CC BY
1УДК 69.009
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ В СОЦИАЛЬНО-ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Морковская А.В., студент группы 17Стр(мп)ТПОТУРС, Оренбургский государственный
университет, Оренбург
e-mail: morkovskaya_alin@mail.ru
Научный руководитель: Кулешов И.В., старший преподаватель кафедры технологии строительного производства, Оренбургский государственный университет, Оренбург
Проблема строительства социального жилья является на сегодняшний день наиболее актуальной в строительной сфере, в связи с уменьшением выделения денежных средств на строительство из государственного бюджета, увеличения количества аварийных домов, действующие социальные программы и постановления строго ограничены относительно небольшим количеством ввода квадратных метров жилья. Именно поэтому потребность в новом жилье для малообеспеченных слоев населения возрастает с каждым годом.
Статья направлена на разработку методического подхода к повышению эффективности и качества строительства социального жилья, а также на совершенствование основных методов проектирования и строительства доступного жилья для социальных слоев населения.
Ключевые слова: социальное жилье, жилищное строительство, рынок недвижимости, организационные схемы, рыночные цены, программа переселения, износ жилищного фонда.
В каждой стране обеспеченность населения благоустроенным жильём является показателем народного благосостояния, которое также зависит от масштабов и качества жилищного строительства. Развитие жилищного строительства тесно связано с экономикой и научно-техническим развитием страны.
Граждане, относящиеся к наиболее обеспеченным слоям общества, на сегодняшний день имеют широкий выбор жилья в разных районах и различной планировки, в отличие от людей, доход которых не выше среднего, и составляющих подавляющее большинство населения [1]. В пределах их покупательской способности находятся квартиры среднего и «эконом» класса, которые на рынке новостроек предлагаются крайне редко. В их ценовом диапазоне находиться только рынок вторичного жилья. Сложившаяся ситуация не кажется особенно сложной если не обратить внимание на одно обстоятельство -вторичный рынок жилья практически полностью нуждается в реконструкции, а часть его в полной замене из-за аварийного состояния и ветхости. При продолжении и в дальнейшем такой политики: найма подрядных организаций для строительства социального жилья по завышенным ценам за 1 кв. м, государство может столкнуться с катастрофической ситуацией, когда жильцов из обветшалого жилья некуда будет расселять.
Строительная отрасль - важнейшее стратегическое направление социально-экономического развития страны. Это один из самых динамичных и перспективных сегментов рынка, являющийся связующим звеном всех отраслей экономики, как на муниципальном, так и региональном уровне.
Однако, несмотря на целый комплекс мероприятий, направленных на улучшение жилищных условий различных категорий граждан, структура и качество жилья оставляют желать лучшего. В основной своей массе вновь построенное жилье возводится на основе технических и архитектурно-планировочных решений, использующих устаревшие технологии и материалы, это связано с тем, что вся строительная отрасль на сегодняшний
момент требует больших вложений [3]. В большей мере это относится к жилью, предназначенному непосредственно для предоставления малообеспеченным слоям населения.
В настоящий момент созданы государственные программы по строительству социального жилья, предназначенного для незащищенных категорий населения, которым экономически недоступно самое дешевое жилище в коммерческой подсистеме рынка. Оно предоставляется по цене, не определяемой прибылью, распределяется административно, согласно принятой концепции потребности, на количество, качество и сроки его предоставления существенное влияние оказывают политические соображения.
В современной России, в качестве социальной программы, предлагается развивать многоквартирное многоэтажное жилье [5]. Федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения установлен в размере 15 м.2 общей площади жилья на одного гражданина. В основном экономия происходит за счет максимального сокращения площадей квартир блок - секций обычных параметров. При продолжении данного направления может возникнуть ситуация схожая с нашим прошлым, когда проблему дефицита жилья решили за счет коммуналок и «хрущевок», но впоследствии стал вопрос о дальнейшем использовании данных квартир, которые уже не удовлетворяли изменившимся нормам.
Согласно [6] в Оренбургской области в 2017 году за счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию 892,5 тыс. кв. метров жилья. Населением за счет собственных и привлеченных средств было построено 401,6 тыс. кв. метров жилья, что составило 107,5% к уровню 2016 года.
Анализируя существующие организационные схемы в социальном строительстве [2], представленные на рисунке 1, можно сделать вывод о том, что более эффективным способом улучшения жилищных условий для малообеспеченных людей будет являться модель: муниципальные органы - заказчик и застройщик, так как в данном случае строительство жилья будет осуществляться по его себестоимости.
Министерство строительства,
ЖКХ и энергетики РК
-ооеспечивает
общую координацию взаимо действия
участников инвестиционных проектов; -формирует региональную
программу переселения из аварийного жилфонда: -осуществляет полномочия ГРБС
Функции заказчика-застроищика
л >
\\ \
\\ ' \\ ' ч. V
КУ РК «Управление
капитального строительства» -
застройщик
Муниципальные образования
-принимают НПА ОМСУ об участии в инвестиционных проектах, реализуемых РК; -участвуют в подготовке и согласованиирегиональной пр огр аммы р а сс ел ения аварийного жилфонда; -предоставляют земельные участки; - предусматривают бюджетные ассигнования в местном бюджете;
Государственный контракт
Оплата выполненныхраоот (в установленной доле)
Подрядные организации
Ж
о4
Рисунок 1 - Организационные схемы в социально-жилищном строительстве
Проведенный анализ рыночных цен за 1 кв. м жилья г. Оренбурга, представленный в таблице 1 показал, что менее затратным является строительство панельного жилья.
Таблица 1 - Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в г. Оренбурге
Студия 1-ком. 2-ком. 3-ком 4-ком.
Панельные дома 37703,3 36096 34105,2 33975 -
Монолитные дома 43980 41497,13 40073,75 39140 34050
Кирпичные дома - 42017,5 41625 40375 -
В Оренбурге формально этап программы по переселению граждан из аварийного жилья завершён в срок [8]. По состоянию на 1 декабря 2017 года все дома для переселения граждан введены в эксплуатацию, на все жилые помещения зарегистрировано право муниципальной собственности. Однако на деле не все жители покинули свои ветхие квартиры и переехали на новое место. Как сообщается в городской администрации, необходимо было расселить 2178 аварийных жилых помещения, расположенных в 343 многоквартирных домах.
В Оренбургской области в 2017 году завешена реализация региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. За период действия программы (с 2013 по 2017 гг.) расселено 197,62 тыс. кв. метров, 12 852 человека получили новые благоустроенные квартиры.
Большие трудности возникли и из-за разницы цен за квадратный метр: государство выделяло на строительство домов для переселенцев 28 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как рыночная стоимость составляла почти 40 тыс. рублей. В таких условиях работа крупным строительным организациям была не интересна. В результате на конкурсах побеждали компании, которые не имели опыта работы в строительной сфере. Исходя из этого, качество построенных домов не соответствовало нормам [4].
Несмотря на завершение программы переселения износ жилищного фонда по-прежнему достаточно велик, согласно источнику[7], на 1 января 2018 года износ жилищного фонда составляет:
- минимальный износ (от 0,0 до 30,0 процента) имеет 40,9 % жилищного фонда;
- износ от 31,0 до 65,0 процента, требующий ремонта либо реконструкции, имеет 45,4% жилищного фонда;
- износ от 66,0 до 70,0 процента, при котором обязательным является проведение капитального ремонта, либо реконструкции, либо сноса жилых зданий, имеет 9,7% жилищного фонда;
- критическую степень износа (свыше 70,0 процента) имеет 4,0% жилищного фонда.
Что свидетельствует о том, что новая программа переселения имеет место быть, и для
улучшения ее эффективности нужно принять ряд мер по улучшению организационно-технологических мероприятий при строительстве объектов программы.
При решении проблемы социального жилья надо решать не только сегодняшнюю проблему нехватки небольших дешевых квартир, но и думать, как будут востребованы эти «урезанные» квартиры в дальнейшем.
Выход из ситуации заключается в проектировании широко-корпусных домов с гибкой планировкой и минимальным количеством несущих стен или полностью на монолитном каркасе [9].
Такая схема дома позволит нарезать жилые ячейки любого размера в зависимости от потребности рынка [10]. При существующем спросе жилья квартиры могут быть минимальных площадей, а после повышения уровня благосостояния населения, можно объединить по две, три социальных квартиры и получить жилье повышенной комфортности.
Кроме того, грамотное управление и использование переселенных зданий, домов и их участков, могло бы восполнить часть потраченных государственных средств для построения социального жилья.
Литература
1. Бубновская, Н.В. Жилищное строительство с привлечением финансовых и трудовых ресурсов населения / Н.В. Бубновская. - Москва: [б. и.], 1990. - 254 с.
2. Габрель, Н.М., Пространственная организация градостроительных систем, К.: -Изд. дом А.С.С., 2004. - 400 c.
3. Змеул, С.Г. Архитектурная типология зданий и сооружений / С.Г. Змеул, Б.А. Маханько. - М.: Архитектура, 2004. - 238 с.
4. Марварова, И.В. Жилье в социальном формате // Архитектон: известия вузов. -2010. - № 30. - С. 27-29.
5. Непомнящий, О. Жилищная политика развитых стран современного мира. Публическое управление: теория и практика, Х.: Изд-во «ДокНаукГосУпр», 2012. - №1 (9). -С. 123-129.
6. Официальный сайт Правительства России. [Электронный ресурс]. О программе «Жилье для российской семьи». - Режим доступа: http://government.ru/news/11176/ - (дата обращения: 10. 05. 2018 г.).
7. Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы» (ред. от 23.09.2015).
8. Социально-демографические принципы формирования городских жилищ / ЦНТИ по гражд. стр-ву и архитектуре; Сост. Г.Д. Платонов, И.Ю. Муравьева, С.П. Макаревич. -Москва, 1975. - 63 с.
9. Бакина, О.Н., Бокова, Е.Н. , Кулешов, И.В. Совершенствование технологии монтажа зданий из сборных железобетонных конструкций (статья) Университетский комплекс как региональный центр образования, науки и культуры: материалы Всерос. науч. -метод. конф. 1-3 февр. 2017 г., Оренбург / М-во образования и науки Российской Федерации; Федер. гос. бюдж. образоват. учреждение высшего образования «Оренбургский гос. ун-т». -Электрон. дан. - Оренбург: ИПК Университет, 2017. - С. 827-829.
10. Строева, А.И., Кулешов, И.В. Перспективы технологии панельного домостроения Строительство и архитектура. - 2015: Материалы Междунар. науч.-практ. конф., 26-27 нояб. 2015 г. / ФГБОУ ВПО «Ростов. гос. строит. ун-т»; Союз строителей Южного федер. округа; Ассоциация строителей Дона. -Электрон. дан. - Ростов-на-Дону. - 2015. - С. 155-157.
