CC BY
41
DOI: 10.24412/2072-4098-2022-11254-106-112
Пределы аналогии в договорно-правовой квалификации коворкинга
В.А. Микрюков
доцент кафедры предпринимательского и корпоративного права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук (г. Москва)
Виктор Алексеевич Микрюков, vmikryukov@yandex.ru
Внедрение принципов sharing economy (экономики совместного потребления) (подробнее см. [1]) в сферу владения и пользования нежилой недвижимостью привело к появлению нового экономического феномена и нового тренда в организации рабочих мест и предпринимательства - коворкинга, под которым в обобщенном представлении понимается совместное использование офисных помещений и социальных пространств рядом с офисом (см. [2]), своего рода промежуточного звена между работой дома и в классическом офисе (подробнее см. [3]).
Активная цифровизация экономической деятельности (прежде всего бизнес-процессов) (см. [4]), «уберизация» труда офисных сотрудников (подробнее см. [5]) и повсеместное распространение практики совместного использования рабочих мест на фоне общей тенденции пользоваться недвижимостью, не приобретая ее в собственность (см. [6]), предопределяет высокую степень востребованности адекватной гражданско-правовой квалификации юридической формы экономики коворкинга.
Поскольку в использовании коворкинг-пространств все больше заинтересованными становятся не только стесненные в средствах на аренду обычного офиса самозанятые, фрилансеры и начинающие предприниматели (см. [7]), но и крупные работодатели, которым необходимы удаленные рабочие места для размещения сотрудников, выполняющих трудовую функцию дистанционно, как, например, «Сбербанк» (подробнее см. [8]) или «Яндекс» (см. [9]), можно утверждать, что формат коворкинга стал востребованной бизнес-нишей и имеет все шансы войти в российскую экономику прочно и надолго, что еще больше актуализирует исследование коворкинга в цивилистическом аспекте.
Несмотря на фактическое использование термина «коворкинг» в нормативных правовых документах разного уровня, в основном связанных с необходимостью государственной поддержки операторов коворкинга для опосредованной поддержки малого и среднего бизнеса 1, с позиции гражданского права экономический феномен коворкинга остается непоименован-
Смотри, например:
приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 26 марта 2021 года № 142 «Об утверждении требований к реализации мероприятий, осуществляемых субъектами Российской Федерации, бюджетам которых предоставляются субсидии на государственную поддержку малого и среднего предпринимательства, а также физических лиц, применяющих специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», в субъектах Российской Федерации, направленных на достижение целей, показателей и результатов региональных проектов, обеспечивающих достижение целей, показателей и результатов федеральных проектов, входящих в состав национального проекта «Малое и среднее предпринимательство и поддержка индивидуальной предпринимательской инициативы», и требований к организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства»; приказ Федеральной службы государственной статистики от 28 февраля 2019 года № 112 «Об утверждении формы федерального статистического наблюдения с указаниями по ее заполнению для организации Министерством науки и высшего образования Российской Федерации федерального статистического наблюдения за деятельностью организаций сектора исследований и разработок»;
ным, прямо не определенным в законе явлением.
Для решения этой проблемы необходимо выбрать надлежащую договорную конструкцию коворкинга и выяснить пределы применения аналогии закона к таким отношениям как привычного средства преодоления правовой неопределенности.
В доктрине высказано мнение о том, что договоры коворкинга, заключаемые в соответствии с принципом свободы договора (как и большинство иных договоров в сфере коллективного использования товаров и услуг) являются преимущественно непоименованными и к ним применима аналогия закона (см., например, [10]). Действительно, согласно пункту 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) правомерным признается заключение сторонами договоров как предусмотренных, так и не предусмотренных законом или иными правовыми актами, при том, что применение к отдельным отношениям сторон по таким договорам правил об аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) хотя и не предполагается по общему правилу, но не исключается. В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах» указанные договоры прямо определены как «непоименованные». При этом уточнено, что суд в порядке исключения (когда это необходимо для защиты охраняемых законом интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов или недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон) вправе применить к непоименованным договорам по аналогии закона даже императивные нормы об отдельных поименованных видах договора.
Вероятно, к выводу о непоименованно-
сти договоров коворкинга подталкивает до сих пор нормативным образом не устраненная неопределенность в вопросе о допустимости использования частей вещи, включая части зданий и помещений, в качестве объектов договора аренды (в статье 607 ГК РФ такая возможность прямо не предусмотрена). Так, долгое время в правоприменительной практике умолчание законодателя относительно правового режима использования в обороте в порядке аренды элементов вещей расценивалось как негативное квалифицированное молчание, равнозначное имплицитному запрету. В пункте 1 информационного письма от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации выразил позицию о недопустимости квалификации в качестве арендного заключаемого с собственником здания договора, на основании которого за плату осуществляется использование отдельного конструктивного элемента здания в рекламных целях. Признав отношения по предоставлению возможности на возмездной основе размещать рекламу на фасаде, крыше или иных частях здания в целом правомерными, суд подчеркнул, что конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от всего здания, а потому не может являться объектом аренды. Иными словами, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации усмотрел в правилах статьи 607 ГК РФ запрет на заключение договора аренды части вещи, признал допустимым договорное возмездное использование этого не характерного для аренды объекта посредством какого-то иного (не названного в законе) договора.
Закон Республики Крым от 9 января 2017 года № 352-ЗРК/2017 «О стратегии социально-экономического развития Республики Крым до 2030 года»;
постановление Правительства Пермского края от 28 сентября 2018 года № 533-п «Об утверждении Порядка предоставления мер государственной поддержки управляющим компаниям технопарков в сфере высоких технологий, резидентам технопарков в сфере высоких технологий и о внесении изменений в Положение о Министерстве промышленности, предпринимательства и торговли Пермского края, утвержденное постановлением Правительства Пермского края от 26 апреля 2013 г. № 350-п».
В результате соответствующие договоры стали считаться классическим примером непоименованных договоров без включения элементов других (поименованных) договоров (см. [15]). Соответственно, признаваемая в науке способность аналогии закона выступать инструментом эффективного применения положений об аренде к отношениям возмездного использования любых «нетипичных» объектов (см., например, [16]) наводит на мысль о ее пригодности к регулированию договорного взаимодействия операторов и резидентов коворкинго-вых пространств.
Однако представляется необходимым четко разграничивать отсутствие гражданско-правового наименования какой-либо разновидности экономического взаимодействия (либо обозначения его особого объекта) и нехватку поименованных в гражданском законодательстве договорных моделей, способных урегулировать такое взаимодействие. Иными словами, отсутствие у договоров, обретших в практике делового общения устойчивое «рабочее» название (как, например, толлинг, клининг, аутсорсинг) особого обозначения (термина) в тексте ГК РФ еще не означает, что речь идет о заключении непоименованных соглашений. Неслучайно в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» внимание судов обращено на то, что при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договора необходимо учитывать признаки поименованных договоров независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т. п.
Думается, что в большинстве случаев коворкинг как возмездное предоставление во временное владение и пользование или только во временное пользование части не-
движимого имущества (офисного пространства) вполне укладывается в поименованную модель договора аренды.
В случае предоставления резиденту коворкинга мини-офиса, переговорной комнаты либо закрепленного рабочего места (идентифицированной рабочей зоны в открытом офисном пространстве) объектом временного владения и (или) пользования будут выступать определенная индивидуальными признаками (координатами, отметками на плане, знаками на конструктивных элементах и т. п.) часть нежилого помещения или здания (зона рабочего места) и набор прилагаемых движимых вещей (офисная мебель и оборудование, технические устройства, материалы и т. п., что в достаточной мере соответствует требованиям, предъявляемым в статье 607 ГК РФ к объектам аренды, и позволяет полностью облечь основное экономическое содержание коворкинга в типизированную юридическую форму договора аренды. В связи с этим попытки подменить договор аренды части нежилого помещения (в нарушение существующего запрета) якобы самостоятельной (непоименованной) моделью договора аренды рабочих мест судами обоснованно пресекаются (см., например постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2010 года № А56-31708/2009 и от 22 февраля 2012 года № А56-21650/2011).
Примечательно, что отмеченные сомнения в допустимости применения договорной конструкции аренды при возмездном использовании отдельных элементов вещи в настоящее время блокируются позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации - в пункте 9 постановления от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) разъяснено, что положение статьи 607 ГК РФ в том числе с учетом нормы статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только
в пользование арендатора (без предоставления правомочия владения) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. При этом в науке с опорой на экономическую сущность аренды последовательно обосновывается правовая квалификация отношений по возмездному использованию части чужой вещи, имеющей самостоятельное полезное значение, именно в качестве арендных (см., например, [19]).
Если речь идет о предоставлении резиденту за плату не закрепляемого за ним (заранее не идентифицированного в договоре) рабочего места в общей коворкинг-зоне (с правом занять любое место, не занятое другими резидентами), то квалификация соответствующих договорных отношений между оператором и резидентом в качестве аренды также видится принципиально возможной. Даже без предварительной фиксации объекта владения и (или) пользования в конечном счете удовлетворение экономической потребности резидента осуществляется в результате эксплуатации (извлечения полезных свойств) конкретной (определимой, идентифицируемой) части коворкингового пространства и конкретных находящихся в этой части недвижимости принадлежностей (мебели, оборудования). Этому выводу соответствует представленное в пункте 15 Постановления № 73 разъяснение, что даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами, то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность.
Не является препятствием для подчинения коворкинга без фиксации рабочих мест нормам о договоре аренды отмеченная в науке проблема «двойной аренды» (см., например, [20]). С одной стороны, даже если общее количество клиентов операто-
ра коворкинга превышает общее количество имеющихся рабочих мест, то в каждый конкретный момент времени одно место оказывается занятым только одним резидентом, с другой стороны, само по себе заключение нескольких договоров аренды в отношении одной и той же вещи не противоречит действующим нормам российского законодательства (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 года).
Конечно, необходимо учитывать, что к основному экономическому содержанию коворкинга часто прикрепляется ряд дополнений, компенсирующих малый размер арендуемой части офисного помещения (здания) и обеспечивающих повышенную привлекательность модели коворкинга для резидентов (например возможность использовать общие кухни, обеденные зоны, гардеробные, фитнес-пространства, зоны отдыха, предоставления услуг ресепшн, почтового и секретарского обслуживания, содействия в решении юридических и бухгалтерских вопросов, IT-сопровождения и т. д.). Но и это не превращает автоматически соглашения о коворкинге в непоименованные договоры и не меняет их тип. Такое «прикрепление» с гражданско-правовых позиций следует расценивать как заключение смешанного договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ), в котором содержатся элементы договора аренды в части использования рабочего места и элементы иных типизированных договоров, опосредующих соответствующие дополнения, в том числе элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, хранения и т. д.
Аналогичные выводы применимы к случаям, когда рабочие места в коворкинг-пространстве предоставляются для коллективного использования на безвозмездной основе, с разницей только в том, что сердцевиной юридической модели коворкинга будет выступать договор безвозмездного пользования (ссуды).
Исходя из того, что ситуация непоиме-нованности появляется только тогда, когда фиксируется наличие пробела в праве (подробнее см. [22]), и учитывая, что отсутствие специальной поименованной договорной модели коворкинга с позиций гражданского законодательства само по себе не означает, что отсутствует необходимое регулирование, по общему правилу квалификация коворкинговых договоров как непоименованных исключается и применение аналогии закона к соответствующим отношениям не требуется.
Аналогия закона будет уместна и необходима только в тех случаях, когда сообразно принципу свободы договора участники коворкинговых отношений осознанно придут к непоименованному соглашению, не укладывающемуся ни в одну из известных моделей и не представляющему их сочетание, например, если предмет договора будет подчеркнуто определен не как эксплуатация индивидуализированной части помещения (здания), а как возможность использовать «пространственную зону, оснащенную необходимыми средствами, в которой совершается трудовая деятельность работника или группы работников, совместно выполняющих производственные задания» (такое определение рабочего места содержится в Приложении № 3 к Порядку квотирования рабочих мест в организациях города Москвы, утвержденному постановлением правительства Москвы от 24 марта 1998 года № 229). В подобных случаях ни заранее, ни фактически может оказаться не индивидуализирован конкретный элемент пользования, но тем не менее всегда предполагается формирование таких отношений, которые в существенных признаках сходны с типизированной основой коворкинга - арендой (в случае возмездного ко-воркинга) или ссудой (при безвозмездном коворкинге). В судебной практике уже имел место признанный на высшем уровне подход, согласно которому отношения по передаче в пользование таких нетипичных для аренды объектов (прямо не поименованных
в статье 607 ГК РФ в качестве допустимых объектов договора аренды), как, например, несущая стена или крыша здания для размещения рекламы, в рамки договора аренды не укладывается, но возникающие отношения подлежат регулированию нормами об аренде по аналогии (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
Таким образом, в большинстве случаев основное эконмическое содержание коворкинговых отношений укладывается в поименованные модели договоров аренды или ссуды. Прикрепление к использованию части коворкингового пространства сопутствующих удобств, обеспечиваемых силами оператора коворкинга, предопределяет заключение смешанных договоров коворкинга, сочетающих арендный (или ссудный) договорный элемент в качестве основы и элементы опосредующих дополнения договоров возмездного оказания услуг, подряда, хранения и других соответствующих ситуации типизированных договоров. Последние определяют юридические параметры факультативной составляющей ко-воркинга и в отрыве от договоров аренды и (или) безвозмездного пользования не могут выступить самостоятельной договорно-правовой формой коворкинга.
Применение в деловой практике не имеющего закрепления в тексте ГК РФ термина «коворкинг» и производного от него обозначения соглашений о коворкинге само по себе не позволяет говорить о договорах коворкинга как о непоименованных договорах, требующих применения аналогии закона. Вместе с тем поскольку конструирование участниками коворкинга признаваемых легальными непоименованных договоров, не имеющих признаков смешанных соглашений, не исключается, правила об аналогии закона все-таки могут оказаться востребованными.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *
1. Botsman R, Rogers R. What's Mine Is Yours: The Rise of Collaborative Consumption. 2010. HarperBusiness. P. 97-123.
2. Bouncken R. B., ReuschlA. J. Coworking-spaces: How a phenomenon of the sharing economy builds a novel trend for the workplace and for entrepreneurship // Review of Managerial Science. 2018. 12(1). P. 317-334.
3. Трушкова С. В., Квеквескири Е. А. Развитие коворкинг-центров в России // American Scientific Journal. 2020. № 33. С. 26-29.
4. Василевская Л. Ю. Цифровизация гражданского оборота: проблемы и тенденции // Российский юридический журнал.
2020. № 6. С. 105-117.
5. Krause I. Coworking Space: A Window to the Future of Work? // Foresight and STI Governance. 2019. Vol. 1. № 2. P. 52-60.
6. Емелькина И. А. Право собственности на недвижимое имущество в условиях экономики совместного потребления и цифро-визации // Гражданское право. 2021. № 4. С. 3-6.
7. Бурсулая Т. Коворкинг // Финансовая газета. 2019. № 9. С. 7-9.
8. Фещенко А. А. Развитие стратегии управления портфелем корпоративной недвижимости банка как профит-центром (на примере ПАО «Сбербанк») // Имущественные отношения в Российской Федерации.
2021. № 8. С. 66-74.
9. «Яндекс» закрыл крупнейшую сделку на рынке коворкингов. URL: https://www.ve domosti.ru/realty/articles/2021/05/19/870469-yandeks-sdelku
10. Подузова Е. Б. Договоры в sharing-среде: нотариальный и цивилистический аспекты // Нотариальный вестник. 2021. № 1. С. 12-22.
11. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
1 2. О свободе договора и ее пределах :
постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
13. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Левушкин А. Н., Федечко Ф. И. Правовая сущность непоименованного договора и реализация его в рамках принципа свободы договора // Юридический мир. 2014. № 4. С. 27-30.
16. Кратенко М. Договор «аренды» нетипичных объектов // Хозяйство и право. 2007. № 6. С. 19-29.
17. О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 201 8 года № 49. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
18. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
19. Жевняк О. В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 20-36.
20. Зарипов Ш. Р. Институт двойной аренды в гражданском праве Российской
Также в статье приведены постановления региональных судов.
*
Федерации // Образование и право. 2020. № 4. С. 145-149.
21. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019) : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
22. Суслова С. И. Непоименованность в гражданском праве // Вестник Пермского университета. Юридические науки. 2020. № 2. С. 322-347.
23. О Порядке квотирования рабочих мест в организациях города Москвы : постановление правительства Москвы от 24 марта 1998 года № 229. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
24. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
* * *
ОЕРЗ
Единый КУПИТЬ КВАРТИРУ У ЖСК С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ
ресурс МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА СТАНЕТ ПРОЩЕ.
застройщиков но НЕ ДЛЯ ВСЕХ
На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации №1117 от 22.06.2022 «О внесении изменений в пункт 11 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
Напомним, что в настоящее время у жилищно-строительных (ЖСК) или жилищно-на-копительных кооперативов (ЖНК) должны быть права на землю под строительство дома. В случае покупки жилья у ЖСК или ЖНК права на землю отражаются в справке о внесенной сумме паевого взноса. В то же время, в некоторых регионах действуют программы, в рамках которых строительство многоквартирных домов осуществляют региональные некоммерческая организации (Фонды). В таких случаях земельные участки для строительства передаются Фонду регионом в безвозмездное пользование, а кооперативы лишь аккумулируют средства граждан и не имеют прав на землю.
Постановление №117 сокращает перечень документов, которые необходимо предоставлять в Пенсионный фонд для оформления средств материнского капитала при покупке жилья через ЖСК или ЖНК. Упраздняется требование о необходимости предоставления справки о зарегистрированном в ЕГРН и принадлежащем кооперативу праве собственности или ином праве в отношении земельного участка, на котором осуществляется (будет осуществляться) строительство жилого помещения. Но внесенные изменения касаются только тех случаев, когда гарантом выплаты взноса членом кооператива выступает региональная некоммерческая организация по строительству жилья. В остальных случаях уточняется, что в состав представляемых в Пенсионный фонд документов должны включаться:
• справка о зарегистрированном в ЕГРН и принадлежащем кооперативу праве собственности или ином праве в отношении земельного участка, на котором осуществляется (будет осуществляться) строительство жилого помещения, - для членов строящего (или планирующего строить) данное помещение ЖСК или ЖНК;
• справка о зарегистрированном в ЕГРН и принадлежащем кооперативу о праве собственности в отношении приобретаемого жилого помещения - для членов ЖСК или ЖНК, которые приобретают жилое помещение.
Постановление вступит в силу с 1 июля 2022 года.
Информация предоставлена сайтом «Единый ресурс застройщиков» https://erzrf.ru
