ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ АКТА ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПРИ ПРИЗНАНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347

ББК 67.404.1

БОЧКОВА СВЕТЛАНА СЕРГЕЕВНА

кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ e-mail: SSBochkova@fa.ru

ИХАРОВ МИХАИЛ МИХАЙЛОВИЧ

бакалавр 4-го курса юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ e-mail: Maikl.ikh@mail.ru

BOCHKOVA SVETLANA SERGEEVNA

candidate of Legal Sciences, associate professor of the Department of Legal Regulation of Activities Financial University under the Government of the Russian Federation e-mail: SSBochkova@fa.ru

IHAROV MIKHAIL MIKHAILOVICH

bachelor of the 4th educational faculty of law Financial University under the Government of the Russian Federation e-mail: Maikl.ikh@mail.ru

ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ АКТА ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ПРИ ПРИЗНАНИИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ

THE LEGAL SIGNIFICANCE OF THE ACT OF PUTTING AN OBJECT INTO OPERATION WHEN RECOGNIZING A REAL ESTATE OBJECT AS AN UNAUTHORIZED CONSTRUCTION

Аннотация. На сегодняшний день в сфере градостроительного правоприменения фигурирует ряд дискуссионных вопросов, сопряженных с документацией сопровождающей возведение и введение в эксплуатацию объектов недвижимости. Данная сфера общественных отношений, не терпит вариативности в силу собственных особенностей, потенциально сопряженных как с часто-правовым так и публично-правовым сектором. В первом случае речь идёт о статусе гражданских прав, возникающих у субъектов рассматриваемых правоотношений. Во втором-же, об общественной безопасности и общественных интересах, которые могут нарушаться в связи с

Annotation. Object. For today into urban relation sphere appears a range of discussion issues connected with documentation accompanying the construction and commissioning of real estate objects. This sphere does not tolerate variability due to special features, conjugate both with frequent-law and public-law sectors. First, we are talking about the standing of civil rights that arise in the subjects of the legal relations under consideration. Second, about public interests that may be violated in connection with non-compliance acts of putting the object into exploitation.

несоблюдением положений о введении объекта недвижимости в эксплуатацию.

Цели. Комплексное исследование проблемы определения статуса акта ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, а также рассмотрение проблемы базовых приоритетов разрешительной и вводной документации при разрешении споров о признании объектов самовольными постройками.

Методология. В процессе исследования особенностей правового значения акта ввода объекта в эксплуатацию используются сравнительно-правовой метод, метод правового моделирования, правового а также логического анализа.

Результаты. Сравнение особенностей статуса акта введения объекта в эксплуатацию в ретроспективном и перспективном ключе, в том числе анализ исторического развития такого рода актов и истоки нормативного регулирования данной области от периода Советской правовой системы до наших дней. Сравнение статуса исследуемых актов и их базовых приоритетов в ключе логической дифференциации. Создание однозначной модели желательного правоприменения в ключе рассмотренных правоотношений.

Выводы. Акт ввода объекта в эксплуатацию, в силу закона выступает в качестве акта обладающего абсолютным приоритетом над прочими выражениями публично-правового регулирования возведения спорных объектов недвижимости, в силу указания закона, проявляемого из правовой логики и последовательности составления соответствующих актов и требований для их издания.

Ключевые слова: Недвижимость, Самовольная постройка, Ввод в эксплуатацию, Градостроительство, Разрешительная документация.

Purposes. Comprehensive research this problem of the act of putting the object into exploitation status determining, and research of basic priorities permits and introductory documentation problems in legal disputes over the recognition of objects as unauthor-izes buildings.

Methodology. In the process of researching of singularities of the legal significance of the act of putting an object into operation were used: the comparative legal method, the method of legal modeling, legal and logical analysis.

Results. Comparison of singularities the status of the act of putting the object into exploitation into retrospective and perspective way, including analysis historical progress of this acts and cradles of normativity regulation of this sphere beginning from USSR period for our days. Comparison acts status and their basic priorities in way of logical differentiation. Model of required law enforcement creation, in way of considered legal relations.

Conclusions. Act of putting the object into exploitation, in law acts as document, with absolute priority over other expression of public law regulation of disputed objects building. By virtue of the law as well as legal logic and sequence of drawing up the relevant acts and requirements for their publication.

Keywords. Real estate, unauthorized construction, commissioning, urban planning, Permits.

Сложность исследуемых объектов связана с тем, что введение их в эксплуатацию зачастую сопровождалось не текущим электронным документооборотом, а документооборотом бумажным, при том, что срок службы потенциально спорных объектов не разнится или разнится не значительно. В связи с фактором бумажного документооборота зачастую возникают споры относительно документов, устанавливающих публичное право на возведение

конкретного объекта недвижимости, по соответствующей технической документации и градостроительным регламентам.

В этот самый момент возникает вопрос юридического приоритета имеющихся документов, каким статусом обладает акт ввода в эксплуатацию, являясь единственным документом, подтверждающим законность возведения такого рода объекта, в отсутствии прочей сопроводительной документации.

Предполагается, что наличие акта ввода объекта в эксплуатацию в соответствии со ст.55 Градостроительного кодекса РФ (далее по тексту — ГрК РФ)является комплексным основанием как для отказа в признании объекта самовольной постройкой, так и инструментом доказывания законности возведения [2, ^188].

Данный подход базируется на комплексной процедуре ввода объекта в эксплуатацию, которая включает в себя удостоверение полномочным органом выполнения строительства в соответствии с разрешением на строительство [1], проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, удостоверяя соответствие разрешенному использованию земельного участка, проектам планировки территории и межевания территории. В силу наличия он подтверждает надлежащее предоставление документов предусмотренных п.3 ст. 55 ГрК РФ и фактически делает невозможным признание объекта самовольной постройкой по любому публично-правовому основанию, за исключением создания угрозы жизни и здоровью граждан и грубых нарушений строительных норм и правил если такие возникли после введения объекта в эксплуатацию.

Данный подход непререкаемости основывается на нормативном содержании п. 1 и п.3 ст. 55 ГрК РФ из которых следует, что акт ввода объекта в эксплуатацию является заключительным комплексным актом, заключающим в себе подтверждение соблюдения всех прочих градостроительных и земельных норм, получения всей сопроводительной документации, которая в силу закона необходима для получения данного документа.

В случае, если при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, при отсутствии необходимости защиты публичных интересов, устанавливается факт не-

соответствия объекта критериям, которым такой объект должен соответствовать для принятия решения о вводе объекта в эксплуатацию, изначально необходимо признать выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию незаконным.

Такой акт может выдаваться исходя как из коррупционного аспекта, так и из низкой квалификации сотрудников, а возможно, что такой акт был выдан правомерно и нарушений требований закона и действующих норм на самом деле не усматривалось. Этот вопрос на самом деле является ничуть не менее объемным, нежели признание объекта самовольной постройкой, или разрешения любого иного спора сопряженного с исследуемой документацией. К тому же имеет в большей степени публично-правовой характер, связанный с неправомерной выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию органами местного самоуправления, субъекта Российской Федерации или уполномоченным Федеральным органом исполнительной власти [3]. В связи с чем и споры, возникающие в отношении правомерности выдачи акта ввода объекта в эксплуатацию должны возникать не между собственником спорного объекта и заинтересованным лицом, а между заинтересованным лицом и уполномоченным государственным органом, вводившим в эксплуатацию спорный объект, в силу публично-правового характера данных мероприятий, что соответственно должно оспариваться исключительно в порядке кодекса административного судопроизводства.

Несмотря на правовую определенность подобного подхода, на сегодняшний день в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)» приводится совершенно иная позиция [5]. В нём излагается мнение, что в силу пп.1, 2 ст. 222 ГК РФ здание, возведенное без разрешения на строительство, является самовольной постройкой.

Не затрагивая правовой природы такого рода актов, стоит тем не менее сказать и о том, что не стоит воспринимать данную позицию буквально, ведь каждая конкретная ситуация заслуживает детального анализа, однако как и говорилось ранее, ГрК содержит в себе фактический приоритет акта введения объекта в эксплуатацию. Существует множество потенциальных ситуаций правовой неопределенности текущего и ретроспективного плана, начиная со сбоев системы электронного документооборота и заканчивая материальной уязвимостью архивных документов. Однако и с позицией Верховного Суда можно согласиться лишь отчасти, в связи с тем, что в силу закона наличие акта ввода объекта в эксплуатацию обладает выше выявленным приоритетом, а следовательно отсутствие разрешения на строительство, может выступать лишь основанием для признания незаконной выдачу такого акта ввода объекта в эксплуатацию и лишь после этого могут предъявляться требования к собственнику спорного объекта.

Возложение на непубличный субъект ответственности за незаконные действия субъекта публично-правового, при отсутствии доказанной причинно-следственной связи между таковым и принимаемым решением, нарушает как действующее законодательство, так и всевозможные принципы права. Рассматриваемая позиция Верховного суда в полной мере применима лишь к объектам незавершенного строительства и иным объектам, на которые ещё не получен акт ввода объекта в эксплуатацию. С момента же получения данного акта, собственник нововозведен-ного объекта подпадает под комплексную публично-правовую защиту.

Руководствуясь изложенными аспектами, на наш взгляд формулировка о наличии разрешения на строительство является не однозначной и должна восприниматься правоприменителем не буквально, а исхо-

дя из комплексного смысла совокупности норм.

Вместе с тем выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию напрямую взаимосвязана с иным основанием для отказа в признании объекта самовольной постройкой — неосведомленности собственника объекта об ограничении использования земельного участка. В силу упомянутого ранее содержания ст.55 ГрК в случае предъявления иска по соответствующему основанию, акт ввода объекта в эксплуатацию может выступать безоговорочным доказательством неосведомленности, в силу того, что данный акт включает в себя подтверждение соответствия всех земельных требований и любые ограничения при выдаче такого акта должны учитываться. В случае если такие ограничения учтены выдающим органом не были, то и удовлетворение рассматриваемого иска видится невозможным.

Вместе с тем стоит обратить внимание и на дифферентность формы такого документа, в силу долгого отсутствия её унификации. Так на сегодняшний день существует приказ Минстроя России от 19.02.2015 № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» в соответствии с п.16 ст.51 ГрК и Письмом Росреестра № 10-0280-ИШ1, однако в прошлом формы могли разниться, в связи с чем в каждом отдельном случае необходим тщательный анализ предоставляемых документов.

Так же разнились и процедурные моменты, как и на сегодняшний день. В пример можно поставить регулирование на уровне субъекта, так порядок оформления такой разрешительной документации закрепляется специфицированными актами полномочных органов [4]. На пример, в Москве действует постановление Правительства

1 Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 7 мая 2015 г. №14-05372/15 О рассмотрении письма ФГБУ «ФКП Росреестра» от 13.04.2015 №10-0280-ИШ // документ опубликован не был.

Москвы от 17 апреля 2012 № 145-ПП «Об утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы «выдача разрешения на строительство» и «выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию»2.

Подводя итог, стоит обратить внимание на то, что наличие акта приёма объекта в эксплуатацию подразумевает не только соответствие всем градостроительным нормам и правилам, являясь заключительным этапом, но к тому же является примером санации отношений, связанных с представлением разрешительной документации. Сам факт наличия акта введения в эксплуатацию, указывает на обязательное предварительное наличие разрешительной документации в силу прямого указания п.1 ст.55 ГрК РФ. То есть, если отсутствуют иные основания полагать, что рассматриваемый объект является самовольной постройкой, отсутствие разрешительной документации при наличии акта ввода объекта в эксплуатацию в силу буквального трактования ч. 1 ст. 55 ГрК РФ не может являться осно-

ванием для признания объекта самовольной постройкой.

В таком случае процедура видится несколько более сложной и сопряженной скорее с административными спорами, в частности касаемыми законности получения акта ввода объекта в эксплуатацию, что будет разрешаться в порядке спора с органом, выдавшим такое разрешение и возможно, впоследствии на основании признания или отказа в признании такого акта незаконным будут рассматриваться правоотношения, сопряженные со спорным объектом в формальном отсутствии акта введения объекта в эксплуатацию.

Данная проблема требует не столько внесения каких-либо изменений в действующее законодательство, сколько понимания заложенных в данную сферу принципов и осознания рассмотренных документарных приоритетов. Впрочем, на сегодняшний день судебная практика3 начинает склоняться к аналогичному пути разрешения такого рода вопросов, видящемуся наиболее справедливым и законным.

Постановление Правительства Москвы от 17 апреля 2012 № 145-ПП «Об утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы «выдача разрешения на строительство» и «выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» // «Вестник Мэра и Правительства Москвы» № 25, 01.05.2012.

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 февраля 2015 г. № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» // Зарегистрировано в Минюсте РФ апреля 2015 г. № 36782Ю опубликовано на www. pravo.gov.ru 13 апреля 2015 г.]

2

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК:

1. Бледный С. Н. Полномочия органов местного самоуправления по выдаче разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию // https://www.elibrary.ru/item.asp?id=23112731 (Дата обращения: 15.02.2021)

2. Бочкова С. С. Характеристика правового положения участников долевого строительства при банкротстве застройщика // Самоуправление. - 2019. - Т.2 № 1 (114). - С. 187-190.

3. Бурмистрова С. А. Полномочия органов местного самоуправления по вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства // https://www.elibrary.ru/item.asp?id=15223458 (Дата обращения: 15.02.2021)

4. Васильева О. Н. К вопросу о регистрации и учету коммерческих и некоммерческих организаций// Legal Bulletin. - 2020. - Т. 5. № 4. - С. 103-110.

5. Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2020) от 22.07.2020 // документ опубликован не был.

REFERENCES:

1. BlednyjS. N. Polnomochija organov mestnogo samoupravlenija po vydache razreshenija na stroitel'stvo i vvod ob#ekta v jekspluataciju // https://www.elibrary.ru/item.asp?id=23112731 (Data obrashhenija: 15.02.2021)

2. Bochkova S. S. Harakteristika pravovogo polozhenija uchastnikov dolevogo stroitel'stva pri bankrotstve zastrojshhika // Samoupravlenie. 2019. T. 2 No 1 (114). S.187-190.

3. Burmistrova S. A. Polnomochija organov mestnogo samoupravlenija po vvodu v jekspluataciju ob#ektov kapital'nogo stroitel'stva // https://www.elibrary.ru/item.asp?id=15223458 (Data obrashhenija: 15.02.2021)

4. Vasil'eva O. N. K voprosu o registracii i uchetu kommercheskih i nekommercheskih organizacij// Legal Bulletin. 2020. T. 5. No 4. S. 103-110.

5. Obzor sudebnoj praktiki Verhovnogo suda Rossijskoj Federacii No 2 (2020) ot 22.07.2020 // dokument opublikovan ne byl.