CC BY
71
Практические проблемы определения начальной продажной цены предмета залога на стадии обращения взыскания
М.А. Орлова начальник отдела судебного представительства Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург» (г. Санкт-Петербург) О.В. Мартынов управляющий директор Дирекции по правовым вопросам ПАО «Банк «Санкт-Петербург» (г. Санкт-Петербург) С.А. Новиков руководитель проекта «Российский портал непрофильных активов и залогового имущества «Залог24» (г. Санкт-Петербург)
Сергей Александрович Новиков, [email protected]
В настоящее время положения Гражданского кодекса Российской Федерации (а именно пункт 3 статьи 340) содержат общее правило, согласно которому начальная продажная цена предмета залога при обращении на него взыскания - это согласованная сторонами стоимость предмета залога.
Специальные нормы, которые ранее устанавливали порядок определения начальной продажной цены для предмета залога - движимого имущества, признаны законодателем утратившими силу.
Согласно пункту 11 статьи 28.2 ранее действовавшего Закона Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1 «О залоге» (далее - Закон о залоге):
• в случае обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного движимого имущества определялась решением суда;
• если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определялась на основании отчета оценщика, то начальная продажная цена устанавливалась равной 80 процентам от рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Несмотря на то, что указанные положения Закона о залоге утратили силу с 1
июля 2014 года (в связи с принятием Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ), в настоящее время в судебной практике сформированы различные подходы относительно возможности применения указанных положений Закона о залоге (как в части субъекта, уполномоченного устанавливать начальную продажную цену предмета залога, так и в части механизма определения начальной продажной цены предмета залога).
Согласно первой точке зрения в случае обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке указанные положения Закона о залоге подлежат применению, если договор залога движимого имущества был заключен до 1 июля 2014 года. Этот вывод получил отражение в судебных актах Санкт-Петербургского городского суда, судов Центрального федерального округа, Приволжского федерального округа (см. определения [4-8]). При этом речь идет как об установлении начальной продажной цены непосредственно решением суда, так и о величине начальной продажной цены, которая должна соответствовать 80 процентам от рыночной стоимости предмета залога.
Согласно второй точке зрения в случае обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке суд не обязан устанавли-
вать в судебном акте начальную продажную цену. Начальная продажная цена предмета залога определяется в рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем. Эта точка зрения отражена в судебных актах Санкт-Петербургского городского суда, судов Северо-Кавказского федерального округа, Сибирского федерального округа, Уральского федерального округа, Центрального федерального округа, Южного федерального округа (см. судебные акты [9-17]). При этом в ряде случаев судами сделан вывод о том, что дата заключения договора залога значения не имеет (см. судебные акты [18-24]). Обоснован этот вывод просто: правоотношения между кредитором и должником, к которым применяется закон, регулирующий порядок обращения судом взыскания на предмет залога, возникают в момент разрешения судом такого спора, на момент разрешения спора положения Закона о залоге не действуют.
Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона № 367-ФЗ этот закон, признавший утратившим силу специальные нормы, устанавливавшие механизм определения начальной продажной цены предмета залога - движимого имущества, вступил в силу с 1 июля 2014 года.
Поскольку обращение взыскания на имущество как на предмет залога невозможно без возникновения залогового обязательства, необходимо учитывать дату возникновения такого обязательства. Если залоговое обязательство возникло до 1 июля 2014 года, то отношения сторон этого обязательства в части определения начальной продажной цены должны регулироваться положениями законодательства о начальной продажной цене движимого имущества, действовавшими до 1 июля 2014 года, то есть на момент заключения договора залога. В противном случае происходит ущемление интересов кредитора, который, заключая договор залога до 1 июля 201 4 года, не включил в него условие о механизме определения начальной продажной
цены (в размере 80 процентов от рыночной стоимости согласно отчету оценщика), так как не предполагал изменение указанной нормы в будущем.
Рассмотрение судебного дела осуществляется с применением процессуальных норм, действующих на момент разрешения спора судом (то есть к содержанию решения суда применяются требования, которые действуют на момент его вынесения). Норма, устанавливающая требование к судебному акту, - это процессуальная норма. Из этого можно сделать два важных вывода:
1) в случае обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке суд не обязан устанавливать в судебном акте начальную продажную цену (независимо от даты заключения договора залога);
2) начальная продажная цена устанавливается судебным приставом-исполнителем, но с учетом даты заключения договора залога:
• если договор залога заключен до 1 июля 2014 года, то начальная продажная цена устанавливается судебным приставом-исполнителем в размере 80 процентов от рыночной стоимости предмета залога;
• если договор залога заключен после 1 июля 2014 года, - в размере 100 процентов от рыночной стоимости предмета залога.
Необходимо отметить, что в отношении недвижимого имущества законодателем сохранена специальная норма, касающаяся начальной продажной цены (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), согласно которой при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика она устанавливается в размере 80 процентов от рыночной стоимости.
Хотя некоторые суды и пытались применять указную норму по аналогии закона при рассмотрении споров об обращении взыскания на движимое имущество (см. [26]),
тем не менее эта точка зрения не получила широкого распространения. Большинство судов придерживаются позиции, согласно которой эта норма является специальной, в связи с чем ее применение по аналогии недопустимо (см. судебные акты [27-29]).
Обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке с последующей реализацией предмета залога на торгах в рамках исполнительного производства свидетельствует о том, что задолженность является проблемной, исполнение обязательств со стороны должника в добровольном порядке не предвидится.
Продажа имущества на торгах в рамках исполнительного производства с учетом сроков, установленных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», производится с сокращенным сроком экспозиции объекта. При этом действующие методики определения рыночной (не ликвидационной) стоимости объекта не учитывают такой фактор, как сокращенный срок экспозиции объекта. Соответственно, при установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 100 процентов от его рыночной стоимости изначально в условия продажи имущества закладывается стоимость объекта, не соответствующая сроку его продажи, что влечет за собой сужение круга возможных приобретателей имущества на торгах (зачем приобретать проблемное имущество на торгах по рыночной стоимости 100 процентов, если можно купить такое же имущество по такой же стоимости, но без рисков оспаривания со стороны должника сделки по продаже имущества, например, в связи с нарушением процедуры проведения торгов).
Ранее при установлении начальной продажной цены предмета залога - движимого имущества решением суда в случае признания первых торгов несостоявшимися можно было изменить начальную продажную цену имущества посредством подачи заявления об изменения порядка исполнения решения суда. В настоящее время, поскольку суд не
обязан указывать начальную продажную цену движимого имущества в решении об обращении взыскания на предмет залога, нет и оснований для обращения в суд с заявлением об изменении порядка исполнения решения суда в целях снижения начальной продажной цены.
В случае признания повторных торгов несостоявшимися кредитор должен принять решение, оставлять предмет залога за собой или нет. Хотя оставление кредитором предмета залога за собой производится с понижением стоимости принимаемого на баланс имущества, тем не менее возможно возникновение ситуации, когда цена принятия на баланс будет превышать размер задолженности, взысканной по решению суда. В этом случае при принятии имущества на баланс кредитор должен вернуть разницу между ценой принятия на баланс и величиной задолженности, взысканной решением суда и не погашенной на момент принятия такого имущества. На баланс кредитору предлагается принять движимое имущество, которое для получения кредитором денежных средств еще нужно потом продать (если, конечно, кредитор не собирается его эксплуатировать), при этом при принятии имущества на баланс кредитор уже обязан вернуть в качестве разницы денежные средства. В случае же отказа оставить предмет залога за собой кредитор утрачивает право на преимущественное удовлетворение своего требования за счет реализации предмета залога и вправе рассчитывать лишь на пропорциональное удовлетворение своего требования наравне с другими незалоговыми кредиторами, если это имущество все же будет продано судебным приставом-исполнителем (уже как необремененное залогом).
Установленный Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» механизм определения начальной продажной цены предмета залога - недвижимого имущества в размере 80 процентов от его рыночной стоимости позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшими-
ся по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены предмета залога. Соответственно, если установление законодателем нормы об определении начальной продажной цены недвижимого имущества в размере 80 процентов позволяет уменьшить риск объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества, то логично было бы ввести в действие аналогичную норму и в отношении движимого имущества.
До принятия такой нормы кредитор может снизить указанный риск посредством включения в договор залога условия о порядке определения начальной продажной цены, рассчитываемой в процентном отношении к рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика. Если такая норма в договоре залога отсутствует, то остается открытым вопрос о механизме снижения начальной продажной цены в случае признания первых торгов несостоявшимися.
Процесс исполнения решения суда об обращении взыскания на предмет залога - движимое имущество посредством продажи на торгах, как правило, занимает длительное время (около полутора лет). Длительность процесса исполнения решения суда об обращении взыскания на предмет залога обычно обусловлена тем, что обеспечительные меры, принимаемые судом на стадии рассмотрения иска, предполагают не изъятие имущества у ответчика, а лишь создание юридического препятствия для распоряжения им в пользу третьего лица. Соответственно, в большинстве случаев на стадии исполнения решения суда судебному приставу-исполнителю и кредитору приходится осуществлять мероприятия по розыску движимого имущества с целью установления его фактического места нахождения и последующего изъятия для реализации на торгах.
Альтернативным вариантом разрешения сложившейся ситуации, связанной с наличием долга по кредиту, обеспеченному залогом, является продажа имущества
должником третьему лицу с согласия и под контролем кредитора. Длительность процесса добровольной реализации предмета залога напрямую зависит от наличия (отсутствия) потенциального покупателя. Одним из вариантов решения задачи по оптимизации указанного процесса является размещение подробной информации о предмете залога и условиях будущей сделки на специализированных информационных ресурсах, отвечающих признаку высокой посещаемости пользователей сети «Интернет». Одним из таких специализированных ресурсов является «Российский портал непрофильных активов и залогового имущества «За-лог24» (www.zalog24.ru), разработанный в 2008 году. Это единая специализированная интернет-площадка по продаже непрофильных активов и залогового имущества, а также долговых обязательств юридических и физических лиц (уступка прав требования) на всей территории России. Основная цель портала - объединить непрофильные и проблемные активы, подлежащие реализации, на одной электронной площадке для открытого и массового доступа потенциальных покупателей к информации о реализуемом имуществе, что позволяет реализовывать активы по максимально выгодной цене, соблюдая при этом права и законные интересы всех сторон.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. О залоге : Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 года № 2872-1. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
3. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Феде-
рации : Федеральный закон от 21 декабря 2013 года № 367-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.10.2017 № 33-20296/2017 по делу № 2-1559/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.082015 по делу № 2-90/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Апелляционное определение Брянского областного суда от 21.06.2016 № 332333/2016 по делу № 2-229/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 27.08.2015 по делу № 33-14737/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Апелляционное определение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 13.04.2015 по делу № 33-877/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.08.2017 № 33-14900/2017 по делу № 2-1396/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.07.2017 № 33-13517/2017 по делу № 2-742/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 14.09.2016 по делу № 33-6671/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 23.08.2016 по делу № 33-6975/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 19.07.2017 по делу № 33-7267/2017. Доступ из справочной пра-
вовой системы «КонсультантПлюс».
14. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 23.06.2017 по делу № 11-7885/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 16.06.2017 по делу № 11-7514/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Апелляционное определение Липецкого областного суда от 26.07.2017 по делу № 33-2605/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
17. Апелляционное определение Ростовского областного суда от 14.06.2017 по делу № 33-9757/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
18. Апелляционное определение Липецкого областного суда от 26.07.2017 по делу № 33-2605/2017. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Апелляционное определение Московского городского суда от 06.04.2016 по делу № 33-11965/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Апелляционное определение Самарского областного суда от 24.11.2015 № 33-13410/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
21. Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 10.08.2015 по делу № 33-8393/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
22. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 23.12.2014 по делу № 11-12692/2014. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».
23. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 20.05.2015 по делу № 33-4386/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
24. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 05.03.2015 по делу № 33-1905/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
25. Об ипотеке (залоге недвижимости) : Федеральный закон от 16 июля 1998 года
№ 102-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
26. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2015 № 15АП-9849/2015 по делу № А53-29470/2014. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
27. Апелляционное определение Челябинского областного суда от 12.01.2016 по делу № 11-738/2016. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
28. Апелляционное определение Ярославского областного суда от 22.06.2015 по
* *
делу № 33-3697. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
29. Апелляционное определение Самарского областного суда от 08.12.2015 по делу № 33-14233/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
30. Об исполнительном производстве : Федеральный закон от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
31. Российский портал непрофильных активов и залогового имущества «За-лог24». и^: www.zalog24.ru
УВАЖАЕМЫЕ ГОСПОДА!
Сообщаем о выходе из печати нового издания «СПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКА НЕДВИЖИМОСТИ-2018. ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ. ЧАСТЬ I» под редакцией Льва Абрамовича Лейфера (ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», г. Нижний Новгород)
В обновленном издании наряду с экспертными оценками приведены результаты статистического анализа и обработки большого объема рыночных данных о ценах предложений, а также параметры рынка земельных участков, относящихся к различным категориям городов, различающихся по численности, уровням дохода населения и другим параметрам, характеризующим социально-экономические особенности города.
Учитывая замечания и предложения пользователей справочников и основываясь на рыночных данных о продаже земельных участков, авторы существенно увеличили количество корректирующих коэффициентов, поэтому справочник разделен на две части.
В предлагаемой части издания содержатся корректирующие коэффициенты (корректировки), относящиеся к особенностям местоположения земельных участков, а именно:
• характеристики населенных пунктов, в частности, однофакторные и многофакторные зависимости стоимости земельных участков от численности населения и среднего уровня заработной платы;
• зависимости стоимости земельных участков от расположения относительно областных центров, кольцевых дорог и береговой линии моря;
• характеристики территориального зонирования внутри города;
• некоторые другие характеристики местоположения объекта оценки, необходимые оценщикам при выполнении работ по оценке земельных участков.
Приведенные в справочнике корректирующие и территориальные коэффициенты позволяют оценщикам при анализе рынка и подборе объектов-аналогов существенно расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, что особенно важно, если рынок недостаточно развит и количества данных о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недостаточно (см. п. 11б ФСО
Заказать Справочник вы можете на сайте http://inform-ocenka.ru По вопросам приобретения издания обращайтесь по тел.: 8-920-056-23-36
e-mail: [email protected]
