CC BY
28
УДК 001.201
Волчинцева Т.В студент магистратуры 2 курс, юридический факультет Казанский инновационный университет имени В.Г. Тимирясова (ИЭУП), Россия, г. Казань
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Аннотация - данная статья посвящена правовому положению товарищества собственников жилья и правового статуса путем образования юридического лица, права и обязанности товарищества, законодательные нормы регулирующие порядок создания товарищества. В работе проанализированы полномочия и ответственность товарищества, порядок возникновения и прекращения прав членства товарищества, основополагающие документы для передачи дома в управление ТСЖ, оборот средств полученных в результате деятельности товарищества.
Ключевые слова - товарищество собственников жилья, многоквартирный дом, законодательство, земельный участок, имуществ, жилищные права.
Volchintseva T. V. master's student 2nd year, faculty of law Kazan innovative University named after V. G. Timiryasov( IEPU)
Russia, Kazan
LEGAL REGULATION OF HOMEOWNERS ' ASSOCIATION
Annotation - this article is devoted to the legal status of the homeowners ' Association and the legal status through the formation of a legal entity, the rights and obligations of the partnership, the legislative norms governing the establishment of the partnership. This paper analyzes the powers and responsibilities of the Association, the order of occurrence and cessation of membership rights of the partnership, the fundamental documents to be delivered at home in control of the HOA, the turnover resulting from the activities of the partnership.
Key words - homeowners ' Association, apartment building, legislation, land plot, property, housing rights.
На сегодняшний день одной из форм управления собственников многоквартирных домов является создание товарищество собственников жилья (далее - товарищество либо «ТСЖ»). Товарищество представляет собой некоммерческую организацию, собственников жилых и нежилых
помещений в многоквартирном доме. Согласно статье 135 Жилищного Кодекса1 Российской Федерации товарищество представляет собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления недвижимым имуществом, владение, обеспечение и эксплуатация, а так же пользование и распоряжение общим имуществом МКД в рамках, не противоречащих законодательству РФ. Нормативно правовую базу деятельности ТСЖ регламентируют положения ЖК.
При создании товарищества, число членов ТСЖ, должно превышать пятьдесят процентов, от общего количества голосов собственников в МКД. На данном собрании обязаны присутствовать собственники помещений МКД, а так же законные представители, которые обладают большинством процентом голосов от общего числа голосов, но не менее пятидесяти процентов от общего числа участников ТСЖ. Согласно ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном МКД вправе создать только одно товарищество собственников жилья. Товарищество так же возможно создать между несколькими МКД, которые расположены в непосредственной близости, а так же имеют общие смежные земельные участки и инфраструктурные элементы.
Правовая ответственность ТСЖ возникает с момента государственной регистрации в налоговом органе и создается в форме товарищества собственников недвижимости (далее - товарищество либо «ТСН»), является юридическим лицом, имеет расчетный счет в банке, печать и другие сопутствующие реквизиты. Согласно, Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 №129-ФЗ2, данный порядок регулируется главами 3 и 4 при создании ТСЖ. Согласно ст. 135 ЖК РФ устанавливает правовое положение как некоммерческое объединение лиц - собственников жилых и нежилых помещений.
Собственникам помещений в МКД принадлежит, общее имущество такое как: подвалы, чердак, лестничная клетка, крыша, вестибюль, холл и др., которое они обязаны содержать в надлежащем состоянии.
Правоустанавливающую роль играет устав ТСЖ, который является главенствующим учредительным документом при их создании. Так, в п. 4 ст. 135 ЖК содержится правовая норма, согласно которой товарищество формируется без ограничения по сроку деятельности, если иное не предусмотрено соответствующим уставом. Обязанности товарищества: контроль деятельности управляющих компаний, которые оказывают услуги по текущему содержанию МКД; отслеживание выполнения правил эксплуатации МКД; обеспечение выполнения работ по благоустройству
1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ (ред. от 26 июля 2019)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2005.- № 1.-ст. 14; 2018.- № 1.- ст. 69; № 15.- ст. 2030
2 Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08 августа 2001 № 129-ФЗ (ред. от 26 ноября 2019 )// Собрание законодательства Российской Федерации, 2001.- № 33.- ст. 3431; 2018.- № 32.- ст. 5088, 5115;
согласно утвержденной смете на текущий год; обеспечение должного санитарного состояния общедомового имущества; выполнение сопутствующих функций, которые были прописаны и утверждены на общем собрании собственников. ТСЖ, как уполномоченный представитель жильцов МКД, обязан защищать интересы и права жильцов в МКД перед государственными органами и коммунальными службами, такие как: уборка придомовой территории; своевременный вывоз мусора с прилегающей территории; проведение ремонта (текущего, капитального).
Устав ТСЖ должен содержать определенные сведения, которые не противоречат действующему законодательству, а именно: наименование включающими слова «товарищество собственников жилья»; местонахождение; предмет и цели деятельности данного ТСЖ; ответственность и полномочия ТСЖ; компетенция и состав органов управления; порядок принятия соответствующих решений по вопросам, которые принимаются единогласно, либо большинством голосов на общем собрании собственников помещений; компетенция и состав ревизионной комиссии (ревизор); порядок возникновения и прекращение членства в товариществе; порядок внесения изменений в учредительный документ; иные не противоречащие законодательству положения устава3. Если создание товарищества создается в форме юридического лица и предусматривает членство в нем, то в данный устав вносится порядок приема и выхода из членства ТСЖ.
Основополагающими учредительными документами, для передачи дома в управление ТСЖ, являются: свидетельство «О государственной регистрации ТСЖ», после требуется сформировать земельный участок и прилегающую под МКД, согласно Земельного Кодекса РФ4, в целях его последующего содержания, вследствие чего подается соответствующее заявление в муниципальное казенное учреждение «Департамент развития муниципальной собственности» муниципального образования. Земельные участки, входящие в состав общего имущества МКД, не признаются объектом налогообложения (пункт 6 части 2 статьи 389 Налогового Кодекса Российской Федерации)5. Формирование земельного участка под МКД не должно противоречить нормам Земельного Кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, на муниципальном уровне закреплено нормативно - правовыми актами6.
3 Крашенников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. - 396 с.
4 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (ред. от 02 августа 2019)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2001.- № 44.- ст.4147; 2018.- № 1.- ст. 90, 91; № 27.- ст. 3947.- 3954;
5 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05 августа 2000 № 117-ФЗ (ред. от 29 сентября 2019) //Собрание законодательства Российской Федерации, 2000.- № 32.- ст. 3340; 2019.- № 16.- ст. 1826; № 18.- ст. 2225
6 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 № 122-ФЗ (ред. от 03 июля 2016 )// Собрание законодательства Российской Федерации, 1997.-№ 30.- ст. 3594; 2016.- № 23.- ст. 3296
В ЖК РФ определены следующие права и обязанности. ТСЖ вправе: заключать договора на управление МКД; текущий ремонт и содержание общедомового имущества; а так же другие виды услуг для комфортабельного проживания членов товарищества; определять смету доходов и расходов на годовой плановый период; устанавливать размер платежей и взносов на основании принятой сметы, каждого собственника для содержания общего имущества; передавать имущество ТСЖ во временное пользование, если данное не противоречит законным правам или интересам собственников; вести хозяйственную деятельность в рамках законодательства.
ТСЖ - это некоммерческая организация. ТСЖ может вести предпринимательскую деятельность, и всю полученную прибыль расходовать на содержание и обслуживание жилого дома и придомовой территории, путем принятия соответствующего решения на общем собрании большинством голосов собственников жилых и не жилых помещений, но не менее чем двумя третями от общего числа голосов, могут быть использованы по назначению, не нарушая законные интересы всех членов. Члены товарищества обязаны участвовать в общих расходах на содержание МКД согласно своей доле в товариществе, взносы являются одной из форм непосредственного участия в товариществе, а именно - содержание общедомового имущества в безопасном и пригодном состоянии для эксплуатации. В случае неисполнения своих обязанностей по платежам членов, орган ТСЖ вправе обратиться в суд, с целью понуждения собственников участвовать в общих расходах на содержание общедомового имущества (ЖК РФ п. 2 ст.39).
ТСЖ обязано (ЖК РФ ст. 138): выполнять свои обязательства по договору; заключать договора на ремонт и содержание с собственниками помещений не являющимися членами; обеспечение выполнения законных интересов собственников жилых помещений при использовании общего имущества; обеспечивать надлежащее состояние МКД; представлять законные интересы собственников, в отношении третьих лиц; принимать меры в отношении третьих лиц, препятствующих реализации прав владения и распоряжения общим имуществом;
Высший законодательный орган управления ТСЖ - это общее собрание членов и правления товарищества. Защита жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции либо арбитражным судом установленном в ГПК РФ7 и АПК РФ8.
7 Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 № 138-Ф3 (ред. от 02 декабря 2019)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2002.- № 46.- ст. 4532; 2019.- № 30.-ст. 4099
8 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июня 2002 № 95-ФЗ (ред. от 02 декабря 2019)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2002.- № 30.- ст. 3012; 2018.- № 49.-ст. 7523
Использованные источники:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ (ред. от 26 июля 2019)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2005.- № 1.-ст. 14; 2018.- № 1.- ст. 69; № 15.- ст. 2030
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 № 138-Ф3 (ред. от 02 декабря 2019)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2002.- № 46.- ст. 4532; 2019.- № 30.- ст. 4099
3. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июня 2002 № 95-ФЗ (ред. от 02 декабря 2019)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2002.- № 30.- ст. 3012; 2018.- № 49.- ст. 7523
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (ред. от 02 августа 2019)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2001.- № 44.- ст.4147; 2018.- № 1.- ст. 90, 91; № 27.- ст. 3947.3954
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05 августа 2000 № 117-ФЗ (ред. от 29 сентября 2019) //Собрание законодательства Российской Федерации, 2000.- № 32.- ст. 3340; 2019.- № 16.- ст. 1826; № 18.-ст. 2225
6. Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08 августа 2001 № 129-ФЗ (ред. от 26 ноября 2019 )// Собрание законодательства
Российской Федерации, 2001.- № 33.- ст. 3431; 2018.- № 32.- ст. 5088, 5115
7. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 № 221-ФЗ (ред. от 02 августа 2019)// Собрание законодательства Российской Федерации, 2007.- № 31.- ст. 4017; 2018.- № 10.- ст. 1437
8. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 № 122-ФЗ
(ред. от 03 июля 2016 )// Собрание законодательства Российской Федерации, 1997.- № 30.- ст. 3594; 2016.- № 23.- ст. 3296
9. «Утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», утвержденного постановлением Администрации города Симферополя Республики Крым от 28.05.2015 № 356 [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://docviewer.yandex.ru/ ,свободный
10. Кириченко О.В., Накушнова Е.В., Кириченко Л.П. Товарищество собственников недвижимости (ТСН) как эффективный способ управления многоквартирными домами // Семейное и жилищное право, 2015.- №4. - С. 26 - 30.
11. Крашенников П.В. Жилищное право. 8-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2012. - 396 а
12. Литовкин В. Товарищества собственников жилья важный инструмент реформы ЖКХ // Хозяйство и право, 2012.- №2.- С. 66 - 80.
13. Свит Ю.П. Товарищество собственников недвижимости: проблемы правового статуса // Законы России: опыт, анализ, практика, 2015. - №7.- С. 50 - 54.
