CC BY
78
Практика рассмотрения дел о продаже чужого жилья в судебном порядке
С.В. Болотская ведущий юрисконсульт некоммерческого партнерства «Корпорация «ИНКОМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» (г. Москва)
Светлана Вячеславовна Болотская, [email protected]
Критерии определения приобретателя как добросовестного
Сегодня незащищенность и шаткое положение добросовестного приобретателя, нуждающегося в правовой защите, остается актуальной проблемой, не способствующей нормальному развитию гражданского оборота.
Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) квалификация поведения приобретателя как недобросовестного дает возможность истребовать у него имущество по виндика-ционному иску, а если имущество перешло по недействительной сделке и будет установлена недобросовестность, то возможность истребовать имущество обеспечивает реституция (ст. 167 ГК РФ).
Для ряда типичных ситуаций в разное время судебные инстанции, обобщив судебную практику, сформулировали критерии поведения приобретателя, которое следует считать добросовестным или недобросовестным. 1 октября 2014 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления. Теперь, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, суды будут учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи о праве собственности отчуждателя имущества в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения. Кроме того, суды будут исследовать вопросы, связанные с возмезд-ностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, с наличием обременений, включая наложенный арест, выяснять, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, непосредственный осмотр жилого помещения до его приобретения, а также иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.
Если же совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя жилого помещения сомнения в отношении права продавца на его отчуждение, то такому приобретателю может быть отказано в признании его добросовестным. Так, к обстоятельствам, которые должны вызвать сомнения в праве продавца на отчуждение имущества, относятся быстрая перепродажа объекта, цена ниже рыночной.
Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), по смыслу статьи 302 ГК РФ собственник вправе
истребовать свое имущество из незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.
Обзор судебной практики по делам,
связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам
государственных органов и органов местного самоуправления
Факт недействительности сделки по отчуждению жилого помещения не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования помимо воли собственника.
В случаях, когда орган муниципального образования являлся и стороной договора социального найма, и стороной договора передачи, имел возможность проверить соответствие действительности представленных ему документов, но не проявил должной осмотрительности, решение будет не в пользу муниципального образования. Жилое помещение будет считаться отчужденным по воле собственника жилищного фонда и в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ не может быть истребовано от добросовестного приобретателя.
Таким образом, воля собственника жилищного фонда, реализуемая через уполномоченные органы, может быть выражена и при осуществлении обмена, и при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, и при регистрации права собственности.
Пример 1
В середине 2000-х годов Департамент жилищной политики и жилищного фонда
города Москвы обратился с иском к гражданке М. об истребовании квартиры из незаконного владения и передаче ее в собственность города Москвы, мотивируя свои требования тем, что ранее нанимателем квартиры являлась гражданка У., совершившая обмен с гражданином Д., который в свою очередь обменялся с гражданкой Б., в последующем приватизировавшей квартиру.
В материалах дела уже имелось решение суда, которым указанные обмены признавались недействительными в связи с признанием первого обменного ордера поддельным и, соответственно, недействительным договора передачи квартиры в собственность. Решением суда жилое помещение было возвращено в распоряжение исполнительных органов власти города Москвы.
Однако на момент рассмотрения дела суду не было известно, что гражданка Б. продала квартиру гражданке М.
В итоге суд иск Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы не удовлетворил, признав Б. добросовестным приобретателем, так как она приобрела квартиру законно, добросовестно, без нарушения законодательства. О том, как Д. приобрел право пользования спорной квартирой, Б. не знала и не могла знать. Тем более что все документы были неоднократно проверены органами власти города Москвы. И обмен квартиры, и последующая ее приватизация совершались при непосредственном участии органов власти и под их контролем.
Оценив собранные по делу доказательства, суд не нашел правовых оснований для истребования имущества у гражданки М.
Пример 2
Это судебное дело должно было пополнить статистику вынесения негативных решений об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, если бы приобретателем квартиры не оказался народный артист, благодаря известности ко-
торого и возможности подключения к процессу административного ресурса исход дела оказался положительным.
В 2008 году артист продал свою единственную квартиру и взамен купил другую в новом доме у продавца, который в этот дом только переселился из снесенного дома, а свою квартиру уже успел приватизировать.
Согласно условиям договора купли-продажи квартира на момент ее продажи в споре, под арестом (запрещением) не состояла, правами третьих лиц не была обременена, в ней проживал и был зарегистрирован только один продавец. Но когда артист после регистрации договора купли-продажи обратился в паспортный стол для постановки на регистрационный учет по месту жительства, то узнал, что именно после государственной регистрации договора купли-продажи в приобретенную им квартиру без его ведома и согласия зарегистрировались две посторонние гражданки. В последующем выяснилось, что ими оказались бывшая жена продавца и ее дочь.
В паспортном столе артисту пояснили, что регистрация посторонних граждан была осуществлена по устному указанию должностных лиц Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (далее - Департамент). В дальнейшем выяснилось следующее.
Департамент выдал гражданину, переселяемому из сносимого дома, выписку из распоряжения префекта округа, в котором находился дом, предназначенный к сносу, о предоставлении ему единоличного права на заключение договора социального найма на отдельную двухкомнатную квартиру. Затем между Департаментом и гражданином был заключен договор социального найма, по которому квартира была передана в бессрочное владение и пользование, а потом уже между Департаментом и гражданином был заключен договор передачи жилого помещения в собственность.
При этом ни на этапе заключения договора социального найма, ни в период приватизации квартиры, а в дальнейшем ни пре-
фектура, ни Департамент не предприняли какие-либо меры по установлению запрета или ограничения на совершение сделок с квартирой.
Как выяснилось позднее, еще до заключения договора передачи префектура, пытаясь скрыть свою ошибку (предоставление двухкомнатной квартиры одному человеку), издала распоряжение о внесении изменений в предыдущее распоряжение префекта, указав в нем, что двухкомнатная квартира предоставляется не одному гражданину, а троим гражданам (то есть гражданину, его бывшей жене и ее дочери).
В результате переговоров с Департаментом удалось добиться заключения между всеми участниками процесса мирового соглашения и самое главное - предоставления бывшей жене и ее дочери отдельной квартиры в Москве и сохранения права собственности на приобретенную квартиру за артистом.
Пример 3
В 2008 году Бутырский районный суд рассмотрел гражданское дело по иску гражданина Б. к гражданину Ч. и Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) о признании добросовестным приобретателем и по встречному иску гражданина Ж. о признании сделок купли-продажи недействительными, признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону, об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Гражданин Б. приобрел квартиру у Ч. на основании договора купли-продажи, получил свидетельство о праве собственности, но впоследствии узнал, что приобретенная им квартира проходит в качестве объекта преступления по уголовному делу. В связи с этим гражданин Б. просил суд в порядке статьи 302 ГК РФ установить факт, что он является добросовестным приобретателем.
Гражданин Ж. обратился в суд с иском к гражданам Б. и Ч. о признании сделок
недействительными, о признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону, об истребовании имущества из чужого незаконного владения Б., ссылаясь на следующие обстоятельства.
Первоначально спорная квартира находилась в общей совместной собственности семьи Ж. на основании договора передачи. После смерти супругов Ж. открылось наследство. Их сын принял наследство, но не оформил свои наследственные права на него, а затем лишен был такой возможности в связи с тем, что в Росреестре на основании поддельного решения Бабушкинско-го суда (подпись в решении выполнена не судьей, от имени которого вынесено решение, а оттиск печати - не печатью суда) на квартиру было зарегистрированного право собственности гражданина Г.
Гражданин Г. продал квартиру Ч., который через несколько месяцев перепродал квартиру последнему собственнику в этой цепочке - гражданину Б.
В результате суд сделал вывод о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между Г. и Ч., надлежит признать недействительным по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, как сделку, не соответствующую закону по причине неучастия в ней наследника, принявшего наследство.
Что касается исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между Ч. и Б., то суд посчитал, что по основаниям, предусмотренным статьей 168 ГК РФ, они удовлетворению не подлежат, так как судом установлено, что на момент заключения сделки купли-продажи спорной квартиры с гражданином Ч. гражданин Б. не знал и не мог знать, что предыдущая сделка по отчуждению квартиры совершена лицом, не имеющим полномочий на ее совершение. К моменту совершения сделки договор передачи спорной квартиры оспорен не был, сомнений в подлинности не вызывал, аресты и запрещения отсутствовали, после
подписания договора купли-продажи между сторонами был составлен акт передачи имущества.
При таких обстоятельствах, в силу требований статьи 10 ГК РФ, суд посчитал, что гражданин Б. является добросовестным приобретателем спорной квартиры.
Вместе с тем суд, основываясь на нормах статей 301 и 302 ГК РФ, удовлетворил требования гражданина Ж. об истребовании спорной квартиры из владения Б., так как он приобрел ее у гражданина Ч., не имевшего права ее отчуждать, и в связи с этим гражданин Ж. вправе истребовать спорную квартиру от приобретателя, так как спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Рассматривавшая это дело, вышестоящая инстанция отменила предыдущее решение, отметив, что при решении вопроса о признании гражданина Б. добросовестным приобретателем суд не принял во внимание короткий трехмесячный промежуток времени, прошедший после совершения первой сделки и получения Ч. свидетельства о собственности.
Последствия изъятия у покупателя объекта недвижимости третьими лицами
Что же делать покупателю отсуженного у него имущества?
Пункт 43 Постановления № 10/22 рассчитан на случаи так называемой эвикции -изъятие у покупателя товара третьими лицами по причинам, возникшим до передачи товара, то есть до исполнения продавцом своей обязанности по договору.
Правовой основой отношений эвикции служат статьи 460-462 ГК РФ.
В случае если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, то покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статье 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по
основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.
К участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения привлекается лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности, продавец этого имущества. В то же время в силу абзаца 2 статьи 462 ГК РФ непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие у покупателя проданного товара.
Применительно к эвикции можно говорить о том, что убытки будут складываться из рыночной стоимости утраченной вещи, расходов, связанных с ее приобретением (например связанных с государственной регистрацией договоров, переходом права собственности и т. д.), неполученных доходов (например если изъятое имущество сдавалось в аренду).
При этом в статьях 460-462 ГК РФ речь идет не о любом изъятии вещи, а только о судебном. Кроме того, изъятие должно произойти в пользу лиц, обладающих гражданскими правами в отношении спорного
имущества. По этой причине изъятие вещи следственными органами в качестве доказательства по делу, изъятие вещи (вещей) как изъятых из оборота и т. п. эвикцией не является.
ЛИТЕРАТУРА
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.
3. Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года.
4. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.
* * *
Продолжение. Начало на с. 48
соответствующему органу даны полномочия лишь в части определения видов деятельности, но не даны полномочия в части определения параметров деятельности. То есть адекватная классификация:
1) может быть выполнена только в отношении градостроительных регламентов как неразрывности «атомарных» видов деятельности с параметрами такой деятельности (обречена навсегда оставаться неадекватной классификация только одной части градостроительных регламентов - видов деятельности без параметров деятельности);
2) не может быть выполнена по причине содержащегося в федеральном законе фактического запрета осуществлять адекватную классификацию. Иными словами, это условие не может остаться невыполненным, а чтобы ему быть выполненным, должен быть изменен в указанной ошибочной части федеральный закон.
Перечислив все необходимые условия, без соблюдения которых в принципе не может быть корректно составлен Классификатор в формально-юридическом и смысловом отношениях, можно перейти к его оценке на предмет соответствия указанным условиям, которые, как выяснилось, одновременно являются и требованиями федеральных законов. Итогом такой оценки являются следующие положения.
1. Классификатор не соответствует условию-требованию 1, то есть противоречит требованиям пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, пунктов 1 и 6 части 1 статьи 34 ГрК РФ, что подтверждается следующими примерами.
Пример № 1 - результаты анализ содержания вида разрешенного использования земельного
Продолжение на с. 92
