CC BY
0УДК 34
Холова О.А.
преподаватель Сочинский государственный университет (г. Сочи, Россия)
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ИНСТИТУТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Аннотация: в статье рассматриваются вопросы: правового института участия в долевом строительстве. Первоисточники появления данного правового института, периодизация становления данного правового института.
Ключевые слова: правовой институт, долевое строительство, жилое помещение, дольщик, строительство, жилищные условия, инвестиционная деятельность, закон, судебное решение.
Проводится анализ: становления и развития правового института долевого строительства.
Результатами исследования являются: выявление первоисточников появления правового института долевого строительства, а также его периодизация становления.
Принято считать, что отправной точкой существования правового института участия в долевом строительстве является 2004 год, в котором был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Так, именно 30.12.2004 упоминается в научной литературе как начало истории становления долевого строительства в России [1].
Однако изложенная позиция не является бесспорной. Нами предпринята попытка расширить периодизацию становления указанного института. В частности, нами исследованы предпосылки образования данного правового института, которые непосредственно связаны с внутренним политическим
устройством, которое, в свою очередь, обусловлено необходимостью государства обеспечивать граждан жилыми помещениями. Так, ещё во времена Новой Экономической Политики (НЭП) правительство РСФСР поставило перед собой задачу в виде проведения масштабной урбанизации населения, что и обусловило рост необходимости в жилых помещениях для граждан, которые занимались строительством на производствах. Данные тенденции властей РСФСР совпали и с намерениями Аргентинских властей, которые в целом оказались в похожих условиях, разница лишь в периоде происходящего.
Изучая становление правового института долевого строительства (далее по тексту ДС) в Российской Федерации, нельзя обойти вниманием политический режим как часть формы правления советского государства. Первое упоминание о ДС имело место ещё в Директиве по составлению пятилетнего плана развития народного хозяйства, который был утвержден на VX съезде ВКП (б) в 1927 году, который был принят V Всесоюзным съездом Советов в 1929 году [2]. Данная пятилетка, которая должна была быть осуществлена в период с 1928 по 1932 годы, характеризовалась существенными вложениями денежных средств в тяжёлую промышленность, которые оказались в процессе пятилетки даже больше первоначально запланированных.
Изложенные обстоятельства привели к денежной эмиссии, которая, в свою очередь, вызвала дефицит товаров. Власти для устранения негативных последствий сложившейся ситуации приняли решение перейти к централизованному распределению предметов, которые необходимы были для потребления, произошла национализация частной собственности, её переход к государственной форме. Процент частной собственности остался минимальным.
В связи с глобальной урбанизацией населения РСФСР в 1930 годы и переходом к национализации частной собственности возникла необходимость в улучшении жилищных условий граждан. Данное обстоятельство неразрывно связано с договором строительного подряда. Лишь в первую пятилетку ДС получило правовое регулирование, что было связано непосредственно с передачей средств, которые принадлежали Социалистическим организациям.
Средства передавались местным Советам, что впоследствии оформлялось протоколом согласования передачи средств. Следует так же оговориться, что физические лица в указанных отношениях не состояли, а имели только возможность для постройки индивидуальных жилых построек.
Если рассматривать ДС, то в указанный период времени, в нем принимали участие только организации, это было связано с централизованным распределением бюджетных средств. Образовывались жилищно - строительные коллективы, которые, по нашему мнению, являются прототипами современных участников долевого строительства.
Одним из важнейших последующих правовых актов, нормы которого могут быть рассмотрены в качестве предшествующих формированию правовому институту участия в ДС является Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31.07.1957 № 931. Нормы данного правового акта предусматривали особую форму вещного права застройщика в советском гражданском праве: право личной собственности на жилые помещения в возведённом многоквартирном дом [3].
В течение следующего десятилетия советской властью, в полной мере осуществляющей концепцию реконструкции жилой застройки были приняты ещё несколько нормативных правовых актов, предусматривающих правовые основы индивидуального и кооперативного жилищного строительства и направленные на расширение возможностей граждан в сфере права собственности на жилой дом или его часть: Постановления Совмина от 01.06.1992 № 561 и 19.11.1964 № 943 [4].
Представляется возможным при исследовании института ДС также обратить внимание на такое явление как личное строительство рабочими многоквартирных жилых домов. При этом результатом «личного участия в строительстве» также являлось получение жилого помещения в собственность. Следует отметить, что такая ситуация очень схожа с институтом «жилищностроительный кооператив». Разница между ними заключалась в том, что во
втором случае физические лица принимали участие в строительстве путём вложения денежных средств, а в первом - путём вложения личного труда.
Между тем, оба понятия, являющихся «видовыми» следует включать в родовое - ДС. Необходимо так же отметить, прежде чем государство издало нормативные акты, регулирующие отношения в рассматриваемой нами сфере, государство в 1983 году начало более активно поддерживать ДС, о чем свидетельствует создание инструкции по выдаче кредитных денежных средств кооперативному жилищному строительству.
Обозревая дальнейшее развитие института долевого строительства, следует отметить, что к началу 1990-х годов в российском государстве было закреплено несколько форм участия в долевом строительстве: жилищностроительные кооперативы, жилищно-строительстве кооперативы индивидуальных застройщиков, объединения граждан для строительства жилых многоквартирных домов с личным трудовым участием. До 2004 года правовую основу долевого строительства составляли следующие правовые нормы:
- нормы параграфа 3 главы 37 Гражданского кодекса РФ,
- нормы Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Таким образом, правовой институт долевого строительства начал формироваться в российском государстве ещё в 1930 году, что было обусловлено попытками руководства СССР по совершенствованию жилищной политики. Сначала были впервые созданы жилищно-строительные коллективы, возводимое которыми жильё принадлежало на праве собственности государству, но могло быть предоставлено и гражданам.
Следует заключить, что до принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» институт ДС представлял собой форму инвестиционной строительной деятельности, в которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан для строительства объектов недвижимости.
Итак, нами предложена специфическая отправная точка появления долевого строительства в Российской Федерации. Однако наиболее важным, в некотором смысле «революционным» правовым актом, направленным на урегулирование общественных отношений, связанных с привлечением денег физических и юридических лиц для целей строительства многоквартирных домов, стал Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
Толкование пункта 3 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве позволяет прийти к выводу, что основанием возникновения гражданских правоотношений является договор об участии в ДС [5]. Как отмечается в литературе, договор об участии в долевом строительстве является достаточно специфической гражданско-правовой конструкцией, поскольку он не предусмотрен в качестве одного из поименованных договором ГК РФ, что влечёт определённые сложности определения его правовой природы, классификации, а также существенных условий [6].
Одной из наиболее конфликтных ситуаций является нарушение договорных условий со стороны застройщика, а именно нарушение срока выполнения работ по договору об участии в долевом строительстве. В этом случае участник долевого строительства, получающий материально-правовой статус истца, настаивает на удовлетворении требований в виде неустойки по пункту 1 статьи 330 и статьи 332 ГК РФ. Однако застройщик, занимая позицию ответчика, будет требовать признания договора об участии в долевом строительстве незаключённым в силу норм статьи 166 ГК РФ.
Следует отметить, что гражданско-правовую природу рассматриваемого договора отрицать не представляется возможным. Следовательно, отношения, порождаемые данным договором, регулируются в том числе нормой статьи 432 ГК РФ, определяющей заключённость договора как соглашение сторон по всем существенным условиям. Следует отметить, что по аналогии могут быть применены и правовые нормы, содержащиеся в подпункте 1 и 3 статьи 401 Гражданского кодекса РФ, которые предусматривают положения о вине как
условии гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Отметим, что правовой институт участия в долевом строительстве на сегодняшний день является наиболее юридически обеспеченным способом приобретения жилья, Арбитражными судами Российской Федерации и судами общей юрисдикции выработана прочная практика, достаточная для объективного рассмотрения подобной категории хозяйственных споров и вынесения по ним взвешенных решений.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. О развитии жилищного строительства в СССР: Постановление Совета Министров СССР от 31.07.1957 № 931. [Электронный ресурс]. URL: https://w.libussr.ru/doc_ussr/ussr_5213.htm;
2. Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве: Постановление Совета Министров СССР от 01.06.1962 № 561. [Электронный ресурс]. URL: https://w.Hbussr.ru/doc_ussr/usr_5838.htm;
3. О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства: Постановление Совета Министров СССР от 19.11.1964 № 943. [Электронный ресурс]. URL: https://w.libussr.ru/doc_ussr/usr_6166.htm;
4. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2022) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 40;
5. Колиева А.Э., Конова Ф.Р., Хачиев Г.Г. Понятие и содержание договора долевого строительства и его правовая характеристика // Правоприменение. 2022. Т. 6. № 3. С. 253 (252-261);
6. Антонян А.А., Нетишинская Л.Ф. К вопросу о содержании договора участия в долевом строительстве // Эпомен. 2021. № 62. С. 79
Kholova O.A.
Sochi State University (Sochi, Russia)
LEGAL ASPECTS OF FORMATION AND DEVELOPMENT OF INSTITUTE OF SHARED-EQUITY CONSTRUCTION
Abstract: the article discusses the issues of: the legal institution of participation in shared-equity construction. The primary sources of the emergence of this legal institution, the periodization of the formation of this legal institution.
Keywords: legal institution, shared-equity construction, residential premises, equity holder, construction, housing conditions, investment activity, law, court decision.
