CC BY
43
THE CAUSES OF AND ALTERNATIVES TO MINIMIZE RISKS OF LOSS OF HOUSING IN APARTMENT BUILDINGS
Frolov Dmitry Viktorovich, PhD of Economics, Specialist in Chief, Management Departament the Food Markets and Services, Administration, Sochi E-mail: dima@msx.ru
Shevchenko Milana Viktorovna, PhD of Economics, Senior Professor, Rostov State University of Means of Communication, Rostov-on-Don E-mail: milana@msx.ru
Transfer of property is characterized as the creation of a new civilization with this inappropriate behaviour of governors and the governed, demands for their intelligence. Shown: 1) some errors owners, leading to risks of loss of housing in apartment buildings; 2) alternative ways to reduce the risk of loss. Keywords: crowdsourcing utilities; drivers of risk-homeowners in apartment houses; risks of loss of own and municipal housing employment.
ПРИЧИНЫ ПОЯВЛЕНИЯ И АЛЬТЕРНАТИВЫ УМЕНЬШЕНИЯ РИСКОВ ПОТЕРИ ЖИЛЬЯ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
Передача жилья в собственность характеризуется как создание новой цивилизации с несоответствующей этому культуры поведения управляющих и управляемых, предъявляются требования к их интеллекту. Показаны: 1) некоторые ошибки собственников, приведшие к рискам потери жилья в многоквартирных домах; 2) альтернативные пути уменьшения риска потерь.
Ключевые слова: краудсорсинг коммунальных услуг; причины рисков собственников жилья в многоквартирных домах; риски потери собственного и муниципального жилья по найму.
Цель статьи заключается: в выявлении причин несовершенства управления жилищно-коммунальным хозяйством в условиях смешанной собственности на жильё; в раскрытии рисков, могущих привести к потере своего имущества собственниками жилья в многоквартирных жилых домах; в доказательстве факта проявления в России новой цивилизации; в существовании альтернативных путей уменьшения рисков потери жилья собственниками и квартирантами по муниципальному найму.
Самая главная причина риска потери собственного и наёмного муниципального жилья в многоквартирных жилых домах связана с проникновением в сферу управления ЖКХ управляющих компаний, которые:
1) оплату за потребленные коммунальные ресурсы всем населением страны перевели на свои банковские счета;
2) не перевели оплату потребленных жилищно-коммунальных ресурсов со своих банковских счетов на счета поставщиков;
3) разработали такие временно-пространственные алгоритмы оплаты жилищно-коммунальных ресурсов, в результате которых:
- количество проданной электроэнергии значительно превысило количество произведенной электроэнергии за год;
- задолжников фактически нет, посколькуза задолжников стоимость всех потребленных ими коммунальных ресурсов ежемесячно распределяется между оплатившими собственниками и квартирантами по найму муниципального жилья;
- воспользовавшись отсутствием паспортов самих жилых домов с перечнем принадлежащего имущества, передали котельные муниципальным унитарным предприятиям, разорили общедомовые общественные мастерские, ранее созданные домоуправлениями. Каждые два-три жилых многоквартирных дома имели мастерские для сантехников и электриков с токарным и слесарным оборудованием, оснасткой и специнструментом. Ключи от мастерских находились ужиль-
УДК 330.3
© Фролов Д.В., 2013 © Шевченко М.В., 2013
ФРОЛОВ Дмитрий Викторович,
кандидат
экономических наук, главный специалист, Администрация города Сочи, Сочи dima@msx.ru
ШЕВЧЕНКО Милана Викторовна,
кандидат
экономических наук, доцент,
Ростовский
государственный
университет путей
сообщения,
Ростов-на-Дону
milana@msx.ru
1-Л
■ш-1
О
гч
EL.
VO
□
*
(1)
сЦ
С>
гл
■ он
I-
£
“
129
0
Г
а
а
X
130
цов первого этажа того дома, в подвале которого располагалась мастерская. Жители домов имели доступ к ключу, регистрируясь в журнале, могли самостоятельно устранять неполадки в своих квартирах, оставлять для общего использования лишние товарно-материальные ценности типа санок, велосипедов, коньков, роликов, детских колясок, а также дверей, оконных рам и стекол, тачек, лопат. Вместе с мастерскими исчезли и права дома на занимаемые ими помещения.
Находящиеся в жилом многоквартирном доме коммерческие структуры оплачивают потребленные коммунальные ресурсы непосредственно на счета поставщиков (кондитерский цех, ресторан, магазины), используя электроэнергию, воду, газ, тепло, регистрируемые в общедомовых счётчиках учёта расхода. Так, что разница между показаниями общедомовых счётчиков и суммой показаний индивидуальных счётчиков жильцов, оплачивается собственниками жилья и квартирантами муниципального найма, включая и то количество ресурсов, которые уже оплатили коммерческие структуры. Такие, изобретенные УК, сложности в расчётах, привели к разорению людей, проживающих в многоквартирных домах, и нависла угроза потери собственности на жильё. Количественные изменения в управлении жилищно-коммунальным хозяйством переросли в качественные.
В управлении ЖКХ выделены три композиции (Департамент, УК, ТСЖ), кажущиеся абсолютно самостоятельными функциями, стремящимися к одной цели. На самом деле эти три композиции растягивают ЖКХ в многомерном пространстве в разных направлениях. Сумма результатов их разрозненной деятельности не представляет собой результат одноцелевой функции управления. Не меняя систему управления ЖКХ, Департамент ЖКХ и энергетики совместно с УК непрерывно повышают цены на жилищно-коммунальные ресурсы, утверждают повышенные стоимости коммунальных услуг, которые население оплачивает управляющим компаниям, выделяет ежегодно управляющим компаниям миллионные дотации для погашения ими долга перед поставщиками. От таких мероприятий: 1) разоряются покупатели коммунальных ресурсов и коммунальных услуг; 2) богатеют управляющие компании; 3) дискредитируется государственная система управления; 4) интенсивно разрушается муниципальный жилищный фонд; 5) риск потери жилья собственниками и квартирантами по муниципальному найму увеличивается.
В настоящее время функция управления жилищно-коммунальным хозяйством работает по принципу "игры преследования" с чётко выделенными "догоняющим (Департаментом и УК, ТСЖ)" и "убегающим (СЖ)". При этом заметны случаи сближения и удаления. Если случилось сближение, то с предписанной продолжитель-
ностью во времени, и то только до момента достижения убегающим (собственником жилья), точки, характеризующей "линию его жизни". Догоняющий применяет известный метод "пристрелки". Метод заключается во введении в управление таких новых переменных (параметров), о которых заранее известно, что именно они в данной ситуации имеют решающее значение для продолжения функционирования неизменной структуры управления ЖКХ. Как правило, сначала просчитывают каким-либо итерационным методом приемлемое значение результата, а затем вводят подходящее значение параметра. Если метод пристрелки становится не эффективным, то применяют метод прямой, обратной, встречной, потоковой или циклической прогонки. Конечной целью догоняющего и убегающего является нахождение ситуации равновесия. Ни метод пристрелки, ни метод преследования до сих пор к равновесию не привели.
Появление собственников жилья, в кульминационный момент износа транспортных средств доставки жилищно-коммунальных ресурсов населению всей страны, - это появление новой цивилизации, новой формы поведения человека в обществе. Новая форма оказалась революционной, так как старые установки уже не срабатывают, а новые ещё не составляют целостную идеологию и технологию. Старые идеологии управления жилищно-коммунальным имуществом уже практически разрушены, а новые не материализованы ни теоретически, ни практически. Управление осуществляется рывками, исключительно методом проб и ошибок, с частыми корректировками, а в многоквартирных домах не в пользу собственников жилья.
Теория управления жилым домом с одним собственником известна, с двумя собственниками - разработана частично, поскольку учитыва-етразграничение использования общего имущества. Теория одновременного сосуществования множества муниципальных квартирантов по найму и частных собственников в многоквартирном доме (монолите), никому не принадлежащем в собственности, а лишь включающем некоторые части дома в частную собственность, - отсутствует, причём не только в России. Как раз эта часть в ЖКХ управляется антагонистическими методами. Сам многоквартирный дом должен быть чьей-то собственностью, иначе он разрушается.
В каждом многоквартирном доме должен быть мотивированный хозяин, осуществляющий планово-предупредительный контроллинг постоянной и переменной части дома, предупреждающий ремонт. Функция контроллинга в многоквартирном доме не может осуществляться спонтанно, произвольно. Дом должен наращивать и финансово накапливать амортизацию, возможно даже зарабатывать деньги для этой цели. Эксплуатация многоквартирного (в том
числе панельного, блочного) дома, после окончания срока его амортизации является опасной, а сам дом после четырёх капитальных ремонтов всех систем (через каждые 20 лет) для обеспечения безопасности жизнедеятельности жильцов, подлежит сносу. Земля, занимаемая домом, амортизации не подлежит.
Мощным интеграционным двигателем становится муниципальное правительство. Интеграторы завладели "средствами интеграции" и браздами управления в социальной сфере. В социальной сфере сформировался новый строй: и не социализм, и не капитализм, какой-то "га-рантизм". В нём: взаимодействуют разные формы собственности; нормой становится сотрудничество, договорённость, протекционизм, коррупция; при всём этом сохраняется государственное регулирование (не управление) и развивается демократия. Если при феодализме господствовали собственники одного ресурса
- земли, при капитализме - собственники уже всех средств производства, при социализме бюрократия стала коллективным собственником всей экономики страны.
Происходящее в социальной сфере россиян
- это наступление совершенно новой цивилизации, когда критерием общественного прогресса выступает не общественная собственность, а частная, мерилом качества жизни населения выступает продолжительность жизни, а не её качество.
В условиях новой цивилизации собственнику необходимы новые, ранее не требующиеся, знания. Как только начал осуществляться хаотический разрыв связей поставщиков коммунальных ресурсов с потребителями (внедрение в процесс управления ЖКХ управляющих компаний), новому собственнику жилья необходимо было зафиксировать (заключить договоры с поставщиками) ценовые и количественные взаимоотношения методом хеджирования, то есть страхованием финансовых рисков в будущем. В процессе перевода жилья в собственность россияне уже имели опыт хеджирования:
- при получении ваучеров, именно эти же люди оплатили опцион (25 рублей девяностых годов) за право получателя единственного ваучера на одного человека, хотя это право было уже предписано законом;
- при оформлении приватизации - фьючерсной операции - сделки, представляющей собой куплю-продажу жилья по цене, фиксируемой в момент заключения сделки, но с отсроченным исполнением операции на десятки лет (это время уже наступает).
Наряду с основным соглашением фактически заключалась дополнительная сделка с третьей стороной (ЖКХ, собственникжилья, государство), условия которой таковы, что при наступлении обстоятельств, ведущих к финансовым потерям в основной сделке, участник выигрывает в противоположной сделке, полно-
стью или частично нейтрализуя потери. Как раз в этот момент хеджирования используются такие финансовые инструменты, как опционы, фьючерсы, процентные свопы и др. Такими приёмами деловых людей полностью заранее был ликвидирован их финансовый риск, связанный с изменением в будущем формы собственности на жильё. Многие, не оформившие документы о приватизации жилья, не провели фьючерсную сделку с государством. Это всё же не повлияло на оплату их коммунального обслуживания по той причине, что пользователей муниципальных квартир по найму неправомерно обязали оплачивать и все общедомовые расходы, расходы на эксплуатацию общедомовых территорий и имущества (они при этом выплачивают муниципалитету квартплату, в которую расходы на обслуживание общедомового имущества уже включены).
Для примера рассмотрим фьючерсную сделку фермера. Страхуя риск выгодных продаж, урожай, который соберёт только осенью, во избежание риска изменения цены в меньшую сторону, фермер продаёт его ещё весной или летом на фьючерсном рынке. В этот момент он не полностью уверен в сборе урожая в запланированном объёме. Часто инвесторы страхуются от инфляции путём покупки тех активов, стоимость которых будет расти быстрее, чем инфляция.
Таким образом, в каждом многоквартирном доме одновременно:
1) проживают: собственники жилья, муниципальные квартиранты по найму, квартиранты по найму в муниципальных квартирах по найму, квартиранты по найму жилья, принадлежащего собственникам;
2) работают: в собственных помещениях; в помещениях по муниципальному найму, в помещениях, сдаваемых собственниками жилья в аренду; в помещениях, сдаваемых в аренду муниципальными квартирантами; в ведомственных помещениях многоквартирных домов.
Управляющие компании в ЖКХ, являясь кра-удсорсерами,пользуются:
- утсорсингом, когда работа отсылается за пределы компетенции профессиональным исполнителям или создаваемым самими работниками УК, предпринимательским ИП, МУП за определённые договорные деньги. Для собственников жилья это увеличивает стоимость жилищно-коммунальных услуг;
- краудсорсингом, для выполнения работы либо бесплатно, либо за небольшое вознаграждение, либо в качестве отработки долга, либо в качестве дружеской услуги. Краудсорсинг обслуживают либо любители, либо желающие продемонстрировать свою квалификацию в надежде, что их примут на работу. Краудсорсеры работают под диктовку УК, из-за своей низкой квалификации часто вносят помехи. Пользователь работ, выполняемых краудсорсерами, стре-
гл
■ш-1
О
ГЧ
л_
-vO
□
*
Q)
сЦ
С>
гл
■ он
131
0
Г
а
а
X
132
мится разбить целую модель на мелкие части с таким расчётом, чтобы никто не смог воспользоваться этой работой в целом. Как правило, работникам УК потом не удаётся объединить мелкие части в целостную модель, из-за чего теряется ценность конечного результата.
Риск управления в ЖКХ от применения краудсорсинга значительно увеличивается. Например, услугу по снятию показаний электросчётчиков индивидуальных потребителей, управляющие компании передали одному кра-удсорсеру от ЕИРЦ (единого информационнорасчётного центра города). Чтобы своевременно распечатать платёжные квитанции, краудсорсер от ЕИРЦ стремится как можно быстрее собрать показания индивидуальных электросчётчиков. Показание общедомового электросчётчика по Постановлению Правительства РФ от6.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" должно сниматься 25-го числа каждого месяца одним из собственников жилья дома.
Таким образом, краудсорсер снимает ежемесячно показания счётчиков индивидуальных пользователей коммунальных ресурсов 19-го числа, они вносятся в квитанции на ЕИРЦ, а показания общедомового - 25-го числа. Разность показаний общедомового счётчика и суммой индивидуальных счётчиков принимается как общедомовые потребности. Собственники жилья несут большие убытки. Например, в 64-х квартирном доме разность составляет от 3,5 тыс. киловатт в месяц. Управляющие компании риски, связанные с краудсорсингом, не терпят, поскольку не они, а краудсорсеры решают время выгодных для себя снятий показаний индивидуальных счётчиков. Краудсорсеры также ничем не рискуют, поскольку для них имеет значение только конечный результат.
Какие ошибки привели к рискам потери жилья собственников помещений в многоквартирных домах?
Во-первых, собственники жилья ещё на стадии приватизации должны были применить метод хеджирования, оговорить и узаконить условия получения от государства в пожизненную частную собственность занимаемое на тот момент только жильё, без транспортных средств доставки в это жильё коммунальных ресурсов. Подразумевалось, что водопроводы (холодной воды, горячей и тепла), газопроводы, электропровода - всё это останется в муниципальной и государственной собственности. Даже не подозревалось, что всё это будет предоставляться собственникам жилья и квартирантам по муниципальному найму в оплачиваемую ими аренду, причём в такой форме, что планово-предупредительные и ситуационно-аварийные ремонты будут оплачиваться покупателями жилищно-коммунальных ресурсов.
Во-вторых, заключая договоры с управляющими компаниями, собственникам жилья в многоквартирных домах необходимо было, прежде всего, провести фьючерсную сделку с непосредственными поставщиками коммунальных ресурсов о неизменности цен в течение оговоренного ряда лет. Если бы фьючерсная сделка была узаконена, никто бы не смог её расторгнуть до даты, оговоренной в договоре сделки. Отсутствие фьючерсной сделки между поставщиками и потребителями жилищно-коммунальных ресурсов дало возможность Департаменту, муниципалитету, управляющим компаниям, и иным, причастным кЖКХ, организациям демонстрировать свою управленческую мощь влияния на цены и коммунальных ресурсов, и коммунальных услуг.
В-третьих, собственникам жилья в многоквартирных домах общедомовые принадлежности никто не передавал. Расформирование домоуправлений для населения прошло "бесшумно", затем управление домами не ощущалось вовсе, началась приватизация исключительно только квартирных территорий, а приватизация общедомовых материализованных принадлежностей не регистрировалась. Новые собственники жилья не представляли, что на них возложена финансовая нагрузка содержания и ремонта общих территорий и материальных ценностей всего многоквартирного жилого дома. Позднее, муниципальные квартиросъёмщики по найму от приватизации квартир отказались.
В-четвёртых, собственникам жилья в каждом многоквартирном доме необходимо оформить общедомовую страховку от повышения цен на коммунальные ресурсы, услуги и капитальный и текущий ремонт. По подобию страховки на цены, следуетоформить общедомовую страхов-куи от растущей инфляции, от неизвестной причины роста общедомовых расходов электроэнергии, воды, газа, тепла. Никому иному, как только страховой компании удалось бы остановить процесс фальсификации в потреблении коммунальных ресурсов и услуг, найти виновников того, что оплата за потребленные ресурсы не поступает на банковские счета поставщиков.
В-пятых, отправной точкой роста цен являются себестоимость коммунальных ресурсов и себестоимость коммунальных услуг. После этого узаконить процентное значение зарплаты в показателе себестоимости и жилищных и коммунальных ресурсов, оформить страховку на долю заработной платы в себестоимости киловатта электроэнергии, кубического метра горячей, холодной воды, газа, одной гигакалории тепла, подъёма 100-килограммового человека на высоту один метр лифтом в многоквартирном жилом доме. Себестоимость коммунальных ресурсов или коммунальных услуг - один из важнейших экономических показателей деятельности поставщиков или управляющих ком-
2) стационарная среда, поскольку ежемесячные перемены в оплате жилищно-коммунальных ресурсов и коммунальных услуг: не поддаются государственному контролю и регулированию; подталкивают к формированию антагонистического поведения людей кусловиям разрушающегося быта; снижают потребности людей в пище, одежде, лечении и поддержании здоровья, отдыхе и развлечениях;
3) прямая связь поставщиков жилищно-коммунальных ресурсов с потребителями этих же ресурсов, с исключением из процесса управления и распределения посредников типа управляющих и дочерних компаний,предпринимательских МУП и им подобных;
4) установление и мониторинг предельных значений не цены, а себестоимости всехжилищ-но-коммунальных ресурсов и всех коммунальных услуг;
5) закрепление законом процентного значения заработной платы в себестоимости жилищно-коммунальных ресурсов и себестоимости коммунальных услуг, не превышающего 12 % от суммарной стоимости остальных компонент себестоимости;
6) закрепление законом процентного значения в цене жилищно-коммунальных ресурсов затрат на аренду или текущий ремонт и строительство транспортных средств доставки жилищных ресурсов от производителя до потребителя без посредников;
7) учёт возраста и изношенности имущества многоквартирных жилых домов в стоимости амортизации транспортных затрат на доставку жилищно-коммунальных ресурсов в квартиры собственников жилья и муниципальных квартирантов по найму. Это связано с тем, что амортизация подключенных водопроводов, газопроводов, водоотводов, теплопроводов к новым многоквартирным жилым домам значительно превышаетисчерпанную амортизацию к старым домам довоенной постройки, "сталинкам" и "хрущёвкам".
1-Л
ч-1
О
гч
-vO
□
*
Q)
сЦ
С>
гл
JT
KSNTv
“
133
паний (услуг), выражающий в денежной форме все затраты, связанные с производством этих коммунальных ресурсов или предоставлением услуг. Он показывает, во что обходится производителю электроэнергии, поставщику холодной воды, производителю горячей воды, используемой также в качестве отопления, поставщику газа, предоставляемые собственникам жилья. В соответствии с международным стандартом оценки "Общие понятия и принципы оценки" (МСО 1-2) себестоимость (затраты, расходы) является ценой, заплаченной за жилищно-коммунальные ресурсы или коммунальные услуги. Это равно той денежной сумме, которая необходима для создания соответствующего коммунального ресурса или коммунальной услуги. Цена, заплаченная собственником жилья за коммунальный ресурс или коммунальную услугу, становится для него затратами на приобретение.
В себестоимость коммунальных ресурсов или коммунальных услуг включаются следующие, перенесенные на них, затраты: амортизация основных фондов; стоимость сырья, основных и вспомогательных материалов, топлива, энергии, отчислений на социальное страхование, потери от брака, непроизводственные расходы; расходы на оплату труда тех работников, которые прямо или косвенно участвуют в производстве жилищно-коммунального ресурса или услуги. Все затраты относят к заданному отчётному периоду времени.
Себестоимость используют в бухгалтерском учёте, в налогообложении, стратегическом планировании, разработке сметы затрат, снабжении, планировании оборотных средств и контроле за их использованием. Более 70% себестоимости коммунальных ресурсов и коммунальных услуг составляют затраты на заработную плату. Этот момент в управлении ЖКХ требует нормализации и стандартизации.
Выводы: для погашения рисков и благоприятствующего управления бытом россиян в многоквартирных домах необходимы:
1) гармонизированный стандарт, в основу которого положены гарантии сохранности и правовой защиты жилья и дома, непрерывного финансово-доступного жилищно-коммунального обеспечения, безопасности жизнедеятельности;
Литература:
1. Шевченко М.В. Фролов Д.В. Контроллинг оплаты коммунальных услуг вЖКХ //KANT. - Ставрополь: Ставролит, 2012. — № 3(6).- С. 8992.
2. ШевченкоМ.В. ФроловД.В. Проблемыреформвжилищно-комму-нальнойсистемеиальтернатива перемен //KANT.—Ставрополь: Ставролит, 2013.— № 1(7). — С. 24-31.
