CC BY
117
УДК 347.453.4
Л.А. Радионова
юрисконсульт,
Отдел МВД России по Дмитровскому району
г. Москвы
ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА
Аннотация. В статье рассмотрена правовая природа договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа как консенсуального договора смешанного типа, возмездного, имущественного, двустороннего, непоименованного, а также особенности формирования настоящего договора.
Ключевые слова: договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, смешанный договор, условие о выкупе.
L.A. Radionova, department of the MIA of Russia in the Dmitrov district of Moscow
THE LEGAL NATURE JT THE CONTRACT «RENT-TO-OWN»
Abstract. The article considers the legal nature of an apartment rental contract with the tenant's right to buy a rental apartment in the future (contract «rent-to-own») as the consensual contract of mixed type, onerous, property, bilateral, not named and the formation of this contract.
Keywords: the apartment rental contract with the tenant's right to buy a rental apartment in the future, contract «rent-to-own», the contract of mixed type.
Ежегодно в России на рынке недвижимости заключается масса сделок. По официальным данным в сделки с недвижимостью вовлечено порядка 5,3% жилых помещений, находящихся в частной собственности [2]. Жилые помещения становятся объектом жилищного найма, мены, передаются в дар, приобретаются в собственность как путем заключения типичных для рынка недвижимости договоров, таких как купля-продажа и ипотека, так и путем заключения договоров, специальные условия которых формируются сторонами самостоятельно.
В течение последних нескольких лет крупные финансово-строительные холдинги наподобие ОАО «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки», УК «Альянс. Венчурный бизнес» и НДМС (ЗАО «Авеса») предлагают гражданам приобрести жилые помещения в собственность путем заключения договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа. В результате заключения вышеуказанного договора наниматель - физическое лицо обретает статус пользователя жилого помещения, а также наделяется правомочиями потенциального покупателя на законных основаниях.
В ряде стран СНГ договор найма жилого помещения с правом выкупа (аренда с выкупом - в Украине, имущественный наем с правом выкупа - в Казахстане [4-6, 27]) предусмотрен действующим законодательством и использовался при реализации ряда национальных жилищных программ [22, c. 181-186].
В Российской Федерации ранее законодательно также был предусмотрен выкуп жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов гражданами на основании договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа. В соответствии с первыми двумя редакциями Закона города Москвы от 11 марта 1998 года № 6 «Основы жилищной политики города Москвы» (см. пункты 3, 4 статьи 4 (первая редакция) и абзац 2 пункта «б» части 4 статьи 5 (вторая редакция) настоящего Закона) [3], гражданин, по согласованию с собственником или уполномоченным им органом в порядке и на условиях, установленных законом или договором, имел право выкупить жилое помещение, предоставленное ему по договору коммерческого найма (в том числе с правом выкупа).
Применение договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа, договорная конструкция которого прямо не предусмотрена законом и иными правовыми актами и, соответственно, не имеет специального правового регулирования, возможно, благодаря диспо-
зитивным началам гражданского законодательства. В частности, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (далее - ГК РФ), которая наделяет граждан и юридических лиц правомочиями заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и иными правовыми актами. Лицам не навязывается определенная модель договора, а предоставляется право сформировать договор, отвечающий их экономическим потребностям, который в ряде случаев становится «промежуточной стадией в процессе образования новых договоров» [24, с. 63]. Таким образом закладывается не только основа для развития новых типов (видов) договоров [14, с. 569; 15, с. 102], но и законодатель частично освобождается от регламентирования огромной номенклатуры схожих или дублирующих друг друга договоров [21]. Само собой, существует и прямо противоположная точка зрения, согласно которой смешанный договор лишь воспроизводит совокупность уже существующих элементов [26, с. 148], соответственно, изначально лишен каких-либо конституирующих признаков, характеризующих его как самостоятельный вид гражданско-правового договора [25, с. 41-44].
Позицию законодателя в указанном вопросе можно назвать нейтральной, поскольку норма пункта 3 статьи 421 ГК РФ не дает ответов на многие вопросы, возникающие в процессе совокупного применения различных договорных институтов, однако и не заключает правоотношения сторон в императивные рамки. С одной стороны, к отношениям сторон по смешанному договору в соответствующих частях применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в нем, но, одновременно с этим, не отрицается факт того, что иное также может вытекать из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ). Для правоотношений, которые приобретут устойчивый характер, всегда можно ввести соответствующее правовое регулирование, выработать специальные нормы. Тем более, что сочетание «определенного набора элементов разных договоров» предсказуемо «исключает возможность применения закона «близкого» договора» [17, с. 346] в первоначальном виде. Присутствующие в смешанном договоре элементы различных договорных институтов в результате совокупного применения получают «специфическое преломление» [10, с. 85], и смешанный договор становится «невозможно подвести ни под одну из предусмотренных в законе конструкций» [7, с. 810; 19, с. 3-11].
В юридической литературе также встречается мнение, что смежный с договором коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа договор аренды с выкупом не является смешанным, поскольку арендатор не выходит за рамки арендных отношений. Переход права собственности на арендованное имущество происходит в силу условий договора аренды, при этом не порождая отношений по купле-продаже [23, с. 44, 45; 13, с. 292].
В таком случае возникает резонный вопрос, каким образом сочетать элементы различных договорных институтов, чтобы в результате получить не набор разнородных, чаще противоречащих друг другу обязательств, а определенную их совокупность, характеризующую смешанный договор как «единое волеизъявление, выражающее общую волю сторон» [18, с. 495]?
Для начала стоит определиться, что собой представляют «элементы договора» в рамках статьи 421 ГК РФ.
Батлер Е.А. под элементами договора понимает все императивные правила, отражающие специфику договора [9, с. 16]. Брагинский М.И. к элементам договора относит не отдельные изолированные обязанности, а определенную их совокупность, характерную для соответствующего договора [12, с. 40]. Романец Ю.В. под элементами договора подразумевает системные признаки, которые обусловливают выделение того или иного договора [19, с. 75]. При этом правовая направленность как основополагающий системный признак выступает в качестве специфического момента, который отличает один договор от другого. Она является конечным экономическим результатом, к которому стремятся участники сделки. Например, конечной экономической целью договора купли-продажи жилого помещения является передача права
собственности на условиях внесения полной выкупной цены. Договор найма жилого помещения также является договором, опосредующим передачу жилого помещения с той разницей, что оно передается не в собственность, а во временное владение и пользование.
Договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа как договор смешанного типа хоть и обладает признаками, присущими обоим договорным институтам, но имеет иную правовую направленность. Наличие в жилищном правоотношении элемента купли-продажи, тем не менее, не меняет изначальную цель смешанного договора. Основной обязанностью собственника по-прежнему остается передача жилого помещения во владение и пользование, хотя в конечном итоге и произойдет передача права собственности на него на возмездной основе. Однако до определенного момента порядок и условия оплаты имеют второстепенное значение. Дело в том, что договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа относится к тому типу смешанных договоров, в которых один из признаков имеет для сторон главное, а второй - второстепенное значение. Поэтому условие о переходе права собственности начинает действовать только в определенный момент, когда нанимателем полностью внесена выкупная цена жилого помещения, до этого момента обязательство в превалирующей степени подчиняется нормам о найме жилого помещения, а не наоборот. Кроме того, правовая направленность может предопределять субъектный состав и конкретные виды объектов, по поводу которых может возникать обязательство [11, с. 213, 216]. Например, квалифицирующими признаками обязательства по найму жилого помещения являются особенности его субъекта и предмета, которые применяются в совокупности.
Во-первых, нанимателем может быть только физическое лицо (пункт 1 статьи 671 ГК РФ). Юридическим лицам такое жилое помещение для проживания граждан предоставляется по договору аренды (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). Во-вторых, предметом договора найма должно быть жилое помещение (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости хотя и выделен по предметному признаку, однако указанный признак, как и специфика субъектного состава, лишь уточняют правовое регулирование, обусловленное направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. Например, руководствуясь пунктом 1 статьи 558 ГК РФ, можно сделать вывод, что предметом договора продажи также является жилое помещение, которое из смысла пункта 2 статьи 288 ГК РФ должно быть предназначено для проживания граждан. Другими словами, формально относиться к жилищному фонду. При этом в отличие от пункта 1 статьи 673 ГК РФ иных законодательных требований, которые предъявляются к жилому помещению по договору продажи, в статье 558 ГК РФ не приводится. Здесь имеет место не уточнение предметных особенностей как квалифицирующего признака, а уточнение правового регулирования за счет выделения предметного признака. Так, если договор продажи недвижимости заключен по поводу жилого помещения, то в таком договоре должен быть отражен перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после приобретения его покупателем.
В этом отношении пункт 1 статьи 673 ГК РФ содержит куда более подробную характеристику предметных особенностей, когда жилое помещение - изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан. Кроме того, ряд пробелов института найма жилых помещений восполняется за счет положений Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно дается четкая характеристика того, что такое «изолированность» и «пригодность» жилого помещения.
В договоре коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа указанные нормы будут иметь приоритет как нормы, обусловленные признаком основной направленности, в первую очередь, на передачу жилого помещения во временное владение и пользование. Однако говорить о договоре коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа как об устойчивой правовой конструкции не приходится, скорее как об общем дозволении, существующем в
нормах права [21, с. 50-53]. Это чревато некоторыми негативными последствиями. Как пишет Бычков А.И., «негативное отношение к смешанным договорам судебных, иных правоприменительных органов, нотариусов и других ... часто приводит к тому, что они отказываются его принимать, обосновывая такой отказ, как правило, ссылкой на то, что в законе подобной конструкции нет» [19, с. 5]. Например, не редки случаи, когда стороны сделки ошибочно полагают, что договор найма, предусматривающий условие о его выкупе, порождает для нанимателя исключительное право на приобретение в будущем указанного жилого помещения.
Несомненно, мы имеем дело со сделкой, которая в той или иной степени ограничивает лицо в свободе действий, но здесь это не связано с порождением у стороны права приобретения чужой вещи как права абсолютного. Наймодатель вполне может совершить действие, нарушающее право другого лица, а наниматель, в свою очередь, может отказаться от приобретения жилого помещения, но по сути это не будет являться отступлением от существующих норм. Кроме того, условие о выкупе нанимаемого имущества может быть предусмотрено в процессе реализации договора коммерческого найма жилого помещения путем заключения дополнительного соглашения, по аналогии с договором аренды с правом выкупа. Однако уместно говорить о том, что у сторон договора коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа все-таки возникает правовая связанность, частично обладающая признаками отношений между сторонами предварительного договора, просто при действующем законодательстве не охватываемая традиционным пониманием обязательственного правоотношения [8, с. 54-57; 20, с. 8, 9].
В любом случае, договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа необходимо рассматривать, прежде всего, как договор, нацеленный на свободную реализацию интересов каждой из сторон. Если обе стороны, заключив такой договор, не преследуют цель исполнить его, то договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа как юридическое средство, обеспечивающее достижение поставленной цели, утрачивает свое регулятивное значение.
Вывод: из результатов проведенного исследования следует, что договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа является консенсуальным, двусторонним, возмездным, имущественным, непоименованным, смешанным.
Список литературы:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) (с изм. и доп. от 02.12.2013) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 30.12.2012) «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 года» // Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 5. - Ст. 739.
3. Закон города Москвы от 11.03.1998 № 6 «Основы жилищной политики города Москвы» (утратил силу) // Ведомости Московской Думы. - 1998. - № 5 (первая редакция); Ведомости Московской городской Думы. - 1999. - № 8 (вторая редакция).
4. Гражданский Кодекс Республики Казахстан, принят Верховным Советом Республики Казахстан 27.12.1994 (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.07.2011 № 479-!У)//Ведомости Парламента Республики Казахстан. - 1994. - № 13. - Ст. 99.
5. Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 № 435-!У // Ведомости Верховной Рады (ВВР). - 2003. - № 40-44. - Ст. 356.
6. Постановление Кабинета Министров Украины от 25.03.2009 № 274 (ред. от 19.01.2012) [Электронный ресурс] // Официальный веб-портал законодательной власти Украины. иКЬ: http://www.kmu.gov.ua (дата обращения: 12.12.2013).
7. Акифьева И.В. Смешанные правовые договоры: вопросы теории и практики: авто-реф. дис. ... канд. юрид. наук. - СПб., 2011.
8. Бабаев А.Б. Проблемы секундарных прав в российской цивилистике: дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2006.
9. Батлер Е.А. Непоименованные договоры: дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2006.
10. Писчиков В.А. Смешанные и нетипичные договоры в гражданском праве России: дис. ... канд. юрид. нау. - М., 2004.
11. Романец Ю.В. Система договоров гражданского права России: дис. ... д-ра юрид. наук. - М., 2001.
12. Брагинский М.И. Общее учение о хозяйственных договорах. - Минск: Наука и техника, 1967.
13. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части второй / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М., 2002.
14. Гражданское право. Часть вторая: учебник / Мозолин В.П. [и др.] - М.: Проспект,
2010.
15. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательствах / И.Б. Новицкий, Л.А. Лунц. - М.,
1950.
16. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. - М., 2004.
17. Садиков О.Н. Гражданское право Российской Федерации: т. 2. - М.: ИНФРА-М, 2010.
18. Гражданское право: учебник: в 3 т. / Сергеев А.П. [и др.]. - М.: Проспект, 2010. - Т. 2.
19. Бычков А.И. Договор sui generis, не предусмотренный гражданским законодательством // Нотариальный вестник. - 2012. - № 7. - С. 3-11.
20. Зинченко С.А. Предварительный и основной договор в доктрине, законодательстве и практике / С.А. Зинченко, О.С. Зинченко // Северо-Кавказский вестник. - 2008. - № 3. - С. 8-9.
21. Огородов Д.В. Смешанные договоры в частном праве: отдельные вопросы теории и практики / Д.В. Огородов, М.Ю. Челышев // Законодательство и экономика. - 2005. - № 10. - С. 50-53.
22. Радионова Л.А. Договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа: в России и за рубежом // Право и образование. - 2013. - № 7. - С. 181-186.
23. Сергеева А. Договор аренды имущества с правом выкупа / А. Сергеева, Т. Терещенко // Корпоративный юрист. - 2007. - № 1. - С. 44, 45.
24. Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. - 1989. -№ 11. - С. 63.
25. Соломин С.К. Реализация принципа свободы договора в контексте заключения смешанного договора // Право и экономика. - 2011. - № 10. - С. 41-44.
26. Фетисова Е.М. Смешанные договоры как реализация принципа свободы договора // Закон. -2013. - № 2. - С. 148.
27. Законодательство Украины на русском языке [Электронный ресурс]. - URL: http://www.ua.spinform.ru (дата обращения: 10.05.2014).
