CC BY
198
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2009. Вып. 1
УДК 347 П.М. Ходырев
ПРАВО ПРОЖИВАНИЯ ЧЛЕНА СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОГРАНИЧЕННОЕ ВЕЩНОЕ ПРАВО
Исследуется история развития института права проживания. Рассматриваются субъекты, особенности содержания права проживания как ограниченного вещного права, а также основания его возникновения и прекращения.
Ключевые слова: жилое помещение, члены семьи, право проживания, ограниченные вещные права, право следования.
Первый этап развития института права проживания относится к Древнему Риму [1. С. 217]. В нормах римского частного права существовал термин ЬаЬіїайо, обозначавший право жить (пожизненно помещаться) в чужом доме. При этом право проживания возникло в связи с толкованием завещательных распоряжений [2. С. 311]. Завещатели употребляли в них не всегда привычные термины, обозначавшие известные разновидности сервитутов, использовали порой некие «обыденные выражения». Одним из таких обыденных выражений оказался термин ЬаЬіїайо. Римские юристы не пожелали применить к этому термину принципы известных сервитутов. В связи с этим новому выражению стало соответствовать и особое право проживания, которое, таким образом, было обязано своим появлением не закону, а конкретным завещаниям, в которых отсутствовала строгая юридическая терминология.
В то же время уже в римский период стало очевидным, что прибегать к ЬаЬіїайо чрезвычайно трудно в отсутствие специальных правил - условий применения. Первоначально субъект ЬаЬіїайо мог пользоваться чужим жилищем только персонально, к нему нельзя было подселить ни жену, ни кого-либо еще. Позднее было сделано исключение для ближайших родственников, в частности, это право распространили на супругов, исходя из того, что желание состоять в браке, который в то время был тесно связан с совместным проживанием мужа и жены, не должно конкурировать с желанием пользоваться жилищем [3. С. 465]. Так право проживания стало обеспечивать пользование чужим жилищем «для себя и своей семьи», превратившись при Юстиниане в самостоятельное вещное право.
Дореволюционный период развития гражданского законодательства в нашей стране также не дал праву проживания четких законодательных форм. Г.Ф Шершеневич по этому поводу писал: «Наше законодательство не упоминает о праве пожизненного жительства в известном доме или имении, предоставленном определенному лицу» [4. С. 235]. Тем не менее, цивилисты неизменно обращались к проблемам права проживания, называя его по-разному: правом пожизненного жительства, право на дом или квартиру в чужом имуществе, правом жительства и пристанища. Право проживания, как подчеркивал Г.Ф. Шершеневич, рождала сама жизнь, ибо «в действительно-
сти подобные отношения были довольно часты» [4. С. 235].
В дореволюционной России право проживания могло возникнуть на основании:
а) завещания (например, наследодатель предоставляет бывшему управляющему право пожизненного жительства);
б) договора (например, договор купли-продажи жилого дома с сохранением за продавцом права жить во флигеле до конца жизни);
в) закона (например, в Черниговской и Полтавской губерниях вдова по закону имела право пожизненного владения частью имущества мужа, родители имели право пожизненного владения имуществом их детей, если те умирали бездетными).
Для приобретения вещного характера право проживания нуждалось в крепостном утверждении с отметкой в реестре.
В советский период право пользования жилым помещением членами семьи собственника данного помещения утвердилось в качестве специфического вида права граждан на жилище (ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.). При этом, однако, законодатель прямо не квалифицировал указанное право в качестве вещного права, что вполне объяснимо с учетом общего негативного отношения советского гражданского права к разграничению вещных и обязательственных прав.
Определенная преемственность норм советского жилищного законодательства обнаруживается и в действующем законодательстве. Прежде всего, следует обратить внимание на гл. 18 ГК РФ, посвященную регулированию вещных отношений в жилищной сфере. Анализ норм указанной главы позволяет сделать вывод о том, что законодатель перенес правовые конструкции, регулирующие отношения социального найма, на отношения собственности. Так, ст. 292 ГК РФ в гражданский оборот введен такой субъект гражданских прав, как член семьи собственника жилого помещения. Состав членов семьи собственника определяется жилищным законодательством. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ). К сожалению, закон не дает четких критериев, позволяющих определить вселение гражданина именно «в качестве члена семьи». Таким критерием могло бы стать ведение общего с собственником хозяйства. Именно этот критерий использовался в советском жилищном законодательстве (ч. 2 ст. 127, ч. 2 ст. 53 ЖК РФ). Однако статья 69 ЖК РФ разграничивает «качество члена семьи» и «ведение общего хозяйства», что вообще лишает категорию иных членов семьи какой-либо определенности. По сути, признать какого-либо гражданина, не являющегося супругом, родителем или ребенком собственника жилого помещения, членом семьи собственника возможно теперь только в том случае, если будет доказано, что собственник при вселении такого гражданина прямо и одно-
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2009. Вып. 1
значно определил его как члена своей семьи.
Помимо норм, регламентирующих право проживания членов семьи собственника жилого помещения, в раздел II ЖК РФ включены нормы, регламентирующие право проживания отказополучателей (ст. 33) и граждан, проживающих в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34).
Для правильной квалификации права проживания следует, прежде всего, обратиться к названиям гл. 18 ГК РФ («Право собственности и другие вещные права на жилые помещения») и раздела II ЖК РФ («Право собственности и другие вещные права на жилые помещения»). Поскольку какие-либо иные вещные права, кроме права проживания, в гл. 18 ГК РФ и в разделе II ЖК РФ не находятся, то становится очевидным, что законодатель относит право проживания к ограниченным вещным правам.
Анализ правового режима указанного права позволяет сделать такой же вывод. Право проживания обладает тремя классическими признаками, присущими всем вещным правам.
1. Содержанием вещного права является господство над вещью, независимое от воли иных лиц, объем или мера которого определяется объективным правом. Действительно, объем (содержание) права проживания определяется жилищным законодательством. Так, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником и в то же время обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность (ч. 2 ст. 31 ЖК РФ). Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ).
2. Объектом вещного права является индивидуально-определенная телесная вещь. Право проживания обременяет индивидуально-определенный объект недвижимости - жилое помещение (ст. 16 ЖК РФ).
3. Абсолютный характер защиты. Члены семьи собственника как обладатели соответствующего вещного права имеют защиту против всяких нарушений своего права третьими лицами, в том числе собственником (п. 3 ст. 292 ГК РФ).
Характерно, что согласно положениям действующего жилищного законодательства конкретный объем прав и обязанностей члена семьи собственника может определяться соглашением между собственником и членами его семьи (ч 7. ст. 31 ЖК РФ). По-видимому, соглашением может быть оговорен и конкретный срок, в течение которого члену семьи предоставляется право проживания. Таким образом, возможны ситуации, в которых члены семьи собственника могут иметь неравные права пользования жилым помещением и вытекающие из такого пользования обязанности. Такая диспозитивность вообще-то не характерна для классической конструкции субъективного вещного права. Как отмечает Е.А. Суханов, характер и содержание вещных прав определяются непосредственно законом, а не договором с собственником [5. С. 144].
В то же время некоторая зависимость права проживания от соглашения собственника с членом семьи, на наш взгляд, сама по себе еще не предопределяет определение природы возникающего у члена семьи права. Ведь и вещные права (например, сервитутные права) могут возникать на основании соглашения, а содержание некоторых вещных прав (например, залогового права) может в немалой степени определяться договором.
Интересные метаморфозы произошли с таким традиционным признаком права проживания, как признак (право) проживания. До 2005 г. члены семьи собственника жилого помещения сохраняли право пользования жилым помещением и при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к иному лицу (п. 2 ст. 292 ГК РФ). При этом в соответствии со ст. 558 ГК РФ при продаже жилого помещения обязательно указание всех лиц, сохраняющих право пользования этим помещением. Тем самым исключалась возможность продажи помещения с сохранением права на него членов семьи собственника так, что об этом не был уведомлен покупатель. Получается, что хотя собственник жилого помещения никогда и не был лишен права отчуждения жилого помещения, но следование за помещением прав членов его семьи существенно снижало возможность отчуждения жилого помещения, в чем и проявлялось существенное ограничение права собственности.
Признак следования, присущий праву проживания в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ, активно обсуждался. Как отметил в свое время П.В. Крашенинников, норма п. 2 ст.292 Гражданского кодекса РФ, «по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии» [6. С. 301]. Широкий круг лиц, ограничивающий право собственности на жилые помещения, оказывал очень большое влияние на оборотоспособность указанных помещений. В юридической литературе в связи с этим отмечалось, что «такой подход, верный с позиций регулирования договора социального найма жилья, не совсем подходит к установлению обременений собственности» [1. С. 228].
В начале 2000-х гг. все чаще стали высказываться мнения о необходимости ограничения применения конструкции права пользования жилыми помещениями к отношениям собственности. В первую очередь это касается сроков действия права членов семьи собственника пользоваться жилым помещением, которое должно быть ограничено сроком права собственности лица, предоставившего жилое помещение в пользование. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов семьи. Указанная норма ГК РФ очень убедительно подтверждает высказанное нами предположение о длительности существования права пользования. Именно собственнику жилого помещения принадлежит право проживать в указанном помещении, использовать помещение для проживания в нем членов его семьи, а также сдавать его третьим лицам по договору. Указанное право собственника должно прекратиться с того момента, когда он перестанет быть собственником жилого помещения, а именно с момента перехода права собственности на жилое помещение к другому лицу. Иными словами, как только собственник жилого помещения произведет его отчуждение третьим лицам, его право использовать помещение для собственного про-
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2009. Вып. 1
живания и для проживания членов его семьи также должно прекратиться. При этом такое право должно возникнуть у нового собственника жилого помещения. Данное утверждение основано на позиции, согласно которой право пользования жилым помещением является производным от права собственности, полностью зависит от прав собственника и не должно быть шире его прав, то есть вступает в силу правило, известное еще римским юристам: обладатель прав не может передать другому лицу прав больше, чем он имеет. В нашем случае собственник жилого помещения не может предоставить жилое помещение в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок его права собственности. То есть любому проживающему в жилом помещении лицу должно быть понятно, что длительность его прав пользования жилым помещением не может превышать периода действия права собственности собственника данного жилого помещения [7].
В литературе и даже в рамках законодательных инициатив высказывались предложения об обязательном заключении новым собственником договора коммерческого найма с членами семьи бывшего собственника. Однако законодатель сделал более радикальный шаг. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. изменил п. 2 ст. 292 ГК РФ, установив, что переход права собственности на жилое помещение является основанием прекращения права проживания в этом жилом помещении членов семьи бывшего собственника. Таким образом, с 1 января 2005 г. право проживания утратило один из важнейших классических признаков вещных прав - признак (право) следования. Думается, данное обстоятельство все же не может позволить сомневаться в вещном характере права проживания. Речь нужно вести всего лишь о специфике вещного права проживания. Такая специфика обусловлена тем, что, несмотря на свой, безусловно, имущественный характер, право проживания является строго личным правом. Следовательно, это право не может быть отчуждено, заложено, перейти по наследству. На право проживания не может быть обращено взыскание.
В связи с изменением в 2004 г. правового режима права проживания (п. 2 ст. 292 ГК РФ) требует изменения и императивная норма п. 3 ст. 216 ГК РФ, закрепляющая признак следования в качестве обязательного признака ограниченных вещных прав. Пункт 3 ст. 292 ГК РФ следует изложить таким образом: «Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество, за исключением случаев, предусмотренных законом».
В свою очередь, личный характер права проживания обусловлен статусом управомоченного лица - члена семьи собственника. Ведь само право на жилое помещение возникает только потому, что некое лицо становится членом семьи собственника этого жилого помещения. Соответственно утрата гражданином статуса члена семьи собственника должна приводить и к прекращению права проживания. С этих позиций становится понятной и судьба права проживания при прекращении семейных отношений между собственником и проживающим в принадлежащем ему жилом помещении лицом. В период действия прежнего жилищного законодательства необходимость применения к от-
ношениям по пользованию жилым помещением бывшим членом семьи собственника этого помещения норм обязательственного права прямо вытекала из положений ЖК РСФСР. Лица, прекратившие семейные отношения с собственником (бывшие члены семьи), утрачивали право проживания, указанное в ст. 292 ГК РФ. При этом в силу ст. 127 ЖК РСФСР они приобретали право пользования жилым помещением в соответствии с нормами о найме жилого помещения в качестве нанимателей [8]. Соответственно выселение бывших членов семьи регулировалось ст. 135,136 ЖК РСФСР и ст. 687 ГК РФ.
ЖК РФ в корне изменил правовое регулирование отношений между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. В ч. 4 ст. 31 ЖК РФ установлено следующее общее правило: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Однако на основании решения суда право проживания может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок. Такое решение может быть принято при наличии двух условий:
а) если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением,
б) если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.
До истечения установленного судом срока право проживания бывшего члена семьи собственника прекращается.
Нужно отметить, что решение суда ничего не меняет в правовом режиме права проживания. Это все то же ограниченное право проживания, регулируемое ст. 292 ГК РФ и чч. 1 - 3 ст. 31 ЖК РФ. Так, бывшие члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. Они обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособный бывший член семьи собственника жилого помещения несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. Кроме того, право проживания бывшего члена семьи собственника обладает таким признаком, как абсолютный характер защиты.
Интересное изъятие из вышеназванных правил установлено ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»: действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, в указанном случае прекращение семейных отно-
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2009. Вып. 1
шений с собственником жилого помещения не влечет прекращения права проживания бывшего члена семьи собственника. В то же время преобразование указанного права в обязательственное, как это делала ст. 127 ЖК РСФСР, не предусмотрено. Очевидно, предполагается, что право проживания будет существовать до тех пор, пока не наступят другие основания прекращения права проживания.
Закон ничего не говорит о таком основании прекращения права проживания, как отказ от права самого управомоченного субъекта, в том числе в связи с выездом без намерения сохранить за собой право пользования жилым помещением. В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ от осуществления прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Так, закон допускает отказ от права собственности: гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности на принадлежащее им имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об их устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ). В то же время такая же норма применительно к праву проживания отсутствует, что, конечно же, не оправдано. В связи с этим, на наш взгляд, ст. 292 ГК РФ должна быть дополнена п. 5 следующего содержания: «Член семьи собственника жилого помещения может отказаться от права пользования жилым помещением, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от пользования жилым помещением без намерения сохранить право на это помещение».
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Щенникова Л.В. Вещное право. - Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2001.
2. Покровский И. А. История римского права. - Минск: Харвест, 2002.
3. Дождев Д.В. Римское частное право: учебник для вузов. - М.: Норма, 2003.
4. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Спарк, 1995. .
5. Гражданское право: учебник для вузов: В 4 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд. -М.: Волтерс Клувер, 2005. - Т. 2.
6. Крашенинников П.В. Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник. - М.: МЦФЭР, 1998.
7. Аюшеева С.Д. Жилое помещение как объект гражданских прав и обязанностей участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования // СПС «Гарант»
8. Гонашвили Г.Л. Право на жилое помещение при расторжении брака // СПС «Гарант».
Поступила в редакцию 15.12.08
P.M. Khodyrev, candidate of law, senior lecturer
The residence right of a member of the family of an owner of living accommodation as restricted real right.
The paper traces the history of the institution of the residence right and considers the holders and the particularities of the content of the residence right as restricted real right as well as the bases for its initiation and termination.
Ходырев Павел Михайлович, кандидат юридических наук, старший преподаватель ГОУВПО «Удмуртский государственный университет»
426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, 1 (корп. 4)
Е-шаП: [email protected]
