CC BY
87
Правовые аспекты управления многоквартирными домами на территории Российской
Федерации
Legal aspects of the management of apartment buildings on the territory of the Russian
Federation
Мартыненко Людмила Викторовна
магистрант
Московского университета им. С.Ю. Витте,
Россия, г. Москва Email: hodinka17@mail.ru
Martynenko Lyudmila
Undergraduate Moscow Witte University (MUIV) Russia, Moscow Email: hodinka17@mail.ru
Аннотация.
В статье изложены основы управления многоквартирных домов, проанализировано нормативно-правовое регулирование процесса управления многоквартирных домов. Так же автором проанализирован опыт зарубежных стран в вопросах создания объединений собственников для целей управления общим имуществом. Рассмотрены способы управления собственностью в домах на территории Российской Федерации, проанализированы достоинства и недостатки каждого из способов. В заключении подведены итоги исследования и сформулированы авторские предложения по совершенствованию института управления многоквартирных домов в Российской Федерации.
Список использованной литературы включает нормативно-правовые акты, научную литературу (монографии и научные статьи), которые были использованы при написании статьи.
Annotation.
The article outlines the basics of management of apartment buildings, analyzes the regulatory and legal regulation of the management process of apartment buildings. The author also analyzes the experience of foreign countries in the creation of associations of owners for the management of common property. The methods of property management in houses on the territory of the Russian Federation are considered, the advantages and disadvantages of each of the methods are analyzed. In conclusion, the results of the study are summarized and the author's proposals for improving the institute of management of apartment buildings in the Russian Federation are formulated.
The list of references includes normative legal acts, scientific literature (monographs and scientific articles) that were used when writing the article.
Ключевые слова: многоквартирный дом, общее имущество, собственник, способ управления, жилищно-коммунальное хозяйство, санитарные нормы, права, обязанности.
Key words: apartment building, common property, owners, management method, housing and communal services, sanitary standards, rights, obligations.
Введение
Фактическое разгосударствление жилищного сектора экономики на постсоветском пространстве и внедрение рыночных элементов в жилищную политику привело к значительному увеличению собственников жилья, а отсутствие отработанных и устоявшихся инструментов управления долевой собственностью, которая стала образовываться в многоквартирных домах как побочный эффект появления в них частной собственности, требовало создания нормативной правовой базы для урегулирования всех проблем управления этой собственностью.
Получив от государства возможность быть собственниками жилья, граждане не получили в должной мере определенность урегулирования правоотношений, возникающих в процессе управления этой собственностью. И до настоящего времени существует ряд правовых неопределенностей связанных с управлением общим имуществом в многоквартирных домах. Так, например, несмотря на то, что перечень общего
имущества нормативно закреплен, на практике часто возникают споры по вопросам отнесения того или иного имущества в многоквартирном доме к числу общего.
Кроме достижения правовой определенности в управлении общим имуществом, важен и уровень организации самого управления многоквартирными домами, где это имущество находится, поскольку ключевую роль в определении условий проживания любого человека непосредственно является как качество жилья, так и условия его содержания. Основными требованиями, предъявляемыми к управлению многоквартирными домами, являются требования в обеспечении: безопасных и благоприятных условий проживания, качественного содержания общего имущества, бесперебойного снабжения коммунальными услугами надлежащего качества, оперативного решения вопросов, связанных с использованием общего имущества.
1. Основы управления многоквартирным домом
1.1. Многоквартирный дом как объект собственности и управления
Жилищный кодекс РФ не дает четко сформулированного определения - многоквартирный дом. Так в статье 16 ЖК РФ определены виды жилых помещений, среди которых: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры, 3) комната. При этом ч. 3 ст. 16 содержит определение квартиры, составной частью которого является понятие «многоквартирный дом».
Однако можно считать устоявшимся мнение ученых о том, что многоквартирный дом представляет собой разновидность жилых домов. В правовой литературе приводятся различные понятия «жилой дом». Так О.Н. Садиков вводит такое определение: «жилым домом признается индивидуально- определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором все или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан.» В.Н. Литовкин в комментариях ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», соотносит между собой понятие «жилой дом» и понятие «здание» как часть и целое, как видовое и родовое понятия. При этом если исходить из прямого трактования статьи 16 ЖК РФ, мы видим, что все же законодатель под жилым домом понимает одноквартирный дом. В этом видится некоторое противоречие современного законодательства в отношении отнесения многоквартирного дома к жилым домам. С.Г. Певницкий дает наиболее точную формулировку «многоквартирного дома» в части наличия в нем одной из основных составляющих «общей долевой собственности».
Из сказанного можно выделить основную особенность многоквартирного дома, отличающую его от индивидуального. Так, в многоквартирном доме жилые и нежилые помещения, входящие в единый комплекс имущества могут быть собственностью граждан, юридических лиц, муниципальных образований, субъектов РФ, а остальные объекты этого комплекса имущества являются общедолевой собственностью всех собственников без выделения собственности в натуре.
Из приведенного анализа мы приходим к выводу, что в многоквартирном доме, рассматриваемом как объект управления, мы можем выделить следующие неразрывные части: помещения (жилые, нежилые, а также не являющиеся их частями); инженерные сети и оборудование жизнеобеспечения здания, земельный участок, на котором расположено здание, в том числе элементы озеленения и благоустройства, а так же объекты, на нем расположенные и предназначенные для обслуживания и эксплуатации дома.
Очень важный вопрос, который встает при определении многоквартирного дома как объекта собственности, это вопрос об общем имуществе и его правовом статусе. В Жилищном кодексе РФ ст.36 общее имущество определяется как имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности: помещения, не являющиеся частями квартир, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, включая межквартирные лестничные площадки, лифты, лестницы, шахты, коридоры, чердаки, технические этажи,
подвалы с инженерными коммуникациями, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме. А также перечислены: крыши, ограждения, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме (за пределами или внутри помещений) и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен дом, элементы озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, находящиеся на земельном участке.
При этом общее имущество не предполагает его раздела и выдела доли в нем в натуре. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру площади помещения собственника, принадлежащего ему по праву собственности.
Из выше сказанного мы делаем вывод, что многоквартирный дом - это здание жилого назначения, включающее в себя жилые и нежилые помещения, а так же общее имущество собственников этих помещений. Многоквартирный дом - это здание с множеством собственников, выступающее объектом управления и технического учета, и являющееся градостроительной единицей при формировании квартала, микрорайона и города в целом.
Управление многоквартирным домом - это не только взаимодействие собственников при реализации их прав и исполнении обязанностей по содержанию общего имущества, но в том числе деятельность организаций, осуществляющих снабжение различными ресурсами, как собственников, так и для обеспечения работы инженерных сетей дома, осуществляющих эксплуатацию и обслуживание инженерных сетей для их бесперебойной работы, содержание и ремонт общего имущества собственников для создания благоприятных условий проживания, а также деятельность государственных и муниципальных органов, обеспечивающих защиту прав жильцов, потребителей коммунальных услуг и услуг по обслуживанию жилищного фонда.
1.2. Нормативно-правовое регулирование управления многоквартирными домами
Вся деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства, как и любая другая отрасль, регулируется нормативными правовыми актами. А взаимоотношения субъектов в ней делятся на частные и публичные.
Частные отношения включают отношения, основанные на реализации права собственности, а именно: владении, пользовании, распоряжении. В том числе сюда можно включить отношения связанные с организацией управления общим имуществом многоквартирных домов.
Это закреплено в ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ и в п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ. Специфика взаимоотношений в многоквартирных домах заключается в необходимости участия в этих отношениях, предполагает множественность участников и коллегиальное принятие решений.
При этом в российском законодательстве отсутствует четкое определение понятия управления многоквартирным домом. Действующие нормы только поясняют, что относится к надлежащему содержанию общего имущества и распределение ответственности за его ненадлежащее содержание. Основной же фундамент для формирования этих норм заложен в статье 7 Конституции РФ, которая говорит, что: Российская Федерация - социальное государство, приоритетное направление политики которого - это создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и развитие человека.
Тот же принцип заложен и в Жилищном кодексе РФ, где в первой главе говорится, что жилищное законодательство России основано на следующих принципах: необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления надлежащих условий для осуществления гражданами права на жилище; его безопасности; неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища; необходимости беспрепятственного осуществления прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а также признании равенства участников регулируемых жилищным
законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями. Что формулирует принципы публичных взаимоотношений.
Рост юридической грамотности среди населения страны способствует тому, что собственники жилья в России все чаще стали обращаться в суды за защитой своих прав и интересов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Так же все более широкое распространение получила практика подачи коллективных исков. Основными правовыми актами, которые ложатся в основу защиты своих прав собственниками, выделяются: Закон РФ «О защите прав потребителей» и закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
А со вступлением ЖК РФ в силу исчерпывающим образом были урегулированы жилищные правоотношения: определены участники этих правоотношений (ст.4); сформулированы основания возникновения жилищных прав и обязанностей (ст. 10, 11); определены полномочия органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления (ст. 12, 13, 14). Проработаны понятия объектов вещных прав, определены виды жилых помещений, назначение и пределы их использования (ст. 15, 16, 17), сформулированы права и обязанности собственников жилого помещения (ст. 30). Урегулированы отношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36), определено понятие долей в праве общей собственности на общее имущество (ст. 37). Целый ряд статей регулирует коллективные формы собственности: жилищные и жилищно-строительные кооперативы (ст. 110), ТСЖ, права, обязанности (ст. 135, 137, 138), права членов ТСЖ и не являющихся членами товарищества в многоквартирном доме (ст. 143), выбор способа управления многоквартирным домом (ст. 161).
1.3. Опыт зарубежных стран в управлении многоквартирными домами
Рассматривая зарубежный опыт в управлении многоквартирными домами, мы видим многообразные формы управления, основанные на различных формах собственности. Среди таких форм можно выделить: муниципальный жилой фонд, частные многоквартирные дома со сдачей помещений в аренду, объединения собственников жилья и жилищные кооперативы. Одна из распространенных форм объединения собственников в многоквартирных домах Европы являются «ассоциации собственников жиля» или «кондоминимумы», которые стали прообразом, создаваемых в России товариществ собственников недвижимости или товариществ собственников жиля. Такие формы объединений в российском законодательстве закреплены в ЖК РФ и ГК РФ. Однако в большинстве зарубежных стран отсутствуют многоквартирные дома со смешанными формами собственности в одном жилом доме. В отличие от российской практики, когда в одном многоквартирном доме в роли собственников могут выступать: государство, муниципалитеты, юридические и частные лица.
Создавая ассоциации и кондоминимумы, собственники жилья в европейских странах, регулируют свои взаимоотношения уставами и правилами, в которых прописаны все права и обязанности домовладельцев, которые они же сами и утверждают общими собраниями. Таким образом, собственники сами управляют своим имуществом и считают это преимуществом, поскольку такие формы управления позволяют экономически эффективно управлять своей и общедолевой собственностью, использовать рычаги экономии и целесообразности рационального управления. Такая организация самоуправления позволяет влиять на качество и цену потребляемых ресурсов и услуг.
В Великобритании распространена практика, когда правительство участвует в передаче целых микрорайонов из социального жилья в собственность некоммерческих ассоциаций, благодаря чему меняются инструменты управления жилой собственностью, делая их более экономически эффективными.
Интересен опыт Швеции, где объектом собственности выступает само здание. Многоквартирный дом является собственностью кооператива, а квартира в таком доме не выделяется как отдельный объект
собственности, член кооператива владеет долей в собственности кооператива, для продажи или обмена которой необходимо членство в кооперативе. Таким образом, формируется солидарная ответственность жильцов в формировании качественных и благоприятных условий проживания.
В Испании квартира в многоквартирном доме продается с учетом стоимости земельного участка, на котором расположен дом. Таким образом, земельный участок является составной частью общего имущества. Все вопросы по управлению домом выносятся на общие собрания и решения принимаются большинством голосов.
В Германии условия для создания объединений собственников жилья обеспечиваются местной властью, однако, не смотря на это собственников жилья в германии не так много, так как выкупить государственную квартиру имеют возможность далеко не все граждане, сама собственность влечет за собой проблемы, связанные с ее управлением.
В Австрии обязательным является создание товариществ собственников жилья. При этом, малообеспеченным гражданам выдаются государственные субсидии, которые идут на содержание имущества и очень жестко контролируются регулярными аудиторскими проверками со стороны муниципалитетов.
В Финляндии так же широко распространена практика создания товариществ собственников жилья, которые управляются общими собраниями собственников. Такие собрания принимают решения в отношении злостных неплательщиков и в случаях грубых нарушений правил совместного проживания, вплоть до выселения с выплатой компенсации стоимости жилья.
Анализируя опыт зарубежных стран, мы делаем вывод, что для успешного развития жилищно-коммунальных услуг, повышения качества этих услуг необходим переход от государственных форм управления жилищно-коммунального хозяйства к рыночному, создание благоприятных законодательных норм для увеличения ответственности собственников жилья при различных формах самоорганизации для управления общим имуществом. Создание институтов для планомерного внедрения самоуправления и повышения грамотности при реализации различных форм самоуправления общим имуществом многоквартирных домов.
2. Способы управления многоквартирными домами на территории РФ
В Жилищном кодексе РФ выделяют три формы управления многоквартирными домами. Подробнее рассмотрим особенности каждого из способов управления.
2.1. Управление непосредственно собственниками помещений
Непосредственное управление является классическим способом управления имуществом. Суть его в том, что собственник вещи самостоятельно совершает необходимые для управления своим имуществом действия. В настоящее время, несмотря на отсутствие каких-либо ограничений при выборе данного способа управления, большинство авторов вполне обоснованно считают, что непосредственное управление возможно при ограниченном числе помещений в многоквартирном доме и практически не осуществимо при большом количестве квартир.
Можно выделить следующие проблемы при непосредственном управлении многоквартирным домом:
1)Плохо урегулирован вопрос распределения ответственности за качество коммунальных услуг, поскольку ресурсоснабжающие организации, в соответствии с договорами снабжения, поставляют ресурсы до границы балансовой ответственности, которая, как правило, проходит по фасаду здания. В результате все проблемы, связанные с обеспечением надлежащего качества ресурсов от этой границы до непосредственно конечного потребителя, ложатся на плечи самого потребителя.
2)Поскольку при таком виде управления, каждый собственник заключает прямые договоры с каждой РСО самостоятельно, то это ведет к раздельным расчетам по каждой организации. Отдельный учет приводит к росту затрат сил и времени собственника на проведение взаиморасчетов.
3)Отсутствует посредник, который брал бы на себя функции по представительству интересов собственника перед многочисленными организациями, предоставляющими услуги и ресурсы этому собственнику.
4)Отсутствуют механизмы и инструменты проведения работ по содержанию и обслуживанию общего имущества, которые при ином способе управления ложатся, например, на управляющую компанию. Ярким примером такой ситуации являются работы по подготовке дома к отопительному сезону и т.п.
5)Такой способ управления, обязывая собственников устанавливать индивидуальные приборы учета коммунальных ресурсов, не распределяет ответственность за установку и дальнейшую эксплуатацию общедомовых приборов учета, что влечет за собой проблемы не только с содержанием этих приборов, но так же и проблемы с начислением разницы потребленных ресурсов непосредственно собственниками и общедомовым потреблением этих ресурсов.
6)Увеличивает индивидуальную ответственность каждого собственника.
2.2. Управление путем создания товарищества собственников жилья
Проводимая в России приватизация жилья привела к значительному росту числа собственников на постсоветском пространстве. Это в свою очередь потребовало принятие мер для реформирования системы управления ЖКХ. Появилась сравнительно новая форма объединения собственников - товарищества собственников жилья, которая стала формироваться по образцу объединений собственников жилья европейских стран - кондоминимумов. Такая форма объединения собственников для совместного управления общим имуществом направлена на активное включение граждан в заботы по содержанию и управлению жилищным фондом. Эта форма управления собственниками дает не только доступные и понятные инструменты контроля финансовых потоков, направленных на содержание, обслуживание и модернизацию общего имущества, но и наделяет собственников обязанностями и ответственностью в случае некачественного содержания общего имущества или ненадлежащего распоряжения им.
По форме ТСЖ является юридическим лицом, основным органом управления которым является общее собрание, решения которого обязательны для всех собственников. Закон определяет ТСЖ как некоммерческую организацию, основанную на членстве, объединении собственников помещений в многоквартирном доме и не ставящую своей основной целью получение прибыли.
В ст. 135 ЖК РФ сформулированы основные направления деятельности такой формы организации собственников, направленные на деятельность по содержанию и сохранению общего имущества, предоставления коммунальных услуг, а также для осуществления управления многоквартирными домами. При этом законодатель дает собственникам возможность выбора управлять самостоятельно непосредственно ТСЖ, либо через заключение договора управления между ТСЖ и управляющей компанией, специализирующейся на обслуживании жилого фонда.
Закон для осуществления деятельности наделяет ТСЖ рядом прав:
1)Совершать сделки, отвечающие целям и задачам Товарищества, в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и Уставом Товарищества.
2)Заключать от своего имени по поручению членов ТСЖ и за счет членов ТСЖ договоры на управление и/или обслуживание и эксплуатацию общего имущества.
3)Определять бюджет (финансовый план) Товарищества на год, включая необходимые расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в фонды.
4)Выполнять самостоятельно или путем привлечения третьих лиц работы и оказывать услуги собственникам помещений в многоквартирном доме.
5)Выбирать, в том числе на конкурсной основе, управляющего и/или управляющую организацию, а также подрядчиков, предоставляющих услуги по обслуживанию недвижимого имущества.
6)Представлять законные интересы собственников помещений, в том числе в отношениях с третьими
лицами.
7)Подготавливать предложения собственникам по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, а также проводить расчет расходов на его проведение.
8)Осуществлять проверку технического состояния общего имущества.
В случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:
1)Предоставлять в пользование или ограниченное пользование объекты общего имущества в многоквартирном доме.
2)Надстраивать, перестраивать объекты общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
3)Получать в пользование либо получать (приобретать) в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и других построек, их последующей эксплуатации.
На ТСЖ возложен ряд обязанностей:
1)Обеспечивать выполнение всеми членами Товарищества их обязанностей по содержанию и ремонту недвижимого имущества в многоквартирном доме.
2)Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего.
3)Обеспечивать выполнение собственниками, нанимателями и арендаторами обязательств по своевременному внесению обязательных платежей, сборов.
4)Выступать от своего имени по поручению членов ТСЖ и за счет членов ТСЖ заказчиком на работы и услуги по содержанию и ремонту (включая капитальный) общего имущества, заключать договоры с предприятиями и организациями, производить своевременную оплату их услуг.
5)Обеспечивать соблюдение интересов всех членов Товарищества при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью, правил проживания в многоквартирном доме.
6)Осуществлять контроль за правильностью начисления размеров обязательных платежей.
7)Устанавливать факты причинения вреда имуществу собственников помещений.
8)Пресекать действия третьих лиц, затрудняющих либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных пределах распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом дома.
По сравнению с другими способами управления многоквартирными домами, ТСЖ имеет ряд несомненных преимуществ, несмотря на особенности каждого конкретного случая по управлению, связанного со спецификой самого объекта управления, как то: технические и эксплуатационные особенности самого здания, социальной градации уровня жильцов, а так же разности мнений жильцов по вопросам управления.
К положительным характеристикам способа управления ТСЖ отнесем следующие возможности:
1)Самостоятельно влиять на решения каким образом будет осуществляться управление: непосредственно ТСЖ или через договор управления между ТСЖ и управляющей компанией.
2)Самостоятельно определять судьбу общего имущества, в том числе сдавая его в аренду и направляя средства на благоустройство.
3)Самостоятельно принимать решения и реализовывать по модернизации общего имущества с целями улучшения его качеств и внедрения энергосберегающих технологий для целей экономии ресурсов.
4)Самостоятельное принятие решений по распределению сэкономленных средств либо на улучшение свойств и качества общего имущества. Либо на уменьшение размеров обязательных платежей.
5)Усиление контроля за расходованием средств.
В то же время очевидны и отрицательные моменты данного способа управления:
1)Наличие должников, особенно злостных, борьба с которыми требует постоянного урегулирования данных вопросов по неоплатам в судебном порядке, что отвлекает значительный ресурс.
2)Частое отсутствие необходимой для управления многоквартирным домом квалификации у представителей управляющего аппарата (председатель, правление, ревизионная комиссия).
3)Социальная неоднородность среди жителей многоквартирного дома, что приводит к разнонаправленности при реализации елей управления общим имуществом.
4)Низкая инициативность жителей, связанная с нежеланием брать на себя ответственность.
В то же время, существует ряд законодательных недоработок, создающих сложности в деятельности ТСЖ. Многие из них отмечаются в юридической литературе. Жесткую критику норм Жилищного кодекса РФ о товариществах собственников жилья высказал М.Ю. Тихомиров: «...раздел VI, по нашему мнению, является одним из самых неудачных разделов Кодекса. Представляется, что в ст. 135-152 Кодекса требуется внесение такого множества изменений, что весь раздел VI желательно изложить в новой редакции, исключив коллизионные и лишенные смысловой нагрузки правовые нормы, а также систематизировав нормативный материал с позиций формальной логики».
2.3. Управление управляющей организацией
Способ управления, получивший максимальное распространение на рынке жилищно-коммунальных услуг - это управление управляющей организацией. При этом законодатель обязывает собственников самостоятельно через проведение общего собрания собственников большинством голосов выбрать такую управляющую организацию. И только в случае, если не был произведен выбор управляющей таким образом, за собственников выбор управляющей организации проводит орган местного самоуправления на конкурсной основе.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг собственникам является одной из приоритетных целей деятельности управляющих организаций. Согласно ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию второй стороны (собственников помещений, органов управления ТСЖ, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного сторонами срока обязуется за плату предоставлять коммунальные услуги собственникам, а также лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме.
Между управляющей организацией и собственниками подписывается договор, который наделяет данную организацию функциями исполнителя по обеспечению надлежащего качества коммунальными ресурсами по энергоснабжению, водоснабжению, водоотведению, отоплению, газоснабжению, а так же иными функциями по содержанию и эксплуатации общего имущества собственников. Так же договор устанавливает порядок определения и внесения платы за коммунальные услуги и обслуживание со стороны собственников и нанимателей жилья.
Рассматривая данный способ управления многоквартирными домами, необходимо выделить положительные и отрицательные стороны такого способа управления. Управляющая компания - это юридическое лицо по природе своей деятельности являющееся коммерческой организацией, основной целью которой является извлечение прибыли. Поскольку профиль деятельности сугубо специальный в сфере жилищно-коммунального хозяйства, то в штате таких организаций находятся специалисты соответствующих специальностей и квалификации, что создает возможности профессионального управления. Управляющая компания отличается масштабом деятельности, то есть возможностью осуществлять управление большим количеством многоквартирных домов, чем это может позволить себе ТСЖ. Но в то же время, направленность деятельности организации, как коммерческой, неминуемо ведет к попыткам экономии на различных процессах управления, так и на квалификации и численности самого персонала. Так же, возникающая в процессе управления домами экономия в коммерческой организации, как правило идет на прибыль, в то время как, например, при форме прямого управления ТСЖ, сэкономленные средства собственники могут направлять на модернизацию общего имущества или на цели повышения уровня комфорта условий проживания. Таким образом, мотивация к лучшему обслуживанию многоквартирного дома у управляющей компании не такая как при управлении ТСЖ.
Так же, как показывает практика, большое распространение получают управляющие организации с государственным управлением, например, ГБУ Жилищник. К сожалению, при такой форме управления, когда нет явного выгодоприобретателя результатов качественного управления многоквартирными домами, будь то получение прибыли, как в коммерческих управляющих организациях, или улучшение уровня и качества условий проживания жителей, в случае управления ТСЖ, качество управления такими организациями неминуемо падает. В них не уделяется необходимое внимание модернизации систем управления, управляющие штаты непомерно раздуваются, уровень квалификации технического персонала падает.
Что усугубляется недостаточностью проработки в действующем законодательстве вопросов ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств. Указанные недостатки правового регулирования создают проблемы в правоприменительной практике, способствуя нарушениям прав граждан.
Возможным вариантом развития правового регулирования в этой сфере является потенциал разрешительной системы. Так с 01.05.2015г введено обязательное лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Но и здесь требуется дальнейшая проработка нормативных правовых актов, которые бы решали проблемы управления и обслуживания многоквартирных домов на период, когда управляющая компания не получила лицензию уже в процессе управления домами или по объективным причинам была лишена этой лицензии. Вследствие неполучения или лишения лицензии может повлечь негативные последствия для собственников жилых помещений в виде ухудшения технических и эксплуатационных характеристик общего имущества, возникновению технологических нарушений в работе инженерных коммуникаций и т.д.
В связи с этим, для обеспечения непрерывности процесса управления многоквартирным домом, предлагается распространить на изложенную проблему положения ст. 200 ЖК РФ об обязательном исполнении управляющей компанией, лицензия которой аннулирована или прекращена, функций по управлению домом до момента определения собственниками жилых помещений способа управления домом, либо обязательного проведения органами местного самоуправления в месячный срок конкурса по выбору управляющей организации в случае, когда собственники не выбрали ее самостоятельно.
Так же большого внимания требует дальнейшая доработка нормативных правовых актов, касающихся вопросов формирования, ведения и использования специальных счетов капитального ремонта многоквартирных
домов, которые были введены в 2015г. Выбор способа накопления денежных средств в общем котле регионального Фонда капитального ремонта фактически приводит к исключению собственников из процесса контроля качества осуществляемого ремонта и возможности влиять на выбор подрядчиков по капитальному ремонту. В данном случае у собственников остается только обязанность - платить обязательные взносы в Фонд, а право на получение качественных услуг по капитальному ремонту все больше деградируют. В другом случае, когда средства собираются на специализированных счетах управляющих организаций, так же возможны злоупотребления по распоряжению средствами с этих счетов со стороны этих управляющих организаций. А так же механизм передачи средств с этих счетов при смене управляющей организации либо при смене способа управления очень громосток и плохо контролируем непосредственно собственниками, что так же ведет к злоупотреблениям и нарушениям со стороны управляющих организаций. При этом, согласно ст. 175 ЖК РФ, специальный счет открывается в банке в соответствии нормами ГК РФ, а перечень операций, которые могут осуществляться по специальному счету, перечислены в ст. 177 ЖК РФ. Данное положение вещей ведет к плохому соотнесению особенностей правовой природы специального счета, установленной жилищным кодексом и соответствующими нормами гражданского, банковского и иного законодательства, последствиями чего так же может быть использование средств на этих счетах по нецелевому назначению.
Заключение
В исследовании проанализировано понятие многоквартирного дома с точки зрения объекта собственности и объекта управления, изучены нормативно-правовые акты, регулирующие взаимоотношения собственников, различных институтов органов власти и организаций жилищно-коммунального хозяйства в процессе управления многоквартирными домами, рассмотрен опыт зарубежных странах в организации жилищного хозяйства в сфере управления многоквартирными домами.
Проанализированы три способа управления многоквартирными домами, определены проблемы и преимущества каждого из способов управления.
На основании проведенного анализа можно сделать следующие выводы.
Место жительства (жилье) с его условиями проживания является одним из ключевых факторов в жизни любого человека. В связи с этим вопрос эффективного управления многоквартирными домами является одним из важных и сложных. На первое место выходит необходимость создания благоприятных и безопасных условий проживания граждан, что обеспечивается надлежащим содержанием общего имущества и предоставлением качественных жилищно-коммунальных услуг. Для обеспечения эффективного обслуживания многоквартирного дома и создания благоприятных условий проживания собственников жилья, ключевым является выбор наиболее результативного способа управления общим имуществом собственников дома, а так же знание прав и обязанностей в сфере жилищного законодательства. Эффективное управление многоквартирными домами и своевременное решение текущих проблем, возникающих в процессе управления, возможно при объединении усилий в совместной деятельности государства и собственников, а также при совершенствовании жилищного законодательства Российской Федерации. На данном этапе развития общества собственники в многоквартирных домах сталкиваются с реальными проблемами управления многоквартирными домами: обеспечение качественными жилищно-коммунальными услугами, добросовестное выполнение обязанностей по обслуживанию общего имущества управляющими компаниями, формирование фондов капитального ремонта, контроль качества при проведении работ по капитальному ремонту домов, погашение задолженностей по оплате за обслуживание, взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями и так далее.
Очевидно, что каждый из рассмотренных способов управления многоквартирными домами имеет как ряд преимуществ, так и недостатки, которые выявляются не только в рамках осуществления практической деятельности, но и проявляются на законодательном уровне.
Жилищно-коммунальная отрасль хозяйства активно развивается в настоящее время, в связи с чем, требуются постоянные изменения в существующих нормативных правовых актах, для того чтобы они отвечали вызовам времени, необходима дальнейшая реформа жилищной сферы.
Список используемой литературы:
1.Конституция Российской Федерации. - Москва: Юрайт-Издат, 2013. - 32с.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации: текст с изм. и доп. на 31 января 2016 . - Москва: Кодекс, 2016. - 544с.
3.Жилищный кодекс Российской федерации: текст с изм. и доп. на 31 января 2016. - Москва: Омега-Л, 2016. - 110с.
4.Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 13.07.2015)//Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. - Ст. 40.
5.Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно- эпидемиологическом благополучии населения" (в ред. от 28.11.2015) // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 14. - Ст. 1650.
6.Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (в ред. 29.06.2015)//Собрание законодательства РФ. - 2014. - № 30. - Ст. 4256.
7. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 13.07.2015) "О защите прав потребителей'7/Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.
8.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» (ред. 25.03.2015, с изм. от 03.02.2016)//Собрание законодательства РФ. - 2006.
- № 6. - Ст. 702.
9.Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (ред. 17.12.2014)//Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 2501.
10.Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (ред. от 25.12.2015)//Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 34. - Ст. 3680.
11.Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (ред. от 25.12.2015)//Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 22. - Ст. 3168.
12.Алферина О.Н. Развитие товариществ собственников жилья в России: проблемы и перспективы. / М.А. Алферина //Современные проблемы науки и образования. - 2014. - № 6. - С. 45-49.
13.Андреева Л.А. Правовое положение товариществ собственников жилья (коллизия норм) / Л.А. Андреева //Вопросы современной юриспруденции. - 2015. - № 3. - С. 54-61.
14.Баранова Д.Н. Правовые гарантии осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг / Д.Н. Баранова //Адвокат.
- 2010. - № 5. - С.44- 48.
15.Бажилин В.В. Отдельные проблемы, возникающие при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, и предполагаемые пути их решения на законодательном уровне / В.В. Бажилин //Семейное и жилищное право. - 2014. - № 3. - С. 34-42.
17.Валиев, Ш.З. Зарубежный опыт деятельности объединений собственников жилья / Ш.З. Валиев, И.Г. Гавриленко, М.А. Суренян //Вестник УГУЭС. Наука, образование, экономика. Серия: Экономика - 2015. - № 1.
- С. 115-116.
18.Воронцова Е.Б. Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом / Е.Б. Воронцова //Юриспруденция. - 2013. - № 2. - С. 124-132.
19.Гассуль В.А. Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ/В.А. ассуль. - СПб: Питер, 2015.
- 256 с. 20.Гринькова Н.В. Перспективы совершенствования законодательства об управлении многоквартирными домами / Н.В. Гринькова //Современное право.- 2014. - № 1. - С. 74-79.
