CC BY
139
Практика управления жилищным фондом (обобщенный опыт)
М.В.Гребень
президент некоммерческого партнерства «Ассоциация управляющих компаний и управляющих недвижимостью Московской области» при Министерстве жилищнокоммунального хозяйства Московской области
Правоотношения собственности в многоквартирном доме
Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) дает следующее определение понятию «жилищный фонд»: «жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации» (ст. 19 ЖК РФ).
К жилым помещениям, в свою очередь, относятся жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ст.16 ЖК РФ).
Традиционно в СССР, а затем и в Российской Федерации жилищный фонд классифицировался по формам собственности. До 1990 года жилые помещения находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственности жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
Эти традиционно существующие понятия жилищного фонда претерпели изменения в связи с введением в действие Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 года № 4218-1 «Об основах жилищной политики». Государственный жилищный фонд разделился на фонд, находящийся в федеральной собственности, и на фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации. Отдельным видом жилищного фонда стал муниципальный фонд. Общественный, индивидуальный жилищный фонд, а также фонд собственности (ЖСК) были объединены в один, частный, жилищный фонд, основанный на частной собственности граждан и юридических лиц. Однако
реформирование отношений собственности в стране в целом и в многоквартирном доме в частности на этом не закончилось.
С введением в действие Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» у граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах, появилась возможность бесплатного приобретения этих помещений в частную собственность. С 1994 года в соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также стала принадлежать доля в праве собственности на общее имущество дома.
В свою очередь, Федеральный закон от
15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» ввел новое понятие - кондоминиум. Кондоминиум - это комплекс недвижимого имущества, часть которого находится в частной собственности граждан и юридических лиц, а часть -в общей долевой собственности «домовладельцев» - собственников помещений в кондоминиуме и участников долевой собственности на общее имущество. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» впервые предоставил право самостоятельного определения способа управления комплексом недвижимого имущества собственникам помещений в кондоминиуме.
И, наконец, 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс Российской Феде-
рации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ, который окончательно закрепил классификацию жилищного фонда в зависимости от формы собственности на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды; отрегулировал отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями частного, государственного и муниципального жилищных фондов, заменил понятие «кондоминиумы» понятием «многоквартирные дома» и определил порядок управления многоквартирными домами.
Управление многоквартирными домами Предпосылки возникновения новых форм управления
В результате проведения реформы правоотношений собственности в жилищной сфере в нашей стране сформировался новый класс собственников жилья - собственники частного жилищного фонда. При этом в жилищном фонде выделились помещения, находящиеся в индивидуальной собственности граждан и юридических лиц, а также помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, так называемое «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме».
Определение объекта управления в многоквартирном доме в рамках нового законодательства
Таким образом, все объекты недвижимого имущества в многоквартирном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения, находящиеся в индивидуальной собственности граждан и юридических лиц, и помещения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
Так что же является объектом управления в многоквартирном доме?
Жилищный кодекс Российской Федерации гласит, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности по-
мещения в этом доме, являющиеся общим имуществом, в том числе места общего пользования; конструктивные элементы здания; инженерные коммуникации и оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений собственников и обслуживающее более одного помещения; земельный участок с элементами озеленения и благоустройства (ст. 36 ЖК РФ).
Согласно жилищному законодательству собственники несут бремя содержания принадлежащих им помещений и соответствующей доли общего имущества в многоквартирном доме (статьи 39, 154 и 158 ЖК РФ). Содержание принадлежащего собственнику помещения он осуществляет самостоятельно, а для содержания общего имущества многоквартирного дома собственники помещений обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК РФ).
Таким образом, мы определили, что объектом управления в многоквартирном доме является общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений в доме. Остается выбрать наиболее эффективный способ управления общим имуществом. Для этого рассмотрим новые формы управления общим имуществом многоквартирных домов, которые предлагает нам жилищное законодательство.
Новые формы управления частным
жилищным фондом
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанными имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ст.161 ЖК РФ).
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает, что многоквартирные дома могут управляться непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме; товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом или управляющей организацией.
Таким образом, жилищное законодательство формируют условия для реализации двух основных форм управления жилищным фондом: некоммерческой формы управления и коммерческой формы управления. Проведем краткий анализ практики некоммерческой формы управления и более подробно остановимся на практике коммерческой формы управления жилищным фондом.
Некоммерческая форма управления
В основу принятого 15 июня 1996 года Федерального закона № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» был положен опыт западноевропейских стран в сфере некоммерческого управления жилищным фондом, и до принятия в 2005 году нового Жилищного кодекса Российской Федерации наиболее перспективной схемой управления многоквартирными домами считалась схема самоуправления товариществами собственников жилья - некоммерческими объединениями собственников жилья, созданными в целях управления, эксплуатации, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
Опыт западноевропейских стран в сфере некоммерческого управления жилищным фондом
Организации самоуправления собственников жилья - ассоциации собственников жилья - широко развиты во многих западноевропейских странах и в США.
Однако на Западе условия деятельности ассоциаций собственников жилья в сфере управления жилищным фондом имеют ряд существенных благоприятных отличий по сравнению с условиями, в которых осуществляется управление жилищным фондом товариществами собственников жилья в России, а именно:
1) в западных странах в отличие от ситуации, сложившейся в Российской Федерации, большая часть жилищного фонда находится в частной собственности, а жилые многоквартирные дома либо полностью принадлежат одному собственнику - частному лицу, государству, муниципалитету,
кооперативу, либо являются кондоминиумами, то есть находятся в частном совместном владении и пользовании нескольких собственников;
2) существенным отличием является отсутствие в этих странах многоквартирных домов, в которых помещения находились бы одновременно в муниципальной и частной собственности;
3) членство в ассоциациях собственников жилья является обязательным для всех собственников помещений в кондоминиуме;
4) хорошо развит рынок услуг по управлению и содержанию жилищного фонда;
5) законодательная база четко регламентирует сферы строительства, жилищного хозяйства, право частной собственности.
Опыт Российской Федерации в
сфере некоммерческого управления
жилищным фондом
Позитивный опыт западноевропейских стран послужил мощным импульсом к тому, что основной акцент в реализации жилищной реформы, проводимой в России, в последние годы ставился на создание в многоквартирных домах некоммерческих объединений собственников жилья в форме товариществ собственников жилья для управления многоквартирными домами. Однако при создании объединений собственников жилья не принимались в счет существенные отличия условий, в которых осуществляется деятельность по управлению жилищным фондом в нашей стране в сравнении с условиями деятельности объединений собственников жилья в зарубежных странах.
Как известно, создаваемые в Российской Федерации товарищества собственников жилья подлежат обязательной регистрации как юридические лица. Приобретая статус юридических лиц, товарищества собственников жилья могут выступать как контрагенты организаций жилищно-коммунального хозяйства по всем вопросам заключения договоров на жилищно-коммунальные услуги, самостоятельно или путем привлечения подрядных организаций осуществлять мероприятия по содержанию и текущему
ремонту общего имущества. Однако поскольку в нашей стране рынок профессиональных услуг по управлению жилищным фондом и его эксплуатации до сих пор плохо развит, в большинстве случаев товарищества собственников жилья сталкиваются с необходимостью организации самоуправления многоквартирными домами.
На первый взгляд форма некоммерческого управления частным жилищным фондом путем самоуправления товариществами собственников жилья имеет ряд преимуществ:
1) уменьшение расходов собственников помещений на содержание общего имущества,
2) возможность осуществления контроля над качеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
3) ресурсосбережение;
4) обеспечение сохранности общего имущества дома;
5) приращение общедолевой собственности и извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома.
Но, к сожалению, практика самоуправления зачастую доказывает, что даже подобные кажущиеся преимущества самоуправления, которыми многие собственники прельщаются в начале самостоятельной деятельности объединений домовладельцев, в дальнейшем приводят к тому, что, не имея достаточного опыта работы в жилищной сфере и профессионализма, собственники помещений совершают ряд серьезных ошибок.
1. Уменьшение расходов собственников помещений на содержание общего имущества - приводит к тому, что собственники утверждают ставки за содержание и текущий ремонт жилищного фонда ниже ставок, утвержденных органами местного самоуправления, сознательно отказываясь от сбора средств на капитальный ремонт и проведения ряда мероприятий по содержанию и текущему ремонту общего имущества, в том числе инженерных коммуникаций и оборудования, и тем самым ставят под угрозу свою безопасность, сохранность своего личного имущества, имущества третьих
лиц и общего имущества в многоквартирном доме.
2. Возможность осуществления контроля над качеством предоставляемых жилищнокоммунальных услуг - не реализуется из-за существующей монополии организаций жилищно-коммунального хозяйства и бюрократических заслонов, которые они выстраивают, отстаивая свои интересы.
3. Ресурсосбережение - не осуществляется ввиду заключения бесправных типовых договоров на поставку ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, являющимися безусловными монополистами на рынке, а также в результате отсутствия достаточного профессионализма при осуществлении контроля над эксплуатацией инженерных коммуникаций и оборудования и нежелания собственников вкладывать средства в ресурсосберегающие технологии.
4. Обеспечение сохранности общего имущества дома - здесь собственники скорее ориентируется на обеспечение внешних факторов благополучия: хорошо убранная придомовая территория, наличие досок объявлений у подъездов, свежевыкрашенные двери подъездов, решетки на входах в подвал и т. п.
5. Приращение общедолевой собственности и извлечение дохода в интересах собственников от использования общего имущества дома - не происходит ввиду громоздкой схемы согласования подобных действий с решением общего собрания членов товарищества; ввиду недоверия, которое вызывают любые действия собственников, входящих в состав органов управления товарищества по извлечению какой-либо финансовой выгоды, а также ввиду отсутствия объектов, являющихся общим имуществом, способных приносить какую-либо коммерческую выгоду.
Безусловно, накоплен определенный позитивный опыт в практике некоммерческого управления жилищным фондом, в том числе достигаемый путем объединения нескольких товариществ собственников жилья в некоммерческие ассоциации товариществ собственников жилья. Однако в большинстве случаев практика некоммерческого управления не приносит желаемо-
го результата и не способствует развитию сферы управления жилищным фондом, что обусловлено следующим:
1) в составе органов управления товариществ отсутствуют профессиональные кадры, имеющие опыт управления эксплуатацией жилищного фонда для осуществления самоуправления;
2) текучесть кадров, в том числе на руководящих постах товариществ;
3) плохо развит рынок профессиональных услуг управляющих (индивидуальных предпринимателей) и (или) управляющих организаций для осуществления управления многоквартирным домом управляющей организацией;
4) плохо развит рынок профессиональных услуг по эксплуатации жилищного фонда;
5) собственники жилья не обладают чувством «хозяина» вверенного им в управление общего долевого имущества многоквартирного дома и не считают необходимым нести всю полноту ответственности, связанную с содержанием и ремонтом этого имущества;
6) отсутствует механизм контроля со стороны органов местного управления за управленческой и эксплуатационной деятельностью некоммерческих объединений собственников жилья, в том числе за безопасностью эксплуатационной деятельности товариществ и за качеством предоставляемых ими услуг;
7) отсутствуют уполномоченные государством органы для осуществления контроля за законностью принимаемых собственниками жилья решений.
Перечисленные негативные факторы тормозят развитие некоммерческой формы управления жилищным фондом и не способствуют укреплению «здоровой» конкуренции в этой сфере. Более того, зачастую позиция органов местного самоуправления по навязыванию в «обязательном порядке» подобной формы управления многоквартирными домами приводит к тому, что форма некоммерческого управления дискредитируется в глазах собственников жилья, которым в свете нового жилищного законодательства предлагается самостоятельно избрать способ управления своими многоквартирными домами. В связи с этим представляет-
ся, что более перспективной является коммерческая форма управления.
Коммерческая форма управления
В последние годы существует объективная экономическая необходимость привлечения частного бизнеса в сферу жилищнокоммунального хозяйства для повышения качества предоставляемых услуг по управлению жилищным фондом и его эксплуатации. В связи с этим при проведении реформы жилищно-коммунального хозяйства делается серьезная ставка на создание конкурентоспособного рынка профессиональных управляющих и жилищно-эксплуатационных организаций. Также предполагается, что в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления должны обеспечить равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм (ст. 165 ЖК РФ).
Рассмотрим сложившуюся ситуацию на рынке коммерческих услуг по управлению жилищным сектором и его эксплуатации.
Краткий анализ рынка коммерческих услуг по управлению жилищным сектором и его эксплуатации
Объективный анализ рынка коммерческих организаций по управлению жилищным фондом показывает, что около 90 процентов жилищного фонда домов-новостроек находятся в управлении управляющих организаций, созданных при строительных организациях. Являясь дочерними или аффилированными структурами по отношению к строительным компаниям, эти управляющие организации взаимодействуют со строительными организациями по вопросам организации эксплуатации домов-новостроек уже на этапе проектирования домов, принимают участие в приемке домов-новостроек в эксплуатацию, а затем, после ввода их в эксплуатацию, осуществляют управление эксплуатацией этих объектов.
Объективным минусом подобных структур является недоверие к ним собственников помещений ввиду опасения, что эти
управляющие организации будут отстаивать интересы строительных организаций в большей степени, чем интересы собственников помещений (например умышленное сокрытие строительных недоделов и дефектов, выявленных при приемке домов в эксплуатацию до истечения гарантийных обязательств строительных организаций по недоделам и дефектам).
Несмотря на то, что на государственном уровне принят ряд законодательных актов, в том числе Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ и Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», направленных на демонополизацию рынка услуг по управлению жилищным фондом, по-прежнему значительная доля рынка по управлению жилищным фондом принадлежит государственным управляющим организациям, прежде имевшим правовую форму муниципальных унитарных предприятий (УЕЗы, ДЕЗы и т. д.), а ныне реорганизованным в открытые акционерные общества (ОАО). Государственные управляющие организации традиционно управляют государственным и муниципальным, реже частным жилищным фондом.
Объективным недостатком государственных структур является традиционно «средний» уровень предоставляемых жилищнокоммунальных услуг в рамках нормативно установленного перечня, отсутствие мобильности в реагировании на изменения, происходящие на жилищном рынке, бюрок-ратизированность этих структур.
Доля рынка, приходящаяся на независимые управляющие организации, очень мала и составляет всего 1-2 процента. Отличительной чертой таких управляющих организаций являются стремление к созданию долгосрочных перспектив взаимоотношений с собственниками жилья и в связи с этим ответственный профессиональный подход к управлению жилищным фондом, защита интересов собственников жилья - потребителей жилищно-коммунальных услуг, предоставление услуг расширенного перечня в сравнении с нормативным по согласованной с собственниками жилья цене, мобиль-
ность в принятии решений и согласований совместно с собственниками жилья по вопросам переданного в управление общего имущества многоквартирного дома.
Независимые управляющие организации, доля которых пока, к сожалению, весьма незначительна, представляют наибольший интерес с точки зрения формирования конкурентоспособного профессионального рынка услуг по управлению и эксплуатации и могли бы послужить реальной опорой государству для достижения позитивных сдвигов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Однако процесс вхождения независимых управляющих организаций на рынок услуг по управлению жильем осложняется рядом факторов, тормозящих развитие рынка коммерческих услуг по управлению жилищным фондом и его эксплуатации, а также препятствующих приходу и укреплению частного бизнеса в жилищном секторе.
Факторы, тормозящие развитие
рынка коммерческих услуг по
управлению жилищным фондом и его
эксплуатации
Фактор безубыточности
Цель любой коммерческой структуры -извлечение прибыли из своей деятельности способами, не противоречащими законодательству и уставной деятельности организации.
Может ли быть безубыточной деятельность по управлению российским жилищным фондом? Рассмотрим два аспекта этой деятельности:
1) управление недвижимым имуществом, являющимся общим имуществом в многоквартирном доме;
2) управление эксплуатацией общего имущества в многоквартирном доме.
Относительно первого аспекта - управление недвижимым имуществом - достаточно сказать, что при строительстве «доступного жилья» не предусматривается создание общего имущества многоквартирного дома, которым затем можно было бы управлять с целью извлечения дохода из этого имущества (например в виде помещений, явля-
ющихся общим имуществом, которые можно было бы сдавать в аренду).
Причина: строительство подобных объектов общего имущества увеличивает себестоимость жилья и отражается непосредственно на стоимости квадратного метра жилья.
Относительно второго аспекта - управление эксплуатацией - с сожалением приходится заметить, что в России строящееся «доступное жилье» по качеству проектирования, в том числе систем жизнеобеспечения многоквартирных домов, выполнения строительных работ отвечает лишь минимальным строительным нормам и правилам.
Причина: проектирование современ-
ных систем жизнеобеспечения с учетом ресурсосберегающих технологий, а также строительство этих систем увеличивают себестоимость жилья, что отражается непосредственно на стоимости квадратного метра жилья.
Анализируя сложившуюся ситуацию на рынке «доступного жилья» в России, приходится отметить, что фактор безубыточности в управлении построенного «доступного» жилья отсутствует по следующим причинам:
1) во многом это связано с тем, что заказчиками строительства являются строительные организации, заинтересованные лишь в краткосрочном извлечении прибыли при строительстве жилищного фонда. В большинстве случаев отечественные строительные организации не заинтересованы в увеличении собственных затрат на этапе строительства в целях минимизации затрат на эксплуатацию построенных объектов жилищного фонда в дальнейшем. В то время как в западноевропейских странах, например, во многих случаях заказчиком строительства выступают управляющие организации, заинтересованные в безубыточной эксплуатации построенных объектов;
2) попытки предусмотреть мероприятия, необходимые для обеспечения безубыточного управления жильем в дальнейшем, приведут к увеличению себестоимости квадратного метра жилья, что непосредственно отразится на конечном потребителе, приобретающем жилье в собственность.
В настоящее время наши потребители также заинтересованы лишь в краткосрочной минимизации своих затрат на приобретение жилья.
Фактор ограничения полноценной деятельности по управлению недвижимым
имуществом
В своей массе договоры управления в жилищной сфере являются договорами управления эксплуатацией жилищного фонда. Функции по управлению недвижимостью общим имуществом многоквартирного дома в договорах управления практически не прописаны.
Причина: рынок собственников жилья в частном жилищном фонде не готов к реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома в целях извлечения дохода в интересах собственника. У собственников жилья существуют страх быть обманутыми и недоверие к управляющим организациям.
Фактор конкурентоспособности
Государственная тарифная политика в отношении жилищного сектора, проводимая на протяжении многих десятков лет, сформировала у современного потребителя жилищно-коммунальных услуг привычку платить за жилье и коммунальные услуги в размере, установленном органами местного самоуправления, то есть по так называемым «муниципальным тарифам и ставкам».
Учитывая тот факт, что муниципальные тарифы и ставки во многих регионах нашей страны до сих пор предусматривают покрытие лишь незначительной части реальной стоимости содержания жилья и коммунальных услуг, управляющие компании поставлены в объективные «тарифные тиски». С одной стороны, в рамках рыночной экономики управляющие организации должны работать по тарифам, которые предусматривают не только обязательные эксплуатационные затраты, но и инвестиционную составляющую, с другой стороны, потребители жилищно-коммунальных услуг не готовы оплачивать в полном объеме услуги, которые фактически дотировались
государством на протяжении нескольких поколений «нанимателей-собственников». Да, формально наниматели приватизировали жилищный фонд, но по своему сознанию в подавляющем большинстве они остались «нанимателями», а не «собственниками» жилья.
Изменение сознания «нанимателей» на сознание «собственников» жилья является всеобщей общественно-политической задачей. На современном этапе развития рынка услуг по управлению управляющим организациям, занимающимся управлением эксплуатации общего имущества многоквартирных домов, приходится обеспечивать достойное содержание общего имущества по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления, так как фактор наличия «дополнительной» оплаты жилищнокоммунальных услуг, в том числе услуг по управлению, лишает управляющую организацию конкурентоспособности.
Причина: собственники «доступного» жилья не готовы вкладывать сверхнормативные средства в содержание общего имущества и оплачивать услуги по управлению.
Фактор наличия (отсутствия) в многоквартирных домах помещений, необходимых для размещения административно-управленческого персонала и служб эксплуатации
В отличие от государственных управляющих организаций, которые управляют «квадратными метрами» жилищного фонда, коммерческие управляющие организации управляют комплексами недвижимого имущества с четко определенными и учтенными объектами в строго очерченных границах.
Такой индивидуализированный подход позволяет обеспечить более качественное управление эксплуатацией многоквартирных домов. Однако для реализации такого подхода необходимо обеспечить постоянное присутствие административного персонала управляющих организаций, а также технического персонала управляющих организаций и (или) сторонних организаций жилищно-коммунального хозяйства непосредственно на объекте управления.
С сожалением приходится отметить тот факт, что при строительстве частного жилищного фонда не предусматриваются помещения для размещения службы эксплуатации в индивидуально стоящих многоквартирных домах и (или) в многоквартирных домах, территориально объединенных в жилищные комплексы. И на первом этапе, после приема многоквартирного дома в управление, управляющим организациям приходится нести затраты на изыскание и оборудование необходимых помещений. Исключением являются объекты муниципального и государственного жилищных фондов, где на этапе строительства строительным организациям выдаются технические условия по оборудованию подобных помещений.
Причина: участниками отношений, определенным инвестиционным договором при строительстве частного жилищного фонда, являются районные администрации, строительные организации, соинвесторы - будущие собственники жилья. Каждая из сторон решает свои узкие краткосрочные задачи:
• администрации районов определяют для строительных организаций условия по обременению (строительство инженерных сетей, объектов социального назначения, расселение жилищного фонда, находящегося на территории пятна застройки), претворяя в жизнь существующие социальные и экономические программы развития района и (или) города;
• строительные организации заинтересованы в извлечении максимально возможной прибыли в результате завершения строительства объекта;
• соинвесторы - будущие собственники жилья - заинтересованы в приобретении жилья исходя их тех средств, которыми они располагают, и не заинтересованы в увеличении стоимости квадратного метра жилья.
Таким образом, интересы управляющих организаций ни одна из сторон не учитывает, хотя в этом вопросе интересы управляющих организаций непосредственно связаны с интересами соинвесторов и администрации района.
Фактор возможности построения долгосрочных отношений
Возможность построения долгосрочных отношений с собственниками жилья становится особенно актуальной с учетом упомянутых негативных факторов, которые формируют среду для деятельности управляющих организаций. Как видно из изложенного, деятельность управляющих организаций осложняется необходимостью осуществления постоянного финансирования на первом этапе вхождения на рынок. Однако в отличие от других сфер деятельности первичное финансирование связано не столько с расширением бизнеса и его продвижением, сколько с разрешением комплекса проблем, независящих от управляющих организаций, но объективно присутствующих в сфере деятельности по управлению жилищным фондом и с решением которых сталкиваются управляющие организации.
В связи с этим рассмотрим фактор возможности построения долгосрочных отношений в свете нового жилищного законодательства.
Пробелы в жилищном законодательстве
Разрабатывая новое жилищное законодательство, законодатель, по всей видимости, стремился к созданию условий для формирования конкурентоспособного рынка управленческих услуг в жилищном секторе, однако введенный в действие с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации имеет ряд существенных пробелов, препятствующих достижению поставленной задачи.
1. Права управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами на основании договоров управления, не защищены жилищным законодательством:
1) пункт 3 статьи 161 ЖК РФ гласит, что «способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения», но при этом никак не регламентируются основания для принятия подобного решения в случае, если
дом управляется управляющей организацией, которая добросовестно исполняет условия договора управления, а на собственников не возлагается обязательство по проведению собрания с целью выбора способа управления с обязательным участием уполномоченных представителей управляющей организации.
К сожалению, практика коммерческого управления жилищным фондом показывает, что во многих случаях управляющие организации добросовестно исполняют условия договоров управления, а инициаторами проведения общего собрания по вопросу смены управляющей организации являются недобросовестные собственники помещений, решающие таким образом свои сугубо личные интересы (например, они имеют задолженность по обязательным платежам за жилищно-коммунальные услуги в крупном размере и (или) недовольны действиями управляющей организации по пресечению неправомочных действий собственников по перепланировке или переустройству помещений, в том числе по самовольному захвату доли общего имущества и использованию его в личных целях). Случается, что результаты общих собраний (особенно проведенных в заочной форме) фальсифицируются. В этих случаях управляющим организациям приходится отстаивать свои права в судебном порядке, оспаривая легитимность принятого решения о смене управляющей организации;
2) новый ЖК РФ предоставляет собственникам помещений право самостоятельно выбрать на общем собрании способ управления многоквартирным домом, в том числе управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ). Всем собственникам помещений в жилищном фонде предлагается в обязательном порядке в срок до 1 мая 2008 года избрать способ управления многоквартирными домами. В случае если не будет принято решение о выборе способа управления на общих собраниях или принятые решения не будут реализованы, полномочия по выбору управляющей организации возлагаются на органы местного самоуправления.
Таким образом, деятельность управляющих организаций попадает в прямую зависимость от решений районной администрации по вопросам управления частным жилищным фондом. Решения же, принимаемые органами местного самоуправления, не всегда бывают объективными по отношению к независимым коммерческим управляющим организациям.
К сожалению, в сфере коммерческого управления жилищным фондом имеется негативный опыт взаимодействия с органами местного самоуправления,так как в отельных случаях районные администрации в большей степени поддерживают интересы государственных управляющих организаций, которых в настоящее время больше заботит акционирование, чем качество управления жильем. Более того, нередко администрациями районов выстраиваются серьезные административные барьеры, препятствующие деятельности независимых коммерческих управляющих организаций.
2. Не предусматриваются обязательства будущих собственников частного жилищного фонда по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Так, подпункт 5 пункта 2 статьи 153 ЖК РФ гласит: «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение», а в пункте 3 этой статьи указано, что «до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица», но при этом не регламентируется, а кто же несет расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги в частном жилищном фонде с момента заселения жилых помещений будущими собственниками и до момента внесения записи о регистрации права собственности на жилые помещения в единый государственный реестр прав.
Практический опыт регистрации прав собственности на помещения в домах-новостройках показывает, что этот процесс занимает от одного года до двух лет. Таким образом, недобросовестные граждане и юридические лица, прикрываясь жилищным законодательством, фактически заселяются в дома-новостройки с момента приемки помещений по актам, проживают и пользуются коммунальными услугами, а бремя расходов на содержание жилых помещений и коммунальные услуги в частном жилищном фонде нести отказываются.
3. Отсутствует четкий порядок, регламентирующий процесс управления домами-новостройками после окончания их строительства и ввода в эксплуатацию, но до регистрации прав собственности на помещения в этих домах.
В пункте 2 статьи 161 ЖК РФ записано, что «собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом». Но кто обязан или имеет право выбрать способ управления до регистрации прав собственности на помещения в многоквартирном доме?
Пункт 1 статьи 139 ЖК РФ гласит: «в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах», а в пункте 2 этой статьи уточняется: «решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего кодекса».
Таким образом, косвенно устанавливается, что при проведении общего собрания по вопросу создания товарищества собственников жилья может быть принято решение о создании товарищества и заключении договора управления с управляющей организацией.
Предположим, что в доме часть помещений принадлежит строительной организации и (или) администрации района. В этом случае, обладая административным ресур-
сом, строительная организация и (или) администрация могут выступить инициаторами проведения общего собрания будущих собственников по вопросу создания товарищества собственников жилья, в том числе для решения вопроса о выборе способа управления управляющей организацией, и получить от агента по продажам поименный список будущих собственников с указанием адресов и характеристик приобретаемых ими помещений в многоквартирном доме в целях уведомления заказными письмами будущих собственников о проведения собрания. Это возможно при проявлении добровольной инициативы и заинтересованности сторон.
В случае отсутствия доли строительной организации и (или) доли администрации в строящемся доме инициатором проведения собрания для решения вопроса о создании товарищества собственников жилья могут выступить только сами будущие собственники - граждане и (или) юридические лица. Они сразу же столкнуться с административными препятствиями в вопросе передачи им агентом по продажам поименного списка будущих собственников с указанием адресов и характеристик приобретаемых ими помещений в многоквартирном доме. На них лягут все финансовые затраты по проведению этого собрания (отправка уведомлений заказными письмами, аренда помещения, затраты на подготовку документации к собранию, регистрацию товарищества и другие расходы).
С сожалением приходится отметить, что ни Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ, ни Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ, ни Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (часть 1), от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (часть 2), от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ (часть 3), от 16 декабря 2006 года № 230-ФЗ (часть 4),
ни Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не возлагают обязательства на строительную организацию или на инвесторов и соинвесторов (будущих собственников) по выбору способа управления домами-новостройками после окончания их строительствам и регистрации в установленные законодательством сроки прав собственности на помещения в домах-новостройках.
Принимая во внимание изложенное, становится очевидно, что единственной заинтересованной стороной в проведении собрания будущих собственников по вопросу выбора способа управления до завершения строительства домов становятся управляющие организации, так как они заинтересованы в осуществлении своей профессиональной деятельности на законных основаниях и готовы нести затраты на организацию собрания. Однако закон не предоставляет управляющим организациям полномочия по организации и проведению собраний для решения вопроса
о выборе способа управления. Более того, ЖК РФ не предоставляет будущим собственникам права выбора способа управления многоквартирным домом управляющей организацией. В соответствии со статьей 139 ЖК РФ будущие собственники могут только создать товарищество собственников жилья в целях организации управления домом-новостройкой. Приходится прибегать к «обходным маневрам» - формирование инициативной группы из среды будущих собственников жилья для проведения общего собрания для создания в многоквартирном доме товарищества собственников жилья. Таким образом, пробелы, существующие в жилищном законодательстве, приводят к нестабильности на рынке управления жилищным фондом и создают определенный риск для коммерческих управляющих организаций.
Мы рассмотрели некоторые из факторов, тормозящих развитие рынка коммерческих услуг по управлению и эксплуатации частного жилищного фонда. Однако рынок этих услуг, хотя и в несовершенном виде, но существует. Рассмотрим уже действующие схемы взаимодействия участников рынка -строительных организаций, собственников
жилья, управляющих организаций, организаций жилищно-коммунального хозяйства.
Схемы взаимодействия участников рынка - строительных организаций, собственников жилья, управляющих организаций, организаций жилищнокоммунального хозяйства
Схема взаимодействия участников рынка - строительных организаций, собственников жилья, управляющих организаций, организаций жилищнокоммунального хозяйства до введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации
До вступления в силу нового Жилищного кодекса Российской Федерации была отработана следующая схема передачи домов-новостроек в управление управляющим организациям, осуществлявшаяся в 2 этапа:
1) строительная организация учреждала товарищество собственников жилья до ввода дома в эксплуатацию (процедура относительно несложная, так как в этом случае строительная организация являлась единоличным учредителем и распорядителем товарищества до момента регистрации прав собственности на 50 процентов помещений в многоквартирном доме);
2) от лица товарищества, учрежденного строительной организацией в лице председателя правления, назначенного единоличным учредителем товарищества, заключался договор управления, по которому законченный строительством многоквартирный дом передавался управляющей организации для осуществления управления эксплуатацией.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» отменил Федеральный закон от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Таким образом, полномочия строительной компании (застройщи-ка-заказчика) по учреждению товарищества собственников жилья на любом этапе строительства дома были ликвидированы.
В связи с отменой Федерального закона «О товариществах собственников жилья» строительные организации оказались в затруднительном положении, поскольку в случае, если будущие собственники в соответствии со статьей 139 ЖК РФ не создали на этапе до ввода дома в эксплуатацию товарищество собственников жилья, у строительной организации отсутствуют законные основания для передачи многоквартирного дома какой-либо управляющей организации вне зависимости от формы собственности этой управляющей организации (государственной или частной).
Схемы взаимодействия участников рынка - строительных организаций, собственников жилья, управляющих организаций, организаций жилищнокоммунального хозяйства после введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации
В свете нового законодательства наиболее часто применяется следующая схема управления домами-новостройками:
1) на этапе привлечения средств соин-весторов (будущих собственников) для осуществления долевого строительства дома строительная организация и (или) агент по продажам информируют соинвесторов (будущих собственников) о необходимости создания будущими собственниками товарищества собственников жилья для организации управления многоквартирным домом-новостройкой;
2) в случае если будущие собственники не создают товарищество собственников жилья, строительная организация оставляет за собой право самостоятельно выбрать профессиональную управляющую организацию, которой по договору управления будет передан в управление дом-новостройка на период до создания в многоквартирном доме товарищества собственников жилья и смены способа управления или выбора новой управляющей организации в установленном законодательством порядке.
Напомним, что смена способа управления и выбор новой управляющей компании возможны только после государственной
регистрации прав собственности на помещения в многоквартирном доме в установленном законодательством порядке.
Однако подобная практика, несмотря на свою безусловную разумность, является не однозначной с точки зрения жилищного законодательства. Государственные органы, руководствуясь нормами жилищного законодательства, оспаривают такую схему взаимодействия строительных управляющих организаций.
На практике бывает и так: на этапе проектирования и строительства строительная и управляющая организации объединяют усилия для организации грамотного управления домом-новостройкой:
1) управляющая организация берет на себя обязательство сформировать инициативную группу из среды будущих собственников и оказать инициативной группе методическую, организационную и материальную помощь в создании товарищества собственников жилья, в том числе в проведении общего собрания будущих собственников;
2) после создания товарищества собственников жилья между управляющей организацией и товариществом собственников жилья заключается договор управления, согласно которому товарищество полностью передает свои функции по управлению домом профессиональной управляющей организации.
При этом товарищество собственников жилья не ведет финансово-хозяйственную деятельность, но осуществляет контроль над деятельностью управляющей организации, согласовывает перечень предоставляемых услуг и цену договора управления. Такой подход позволяет профессиональной управляющей организации решить следующие важные задачи по управлению жилищным фондом:
1 ) принимать активное участие в ходе строительства домов, в том числе осуществлять контроль над поэтапным вводом в эксплуатацию систем жизнеобеспечения домом, анализировать выявленные недостатки и дефекты;
2) предлагать внесение изменений в проектную документацию для улучшения эксплуатационных свойств строящихся домов;
3) обеспечивать «безболезненный» ввод законченного строительного объекта в эксплуатацию и плавный переход управления эксплуатацией объекта от строительной организации к управляющей организации;
4) сглаживать конфликт интересов, который неизбежно возникает при реализации собственниками помещений прав по владению, пользованию, распоряжению и управлению общим имуществом многоквартирного дома.
Заключительные положения
В заключение хотелось бы подчеркнуть тот факт, что в Российской Федерации реформирование жилищной сферы по объективным причинам не принесло ожидаемых результатов, однако за последние два года проведения реформы произошли серьезные качественные изменения, связанные с появлением в жилищном секторе рынка частных коммерческих управляющих и эксплуатационных организаций.
Если государство заинтересовано в дальнейшем более активном привлечении частного бизнеса в сферу коммерческого управления жилищным фондом и его эксплуатации, необходимо создать благоприятные условия для вхождения частного бизнеса на рынок управления жильем и его эксплуатации, а именно:
1) внести соответствующие изменения в некоторые законодательные акты, в том числе в Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 1 88-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (часть 1), от 26 января 1996 года № 14-ФЗ (часть 2), от 26 ноября 2001 года № 146-ФЗ (часть 3), от
16 декабря 2006 года № 230-ФЗ (часть 4), Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части взаимодействия управляющих организаций со всеми участниками правовых отношений, регламентируемых указанными законодательными актами;
2) разработать и утвердить программы взаимодействия органов местного управления и коммерческих управляющих организаций по вопросам управления жилищным фондом;
3) разработать и утвердить типовой договор управления для осуществления
деятельности коммерческих управляющих организаций по управлению недвижимым имуществом, являющимся общим имуществом в многоквартирном доме, и управлению эксплуатацией общего имущества в многоквартирном доме;
4) разработать и утвердить методические указания, регламентирующие деятельность коммерческих управляющих организаций по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома.
ИНФОРМАЦИЯ. СОБЫТИЯ
Практические аспекты применения новых строительных и финансовых технологий при реализации проектов комплексной застройки жилья
Всероссийская конференция 22 мая 2008 года, Москва
22 мая 2008 года в конференц-зале Храма Христа Спасителя с благословения Патриарха Алексия II прошла конференция «Практические аспекты применения новых строительных и финансовых технологий при реализации проектов комплексной застройки жилья». Обеспечение россиян качественным и доступным жильем - одна из приоритетных задач, которую обязано решить государство в ближайшие годы. Ведь для того чтобы гражданин мог думать о духовном, ему необходимо как минимум иметь крышу над головой. Особенно это актуально для жителей нашей страны, которая в основном расположена в северных широтах.
Конференция была организована Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), Международной академией ипотеки и недвижимости (МАИН) и Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). На конференции присутствовали более ста пятидесяти человек из Москвы и регионов.
Александр Коган, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по бюджету и налогам, в своем выступлении озвучил основную идею, которая объединила собравшихся: «Построить дома будущего на материалах прошлого невозможно, следовательно, нужны новые технологии. Необходимо строительство новых заводов, которые могут обеспечить строительный комплекс отечественными строительными материалами, начиная от цемента и кирпича, заканчивая обоями и плиткой». Также много внимания докладчики уделили проблеме развития малого и среднего бизнеса, который может стать основным двигателем в наращивании объемов строительства жилья, особенно в сфере малоэтажного строительства. На конференции прозвучало немало конкретных предложений, которые касались организации более тесной работы между участниками бизнес-сообщества и власти. Например, были озвучены те льготы и преференции, которые предоставляются со стороны государства застройщикам, имеющим мега-проекты, предусматривающие строительство миллионов квадратных метров жилья.
