Научная статья на тему 'ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ЧЛЕНОВ'

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ЧЛЕНОВ Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
377
65
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ / СОБСТВЕННОЕ ИМУЩЕСТВО ТОВАРИЩЕСТВА / ИМУЩЕСТВО ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА / ИМУЩЕСТВО ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ / ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ УПРАВЛЕНИИ В КОРПОРАЦИЯХ / КОРПОРАТИВНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ / REAL ESTATE PARTNERSHIP / PARTNERSHIP'S OWN PROPERTY / PARTNERSHIP MEMBER PROPERTY / COMMON PROPERTY / CORPORATE GOVERNANCE LEGISLATION / CORPORATE PROPERTY

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Саяпина Татьяна Сергеевна

Автором проведен анализ правил, регламентирующих имущественную сферу товариществ собственников недвижимости (ТСН), результат которого показал, что в таких товариществах имеются собственное имущество, имущество членов товарищества и имущество, находящееся в общей долевой собственности. Сделан вывод о том, что в гражданском законодательстве России необходимо закрепить основные положения о составе имущества общего пользования членов ТСН, порядке определения и следования долей в праве общей собственности на такое имущество.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

LEGAL REGIME OF PROPERTY OF PARTNERSHIPS OF OWNERS OF REAL ESTATE AND ITS MEMBERS

The author analyzes the rules governing the property sphere of real estate partnerships. It turned out that the partnerships of property owners have their own property; property of members of a partnership; as well as property in common shared ownership. And it was concluded that in the civil law of Russia it is necessary to consolidate the basic provisions on the composition of common property of members of a partnership of property owners, the procedure for determining and following shares in the right of common ownership of such property.

Текст научной работы на тему «ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ЧЛЕНОВ»

DOI: 10.24411/2072-4098-2020-10705

Правовой режим имущества товарищества собственников недвижимости и его членов

Т.С. Саяпина

старший преподаватель негосударственного образовательного частного учреждения высшего образования «Московский экономический институт», адвокат филиала № 49 некоммерческой организации «Московская областная коллегия адвокатов» (г. Москва)

Татьяна Сергеевна Саяпина, tatiana-communicate@yandex.ru

Одним из важнейших признаков любого юридического лица является наличие у него обособленного имущества. При этом В.В. Долинская справедливо считает, что в корпоративных юридических лицах большая роль принадлежит имущественному элементу [1]. Действительно, одним из важнейших аспектов гражданско-правового статуса товарищества собственников недвижимости (далее также - ТСН) как юридического лица является вопрос о правовом режиме собственного имущества ТСН и имущества его членов.

В научной доктрине существует общая позиция, характеризующая правовой режим как совокупность правил, регламентирующих конкретную сферу общественной жизни (см. [2]).

Следовательно, правовой режим собственного имущества ТСН и имущества общего пользования его членов представляет собой совокупность правил, регламентирующих имущественную сферу общественных отношений, связанных с товариществом собственников недвижимости.

Анализируя положения существующего законодательства, важно отметить, что правовой режим имущества ТСН включает общие положения гражданского законодательства (статья 123.13 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее -ГК РФ) и нормы специальных законов - Федерального закона от 29 июля 2017 года

№ 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о садоводстве и огородничестве) (гл. 6), а также Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) (ст. 151). Иных специальных законов, регламентирующих деятельность остальных видов товариществ собственников недвижимости, в настоящее время не имеется.

Кроме того, важно отметить, что в основной статье ГК РФ, раскрывающей понятие «юридическое лицо» (ст. 48), не указывается, на каком праве юридическое лицо должно иметь такое имущество.

В России все гражданские права разделяются на две подсистемы: имущественные права и неимущественные права (см. [6]).

Исследуя общие положения гражданского законодательства и применяя метод дедукции, отметим, что ТСН может иметь имущество на вещном праве и обязательственном праве. В отношении имущества в товариществе собственников недвижимости возникают имущественные права. А поскольку ТСН является некоммерческой корпоративной организацией (корпорацией), важно отметить, что сегодня в научной доктрине существует теория корпоративной собственности, разработанная В.К. Андреевым применительно к коммерческим

корпоративным организациям. Однако возникает вопрос о возможности применения этой теории к некоммерческим организациям, которые тоже являются корпоративными. Ведь термин «корпоративная» в принципе может быть применим не только к коммерческим, но и к некоммерческим организациям. Поскольку ввиду реформирования гражданского законодательства о юридических лицах, проведенного в 2014 году, образовался закрытый перечень юридических лиц, все коммерческие и некоммерческие организации стали либо корпоративными, либо унитарными.

Для того чтобы выяснить, к каким конкретно организациям такая теория может быть применима, нужно сначала выяснить смысл, который вкладывает автор в теорию корпоративной собственности.

Итак, по мнению автора рассматриваемой теории, наряду с частной, государственной и муниципальной формами собственности существует и новая, так называемая «корпоративная» форма собственности, которая исходя из положений статьи 8 Конституции Российской Федерации от 12 декабря 1993 года, относится к иным формам собственности (подробнее см. [7]).

Суть теории корпоративной собственности сводится к тому, что, как и любой иной субъект гражданского права, юридическое лицо может иметь имущество на праве собственности. Однако о корпоративной собственности можно говорить лишь по отношению к коммерческим корпоративным организациям в связи с тем, что участие в таких коммерческих организациях выражается в определенной доле в уставном (складочном) или паевом капитале. Такая доля участия характерна лишь для коммерческих корпоративных организаций. И если доля участия будет утрачена по каким-либо причинам, законодателем установлен особый порядок возвращения доли участия (п. 3 ст. 65.2 ГК РФ).

Однако товарищество собственников недвижимости также является корпоратив-

ной организацией, следовательно, на него тоже распространяются положения гражданского законодательства об управлении в корпорациях, правах и обязанностях участников корпорации и т. п. В частности, распространяются положения пункта 3 статьи 65.2 ГК РФ.

Важно отметить, что в теории корпоративной собственности содержатся два основных понятия - «корпоративный характер» и «собственность».

Относительно собственности товарищества собственников недвижимости отметим, что к ней относится любое имущество, оборот которого разрешен нормами российского законодательства. А что касается «корпоративного характера», то он непосредственно относится к общественным отношениям, связанным с участием и управлением в корпорациях.

Вопросы корпоративной собственности исследует и В.А. Лаптев [9]. Причем В.К. Андреев и В.А. Лаптев справедливо обращают внимание на то, что корпоративная собственность присуща коммерческим организациям, поскольку подразумевает принадлежность имущества самой корпорации, а долей участников - самим участникам корпорации; имущество, переданное в собственность корпорации, влечет прекращение права собственности участника корпорации.

Действительно, несмотря на то, что в товариществах собственников недвижимости имеются отношения членства и управления, уставный капитал в них не формируется и объем собственности участников корпорации никоим образом не зависит от прибыли самой корпорации. В этом случае товарищество собственников недвижимости преследует совершенно иную цель, и, как любая некоммерческая организация, имеет право заниматься предпринимательской деятельностью лишь постольку, поскольку это разрешено в ее уставе, но не в качестве основной своей цели деятельности.

Таким образом, несмотря на то, что кате-

гория «корпоративная собственность» подразумевает имущество, принадлежащее на праве собственности корпорации, такая категория не может быть применима к товариществу собственников недвижимости, поскольку оно является некоммерческой организацией.

Теория корпоративной собственности применительно к исследованию такой корпоративной организации, как ТСН, была рассмотрена не случайно. По мнению автора настоящей статьи, в связи с тем, что с 1 сентября 2014 года коммерческие и некоммерческие организации стали либо корпоративными, либо унитарными, теория корпоративной собственности нуждается в детализации, конкретизации ее наименования. Правильнее было бы называть ее теорией корпоративной собственности коммерческих организаций, поскольку она неразрывно связана в первую очередь с извлечением прибыли и во вторую - с принадлежностью имущества самой корпорации, а долей участников - самим участникам корпорации.

В связи с тем, что некоммерческие организации также существуют как корпоративные юридические лица, а не только как унитарные, по отношению к некоммерческим корпоративным организациям можно предложить теорию «корпоративного имущества некоммерческих организаций», суть которой можно свести к тому, что любая некоммерческая корпоративная организация как юридическое лицо может иметь имущество на праве собственности и отвечать им по своим обязательствам. При этом в отличие от коммерческих корпоративных организаций в некоммерческих корпоративных организациях (например в товариществах собственников недвижимости) имеется собственное имущество, которое формируется главным образом не за счет извлечения прибыли (поскольку некоммерческая организация может осуществлять деятельность, приносящую ей доход лишь в рамках устав-

ных целей), а за счет различных источников формирования имущества некоммерческих организаций: регулярных и единовременных поступлений от учредителей (участников, членов); добровольных имущественных взносов и пожертвований; выручки от реализации товаров, работ, услуг; дивидендов (доходов, процентов), получаемых по акциям, облигациям, другим ценным бумагам и вкладам; доходов, получаемых от собственности некоммерческой организации; поступлений денежных средств, предусмотренных частью 4.3 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», а также других, не запрещенных законом поступлений (см. [11]).

В коммерческих корпоративных организациях, напротив, изначально обособление имущества учредителя происходит посредством формирования уставного (складочного) капитала коммерческой организации. В процессе осуществления дальнейшей деятельности имущество коммерческой организации формируется также за счет других поступлений, в основном прибыли. То есть порядок формирования имущества в коммерческих и некоммерческих организациях различен.

Представляется, что применение теории корпоративного имущества некоммерческих организаций позволит восполнить пробел в исследовании правового режима некоммерческих корпоративных организаций (в частности товариществ собственников недвижимости).

Анализируя современное и ранее действовавшее гражданское законодательство 1, а также позиции П.В. Крашенинникова (см. [12]) и Ю.Ф. Беспалова (см. [13]) о праве юридического лица иметь обособленное имущество, можно отметить, что до реформы гражданского законодательства в 2014 году юридическое лицо должно было иметь имущество исключительно на праве собственности, праве хозяйственного веде-

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) в редакции от 5 мая 2014 года и от 18 июля 2019 года.

ния либо оперативного управлении. Указанные права относятся к видам вещных прав.

В настоящее время товарищество собственников недвижимости может иметь лишь одно из названных вещных прав -право собственности, поскольку имущество на праве хозяйственного ведения может принадлежать лишь государственному и муниципальному унитарным предприятиям, а имущество на праве оперативного управления - учреждению и казенному предприятию. Причем государственное и муниципальное унитарные предприятия, учреждение и казенное предприятие относятся к унитарным организациям, а не к корпоративным, поэтому у них совершенно иная организация деятельности, в том числе относительно правового режима имущества.

Поскольку законодатель исключил из новой редакции статьи 48 ГК РФ вещные права, представляется, что имущество может принадлежать юридическому лицу и на обязательственном праве, например на праве аренды.

Обязательственные правоотношения, как и любые иные правоотношения, возникают из юридических фактов (договоров, заключенных с товариществом собственников недвижимости; судебных актов, установивших гражданские права и обязанности и вынесенных в пользу товарищества собственников недвижимости и иных оснований, предусмотренных пунктом 1 статьи 8 ГК РФ). Причем Е.А. Суханов справедливо отмечает, что обязательственные права отличает от иных видов прав содержание, в котором должно быть ясно указано, что

именно обязан выполнить должник для кредитора (см. [14]).

Кроме того, в товариществе собственников недвижимости имеется собственное имущество его членов, к нему относится вся совокупность имущества членов товарищества.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 123.12 ГК РФ, собственное имущество членов ТСН принадлежит членам товарищества на праве собственности, за исключением случаев пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, ранее предоставленными гражданам для ведения садоводства и огородничества (переоформление права собственности на которые по существующему законодательству допускается по «дачной амнистии» 2).

Что касается имущества общего пользования членов товарищества собственников недвижимости (к которому относятся, например, дороги, лифты, подвалы и т. п.) 3, то важно отметить, что статья 123.13 ГК РФ, непосредственно раскрывающая основные положения об имуществе товарищества собственников недвижимости, не рассматривает ни порядок его формирования, ни перечень такого имущества. Представляется, что законодатель решил передать этот вопрос на рассмотрение самого товарищества, тем самым предоставив достаточный уровень свободы товариществу указать имущественные особенности в своем уставе.

При этом на практике особенно остро стоят вопросы взыскания денежных средств

2 Правила о так называемой «дачной амнистии», то есть упрощенного порядка переоформления прав на отдельные объекты недвижимости (в частности, на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства), введены Федеральным законом от 30 июня 2006 года № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». А в связи с тем, что в настоящее время «дачной амнистией» не воспользовались еще около 40 миллионов семей, правила о «дачной амнистии» продлили до 1 марта 2021 года (на основании пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 2 августа 2019 года № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

3 Перечень имущества общего пользования членов наиболее распространенных видов товарищества собственников недвижимости прямо указан в законе (относительно садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ см. Федеральный закон [4, гл. 6], по поводу товариществ собственников жилья см. статью 151 Жилищного кодекса Российской Федерации).

с лиц, не являющихся членами товарищества собственников недвижимости.

В первую очередь речь идет о лицах, получивших земельные участки по наследству или на основании иных законных сделок, а также о садоводах, ведущих садоводство в индивидуальном порядке (так называемых «садоводах-индивидуалах»), которые также не являются членами товарищества. В настоящее время заключать договоры между товариществом и собственниками земельных участков, расположенных на территории товарищества, не нужно, однако, если они пользуются объектами имущества общего пользования товарищества, то согласно статье 5 Закона о садоводстве и огородничестве они должны уплачивать членские и целевые взносы.

На это обращает внимание и Московской городской суд в Апелляционном определении от 20 апреля 2018 года по делу № 33-7081/2018, в котором указывается следующее: несмотря на то, что ответчики не являются членами товарищества собственников недвижимости коттеджного поселка «Гайд Парк» (далее - ТСН КП «Гайд Парк») и не заключали договор на возмещение расходов за пользование общим имуществом с данным товариществом, они должны вносить плату за содержание имущества общего пользования товарищества в том же размере, как и члены товарищества, а в случае уклонения от уплаты таких платежей причиненные товариществу убытки с них могут быть взысканы как неосновательное обогащение.

Что же касается товариществ собственников жилья, то собственник жилого помещения также должен оплачивать коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, поскольку это прямо предусмотрено в Разделе III постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения

в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Наличие договорных отношений в этом случае также не обязательно.

Большую роль сыграло и постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 года № 5-П «По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова», разъясняющее обязанность собственников как жилых, так и нежилых помещений нести расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Рассматривая наиболее распространенные виды товариществ собственников недвижимости - садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, а также товарищества собственников жилья, отметим следующее: в законе указано, что имущество общего пользования садоводческого и огороднического некоммерческого товарищества, а также общее имущество в многоквартирном доме принадлежит их членам на праве общей долевой собственности. При этом общая долевая собственность, как правильно отмечает Д.И. Мейер, означает, что право собственности одних и тех же субъектов гражданских правоотношений на одно и то же имущество, может принадлежать каждому из них лишь в пределах его соответствующей идеальной доли (см. [18]). Представляется, что «идеальная» не означает выделенная, то есть она не имеет своего фактического отдельного содержания, поскольку ей обладают несколько собственников (сособственники). Г.Ф. Шершеневич в своих трудах [19, 20] также справедливо отмечает право каждого из сособственников лишь на долю ценности вещи.

Таким образом, доктрина дополняет положения законодательства об общей долевой собственности. Однако рассматриваемая ситуация ограничивается, к сожалению, правовым регулированием лишь наиболее распространенных видов товарищества собственников недвижимости. При этом, по мнению автора настоящей статьи, к видам ТСН относятся не только садоводческие некоммерческие товарищества, огороднические некоммерческие товарищества, а также товарищества собственников жилья, но и товарищества собственников гаражей и машино-мест, товарищества собственников зданий, товарищества собственников сооружений, товарищества собственников объектов незавершенного строительства, товарищества собственников гражданских воздушных судов, товарищества собственников морских судов, товарищества собственников судов внутреннего плавания, а также различные товарищества собственников иных оборотоспособных объектов недвижимости, поскольку их перечень в законе исчерпывающим образом не указан.

В связи с этим возникает острый, дискуссионный, неразрешенный вопрос. С одной стороны, есть отдельная статья 123.13 ГК РФ «Имущество товарищества собственников недвижимости», с другой стороны, не ясно, все ли общественные отношения эта норма регламентирует в полном объеме. Законодатель при подготовке Федерального закона от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» посчитал, что относительно самого товарищества собственников недвижимости достаточно ограничиться лишь общими фразами в одном пункте (п. 1 ст. 123.13 ГК РФ) о том, что оно является собственником своего имущества. Остальные три пункта были посвящены особенностям формирования имущества в наиболее распространенных видах товариществ собственников недви-

жимости - товариществе собственников жилья, садоводческом и огородническом некоммерческих товариществах.

В основных положениях о товариществе собственников недвижимости, предусмотренных статьей 123.12 ГК РФ, не указан исчерпывающий перечень объектов недвижимости, в отношении которых собственники определенного имущества могут создать товарищество собственников недвижимости (по мнению автора настоящей статьи, такая позиция связана с тем, что в настоящее время сам перечень объектов недвижимости, предусмотренный пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, исчерпывающим образом не указан, является открытым). Однако, несмотря на это, статья 123.13 ГК РФ фактически предусматривает лишь строго определенный состав: товарищество собственников недвижимости и его наиболее распространенные виды. При этом в положениях пунктов 2 и 2.1 этой статьи законодатель отдельными фразами («... устанавливаются законом» и «.если иное не предусмотрено законом») прямо предоставляет возможность шире использовать специальное законодательство при регулировании общественных отношений, связанных с ведением гражданами садоводства и огородничества, а также с управлением многоквартирным домом.

Таким образом, статья 123.13 ГК РФ предполагает ограниченный характер возможности применения специального законодательства, регламентирующего состав, порядок формирования и иные особенности правового режима имущества товариществ собственников гаражей и машино-мест, товариществ собственников зданий, товариществ собственников сооружений, товариществ собственников объектов незавершенного строительства, товариществ собственников гражданских воздушных судов, товариществ собственников морских судов, товариществ собственников судов внутреннего плавания, а также товариществ собственников иных оборотоспособ-ных объектов недвижимости.

Возникает вопрос, нужно ли дополнительное нормативное урегулирование общественных отношений в рассматриваемой сфере (в том числе по вопросам имущества в иных видах товариществ собственников недвижимости, не относящимся к наиболее распространенным). Полагаю, необходимо создать либо специальный закон, регламентирующий гражданско-правовой статус различных видов товариществ собственников недвижимости, не относящихся к основным, либо более детально прописать такой статус в основных статьях о товариществах собственников недвижимости, в котором детальнее проработать состав и порядок формирования имущества в иных видах товариществ собственников недвижимости, не относящихся к наиболее распространенным.

Представляется, что законодатель решил пойти по направлению целесообразности создания отдельного нормативного правового регулирования по наиболее распространенным видам товариществ собственников недвижимости. Иначе говоря, если сегодня наиболее распространены садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, а также товарищества собственников жилья, то для них было разработано специальное законодательство, если же будут также распространены какие-либо иные виды товариществ собственников недвижимости, то для них также может быть разработано отдельное законодательство.

Так, например, в России все большую популярность приобретают товарищества собственников гаражей. Несмотря на то, что, к сожалению, проект федерального закона № 1043216-6 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях» [22], внесенный 12 апреля 2016 года П.В. Крашенинниковым, 25 июля 2018 года был отклонен в первом чтении (в связи с дублированием им общих положений российского кооперативного законодательства), указанные виды товариществ собственников недвижимости существуют и регистри-

руются в Федеральной налоговой службе (к примеру, товарищество собственников недвижимости (гаражное товарищество) «Искра» зарегистрировано 15 мая 2015 года в Новосибирской области, товарищество собственников недвижимости «Гаражное общество «Волна», зарегистрировано 21 августа 2018 года в Калининградской области, товарищество собственников недвижимости «Гаражное общество № 16» зарегистрировано 3 июля 2018 года в Красноярском крае и т. д.). 30 августа 2019 года П.В. Крашенинников направил в Государственную Думу Российской Федерации еще один проект федерального закона № 785806-7 «О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях» [23], который был переработан с учетом результатов рассмотрения предыдущего законопроекта, и по состоянию на 21 октября 2019 года законопроект рассматривался в первом чтении.

Таким образом, в настоящее время постепенно начинают развиваться и иные виды товариществ собственников недвижимости, для которых целесообразно разработать дополнительное нормативное правовое регулирование, поскольку нормы общего законодательства лишь указывают общие правила.

В связи с этим в отсутствие нормативного правового регулирования иных видов товариществ собственников недвижимости, не относящихся к наиболее распространенным, видится важным обратить внимание на справедливое мнение Л.В. Санниковой о том, что к общественным отношениям, которые не были урегулированы нормами закона, могут быть применены нормы закона, регламентирующего сходные отношения, близкие по своей правовой природе к тем отношениям, в нормативном правовом регулировании которых имеются пробелы (то есть речь идет об аналогии закона) (см. [24]).

Кроме того, будучи юридическим лицом в силу статьи 56 ГК РФ, товарищество собственников недвижимости отвечает по сво-

им обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Причем П.В. Крашенинников справедливо утверждает, что отвечать юридическое лицо может лишь активами, но не пассивами [25].

Поддерживая позицию П.В. Крашенинникова, отметим, что в процессе осуществления своей деятельности юридическое лицо не всегда может иметь вещи и имущественные права, в какое-то время оно может иметь лишь обязанности и (или) долги. Это касается, соответственно, и товарищества собственников недвижимости как юридического лица. Однако в любом случае оно будет считаться юридическим лицом до тех пор, пока его деятельность не будет прекращена в предусмотренном законом порядке.

Российское законодательство разграничивает ответственность товарищества и его членов. Исходя из положений пункта 2 статьи 56 и пункта 3 статьи 123.12 ГК РФ члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам, так же как и товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Причем З.А. Сакиева справедливо отмечает, что каждый член товарищества может в любой момент реализовать свое право на выход из него, подав соответствующее письменное заявление [26].

Таким образом, в результате рассмотрения правового режима имущества отметим, что в России в любом ТСН имеется собственное имущество товарищества как юридического лица. Помимо этого, есть имущество, собственниками которого являются члены товарищества по отдельности, а также имущество, которое является общей долевой собственностью всех членов товарищества. В законодательстве закреплены лишь особенности правового режима имущества, находящихся в общей долевой собственности отдельных видов товарищества собственников недвижимости (речь идет об общем имуществе в многоквартирном доме, а также об объектах общего пользо-

вания в садоводческих и огороднических некоммерческих товариществах). В связи с этим нуждаются в дополнительном законодательном закреплении правовой режим имущества общего пользования членов остальных видов товарищества собственников недвижимости. Для решения этой проблемы важно закрепить в гражданском законодательстве основные положения о составе имущества общего пользования членов товарищества собственников недвижимости, а также о порядке определения и следования долей в праве общей собственности на такое имущество, поскольку в настоящее время иные нормативные правовые акты, регламентирующие правовое положение иных видов товарищества собственников недвижимости, не относящихся к наиболее распространенным, не приняты.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Долинская В. В. Акционерное право: основные положения и тенденции: монография. М. : Волтерс Клувер, 2006. 736 с.

2. Братановский С. Н. Понятие и виды правовых режимов в российском законодательстве и правовой науке // Гражданин и право. 2012. № 11. С. 12-23.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301.

4. О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 201 7 года № 217-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2017, № 31 (Ч. I), ст. 4766.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1 (Ч. I), ст. 14.

6. Басс М. А. Неимущественные права и

нематериальные блага юридических лиц // Бизнес в законе. 2008. № 22. С. 218-219.

7. Андреев В. К. Корпоративная собственность участников коммерческих корпораций - иная форма собственности? / Сборник научных статей III Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы предпринимательского и корпоративного права в России и за рубежом» / под общ. ред. С. Д. Могилев-ского, М. А. Егоровой. М. : РАНХиГС при Президенте Российской Федерации ; Юридический факультет им. М.М. Сперанского Института права и национальной безопасности ; Юстицинформ, 2016. 496 с.

8. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 31, ст. 4398.

9. Лаптев В. А. Корпоративная собственность - юридический прием корпоративного права // Журнал предпринимательского и корпоративного права. 2017. № 2. С. 62-68.

10. О содействии развитию жилищного строительства : Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 30 (Ч. II), ст. 3617.

11. О некоммерческих организациях : Федеральный закон от 12 января 1996 года № 7-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, № 3, ст. 145.

12. Крашенинников П. В. Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к главе 4 / Е. В. Бадулина, К. П. Беляев, А. С. Васильев и др. ; под ред. П. В. Крашенинникова. М. : Статут, 2014. 524 с.

13. Гражданский кодекс Российской Федерации. Подробный постатейный комментарий с путеводителем по законодательству и судебной практике. Часть I / отв. ред. Ю. Ф. Беспалов. М. : Проспект, 2017. 800 с.

14. Витрянский В. В. [и др.]. Гражданское

право : учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению 521400 «Юриспруденция» и по специальности 021100 «Юриспруденция». В 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. М. : Волтерс Клувер, 2008. Том 3. Обязательственное право. 766 с.

15. Апелляционное определение Московского городского суда от 20 апреля 2018 года № 33-7081/2018. Документ опубликован не был. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

16. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность : постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 34, ст. 3680.

17. По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 года № 5-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2018. № 3.

18. Мейер Д. И. Русское гражданское право, чтения. СПб. : Типография Н. Тибле-на и Ко, 1864. 722 с.

19. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула : Автограф, 2001. 720 с.

20. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. В 2 т. М. : Юрайт, 2019. Том 1. Общая часть. 148 с.

21. О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации : Федеральный закон от 5 мая 2014

года № 99-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 19, ст. 2304.

22. О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях : проект федерального закона № 1043216-6. URL: https://sozd. duma.gov.ru/bill/1043216-6 (дата обращения: 25 декабря 2019 года).

23. О праве собственности на гаражи и гаражных объединениях : проект федерального закона № 785806-7. URL: https://sozd. duma.gov.ru/bill/785806-7 (дата обращения: 25 декабря 2019 года).

24. Санникова Л. В. Комментарий к гл. 1. Гражданского кодекса Российской Федера-

ции. Постатейный комментарий к главам 1-5 / под ред. Л. В. Санниковой. М. : Институт государства и права Российской академии наук, 2015. 662 с.

25. Крашенинников П. В. Гражданский кодекс Российской Федерации. Юридические лица: постатейный комментарий к главе 4 / Е. В. Бадулина, К. П. Беляев, А. С. Васильев и др. ; под ред. П. В. Крашенинникова. М. : Статут, 2014. 524 с.

26. Сакиева З. А. Членство в товариществе собственников жилья. Права и обязанности членов // Вестник Краснодарского университета МВД России. 2012. № 4 (18). С. 33-36.

* * *

ПЕРЕВОД АПАРТАМЕНТОВ В ЖИЛЬЕ ПОТРЕБУЕТ СВЫШЕ 1,5 МЛРД ИНВЕСТИЦИЙ В СОЦИНФРАСТРУКТУРУ

29 апреля на платформе Dombook состоялся первый онлайн-баттл на тему законотворчества. В дискуссии участвовали сенатор Сергей Лисовский и помощник депутата Госдумы Алексей Шепель. Модератором выступила Ирина Доброхотова, идеолог создания платформы Dombook, председатель совета директоров компании «<БЕСТ-Новострой».

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Основные баталии развернулись в вопросе обсуждения статуса апартаментов. Этой весной появились сообщения о том, что закон о возможном наделении апартаментов статусом жилья скоро будет принят. В том, что этот вопрос крайне актуален и по сей день, сомневаться не приходится. Как отметила Ирина Доброхотова, только в портфеле «БЕСТ-Новострой» апартаменты занимали до 30% объема продаваемых объектов, а в целом по оценке аналитиков платформы Dombook, за последние 3 года (2016-2019 годы) в Москве было продано более 14 тысяч лотов, а введено в эксплуатацию с 2014 года - почти 25 тыс. единиц, или 1,5 млн кв. метров. При этом, подчеркнула Ирина Доброхотова, апартаменты приобретали и под коммерцию, и под проживание с детьми, зачастую основным мотивом для покупки была более низкая цена, по сравнению с квартирами.

На текущий момент на экспозиции рынка новостроек старой Москвы представлено 178 проектов с апартаментами, в продаже находится 11,2 тыс. лотов, что составляет порядка 25% от общего объема экспозиции (квартир и апартаментов рынка новостроек) на всех стадиях строительной готовности в границах старой Москвы. При этом проектный объем комплексов с апартаментами, реализуемых в Москве, достигает 2 млн. Интересно, что, если проанализировать округа Москвы, то наибольшее количество апартаментов в срок до 2023 года должно быть введено в СВАО (24%, 294 тыс. кв. м) и ЦАО (22%, 270 тыс. кв. м).

Немаловажно, что с 2020 года средняя площадь лотов в проектах постоянно снижалась, начали преобладать все более компактные форматы лотов и отмечается снижение площадей отдельных типов лотов. К примеру, за 2020 год, расчетная средняя площадь лота в новых проектах составила 39 кв.м. А минимальная площадь апартамента, предлагаемого сегодня в продажу в Москве, - 14,3 кв. метра.

Как известно, чем компактнее помещения - тем больше их может быть в здании, а значит, больше и жителей. Если переводить все подряд апартаменты в жилье, то для обеспечения их минимальной социальной инфраструктурой (школы и детские сады) только в Москве потребуется выше 1,5 млрд руб. На эти средства получится обеспечить 1222 места в детских садах и 532 места в школах. Но остается еще вопрос выделения участков под эту инфраструктуру. Особенно острым этот вопрос будет в ЦАО, где наиболее плотная застройка.

Окончание на с. 67

ÄBEST

^^^ NOVOSTROY

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.