Повышение эффективности управления коммерческими объектами недвижимости Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

управление коммерческой недвижимостью: выбираем инвестиционную стратегию

повышение эффективности управления

коммерческими объектами недвижимости

_Аннотация

Когда управление коммерческой недвижимостью является эффективным? По мнению автора, важным фактором является правильный выбор инвестиционной стратегии использования объектов коммерческой недвижимости, что само по себе - реакция собственника на изменения, происходящие на рынке.

Подробнее об этом читайте в статье. _

Ключевые слова: коммерческие объекты недвижимости, инвестиционная стратегия, механизм управления, инвестиционная стоимость

Основная цель формирования, внедрения и применения механизма эффективного управления коммерческими объектами недвижимости - реализация экономических и социальных интересов собственников недвижимости, пользователей, государства и общества. Функционирование данного механизма управления должно обеспечить подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования коммерческих объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью

Целевыми направлениями реализации инвестиционной стратегии управления коммерческой недвижимостью являются:

- увеличение стоимости отдельного объекта недвижимости и имущественного комплекса в целом;

- максимизация доходов собственников от использования, распоряжения и владения принадлежащим им недвижимым активам;

Фирсов Михаил Владимирович

д-р экон. наук,

профессор кафедры

экономического

анализа и управления

недвижимостью,

Нижегородский

государственный

архитектурно-

строительный

университет

tkolosova@mail.ru

рынок недвиж1

- повышение качества и объемов предоставления услуг арендаторам, покупателям;

- обеспечение эффективного взаимодействия с органами государственной и муниципальной власти;

- поддержка положительного имиджа в целевых социальных группах.

Формирование механизма управления коммерческими объектами недвижимости на основе выбора инвестиционной стратегии их использования обусловлено необходимостью решения основных проблем неэффективного менеджмента недвижимости:

- необходимость определения четких задач и стратегий развития имущественного комплекса;

- слабое взаимодействие между центрами ответственности;

- отсутствие механизмов комплексного планирования, анализа, управления изменениями. Инвестиционная стратегия - обобщающая модель действий, необходимых для достижения поставленных целей инвестирования в развитие недвижимого имущества на основе выбранных критериев (показателей). Следовательно, инвестиционную стратегию следует рассматривать как сочетание плановых и ответных действий, являющихся реакцией на изменения рынка и конкурентные события. Задача формирования инвестиционной стратегии включает разработку проекта развития недвижимости, а также предполагаемой стратегии, а затем приспособление ее к реально разворачивающимся событиям.

инвестиционная

стратегия -обобщающая

модель действий,

необходимых

для достижения

доставленных целей

_инвестирования

_в развитие

_недвижимого

имущества на основе ыбранных критериев .(показателей)

Две стратегии использования коммерческой недвижимости

Одним из ключевых вопросов при разработке инвестиционной стратегии является склонность инвестора к проектам с различной степенью риска. С точки зрения критериев ожидаемой доходности различные инвестиционные проекты, являясь равноприбыльными, могут иметь существенно большую дисперсию оценочных показателей в пределах горизонта расчета. Величина дисперсии характеризует различный уровень риска и рассчитывается как стандартное отклонение оценочных величин горизонта от величин их ожидаемой доходности.

дпринимательство, № 3 (201)/февраль 2012

Анализ отношения инвесторов к проектам с различной степенью риска позволяет сделать вывод о существовании двух типов стратегии использования коммерческой недвижимости: текущее использование (эксплуатация) и комплексная реконструкция (см.рис. на с. 100).

Для определения инвестиционной стоимости (СИ) коммерческих объектов недвижимости предлагается следующая формула:

...инвестиционную стратегию следует рассматривать как сочетание плановых и ответных действий,

являющихся реакцией на изменения рынка и конкурентные события

где Уб - удельный вес бизнес-процессов управления недвижимостью в формировании прибыли имущественного комплекса в целом; У - удельный вес г'-го объекта управления (здание, этаж и т.п.) в стоимости всего комплекса недвижимого имущества;

А - новый уровень арендной ставки после реализации у-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

П - площадь, в среднем находящаяся в течение года в аренде для у-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

АЗ - показатель годового изменения заполняемости коммерческого объекта недвижимости (например, офисное здание);

к - коэффициент, характеризующий долю чистой прибыли в общей величине доходов от аренды; Еj - затраты на реализацию )-го бизнес-процесса управления недвижимостью;

г - ставка дисконтирования, используемая для приведения будущих денежных потоков к настоящему моменту;

] - вид бизнес-процесса управления имущественным комплексом коммерческого объекта недвижимости;

t - номер года из прогнозируемого (оценочного) периода.

Заключение

Таким образом, реализация инвестиционных стратегий развития коммерческих объектов недвижимости и определение их инвестиционной стоимос-

1 тип

Инвестиционная стратегия

2 тип

Использование и эксплуатация

Комплексная реконструкция

=

а и

V

г а

<и

= -

и

о £

£

щ

Е

г

о -

а

4) гЛ 6 ю 1> о г

м К ю

V

т

л =

о о я

и

С

-техническое обслуживание, эксплуатация и текущий ремонт:

• конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и помещений;

• электрооборудования и инженерных систем (лифтов, систем электроснабжения, видеонаблюдения и доступа, противопожарной безопасности).

- санитарное содержание и очистка здания, технических и служебных помещений;

- клининг арендуемых помещений, уборка прилегающей территории, парковки;

- подготовка здания к сезонной эксплуатации;

- материально-техническое обеспечение операций обслуживания, эксплуатации, текущего ремонта, санитарного содержания и уборки

- проведение маркетингового исследования рынка недвижимости;

- реконструкция инфраструктуры, инженерных и эксплуатационных систем, оборудования объекта недвижимости;

- проведение капитального ремонта и реконструкции арендного фонда, парковок, торговых и служебных помещений;

- оптимизация структуры площадей арендного и служебного фонда

В

о £

о о

н

о и о

о

а о ¡2

о и

я -

о

0

1

ч с

с

ч

я о 2 I

Рис. Бизнес-процессы реализации инвестиционных стратегий развития коммерческих объектов недвижимости

российское пр*

едпринимательство, № 3 (201)/февраль 2012

ти обеспечивает подготовку, принятие, контроль и анализ управленческих решений, экономически обоснованных с точки зрения эффективного использования объектов коммерческой недвижимости.

Литература

1. Бандурин А.В. Инвестиционная стратегия корпорации на региональном уровне / А.В. Бандурин, Б.А. Чуб. - М.: Наука и экономика, 1998. - 132 с.

2. Газеев Н.Х. Показатели эффективности инвестиций в условиях рынка. - М.: ПМБ ВНИИ ОНГа, 2003. - 220 с.

3. Кирничный В.Ю. Инвестиционный потенциал строительной организации: теория, методология, эффективность использования : автореф. дис. ... д-ра экон. наук. - М., 2005. - 42 с.

4. Ковалев В.В. Управление активами фирмы: учеб-но-практ. пособие / В.В. Ковалев. - М.: Проспект, 2008. - 392 с.

анализ отношения инвесторов к проектам с различной степенью риска позволяет сделать вывод о существовании двух типов стратегии использования коммерческой недвижимости: текущее использование (эксплуатация) и комплексная реконструкция

Mikhail V. Firsov

Dr. of Econ. Sci., Professor, Department of Economic Analysis and Real Estate Management, Nizhni Novgorod State University of Architecture and Civil Engineering

Improving Efficiency of Commercial Real Estate Management

Abstract

When is commercial real estate management effective? In the writer's opinion, the right choice of investment strategy in terms of use of commercial real estate is a factor of great importance. That choice is no other than the response of the proprietor to the changes on the market.

Keywords: commercial real estate, investment strategy, managerial strategy, investment value