CC BY
126
4. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО; МЕЖДУНАРОДНОЕ ЧАСТНОЕ ПРАВО; ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО; СЕМЕЙНОЕ ПРАВО (СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 12.00.03); ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕСС; АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕСС (СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 12.00.15)
4.1. ПРАВО «НЕОБХОДИМОЙ ДОРОГИ» ЧЕРЕЗ СОСЕДНИЙ УЧАСТОК: ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В ИНТЕРЕСАХ СОСЕДА ИЛИ СЕРВИТУТ?1
Емелькина Ирина Александровна, д-р юрид. наук. Должность: профессор. Место работы: Национальный исследовательский Мордовский государственный университет им.Н.П.Огарева, Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики». E-mail: [email protected]
Аннотация: Автор проводит анализ соотношения категории права «необходимой дороги» через соседний участок как ограничения права собственности в интересах соседа и частного сервитута. Предлагается к закреплению модель права прохода (проезда) через соседний участок как ограничения права собственности в интересах соседа в случае, когда он лишен доступа к своей земле.
Ключевые слова: недвижимость, земельный участок, межевание, право собственности, право прохода (проезда), необходимая дорога, соседское право, сосед, сервитут, застройка, граница земельных участков, земельный кадастр, землевладелец.
THE RIGHT OF THE "NECESSARYROAD" VIA NEIGHBORHOOD: LIMITATION OF OWNERSHIP RIGHTS IN NEIGHBOR INTERESTS OR SERVITUDE?
Emelkina Irina Alexandrovna, Dr of law. Position: Professor. Place of employment: National Research Mordovia State University, National Research University «Higher School of Eco-nomics». E-mail: [email protected]
Annotation: The author analyzes the correlation between the category of the right of the "necessary road" through the neighboring section as a restriction of the property right in the interests of the neighbor and the private easement. It is proposed to consolidate the model of the right of passage (passage) through a neighboring section as a restriction of the property right in the interests of the neighbor in case he is deprived of access to his land. Keywords: real estate, land, land surveying, right of ownership, right of way (passage), necessary road, neighbor's law, neighbor, servitude, development, border of land, land cadastre, landowner.
Право на «необходимую дорогу» лица, владеющего земельным участком в случае возникновения в этой дороге нужды неизвестно российскому гражданскому праву в качестве самостоятельного правового института. В связи с отсутствием в отечественном правопорядке правовых норм об ограничении права собственности в интересах соседа (соседского права) вполне очевидно, что подобное право не может быть квали-
1 Опубликована при поддержке РФФИ (проект № 17-03-00691) 74
фицировано и в качестве особого ограничения. Между тем в современных российских реалиях, достаточно распространены ситуации, при которых возникает естественная необходимость в установлении через соседний земельный участок пешеходной дороги либо дороги для выезда транспорта на публичную дорогу.
Для удовлетворения подобной потребности собственника российским правом предусмотрено два варианта правового регулирования: путем установления так называемого земельного публичного сервитута или частного сервитута. Согласно п. 2, 3 ст. Земельного кодекса РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Земельный кодекс РФ перечисляет девять видов публичных сер-витутов, в том числе для прохода или проезда через земельный участок, а также в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей и объектов транспортной инфраструктуры.
Частный сервитут регламентируется п.1 ст. 274 ГК РФ. Согласно нему, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Таким образом, можно констатировать, что право необходимой дороги в российском законодательстве приобрело правовую конструкцию сервитута (публичного или частного).
Подобная квалификация права необходимой дороги идет в разрез не только догматической конструкции данного института как вещного права, но и законодательству, а также правоприменительной практике стран континентальной Европы, с которыми отечественное частное право имеет наибольшее сходство и близость. Дело в том, что, развитые зарубежные пра-вопорядки, возводя право частной собственности в одно из наиболее важнейших конституционных прав обосновали доминирование интересов собственника земли в случае, когда он по независящим от него причинам лишается права доступа к своему участку перед
АНАЛИЗ СООТНОШЕНИЯ КАТЕГОРИИ ПРАВА
Емелькина И.А.
интересами владельцев соседних участок, через которые необходимо обеспечить данный доступ. Право необходимой дороги в правопорядках Германии, Австрии, Швейцарии, Франции, Латвии, Грузии и др. рассматривается исключительно как ограничение права собственности в интересах соседа, для установления которого не надо заключения специального соглашения о сервитуте и которое не требует специальной регистрации в реестре [3, С. 79-12].
Таким образом, логика законодателя данных стран такова, что интересы частного собственника, который не по своей вине лишается естественного права владения и пользования своей землей по причине отсутствия доступа к ней, ущемлены гораздо больше, нежели интересы соседей, которые вынуждены не запрещать право прохода через свою территорию, признавая за последними обязанность за вознаграждение терпеть действия соседа по проходу. В качестве обязательных условий права прохода выступает, наименьшее обременение права соседа, абсолютное отсутствие доступа к участку, обязанность внести плату до начала осуществления права доступа.
В качестве ограничения права собственности право необходимой дороги рассматривалось и проектом Гражданского уложения Российской Империи. Согласно ст. 61 проекта Гражданского уложения, если из имения, окруженного со всех сторон чужими землями, нет выхода на дорогу общего пользования, то собственник имения может требовать от соседей, за соответствующее вознаграждение, отвода земли под дорогу, необходимую для доступа к имению и хозяйственного им пользования. В Объяснениях к проекту Гражданского уложения Российской Империи о праве необходимой дороги, устанавливаемой ст. 61 Уложения пишется следующее: «Правила настоящей статьи основаны не только на естественном чувстве справедливости, но и на интересах публичного права. В самом деле, государство заинтересовано, чтобы никакая часть земли не оставалась без обработки, так как благосостояние частных хозяйств составляют лишь слагаемые, а общею суммою их является благосостояние государства. Вот почему закон должен уполномочивать собственника замкнутого со всех сторон имения требовать от соседей отвода земли под дорогу, необходимую для доступа к имению и хозяйственного им пользования» [2, С. 215].
Таким образом, современному российскому праву право необходимой дороги известно в двух правовых конструкциях: публичный либо частный сервитут2. Очевидно, что первый не способствует охране интересов частного лица на проход через чужой земельный участок, т.к. служит исключительно публичным и общественным интересам. Второй для удовлетворения
2 В то же время имеет место закрепление своеобразного права прохода в ст. 262 ГК РФ п. 2, которой гласит «Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику свидетельствует о запрете пройти через чужую землю без разрешения владельца земли, и, соответственно, о запрете права необходимой дороги». Однако в данной ситуации речь идет о презумпции права прохода через земельный участок соседа, когда нет явного запрета.
Право необходимой дороги как ограничение права собственности возможно в тех случаях, когда второй сосед как участник абсолютного правоотношения не разрешает всем третьим лицам проходить через его землю. Правом прохода будет обладать только собственник смежного участка, и то в ситуации, когда он вообще лишен возможности доступа к своей земле.
нужды в проходе требует заключения соглашения с владельцем соседнего участка, а он как показывает российская практика, во многих случаях не идет на подобный договор добровольно. В этой связи характерной для России выступает практика, когда установление сервитута зависит от суда, который по формальным причинам может и отказать в подобном иске. Очевидно, что пока идет судебный процесс об установлении сервитута, собственник земли лишен права доступа на свой участок, что со всей очевидностью свидетельствует о нарушении его естественного права частной собственности. Вряд ли можно назвать соответствующим Конституции РФ, гарантирующей реализацию важнейшего конституционного права на частную собственность. подобный запрет на предоставление права доступа собственника земли к своему участку, а зачастую и дому (жилищу).
В странах континентального права возможно оформление права прохода через чужой участок как в рамках ограничений права собственности в интересах соседа (в исключительных случаях, когда доступ отсутствует вообще) так и посредством установления частного сервитута как права доступа к своему участку. Но в отличие от российского права частный сервитут прохода устанавливается по соглашению, либо в силу давности. Как правило, установление сервитута против воли собственника невозможно, т.к. для этого имеется специальное ограничение права собственности в интересах соседа. При нарушении подобного права собственника на необходимую дорогу (т.е. в нет вообще возможности для законного прохода и сосед препятствует реализации права на доступ к своей земле и дому), он может обратиться в суд с негаторным иском об устранении препятствий в праве прохода (а не с иском об установлении сервитута).
Думается, что конструирование в нашей стране Гражданским кодексом РФ 1994 года права прохода частного лица как частного сервитута, а не ограничения права собственности в интересах соседа имело вполне объективные причины. В стране, где отсутствовало на тот момент полноценное право частной собственности на землю (как известно, глава 17 Гражданского кодекса РФ о праве собственности на земельные участки была заморожена до 2001 года), было невозможным закрепление права соседа на беспрепятственный доступ к своему участку в случае его отсутствия возможности иного доступа к участку.
Как мне представляется, игнорирование частного интереса как основной ценности человека, истребление из умов нашего общества в течение двадцатого столетия нормальных принципов частной собственности приведет к тому результату, что общество негативно воспримет закрепление в законе возможности для собственника проходить (проезжать) через чужой участок при отсутствие у него иного доступа. Очевидно, что в данной ситуации необходимо учитывать баланс интересов обоих собственников: как того, чья земля будет использована для прохода, так и другого, который лишен естественной фактической возможности войти в свой владение. Невооруженным взглядом видно, что в данной ситуации невозможность в полном объеме пользоваться своим земельным участком, строением и иными. объектами на земле является большим нарушением прав человека, нежели установление обязанности терпеть за денежное вознаграждение право прохода соседа через частный участок. Запрет на проход (проезд) в подобной ситуации не только несправедлив, но и свидетельствует об отсут-
ствии должного уважения к частной собственности и к достоинству личности.
Отметим, что в нашей стране подобного ограничения права собственности не имеется, соответствующие отношения предлагается урегулировать сервитутами.
Отсутствие совершенного правого регулирования отношений по праву прохода, в определенной мере выступает основанием ля распространения сегодня споров об установлении сервитутов.
Обратим внимание, что в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.) преобладающее число приведенных споров, вытекают из необходимости установления права прохода, выезда к общественной дороге, права доступа к ремонту и эксплуатации коммуникаций.
Особую злободневность проблема использования соседних участок для прохода или проезда, подобная необходимость возникла в связи с последними событиями нашей страны в сфере передела публичной земельной собственности при приватизации, массового строительства коттеджных поселков, изменениями городской и сельской инфраструктуры в связи с различными известными мероприятиями (Олимпиада в Сочи, предстоящий чемпионат Мира по футболу и т.п., строительство федеральной трассы Тавриды и энергоснабжение Крыма и т.п.), изменениями законодательства о дачном, огородническом и садоводческих объединениях граждан в сфере пользования общим имуществом подобных объединений. Об этом свидетельствует и судебная практика. Например, известен случай, рассматриваемый Конституционным судом Российской федерации, в котором объединение дачного поселка «Барвиха» продало земельные участки общего пользования частному лицу, который начал застройку. В результате члены товарищества, а в частности, это владельцы дачных участков лишались не только права пользования общей инфраструктурой, но и участками земли, используемой под дороги. Предложения по применению к подобной застройки режима, аналогичного общей долевой собственности жильцов многоквартирных домов не получило поддержки в Конституционном суде РФ [4]3. Вместе с тем в Совете по кодификации гражданского законодательства весьма небезосновательно подвергли критике то, что предлагаемую законопроектом об изменении закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» модель регулирования отношений собственности дачников. В качестве
3 Собственник дома в дачном поселке «Барвиха» Марасанов Н.не смог оспорить продажу ТСЖ нескольких земельных участков в границах поселка третьему лицу, к которому перешли и находящиеся на участках объекты общего пользования жителей. Суды отказали Марасанову Н. в истребовании спорного имущества, сославшись на то, что у истца права собственности на объекты нет. Представительница заявителя предлагала «прочувствовать весь трагизм ситуации». В собственности третьих лиц оказалось все общее имущество — инженерные коммуникации, заборы, КПП, дорожки, тропинки «и даже любимый прудик». Жителям поселка «выставили непомерные счета» и стали ограничивать проезд к домам, жаловалась выступавшая. Проблему распределения собственности на общее имущество в объединениях разрозненных домов — речь шла о садоводствах — обсуждали в президентском Совете по кодификации. Отрицательное заключение Совета получил законопроект, в котором в качестве базовой модели было предложено возникновение права собственности на общее имущество у товарищества, объединяющего членов дачного поселка. Вместо этого члены Совета предлагали использовать модель общей собственности в многоквартирных домах — как раз то, в пользу чего выступает Марасанов Н.
базовой предлагалось в законопроекте использовать конструкцию, при которой общее имущество (дороги, коммуникации и т.п.) находится в собственности самого товарищества. Подобное регулирование имущества общего пользования дачного объединения, по мнению Совета по кодификации гражданского законодательства, создаст трудноразрешимые проблемы и в ситуации, когда кого-то из членов товарищества исключат из него (например, за неуплату взносов и т.п.). «Получается, чтобы попасть к своему участку, ему придется договариваться об установлении сервитута и каким-то образом получать доступ к коммуникациям» отметили представители Совета [1].
Вопрос о подобном имуществе до настоящего времени остается до конца не разрешенным, и, соответственно, остается пробел в регулировании права доступа к коммуникациям и доступа к своему участку жителями дачных поселков, т.е. остается открытым в данной ситуации в том числе и вопрос о праве «необходимой дороги».
Необходимо обратить внимание и на то, что существует обширная судебная практика, из которой следуют споры о перекрытии права доступа работникам предприятий, соседями пешеходной дороги, права выезда и т.д.
Подобная обширная практика запрета права прохода через чужой участок к своей земле в случае отсутствия иного доступа является варварским правилом и опровергает провозглашенное Конституцией РФ права частной собственности как наивысшую ценность человека.
Представляется, что известная нашему законодательству конструкция частного сервитута наименее защищает права собственников в комментируемом в данной статье случае, связи с тем, что сервитут надо устанавливать соглашением. В большинстве случаев соседи вынуждены обратиться в суд. Поэтому категория частноправового ограничения права собственности соседа в виде предоставления доступа к чужой земле представляет интерес как потенциальная правовая модель урегулирования правоотношений между собственниками смежных земельных участков (соседей) в случае отсутствия у любого из них фактического права доступа в своей частной недвижимости (земельному участку, жилищу и ному объекту).
Список литературы:
1. Гражданское уложение. Книга третья. Вотчинное право. Проект Высочайше утвержденной Редакционной Комиссии по составлению Гражданского Уложения. С объяснениями. Том первый Ст.1-174. СПб, 1902. С. 215.
2. Багаев В. Общему имуществу ищут особую судьбу. Законопроекты о садоводстве и о продаже долевой собственности не поддержаны Советом по кодификации // http: Zakon.ru. Доступ Доступ 13.10.2017 г.
3. Емелькина И.А. Институт права собственности в пользу соседей (соседское право) в российском праве и в праве отдельных европейских стран // Вестник гражданского права. 2016. Т. 16. № 2. С. 79-112.
4. Коттеджный поселок предложили приравнять к МКД. В КС поспорили об общем имуществе жителей Барвихи // http: Zakon.ru. Доступ 13.10.2017 г.
Статья прошла проверку системой «Антиплагиат»;
Оригинальность текста - 79,49%
