CC BY
89
УДК 34
ПРАВОВОЕ ЗАКРЕПЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ В СОВЕТСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
THE LEGAL FASTENING OF A GROUND RENT IN THE SOVIET LEGISLATION
Л.В. НЕФЁДОВ (L.V. NEFYODOV)
Статья посвящена причинам, послужившим основанием для правового закрепления земельной ренты в советском законодательстве, существенным особенностям земельной ренты как отдельного вида платежей за городскую землю, а также правилам её взимания.
Ключевые слова: законодательное закрепление, земельная рента, городские земли, платежи за землю.
This article is devoted the reasons which have formed the basis for legal fastening of a ground rent in the Soviet legislation, essential features of a ground rent as a separate kind of payments for the city earths, and also to rules of its collection.
Key words: Legislative fastening, ground rent, the city earths, payments for the earth.
Вопрос о природе земельной ренты в советском законодательстве и её практическом применении является дискуссионным и малоизученным. Изначально земельная рента была установлена общесоюзным законом, принятым 3-й сессией ЦИК Союза ССР первого созыва 12 ноября 1923 г. [1]. Существовавшие к тому моменту арендные отношения по поводу городской земли были приняты в расчёт для недопущения дублирования назначения платежей. Согласно установленному правилу, те арендные платежи, которые были внесены пользователями городской земли до принятия закона, ни зачету в уплату ренты, ни возврату не подлежали [2].
Если проанализировать положения, предусмотренные законом о ренте, то можно выделить ряд существенных особенностей. Во-первых, рента взималась с земель двух категорий: с земель, находящихся в черте городских поселений, и с территорий, предоставленных транспорту, как в черте города, так и вне её. Во-вторых, рента делилась на основную и дополнительную: основная рента поступала в государственный бюджет, а дополнительная - в местный. В-третьих, от взимания ренты освобождались земли,
находящиеся под реками, каналами, озерами, болотами; под улицами, переулками и т. п.; под общественными городскими садами, парками, стадионами и т. п.; под крепостными сооружениями и военными портами; под строениями, используемыми в дипломатических целях; под зданиями, занятыми учреждениями, находящимися на государственном и местном бюджетах. В-четвёртых, размер ренты исчислялся с площади земельного участка. Плательщиками ренты могли выступать юридические и физические лица, в чьём пользовании находился соответствующий земельный участок. В-пятых, ставки основной ренты устанавливались по городам и уездам в порядке общесоюзного законодательства исходя из соображений средней доходности земли. В свою очередь, ставки дополнительной ренты вводились губернскими исполкомами и горсоветами в пределах, установленных общесоюзным законодательством, по частям города, кварталам, улицам. Ставки ренты рассчитывались исходя из доходности земли и в соотношении с арендной платой.
Вышеперечисленные нормы оставались неизменными и определяющими существен-
© Нефёдов Л.В., 2011
ные особенности установления и взимания ренты, даже несмотря на дальнейшее развитие советского законодательства в данном направлении.
Дальнейшим шагом было издание СНК РСФСР правил взимания ренты с земель городских и предоставленных транспорту на основе общесоюзного закона 19 мая 1924 г. [3].
Хотя на местах исполнение закона о ренте возлагалось на финансовые отделы исполкомов, фактически, как свидетельствуют источники, все мероприятия, связанные с организацией её установления, расчёта и бора, выполняли коммунальные отделы, находившиеся в ведомственном взаимодействии с ГУКХ НКВД РСФСР [4].
Важнейшая и наиболее острая практическая проблема, возникшая сразу после издания законов о земельной ренте, заключалась в выяснении соотношения между ранее применявшимися арендными платежами и вновь вводимой земельной рентой. Такое разграничение, хотя, как показала практика, не очень понятное местным работникам, было приведено уже в законах 1923-1924 гг. Обобщая их нормы, можно сделать следующие выводы. Во-первых, разрешалось параллельное применение и аренды земли, и земельной ренты. Во-вторых, законодатель, отдельно рассматривал случаи, когда за пользование участком взыскивалась только рента и когда рента включалась в состав арендной платы. В-третьих, общая логика закона заключалась в том, чтобы распространить ренту на земельные участки, занятые частными физическими и юридическими лицами, государственными предприятиями и учреждениями, муниципальными объектами (из этой категории допускались исключения). То есть вводились рентные платежи для тех фактических землепользователей, которые ранее никак не оформляли земельные отношения с коммунальными отделами и, соответственно, никакие платежи за землю не вносили в принципе [5].
Иначе складывались отношения по поводу тех участков, эксплуатация которых представляла коммерческий интерес. Как правило, в натуральном выражении это были участки торговых площадей, базаров, ярмарок или участки, расположенные в оживленных местах центральной части города. Дек-
рет СНК от 20 октября 1921 г. [6], который разрешал аренду, не уточнял, на какие участки, застроенные или незастроенные, распространялось его действие, нужно ли в договор аренды здания включать дополнительное условие внесения арендной платы за расположенный под ним земельный участок. Практика показывает, что собственно земельный участок фигурировал в документе, если он непосредственно составлял предмет договора, в иных случаях его наличие просто подразумевалось, стороны учитывали факт расположения здания или помещения, что отражалось в величине арендной платы. Законы о земельной ренте разрешали аренду земли, такие договоры по-прежнему заключались с коммунальными отделами, а рента взималась в составе арендной платы. Сохраняя аренду, законодатель подтвердил правомерность тех отношений в городском землепользовании, которые фактически сложились и имели юридическое закрепление [7].
Основная идея введения рентных платежей заключалась в повышении доходов местных бюджетов от использования городских земель. К примеру, Правила взимания ренты устанавливали, что если арендная ставка оказывалась ниже ренты, то производилась соответствующая доплата. За участки, которые были переданы в аренду бесплатно, также вносилась рента.
Рента и арендная плата, обладая важным общим признаком и выступая в качестве своеобразного вознаграждения собственнику за пользование принадлежащего ему имущества, имели и существенные отличия. Во-первых, арендные отношения находились в сфере частноправового, а рентные - публично-правового регулирования. Рента по своей природе была ближе к налогу. Интерпретация ренты как налога подтверждается и тем обстоятельством, что она, как все налоги, взималась финансовыми органами, в то время как аренда оформлялась через коммунальные отделы. Во-вторых, в отношении арендных тарифов государство ограничивалось только общими рекомендациями, фактическое их установление находилось в компетенции местных органов, предельные ставки ренты определялись законодательным образом. В-третьих, арендные платежи, по сути, являлись единовременным сбором, а срок аренды устанавли-
вался произвольно, допускалось безвозмездное предоставление участков на правах аренды, рента же носила регулярный характер, предусматривалась определённая периодичность её уплаты. В-четвёртых, все доходы от аренды зачислялись в местные бюджеты, а рента распадалась на основную и дополнительную, и в местный бюджет шла только дополнительная рента.
Что касается методики расчёта основной и дополнительной ренты, то данная процедура находилась в компетенции союзного правительства. Ставка основной ренты утверждалась в абсолютных цифрах, а ставка дополнительной - как высший предел кратности к основной ренте.
Первоначально все вопросы, связанные с определением размеров рентных платежей, в пределах предписанных законом ставок, решались коммунальными отделами. С укреплением городского управления такие полномочия передавались президиуму горсовета, который, руководствуясь республиканскими установлениями, утверждал ставки ренты для конкретных участков. Город делился на части в соответствии с доходностью земельных участков, а доходность рассчитывалась в зависимости от местоположения, способов использования, благоустройства, прибыльности и назначения сооружённых на них зданий, а также с учётом других местных условий.
Во второй половине 1920-х гг. земельная рента постепенно приближалась по своему практическому значению к земельному налогу, так как она уже не соотносилась и не ассоциировалась с арендными платежами. Принятие в 1926 г. союзного и республиканского Положения о местных финансах вызвало острую необходимость в пересмотре рентного законодательства. Как итог, 30 апреля 1927 г. было принято новое Положение о взимании ренты с городских земель [8].
Интересен тот факт, что новое Положение о взимании ренты с городских земель имело обратную силу. В статье 1 вводного закона указывалось, что само Положение действует с 1 октября 1926 г., т. е. рентное обложение по новым правилам стало применяться в текущем бюджетном году. После его принятия СНК РСФСР признал утратившим силу 63 узаконения [9]. В развитие норм
нового Положения были утверждены Правила взимания ренты с городских земель [10].
Вновь приятые законы отличались большей детальностью и проработанностью всех норм, которые ещё более конкретизировались в специальной инструкции, составленной НКФ СССР [11].
Рента, в соответствии с новым Положением, по-прежнему подразделялась на основную и дополнительную. Основная рента зачислялась в республиканский бюджет, а дополнительная - в местный, под которым понимались «бюджетные ресурсы данного городского поселения».
Все городские поселения делились на классы по признакам административного значения, плотности населения, развитию торговли и промышленности, доступности к путям сообщения и доходности прилегающих к городу земель.
Размер основной ренты зависел от категории класса. Пределы кратности дополнительной ренты устанавливались СНК СССР, а ставки для каждого городского поселения определялись губернскими или окружными исполкомами по районам, улицам, кварталам. Единицей обложения выступал 1 квадратный метр.
Необходимо отметить, что по сравнению с ранее действующим законодательством уточнения вносились в перечень земель, рента с которых не вносилась. Освобождались от уплаты ренты: участки, сданные по договорам застройки для возведения жилых строений; участки, выделенные государственным учреждениям и предприятиям для строительства жилья, а также отведённые жилищно-строительным кооперативам. Льгота действовала с момента выделения участка и до истечения трёх лет со дня завершения строительства.
Что же касается перечисления категорий земель, попадающих под рентное обложение, то в Положении лишь указывалось, что рента взимается со всех земель, как застроенных, так и незастроенных, находящихся в черте городских поселений. В Правилах же приводился чёткий перечень этих земель. В него входили: обслуживающие строения, принадлежащие частным физическим и юридическим лицам на праве собственности или застройки; предоставленные государственным
предприятиям по их уставам и положениям; предоставленные в бессрочное пользование жилищно-строительным кооперативным товариществам. Отдельно указывалось, что к государственным строениям не относятся те, которые являются имуществом местных Советов.
Таким образом, участки, расположенные под муниципальными объектами, либо освобождались от ренты по причине своего функционального назначения, либо сдавались в аренду. В отличие от законодательных актов инструкция НКФ подробно перечислила все земли, подлежащие рентному обложению. Исходя из представленного в ней перечня, рента уплачивалась с земельных участков, находящихся в непосредственном управлении коммунальных органов, а в случае сдачи в аренду - взималась в составе арендной платы.
Периодичность уплаты рентных плате -жей устанавливалась один раз в год, период начинался с наступлением хозяйственного года, то есть с 1 октября, и завершался с его окончанием - 30 сентября.
К концу 1920-х гг. стало очевидно, что оптимистические прогнозы, рассматривающие в качестве значительной части городских доходов поступления от земли и недвижимости, не оправдываются.
Отмечалось достаточно большое количество случаев законодательного закрепления освобождения от рентных платежей (например, лечебные учреждения), а также предоставления льгот по арендной плате, которая в процессе расчётов соотносилась с земельной рентой. В итоге размеры рентных платежей были столь малы, что затраты на
их сбор зачастую превышали рентные доходы, и вскоре они были сведены на нет.
1. Постановление ЦИК Союза ССР от 12 ноября 1923 г. «О взимании ренты с земель городских и предоставленных транспорту» // СУ РСФСР. - 1923. - № 114-115. - Ст. 1055.
2. ГАРФ. - Ф. Р-4041. - Оп. 6. - Д. 359. - Л. 576.
3. Постановление СНК РСФСР от 19 мая 1924 г.
«Правила взимания ренты с земель городских и предоставленных транспорту» // СУ
РСФСР. - 1924. - № 64. - Ст. 644.
4. Ящук Т. Ф. Организация местной власти в РСФСР. 1921-1929 гг. - Омск : Изд-во ОмГУ, 2007. - С. 384.
5. Там же. - С. 385.
6. Декрет СНК от 20 октября 1921 г. «О взимании платы за помещения и участки земли, сдаваемые под торговые, промышленные предприятия и склады в национализированных и муниципализированных домовладениях и местах общего пользования» // СУ РСФСР. - 1921. - № 70. - Ст. 560.
7. Ящук Т. Ф. Указ. соч. - С. 386.
8. Постановление ЦИК и СНК от 30 апреля 1927 г. «Положение о взимании ренты с городских земель» // СЗ СССР. - 1927. - № 22.
- Ст. 245.
9. Постановление СНК РСФСР от 2 сентября 1927 г. «Об утверждении перечня узаконений РСФСР, утративших силу с введением в действие Положения о взимании ренты с городских земель от 30 апреля 1927 г.» // СУ РСФСР. - 1927. - № 91. - Ст. 604.
10. Постановление ЦИК и СНК от 17 августа 1927 г. «Правила взимания ренты с городских земель» // СЗ СССР. - 1927. - № 48. - Ст. 494.
11. Инструкция № 71 НКФ Союза ССР по применению Положения о взимании ренты с городских земель // Вестник финансов. - 1927.
- № 34. - С. 3-10.
