CC BY
6Практическая реализация проектов строительства арендных жилых комплексов в целях обеспечения жильем работников сельского хозяйства
да
о
см
о
О!
о ш т
X
<
т о х
X
Гайдаенко Алексей Альбертович,
д.э.н., профессор, Академия социального управления (АСОУ)
Лубский Андрей Александрович,
к.э.н., Академия социального управления (АСОУ)
Галкин Николай Андреевич,
соискатель, Академия социального управления (АСОУ)
В статье рассматриваются практические механизмы реализации проектов строительства арендных жилых комплексов в целях обеспечения доступным и комфортным жильем работников АПК. В качестве основных факторов, оказывающих влияние на стоимость аренды жилого помещения, определены транспортная доступность, месторасположение, комплексность застройки, механическая безопасность, пожарная безопасность, экологическая и санитарно-эпидемиологическая безопасность, безопасность пользователей здания. Во избежание проникновения на рассматриваемый рынок недобросовестных организаций, в статье предлагается рассмотреть возможность применения комплекса мер стимулирующего характера исключительно к организациям, соответствующим определенному набору критериев. Сформирован организационно-экономический механизм реализации проектов строительства арендных жилых комплексов. По итогам анализа сложившейся отечественной практики и международного опыта определены экономические механизмы реализации проектов строительства АЖК с учетом конкретных примеров. Ключевые слова: доступное жилье, арендное жилье, жилищная политика, обеспечение жильем, АПК.
Ранее, в статье «Теоретические основы реализации проектов строительства арендных жилых комплексов как меры обеспечения жильем работников сельского хозяйства», автором была проанализирована действующая нормативная база, сформулированы основные проблемы развития рынка арендного жилья, дано определение арендных жилых комплексов (далее - АЖК) и определены основные направления их развития.
Обобщение опыта реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере арендного жилья в Российской Федерации (г. Москва, Калужская область) продемонстрировало относительно низкую степень их рентабельности. С учетом сложившейся на рынке аренды жилья ситуации, для повышения инвестиционной привлекательности, а, следовательно, и развития рынка арендного жилья, требуются новые подходы, совмещающие в себе достаточную степень комфорта для арендаторов, включая комплексность застройки, безопасность проживания, а с другой стороны - позволяющие окупить реализацию проекта в течение меньшего времени.
В связи с этим, крупный бизнес (в частности, ООО «ФОЛЬКСВАГЕН Груп Рус», ООО «ПСМА Рус», ООО «НМЛК-Калуга»), заинтересованные в улучшении жилищных условий своих сотрудников (так как это позволит повысить их производительность труда и лояльность к работодателю), участвуют в совместном финансировании подобных проектов.
Очевидно, что при реализации проектов строительства арендного жилья ключевую роль играет величина арендной платы, которая должна обеспечивать компенсацию затрат на строительство и эксплуатацию многоквартирного дома, не ухудшая финансовое положение нанимателей. Соответственно, при установлении указанного размера платы необходимо учитывать как интересы нанимателей, так и наймодателя вне зависимости от модели реализации проекта.
Нами проведен анализ ряда факторов, оказывающих влияние на стоимость аренды типовой двухкомнатной квартиры площадью 48-65 кв.м. в типовом многоквартирном доме, возведенном в период с 1980 по 2017 гг.
В качестве основных факторов, оказывающих влияние на стоимость аренды жилого помещения,
определены транспортная доступность, месторасположение, комплексность застройки, механическая безопасность, пожарная безопасность, экологическая и санитарно-эпидемиологическая безопасность, безопасность пользователей здания.
Для разработки на основе ХГХ8 параметра качества жизни (П) использовался подход, аналогичный Стандарту качества проживания, разработанному МНИИТЭП в 2013 г.1.
П=1 + 1 + 1 + ± + 1 + 1+1 ^
XI х2 х3 х4 х5 х6 х7 х8
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, при расчете величины ставки арендной платы необходимо учитывать фактор качества городской среды. В целях учета влияния качества городской среды на величину ставки аренды 1 кв.м. жилого помещения представляется возможным ввести новый коэффициент качества жизни, рассчитываемый по формуле:
Ш
а = тг
Rя
месячная ставка арендной платы,
Где:
О - коэффициент качества жизни;
П - величина показателя для 1-го многоквартирного дома,
П - величина показателя для ]-го многоквартирного дома, принятого за аналог для данной территории.
За аналог принимается существующий многоквартирный дом, аналогичный со сравниваемым (в том числе, строящимся или проектируемым) по следующим характеристикам:
- технико-экономические показатели (этажность, год постройки и срок службы, материал стен);
- территориальный принцип (местоположение и стоимость аренды примерно такая же, как и у подлежащего сравнению, определяется посредством анализа данных с крупных порталов недвижимости).
- комплексность застройки (наличие объектов соцкульбыта и транспортной инфраструктуры);
- общая площадь помещения в расчете на одного вселяемого.
По итогам анализа существующих подходов к определению арендной ставки предложен следующий механизм:
(/СП+Е*Г)
АИИ * , где
^общ.
ар
руб./кв.м;
1С - сметная стоимость строительства объекта;
Е - стоимость эксплуатации и содержания МКД., руб./год.
Т - срок эксплуатации здания до первого капитального ремонта (30 лет);
8п - площадь жилых (нежилых) помещений, кв.м;
80бщ - площадь жилых (нежилых) помещений,
О - коэффициент качества жизни;
АРР - рентабельность проекта;
Преимуществом данного подхода является учет сразу нескольких факторов: экономической обоснованности понесенных затрат (сметная стоимость строительства и стоимость эксплуатации), комфортности проживания (коэффициент качества жизни) и заполняемости объекта (коэффициент за-полняемости), что позволяет учесть интересы всех участников проекта - инвестора (экономическая эффективность), потребителя (потребительская привлекательность), государства (формирование комфортной городской среды).
Данный подход применим для расчета величины ставки арендной платы за 1 кв.м. как в жилом, так и в нежилом помещении.
Арендная плата служит основным источником дохода для расчета срока окупаемости инвестиций. Что касается расходной части, то на нее оказывает влияние ряд факторов. Одним из них является влияние этажности на стоимость строительства многоквартирного дома.
На рисунке 2 приведен график зависимости стоимости строительства от количества этажей многоквартирного дома:
1 Дмитриев А.Н., Гурьев В.В., Дорофеев В.М., Лепешкина Е.А., Управление реконструкцией застроенных территорий в соответствии со стандартом качества проживания, Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: материалы VII международной научно-практической конференции, посвященной 110-летию РЭУ им. Плеханова. 12-16 апреля 2017 года/под ред. В.И. Ресина.-М: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Плеханова», 2017.
Рисунок 1. График зависимости стоимости строительства от количества этажей
Кроме того, действующими СНиП предусмотрено, что начиная с 10 этажа требуется установка двух лифтов, а с 20 этажа - трех или четырех лифтов, что вкупе с необходимостью соблюдения правил пожарной безопасности приводит к увеличению площади вспомогательных площадей, что, в свою очередь, приведет к увеличению стоимости строительства.
Ниже приведен график динамики приведенной стоимости строительства от этажности многоквартирного дома (рисунок 3).
X X
о
го А с.
X
го т
о
ю О
м о
да
о
см
0
01
о ш т
X
3
<
т О X X
зации проектов строительства АЖК с учетом конкретных примеров:
- субсидирование процентной ставки по кредитам на уровне 8%;
- установление платы за подключение на льготном уровне;
- предоставление земельного участка на льготных условиях.
Таблица 1
Дифференциация мер государственной поддержки в зависи-
Рисунок 2. Динамика приведенной стоимости строительства многоквартирного дома от его этажности.
Таким образом, исходя из вышеизложенного видно, что наиболее близки по приведенной себестоимости на квадратный метр квартир здания высотой от 6 до 9 этажей. При этом в перерасчете на себестоимость квартиры, например, площадью 70 кв. м., разница между ними в 6-ти и 9-ти этажных домах составит около 5 тыс. рублей. Начиная с 10-го этажа, удельная себестоимость увеличивается вдвое, по сравнению с 6-ти этажной застройкой, и продолжает свой рост с увеличением количества этажей1.
Помимо этого, с увеличением этажности растет и стоимость эксплуатации рассматриваемого объекта. Сопоставив стоимость эксплуатации двух многоквартирных домов с равным числом секций, но различной этажности (9 и 16 этажей), получаем, что стоимость эксплуатации девятиэтажного многоквартирного дома на 8,7% ниже, чем шестнадцатиэтажного, что обусловлено рядом фактором, в частности:
- ниже расходы на коммунальные ресурсы (тепловая и электрическая энергия, услуги водоснабжения и водоотведения);
- ниже трудозатраты на содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- ниже расходы на эксплуатацию объектов лифтового хозяйства.
Перейдем к мерам государственной поддержки. Исходя из существующей практики, расходы на строительство многоквартирного дома распределяются следующим образом:
- проектно-изыскательские работы - 7%;
- строительно-монтажные работы - 54%;
- технологическое присоединение к сетям коммунальной инфраструктуры - 15%;
- подготовка и освобождение территории - 3%.
- Выплаты по кредитам - 11%.
- Аренда земельного участка - 10%.
По итогам анализа сложившейся отечественной практики и международного опыта определены следующие экономические механизмы реали-
Масштаб проекта Величина, на которую снизится себестоимость строительства с учетом мер государственной поддержки, %
Точечная застройка (один объект) 19,84%
Группа домов (два-три объекта) 23,78%
Квартальная застройка (четыре и более) 25,86%
1 Головин А., О строительных мифах экономики градостроительства, Информационно-аналитический сервис строительного сообщества, http://estp-blog.ru/rubrics/rid-5271/, 03.04.2014.
Расчет мер государственной поддержки был осуществлен исходя из следующих положений:
1. Субсидирование процентной ставки по кредитам предполагается в целях удержания указанной ставки на уровне 8%, при условии, что в настоящее время кредиты предоставляются де-велоперам на уровне 25%.
2. Установление льготной платы за подключение к сетям коммунальной инфраструктуры.
3. Предоставление земельного участка на льготных условиях и без проведения конкурсных процедур
Помимо этого, целесообразно освобождение организаций-участников проектов строительства арендного жилья от уплаты части налога на прибыль в размере 17% (направляемой в региональный бюджет), что позволит, прежде всего, повысить инвестиционную привлекательность указанной сферы, а также сократить срок окупаемости указанных проектов.
Таким образом, применение вышеуказанных мер позволит снизить себестоимость строительства и, соответственно, сократить срок окупаемости проектов, что, в свою очередь, окажет стимулирующее воздействие на развитие рынка арендного жилья посредством как нового строительства объектов арендного фонда, так и реновации имеющихся многоквартирных домов, в том числе в рамках концессионных соглашений.
Во избежание проникновения на указанный рынок недобросовестных организаций, предлагается рассмотреть возможность применения указанных стимулирующих мер исключительно к организациям, соответствующим следующим критериям:
- отсутствие задолженности по заемным и кредитным платежам, налогам и сборам;
- безубыточная деятельность по результатам прошлых финансовых периодов;
- отсутствие судебных решений о наложении ареста на имущество организации, заморозки счетов;
- в отношении организации не ведется дело о финансовой несостоятельности (банкротстве).
С учетом вышеизложенных положений сформирован организационно-экономический механизм реализации проектов строительства арендных жилых комплексов.
Предлагаемый механизм предполагает участие АО «ДОМ.РФ» как института развития, различных инвесторов, в т.ч. крупных банков (ПАО «Сбербанк», ПАО «ВТБ») и/или других частных инвесторов в организации финансирования в целях строительства дома за счет собственных средств. При этом заинтересованное в развитии арендного жилья и, соответственно, решении проблем жилищного обеспечения правительство субъекта Российской Федерации может предоставить инвестору гарантии заселения указанного дома, субсидировать процентную ставку, а также возможность льготного выделения земельных участков и подключения к инженерной и коммунальной инфраструктуре. Со стороны АО «ДОМ.РФ» и бюджета субъекта Российской Федерации осуществляется финансовая поддержка путем софинансирования процентной ставки. Величина платы за наем в таком доме предусматривает возмещение расходов на управление многоквартирным домом и его эксплуатацию, а также желаемый уровень текущей доходности собственника. Нанимателям с низкими доходами могут предоставляться субсидии из бюджета субъекта Российской Федерации в соответствии с нормами действующего законодательства.
Ниже приведен организационно-экономический механизм управления проектами строительства арендного жилья (рисунок 3), выполненный на основе данной модели с учетом изложенных в рамках настоящего исследования требований к комплексности застройки и безопасности проживания. Ключевым элементом данного механизма является определение и расчет ставки аренды 1 кв.м. жилого (нежилого) помещения.
На первом этапе, осуществляется отбор соответствующих обозначенным выше критериям организаций и последующее им предоставление земельных участков на льготных условиях в рамках мер государственной поддержки.
На втором этапе в целях формирования экономической модели и дальнейшего расчета себестоимости в рамках настоящего исследования предлагается воспользоваться предложенными в рамках второй главы настоящего исследования формулой расчета ставки арендной платы и величиной экономии, возникающей при применении мер государственной поддержки. Далее, исходя из вышеизложенных показателей, осуществляется проектирование объекта арендного фонда с учетом установленных ГПЗУ показателей, определяется стоимость строительства объекта.
По завершении стадии строительства многоквартирного дома управляющей компанией осуществляется распределение жилых и нежилых помещений, а на стадии эксплуатации также сбор арендных платежей.
х
X
о
го А с.
X
го т
о
Рисунок 3. Организационно-экономический механизм управления проектами строительства арендного жилья
ю О
м о
Исходя из выполненных посредством разработанной модели расчетов, минимальный срок окупаемости проекта строительства АЖК достигается при строительстве группы домов и квартальной застройке и составит 10 лет от момента начала проекта (7 лет с момента заселения). Указанный срок окупаемости соответствует ожиданиям потенциальных инвесторов и позволит эффективно реализовать рассматриваемый проект строительства АЖК. При этом, применение квартальной застройки позволит повысить комфортность проживания.
Выполненные в рамках исследования расчеты расчеты демонстрируют преимущество предлагаемой модели реализации АЖК перед уже построенными многоквартирными домами:
- ниже себестоимость строительства за счет применения инновационных технологий каркасно-панельного домостроения;
- ниже срок окупаемости за счет более низкой себестоимости строительства;
- наличие гибких планировок дает большую вариативность планировочных решений.
Подводя итог, стоит отметить, что на настоящем этапе развития жилищного хозяйства и жилищной политики в Российской Федерации именно арендное жилье позволит перейти на качественно новый уровень их развития. Только взаимные усилия бизнеса, общества и государственных органов всех уровней позволят окончательно сформировать прозрачный и конкурентный рынок аренды жилья.
8. Дмитриев А.Н., Галкин Н.А., Реализация проектов строительства арендных жилищных комплексов как мера развития рынка аренды жилья, Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: материалы VII международной научно-практической конференции, посвященной 110-летию РЭУ им. Плеханова. 12-16 апреля 2017 года/под ред. В.И. Ресина.-М: ФГБОУ ВПО «РЭУ им. Плеханова», 2017.
9. Дмитриев А.Н., Галкин Н.А., Научно-практическая реализация проектов строительства арендных жилых комплексов, Регион: системы, экономика, управление, № 2, 2017
10.Горюшкин А.А., Строительство арендного жилья - проблемы и перспективы, Интерэкспо Гео-Сибирь, № 1 /том 3/, 2014.
11.Материалы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
12.Николаев С.В., Еще раз о «Доступном и комфортном жилье - гражданам России, М:2010.
13.Скоблицкая Ю.А., Архитектурно-планировочная организация обслуживания в многоэтажных жилых комплексах в крупнейших городах, ФГАОУ ВПО «Южный федеральный университет», 2013.
14.Тарханова Е.В., Развитие экономического механизма регулирования доступности жилья на территориальных рынках недвижимости, ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», 2016.
а>
о
сч
0
01
О Ш
m
X
3
<
m о х
X
Литература
1. Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
2. Указ Президента Российской Федерации от 07.05.2018 № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»
3. Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 - 2020 годы».
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
5. Social Housing in Europe, C. Whitehead, K. Scalon, published by LSE London, London School of Economics and Political Science, 2008-2016
6. Административные округа г. Москвы. Статистический сборник М., 1991-2018.
7. Бойко М.В., Шепель А.Н. Доходный дом: вчера, сегодня, завтра: моногр.- М.: ИИУ МГОУ, 2014.
The practical implementation of projects for the construction of rental apartment complexes for the provision of accommodation of agricultural employees
Gaydenko A.A., Lubsky A.A., Galkin N.A.
Academy of Social Management (ASOU)
The article discusses the practical mechanisms for the implementation of projects for the construction of rental residential complexes in order to provide affordable and comfortable housing for agricultural workers. The main factors affecting the cost of renting a dwelling are transport accessibility, location, complexity of development, mechanical safety, fire safety, environmental and sanitary-epidemiological safety, safety of building users. In order to avoid penetration of unfair organizations into the market under consideration, the article proposes to consider the possibility of applying a set of incentive measures exclusively to organizations that meet a certain set of criteria. An organizational and economic mechanism for the implementation of construction projects for rental residential complexes has been formed. Based on the analysis of existing domestic practice and international experience, economic mechanisms for the implementation of the construction projects of the ALC are determined, taking into account specific examples.
Keywords: affordable housing, rental housing, housing policy, housing, agriculture.
References
1. Decree of the President of the Russian Federation of May 7,
2012 No. 600 "On measures to provide citizens of the Russian Federation with affordable and comfortable housing and improving the quality of housing and communal services".
2. Decree of the President of the Russian Federation of 05/07/2018 No. 204 "On national goals and strategic
objectives of the development of the Russian Federation for the period until 2024"
3. Decree of the Government of the Russian Federation of December 17, 2010 No. 1050
"On the federal target program" Housing "for 2015-2020."
4. Resolution of the Government of the Russian Federation dated April 15, 2014 No. 323 "On approval of the state program of
the Russian Federation" Provision of affordable and comfortable housing and utilities for citizens of the Russian Federation ".
5. Social Housing in Europe, C. Whitehead, K. Scalon, published
by LSE London, London School of Economics and Political Science, 2008-2016
6. Administrative districts of Moscow. Statistical collection M.,
1991-2018.
7. Boyko M.V., Shepel A.N. Apartment building: yesterday, today,
tomorrow: monograph.- M.: IIU MGOU, 2014.
8. Dmitriev AN, Galkin Na, Implementation of construction projects
for rental housing complexes as a measure of the development of the rental housing market, Current problems of project management in the investment and construction sector and environmental management: proceedings of the VII international scientific and practical conference dedicated to 110- anniversary of REU them. Plekhanov. April 12-16, 2017 / Ed. IN AND. Resina.-M: FSBEI HPE "REU named after Plekhanov ", 2017.
9. Dmitriev AN, Galkin NA, Scientific and practical implementation
of construction projects for rental residential complexes, Region: systems, economics, management, No. 2, 2017
10. Goryushkin AA, Construction of rental housing - problems and prospects, Interexpo Geo-Siberia, No. 1 / volume 3 /, 2014.
11. Materials of the Ministry of construction and housing and communal services of the Russian Federation.
12. Nikolaev SV, Once again about "Affordable and Comfortable Housing - for Russian Citizens, M: 2010.
13. Skoblitskaya Yu.A., Architectural and planning organization of services in multi-storey residential complexes in major cities, Southern Federal University, Federal State Autonomous Educational Institution of Higher Professional Education, 2013.
14. Tarhanova EV, Development of an economic mechanism for regulating housing affordability in territorial real estate markets, Penza State University of Architecture and Construction, 2016.
X X
O
00 >
c.
X
00 m
o
io O
IO
o
to
