «Новая Ижора»: около 6000 домовладений на участках по 3-4 сотки [9].
Основной характеристикой рынка пригородных жилых комплексов на конец 2008 г. был рост цен на объекты. К началу 2009 г., когда с рынка ушли инвесторы, вкладывающие деньги в загородную недвижимость с целью получения быстрой прибыли после ее перепродажи, рост цен прекратился. В тот же период перестало функционировать и большинство ипотечных программ, что отразилось на финансовых возможностях потенциальных покупателей. Структура спроса сильно изменилась. Так в 2009 г. хорошо продавались либо максимально готовые объекты с полным пакетом правоустанавливающих документов, подключенные к коммуникациям, либо инженерно подготовленные земельные участки без подряда. При этом стоимость не должна была превышать 2-3 млн. руб. за домовладение (дом с участком). На территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области на конец декабря 2009 г. насчитывалось порядка 336 организованных коттеджных поселков в различной стадии эксплуатации. В 222 из них велись продажи. Лидерами по объему предложения оставались Всеволожский и Выборгский районы Ленинградской области — здесь было сосредоточено 28% и 20% от объема всей продажи соответственно. На третьем месте по количеству представленных объектов — Приозерский (10,4%) и Курортный районы (9,2%). На конец 2009 г. средняя минимальная удельная стоимость 1 кв. м коттеджа с учетом прилегающего земельного участка, в зависимости от района, варьировалась от 25 тыс. руб./кв. м в Кингисеппском районе (например, поселок «Речное»/ «РгохтаСошиК») до 144 тыс. руб./кв. м в Приморском районе СПб (в комплексе «Северный Версаль» / «Конкорд Менеджмент и Консалтинг») [10].
Несмотря на развитие рынка и интерес жителей к подобному виду жилья, рынок пригородных жилых комплексов лишь «дополняет рынок недвижимости». По словам главного архитектора поселка «Уварово» Алексея Петрова, тот «кто покупает дома, тот покупает и квартиры, а кто покупает квартиры, не обязательно покупает дома».
Относительно перспектив развития закрытых пригородных жилых комплексов, средства массовой информации подчеркивают ярко выраженную общую тенденцию к укрупнению пригородных закрытых жилых комплексов и сочетанию разных типов застройки (коттеджи, таунхаусы, малоквартирные дома) [11]. Кроме того, аналитики рынка также подтверждают эти тенденции, говоря о них в контексте сокращения предложения жилых комплексов «бизнес- и элит-класса» и переориентации на «эконом-класс»,
1 Социологическое исследование, проведенное в рамках проекта «Социально-пространственные изменения в жилых кварталах Восточной Европы» совместно с институтом Страноведения им. Лейбница (Аксенов К. Э., Петри О. В.)
93
который изначально предполагает более крупные проекты, состоящие из разного типа домовладений2 [12].
В социалистический этап развития закрытые жилые пространства существовали на территории Санкт-Петербурга (Ленинграда) и Ленинградской области для партийной и хозяйственной номенклатуры. В городской черте они могли находиться в любом районе города для номенклатуры разного уровня. Закрытые номенклатурные дачи располагались в основном в северном направлении: побережье Финского залива, Карельский перешеек и Приозерское направление. Надо отметить, что номенклатурные дачи также находились в зонах обыкновенной дачной застройки, но были отгорожены и строго охранялись. Интересно, что данный факт не очевиден для современных жителей города. Мнение респондентов в ходе опроса, проведенного в рамках упомянутого выше проекта, разделилось — более половины из них утверждают, что в социалистическое время не было закрытых подъездов и дворов.
Наше исследование показало, что в настоящее время нельзя говорить о зонах концентрации закрытых подъездов и дворов в городской черте, однако по загородным направлениям появились зоны концентрации закрытых пригородных комплексов. Жители города оценивают процесс закрытия жилых пространств положительно, говорят и о повышении комфортности жилой среды, и о решении многих проблем, таких как личная безопасность и защита всей семьи. Например, 81% респондентов сказали, что закрытие придомовой территории или подъезда — это хорошо, и они оценивают это явление положительно. Более половины отметили, что с закрытием подъезда/придомовой территории перечисленные ими проблемы решились.
В отличие от респондентов опроса, авторы статей и сайтов в средствах массовой информации не обязательно представляют столь положительную картину о закрытых жилых пространствах. Статей и сайтов, посвященных теме закрытия городского пространства нет, и большей частью обсуждение данной тематики в средствах массовой информации сконцентрировано на проблемах пригородных жилых комплексов [13]. Это тем более примечательно, что количество закрытого жилого пространства (внутри домов) по всем исследованным нами полигонам в городской черте колебалось от 42 до 100%, что позволяет говорить о чрезвычайной массовости явления. Тогда как в пригородной зоне закрытые жилые комплексы все еще представляют собой очень незначительную долю жилья.
Внимание средств массовой информации сфокусировано на четырех основных темах, связанных с закрытыми жилыми комплексами: проблемах экологической обстановки в контексте развития пригородных жилых комплексов, правовых вопросах, касающихся строительства и оформления пригородных закрытых жилых комплексов, инфраструктурных проблемах, попытках классификации закрытых жилых пространств.
Экологические проблемы, связанные со строительством пригородных жилых комплексов — наиболее острая тема, обсуждаемая в прессе за последние 10 лет. Агрессивные публикации под названием «В битве с природой побеждают бизнесмены» [14] или «Береги берега, или Пираты Карельского перешейка» [15] говорят о нарушении экологического законодательства строительством пригородных жилых комплексов на
2 Обзор средств массовой информации (газет и журналов за период от 2000 до 2009 гг.) в рамках медиа-анализа проекта «Социально-пространственные изменения в жилых кварталах Восточной Европы» совместно с институтом Страноведения им. Лейбница (Аксенов К. Э., Петри О. В.).
территории заповедных зон или на берегу общедоступных водоемов. Подобные публикации не могут способствовать формированию положительного общественного мнения о подобных комплексах. Последние воспринимаются как «жилье для богатых», людей, ставящих себя выше закона.
Второй вопрос по частоте упоминания — отсутствие законодательной базы для регистрации жителей в уже возведенных поселках [16]. Например, часто жилые комплексы строятся на землях садоводств, где не разрешена регистрация. Длительные процедуры перевода из одной категории земель в другую, не всегда законные, создают впечатление правовой нестабильности строительства жилых комплексов, а также наличия возможных проблем при их последующей эксплуатации.
В средствах массовой информации также обсуждается либо отсутствие хороших дорог, качественной инженерной инфраструктуры, и недостаток социальных объектов в пригородных жилых комплексах, что делает жизнь в них сложной, либо наличии такой инфраструктуры, которая приведет к существенному увеличению стоимости домовладений и жизни в комплексах [17]. Данные сложности могут отталкивать потенциальных покупателей и формируют негативное отношение к пригородным закрытым комплексам в прессе.
Обсуждение перспектив развития закрытых жилых пространств и попытки их классификации, несмотря на провокационные названия публикаций (например, «Петербург готовится к субурбанизации», «Прочь из города» или «Пригородные поселки превращаются в сателлиты» и так далее) содержат в основном статистику о пригородных комплексах и не обязательно вызывают негативное или позитивное отношение к подобному виду жилья [18]. Но количество публикаций, безусловно, говорит о возросшем интересе участников рынка именно к загородным (а не городским) закрытым жилым пространствам как социально-пространственному явлению.
Особенностью рекламных кампаний закрытых жилых пространств является представление закрытых жилых комплексов как чего-то «уникального», «престижного», создающего новый образ жизни, новый комфорт жизни. Уникальность упоминается в контексте ссылок на такие характерные черты комплекса как историческое значение территории, природная чистота, качество строительства или стандарт обслуживания жилого комплекса. При этом из данных черт складывается понимание «концептуально нового образа жизни» [19].
Интересно, что экологическая обстановка оказалась единственной проблемой, которая является общей как в публикациях, направленных на рекламу самих комплексов, так и в общественно-значимой аналитике. Однако, если в общественно-значимой аналитике экологический образ загородных жилых пространств не однозначно положительный, то в рекламе, адресованной потенциальным жителям таких комплексов, позитивные черты внутренней среды очевидно преобладают. И хотя точный характер и масштаб влияния статей и рекламных кампаний на образ закрытых жилых комплексов сложно оценить без дополнительного исследования, однако рост доли загородных жилых комплексов в общем рынке недвижимости Санкт-Петербурга говорит о возросшем интересе к данному виду жилья и образу жизни.
По результатам проведенных нами интервью (30 чел.) почти все жители закрытых пригородных комплексов подчеркивают свое желание жить там, где «чистый воздух, красивая природа», и этим объясняют, почему они переехали жить именно в закрытые пригородные комплексы. Рекламные кампании подобных комплексов тоже делают
95
акцент на чистоту окружения жилого комплекса, даже в тех случаях, где комплекс располагается в черте города (например, в рекламной кампании жилого комплекса «Новая Скандинавия», расположенного в Выборгском районе Санкт-Петербурга, который, как уверяют рекламодатели, «самый экологически чистый» район города) [20]. Стремление жителей города к экологически чистому месту для жизни является одной из самых важных причин для создания пригородных закрытых жилых комплексов, что, конечно, не является неожиданностью и относится не к закрытости жилых комплексов, а к их местоположению.
Признак закрытости жилого комплекса для более чем половины собеседников в интервью был значимым фактором — стремление обеспечить безопасность имущества было названо в качестве важной причины переезда в закрытый жилой комплекс. По словам респондентов, они переехали сюда для «защиты от кражи». Девелоперы пригородных жилых комплексов объясняют необходимость дополнительной охраны особенностями образа жизни в загородных комплексах: их жители часто отсутствуют, и поэтому нужно защитить их имущество и домовладения от посторонних. В нашем опросе на внутригородских закрытых пространствах именно безопасность имущества для более чем 20% респондентов являлась основной причиной для закрытия жилого пространства.
Возможность оставить своих «детей без присмотра играть на улице» также оказалась важным фактором мотивации переезда в закрытый комплекс в соответствии с ответами пригородных жителей. В городе для 21% респондентов безопасность семьи послужила причиной стремления к закрытию придомовых территорий от посторонних. Обеспечение личной и семейной безопасности, по словам застройщиков, — одна из наиболее важных целей при проектировании пригородных (и городских тоже) закрытых комплексов. Они строят не просто дом, а «дом, где Вы и Ваши близкие защищены, потому что и здания поселка, и прилегающая территория оснащены самой современной системой безопасности» [21].
Реже в наших пригородных интервью напрямую упоминалось стремление к жизни в социально однородной среде. Но при этом по косвенным высказываниям и ответам застройщиков самоизоляция среди представителей той же целевой аудитории также являлась одним из мотивов переезда в закрытый пригородный комплекс. Целевой аудиторией, по словам одного из девелоперов, являются «крупные банкиры, крупные предприниматели и бизнесмены, крупные чиновники» с высоким доходом и возрастом от 35 до 55 лет. Обычно у них семьи с детьми. Схожий социальный портрет описывают и жители комплексов. Они подчеркивали, что жизнь в городе была слишком общественной и открытой, где «очень много общих мест (подъезд, придомовая территория и т. п., прим. авторов), которые приходится делить с людьми, с которыми ты не знаком или не хочешь иметь отношения». Жизнь в пригородном закрытом комплексе, по их словам, отличается именно ее дискретностью и отсутствием большого количества контактов с соседями. При этом, некоторые собеседники подчеркнули, что специально искали место для жизни «с одинаковым (социальным — прим. авторов) уровнем соседей» и смогли найти его только в загородном закрытом жилом комплексе. В рекламе в средствах массовой информации появляется понятие «приличных людей», которые «обязательно должны жить загородом» [22]. Остается неясным, кто они — эти «приличные люди», но рекламным кампаниям, видимо, необходимо подчеркнуть именно однородность более высокого социального статуса жителей пригородного закрытого жилого комплекса.
Отдельные собеседники среди жителей загородных закрытых комплексов во время интервью также подчеркнули стремление к комфорту и общему поднятию уровня жизни, так как они «некомфортно чувствовали себя в многоквартирном доме» и с переездом в закрытый комплекс комфорт жизни увеличился, и каждый день, проведенный здесь — это «день отдыха». Поэтому подчеркивание именно «истинного комфорта современной жизни» [23] — это важный аспект рекламных кампаний загородных закрытых комплексов. Для 44% респондентов внутригородских закрытых пространств «увеличение комфорта жилой среды» является основной причиной закрытия жилого пространства. Однако наше исследование позволяет предположить, что как значимость фактора «комфорта», так и представление о его содержании принципиально расходятся в городских и загородных закрытых пространствах. Так, частота упоминаний фактора повышения «комфорта» жилой среды при ее закрытии от посторонних в городских опросах оказалась самой высокой среди прочих факторов. При этом в пригородных интервью лишь отдельные респонденты упоминали этот фактор и не на первом месте по значимости. Если в загородных комплексах понятие комфорта все же больше относилось в представлениях респондентов к преимуществам загородного образа жизни и социально-экономического статуса, то в городских интервью в ответах преобладало представление о преимуществе именно пространственной изоляции «от посторонних», пусть даже и для социально разнородного коллектива многоквартирного дома.
Феномен закрытия жилого пространства в Санкт-Петербурге и его ближайших пригородах характеризуется масштабностью и разнохарактерностью. Создание типологии закрытых жилых пространств и сравнение ее с американской типологией и классификацией, созданной в средствах массовой информации, позволило выделить важные особенности данного феномена: во-первых, закрытые жилые комплексы создаются без учета «социальной общности» его жителей. В нем могут жить кто угодно, основным критерием отбора является достаток жителя, а не его интересы и образ жизни (как это сложилось, например, в США). Во-вторых, данные закрытые жилые комплексы не только не представляют собой исключительно пригородное явление, но возможно, представлены меньшим разнообразием типов закрытого жилого пространства, чем их аналоги в городе. Если количество закрытого жилого пространства (внутри домов) по всем исследованным нами полигонам в городской черте колебалось от 42 до 100%, то в пригородной зоне закрытые жилые комплексы все еще представляют собой очень незначительную долю жилья. При этом, внимание как рынка, так и общественности, похоже, сконцентрировано именно на пригородные закрытые жилые комплексы. Аналитических публикаций, посвященных теме закрытия городского пространства, в специализированной деловой прессе практически нет.
Интересным является тот факт, что объем загородного рынка недвижимости невелик по сравнению с городским, но совокупно за последние четыре года, даже, несмотря на экономический кризис, наблюдается увеличение его доли. Несмотря на развитие рынка и интерес жителей к подобному виду жилья, рынок пригородных жилых комплексов лишь «дополняет рынок недвижимости». Но рост доли загородных жилых комплексов в общем объеме недвижимости Санкт-Петербурга говорит о возросшем интересе к данному виду жилья и образу жизни [24-31].
Наше исследование позволяет выдвинуть достаточно обоснованное предположение, что закрытость жилого пространства для городских жителей означает в гораздо большей степени увеличение комфорта жизни, нежели факторы обеспечения безопасности
97
и социальной дифференциации. В противовес этому, для жителей загородных жилых комплексов их закрытость — это, прежде всего именно безопасность и усиление социальной однородности окружения. Важно, что социальная однородность, в отличие от зарубежных аналогов, при этом понимается, прежде всего, как имущественная.
Литература
1. Edward J. Blakely, Mary Gail Snyder. Fortress America: Gated Communities in the United States.// Brookings Institution Press, Washington, D.C.,1997. 15 c.
2. Филипп Урбан Скажите покупателю правду// Загородное обозрение. 2009. №10. С.15.
3. http://www.scheglovka.ru (дата обращения: 01.04.2010).
4. http://www.newscandinavia.ru (дата обращения: 01.04.2010).
5. По материалам интернет-портала http:/www.poselkispb.ru/ (дата обращения 31.04.2010).
6. Мартынова Д. Смычка между городом и деревней // Деловой Петербург. 04.06.2007.
7. В подготовке диаграмм использовались материалы сайта http://www.gortis.info «Маркетинговые исследования. Консалтинг для бизнеса» (дата обращения: 09.05.2010).
8. Мусатов А. Прочь из города // Санкт-Петербургские Ведомости. 27.02.2007.
9. http://www.baltros.ru, http://www.stroy.baltros.ru (дата обращения 02.05.2010).
10. http://www.bn.ru и http://www.poselkispb.ru (дата обращения: 31.04.2010).
11. Никифоров П. Блок для коттеджной застройки // Коммерсантъ в регионах. 14.04.2005.
12. Грибанов В. Слабый концентрат // Коммерсант в регионах. 23.09.2008.
13. Яковлева М. Петербург готовится к субурбанизации // Коммерсант в регионах. 06.11.2006.
14. Кострова А. В битве с природой побеждают бизнесмены // Невское время 12.09.2008.
15. Терентьев Д. Береги берега, или Пираты Карельского перешейка // Коммерсант в регионах. 18.10.2009.
16. Яковлева М. Трудности перевода // Коммерсант в регионах. 06.11.2008.
17. Карамышева Д. Тяжело иметь домик в деревне // Деловой Петербург. 14.03.2005.
18. Андреев А. Пригородные поселки превращаются в сателлиты // Деловой Петербург. 23.05.2007;
19. http://www.domnaladoge.ru (дата обращения: 01.04.2010).
20. http://www.newscandinavia.ru (дата обращения: 01.04.2010).
21. http://www.ollila.ru (дата обращения: 01.04.2010).
22. http://www.sanrepino.ru (дата обращения: 01.04.2010).
23. http://www.kivennapalife.ru/ (дата обращения: 01.04.2010).
Статья поступила в редакцию 26 сентября 2011 г.
98
