CC BY
50АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2022. № 11(215)
DOI 10.47643/1815-1329_2022_11_128 УДК3403.1
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА LEGAL REGIME OF IMMOVABLE PROPERTY
УЛЕЗЬКО Аэлита Юрьевна,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права юридического факультета ФГБОУ ВО «Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)». 344002, Россия, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 69. E-mail: litas17@yandex. ru;
ДЕМИНА Екатерина Дмитриевна,
студентка Института магистратуры, ФГБОУ ВО «Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)». 344002, Россия, Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, ул. Большая Садовая, 69. E-mail: e.d.demina@mail.ru;
ULEZKO Aelita Yurievna,
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor, Associate Professor
of the Department of Civil Law of the Faculty of Law Rostov State University of Economics (RINH). 69 Bolshaya Sadovaya str., Rostov-on-Don, Rostov Region, 344002, Russia. E-mail: litas17@yandex. ru;
DEMINA Ekaterina Dmitrievna,
student of the Institute of Magistracy, Rostov State University of Economics (RINH). 69 Bolshaya Sadovaya str., Rostov-on-Don, Rostov region, 344002, Russia. E-mail: e.d.demina@mail.ru
Краткая аннотация: авторами в статье анализируются критерии понятия правового режима недвижимого имущества. Выявлены негативные последствия пробелов в гражданском законодательстве, проанализированы проблемы правового режима сделок с недвижимым имуществом.
Abstract: the authors of the article analyze the criteria of the concept of the legal regime of immovable property. The negative consequences of gaps in civil legislation are revealed, the problems of the legal regime of real estate transactions are analyzed.
Ключевые слова: собственность, право собственности, недвижимое имущество, механизм правового регулирования, правовой режим, сделки с недвижимым имуществом, критерии правового режима недвижимого имущества.
Keywords: property, ownership right, immovable property, mechanism of legal regulation, legal regime, transactions with immovable property, criteria of the legal regime of immovable property.
Для цитирования: Улезько А.Ю., Демина Е.Д. Правовой режим недвижимого имущества // Аграрное и земельное право. 2022. № 11(215). С. 128-129. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_11_128.
For citation: Ulezko A.Yu., Demina E.D. Legal regime of immovable property // Agrarian and Land Law. 2022. No. 11(215). pp. 128-129. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_11_128.
Статья поступила в редакцию: 13.10.2022
Правовой режим недвижимости в законодательстве Российской Федерации закреплен по ряду объективных и весомых причин. Это не простая случайность, а закономерное явление, потому что недвижимое имущество, представленное конкретными объектами, подвергается определенным процедурам до момента возникновения права собственности или его перехода от одного лица к другому. Это оценка, межевание (касается только земельных участков), учет и регистрация. Все представленные процессы объективно необходимы, потому что именно недвижимость обладает достаточно высокой ценностью по сравнению с прочими видами недвижимого и движимого имущества. Поэтому оценка, например, нужна для корректного установления стоимости, учет - для контроля и т.д.
Представленным можно обосновать закрепление по инициативе законодателей правового режима недвижимости во множестве законов и подзаконных актов, действующих в нашей стране. Это Гражданский [1] и Земельный[2], Градостроительный^] и Лесной[4] кодексы, а также ряд законов («О государственной регистрации недвижимости» [5], «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [6], «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» [7]). Дополнительно нужно отметить закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» [8].
Представлены лишь примеры. На практике нормативных актов, прямо или косвенно касающихся объекта темы статьи, намного больше. При этом важно понимать и осознавать, что ни в одном из законов и подзаконных актов, действующих в России, исследуемое понятие не определено достаточно четко. Это становится причиной ряда трудностей и проблем, потому что ответов на вопросы, касающихся сути правового режима, правомочий субъектов соответствующих правоотношений и т.д. в контексте недвижимости, слишком много, что порождает неоднозначность и споры.
Имущество (недвижимое) как таковое - многоаспектная тема. Она часто обсуждается, становится почвой для споров. Отчасти это обусловлено высокой ценностью и определенными проблемами, связанными с оформлением ряда объектов, с обращением с ними. Все из уже представленных ранее операций (оценка, межевание и т.д.) требуют не только определенных затрат, но и регулирования.
Необходимо подчеркнуть тот факт, что после восстановления в России права частной собственности, затрагивающего помимо всего прочего недвижимость, а также после масштабной приватизации государство перестало быть собственником множества объектов, в том числе крупных. Это стало одной из наиболее значимых и «шоковых» вех в контексте развития централизованного рынка недвижимых объектов. С начала 90-х годов XX века оборот в его рамках в нашей стране стал характеризоваться вовлечением земель, при этом право частной собственности было закреплено в Конституции страны[9]. Сегодня оно признано одним из необходимых компонентов экономических прав как целого.
Внимания заслуживает и то, что термин «недвижимость» может определяться по-разному. Далее рассмотрены некоторые наиболее полные и вместе с тем распространенные подходы. Можно охарактеризовать правовой режим недвижимости как таковой с помощью ряда критериев. Это:
1. Особенность и характер конкретного правоотношения. Речь о режимах, связанных: с оборотом недвижимости; с регистра-
цией договоров, переходящих прав и т.д.; с владением, пользованием, распоряжением и обращением с недвижимостью иными способами.
Частно-правовые (цивилистические) науки
2. Метод правового регулирования правовых отношений. Режимы:
- императивный. В данном случае лица, связанные определенным образом, могут действовать только в рамках правового поля и соответствующих норм, предусмотренных для разных ситуаций. Примером можно считать обязательные действия по государственной регистрации прав собственности;
- диспозитивный режим. В данном контексте субъекты того или иного правового отношения могут решать определенные задачи, связанные прямо или косвенно с недвижимостью, самостоятельно. Это, например, установление цены недвижимого имущества перед продажей.
3. Вид недвижимости. По такому критерию правовой режим может касаться: жилого помещения; земли; здания или сооружения; комплекса недвижимости и т.д.
4. Способность к обороту. Данный критерий позволяет выделить режимы в отношении недвижимости: оборот которой ничем не ограничен; ограниченной в обороте; неспособной к обороту по причине изъятия из него.
Значимым можно считать и другой критерий. Это цель правового режима. Вот варианты:
- условное или безусловное ограничение прав ряда субъектов в отношении операций с недвижимым имуществом;
- стимулирование субъектов в части действий в рамках каких-либо правоотношений, связанных с недвижимостью. Отметить следует некоторые аспекты специфики правового режима недвижимости. Они следующие:
- право собственности, как и прочие права, связанные с недвижимостью, а также разного рода операции с последней подлежат обязательной регистрации в порядке, установленном действующими законами. Факт регистрационной деятельности в данном контексте можно рассматривать в качестве доказательства определенного права (собственности);
- создаваемая недвижимость может стать объектом гражданского оборота только при условии, что она пройдет регистрацию в установленном действующими законами порядке;
- некоторые сделки с недвижимостью предполагают следующее: факт того, что соглашение имеет место, возникает только в момент регистрации объекта недвижимости, выступающего в качестве «центра» сделки. [10,с.129]
Отметить нужно и тот факт, что есть специальные правила, обеспечивающие зависимость прав на землю от прав на здание, сооружение на ней. При этом положениями статей 273 и 653 Гражданского кодекса установлено, что по общему правилу право собственности на часть участка, занятую зданием или сооружением, переходит к владельцу после регистрации постройки.
Еще один аспект сводится к тому, что для контроля законности сделок, совершаемых с недвижимостью, необходимо функционирование ряда учреждений юстиции. Так, представленные сведения, касающиеся правового режима недвижимости, позволяют говорить о нем как об установленном и обеспеченном посредством деятельности государства условном институте. Суть правового режима вне зависимости от его формы в данном контексте сводится к использованию определенных юридических механизмов. Он предназначен для регулирования разного рода отношений, возникающих между разными субъектами в процессе разных операций с недвижимостью, при переходе прав на нее и т.д. При этом именно правовым режимом определяются конкретные возможности или ограничения в отношении лиц, участвующих в сделках с недвижимостью. Библиогра фия:
1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51 -ФЗ (в ред. от 14 июля 2022 г. № 354-Ф3) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32, ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 (в ред. от 14 июля 2022 г. № 354-Ф3) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32, ст. 3301.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от 14 июля 2022 г. № 354-Ф3) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть I), ст. 16.
4. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2021 г. № 445-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32, ст. 3301.
5. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в ред. от 14 июля 2022 г. № 354-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 29 (часть I), ст. 4344.
6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. от 14 июля 2022 г. № 354-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29 (часть I), ст. 3400.
7. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (в ред. от 30 декабря 2021 г. № 492-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 52, ст. 5276.
8. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"(в ред. от 14 июля 2022 г. № 284-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 30, ст. 3018.
9. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (в ред. от 14 марта 2020 г. № 1 -ФКЗ0 // Российская газета от 25 декабря 1993 г. № 237.
10. Федотова М.А. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. М.: Финансы и статистика, 2018. 246 с. References:
1. Part One of the Civil Code of the Russian Federation No. 51-FZ of November 30, 1994 (as amended. No. 354-FZ dated July 14, 2022) // Collection of Legislation of the Russian Federation. 1994. No. 32, Article 3301.
2. Land Code of the Russian Federation No. 136-FZ of October 25, 2001 (as amended. No. 354-FZ dated July 14, 2022) // Collection of Legislation of the Russian Federation. 1994. No. 32, Article 3301.
3. Town-Planning Code of the Russian Federation No. 190-FZ of December 29, 2004 (as amended. No. 354-FZ dated July 14, 2022) // Assembly of the Legislation of the Russian Federation. 2005. No. 1 (Part I), article 16.
4. Forest Code of the Russian Federation No. 200-FZ of December 4, 2006 (as amended. No. 445-FZ dated December 30, 2021) // Collection of Legislation of the Russian Federation. 1994. No. 32, Article 3301.
5. Federal Law No. 218-FZ of July 13, 2015 "On State Registration of Real Estate" (as amended. No. 354-FZ dated July 14, 2022) // Collection of Legislation of the Russian Federation. 1994. No. 29 (Part I), article 4344.
6. Federal Law No. 102-FZ of July 16, 1998 "On Mortgage (Pledge of real estate)" (as amended. No. 354-FZ dated July 14, 2022) // Assembly of the Legislation of the Russian Federation. 1998. No. 29 (Part I), Article 3400.7.
Federal Law No. 172-FZ of December 21, 2004 "On the Transfer of Lands or land plots from one category to another" (as amended. No. 492-FZ dated December 30, 2021) // Collection of Legislation of the Russian Federation. 2004. No. 52, article 5276.
8. Federal Law No. 101-FZ of July 24, 2002 "On the Turnover of agricultural land" (as amended. No. 284-FZ dated July 14, 2022) // Collection of Legislation of the Russian Federation. 2002. No. 30, Article 3018.
9. Constitution of the Russian Federation (adopted by popular vote on December 12, 1993) (as amended. dated March 14, 2020 No. 1-FKZ0 // Rossiyskaya Gazeta No. 237.10 dated December 25, 1993.
10. Fedotova M.A. Assessment for collateral purposes: theory, practice, recommendations. M.: Finance and Statistics, 2018. 246 p.
