CC BY
43
ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ ПУТЕМ УПРОЩЕНИЯ ПРОЦЕДУРЫ
ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ ГРАЖДАН НА ЗЕМЛЮ
А.А. Ефимова, к.э.н., зав. отд. Псковского НИИ сельского хозяйства
С 1 сентября 2006 г. в нашей стране вступил в действие федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
Согласно Гражданскому Кодексу РФ (ст. 130), федеральному закону № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (в редакции на 18.12.2006 г. № 232-ФЗ) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Механизм регистрации сделок со зданиями, сооружениями, жилыми и другими помещениями на практике отлажен. Процедура государственной регистрации несколько упростилась для ввода объектов индивидуального жилищного строительства в результате внесения изменений в федеральный закон «О введении в действие градостроительного кодекса Российской Федерации» (№ 191-ФЗ от 29.12.2004 г. в ред. от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ).
В отношении же регистрации прав на земельные участки, предназначенные для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства и т.п. упрощение процедуры произошло за счет отмены межевания при наследовании или иным основаниям (ст. 1 №268-ФЗ от 23.11.2007 г.).
В результате отмены межевания и снижения государственной пошлины регистрация права гражданина на земельный участок обходится в 100 руб. Однако сроки регистрации растянуты во времени -три и более месяцев. Чтобы зарегистрировать право гражданина на землю, необходимо представить правоустанавливающий документ и кадастровый паспорт. Для подачи заявки на изготовление кадастрового паспорта земельного участка требуются также правоустанавливающие документы: акты о представлении гражданину земельного участка, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания, либо свидетельство о праве гражданина на земельный участок, выданные уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания или иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
У большинства граждан-членов садоводческих некоммерческих товариществ или других некоммерческих объединений, актов, указанных выше, на руках нет. В связи с постоянной реорганизацией органов управления документация передавалась в архивы. Для получения документа, подтверждающего право гражданина на земельный участок, уходит как минимум месяц. Это то дополнительное звено, которое удлиняет процедуру регистрации права гражданина на земельный участок.
Кроме того, ни в 93-ФЗ, ни в 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции № 232-ФЗ от 18.12.2006 г., ни в других законах и законодательных актах нет разъяснений, что следует относить к иным документам. Например, сельские советы в 1991 г. выдавали акты на пользование землей по форме, отличающейся от утвержденной государством. Выданные акты на землю подписывались земельными комиссиями, создаваемыми при сельсоветах и учреждениях. Приходится действительность таких документов доказывать через суд.
Государственные учреждения, предприятия, имеющие земли на праве постоянного (бессрочного) пользования, отводили их часть для садоводства, огородничества и т.п. неоднократно с 80-х годов. На практике документально оформление отчуждения земли для садоводческих некоммерческих товариществ и других некоммерческих объединений происходило позднее, чем выделение садовоогородных, дачных участков в натуре. На любом предприятии имеет место постоянное движение трудовых ресурсов по причинам естественной убыли, выхода на пенсию, миграции населения, увольнения, приема на работу новых работников. В условиях низкой заработной платы жизнь заставляет наделять землей вновь принятых работников. Следовательно, процесс отчуждения земли в натуре идет постоянно из земель, закрепленных за предприятием. По мере нарастания земельной площади для садоводства и огородничества происходит документальное оформление отчуждения земли. Поэтому в реальной жизни работники учреждений зачастую несколько лет пользуются земельными наделами без правоустанавливающих документов на эту землю. Причинами такой жизненной ситуации являются также длительность и сложность процедуры землеотвода, а также высокая стоимость межевания отчуждаемого участка.
В подобных случаях к иным правоустанавливающим документам следует относить акты, договора, справки, выдаваемые учреждениями (предприятиями) на землепользование гражданам. На основании этих документов земля должна оформляться гражданам в собственность.
Далее, Земельным кодексом предусмотрена бесплатная передача земли гражданину один раз, при этом ничего не говорится о площади земельного участка. В 80-90-е гг. гражданам землю выделяли для ведения садоводства (огородничества) вблизи городских поселений по 5-6 соток. Региональными законами устанавливались свои, более высокие нормы передачи земли для садоводства, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства и т.п. Этот вопрос следует урегулировать в рамках земельного законодательства, исходя из принципа социальной справедливости, когда гражданин может получить бесплатно землю в собственность не выше, но и не ниже установленных субъектами федерации норм.
В садоводческих товариществах на протяжении двух-трех десятков лет происходил постоянный оборот садовых участков - как до принятия федерального закона «О садоводческих, огороднических
и дачных некоммерческих объединений граждан» (№ 60-ФЗ от 15.04.1998 г.), так и после его принятия. Часть садовых участков прошли процедуру приватизации с изданием законодательных актов по передаче земли в собственность уполномоченными административными органами. Распоряжения администраций издавались с приложением списка граждан, которым передавалась земля садоводческого некоммерческого товарищества в собственность и на основе их личных заявлений. На сегодня эти документы являются правоустанавливающими для регистрации права собственности на землю. Однако по разным причинам в садоводческих некоммерческих товариществах происходил оборот земли, который повлек внесения изменений в первоначальные списки. Например, на основе отказа от земельного участка, продажи участка без должного оформления документации и без государственной регистрации сделки ввиду ее дороговизны, не вступление в права наследования, отсутствия наследников после смерти собственника земельного участка и т.п.
В соответствии с Гражданским кодексом отказаться от земельного участка или признать его бесхозным можно только по решению суда. Судебная практика по таким вопросам не наработана. Администрация районов и Роснедвижимость иски не подает. Граждане, отказавшиеся от земельного участка, не видят смысла идти в суд. Поэтому гражданин, отказавшийся от земли на основе своего личного заявления, поданного в Правление садоводческого некоммерческого товарищества, числится в кадастровой службе собственником этого участка, так как нет решения суда.
Освобождающиеся по разным причинам садово-огородные участки передаются садоводческим некоммерческим товариществом другим гражданам, чтобы земля не зарастала и не превращалась в свалку. Естественно, что граждане, получившие по указанным выше причинам землю, хотят оформить ее в собственность. Они считают, что имеют на это моральное право, так как несколько лет обустраивали этот участок, вкладывая в него силы и материальные средства. Однако на сегодня они не могут получить эту землю в собственность, так как списки собственников в первоначальном варианте являются правоустанавливающими.
Так в СНТ «Родина» Псковского района Псковской области, организованного в мае 1989 г., насчитывается 680 садово-огородных участков. В результате приватизации земли в 1994 , 1998, 2000, 2001 гг. передано в собственность распоряжениями Администрации района и волости 660 земельных участков. Зарегистрировали право собственности и получили свидетельство на землю около 70% садоводов. Остальные члены товарищества в настоящий период восстанавливают свои правоустанавливающие документы. Своевременно не вступили в права наследования 5% садоводов, отказались от земли 17 человек. Не используют земельные участки более трех лет около 20%. Из этих 20% передано в пользование до принятия Земельного кодекса РФ 9 участков, после 2001 г. в аренду - 22 участка. Итого 31 участок садоводы хотели бы оформить в собственность, но не могут.
Следовательно, картина оборота земли в садоводческих некоммерческих товариществах сложилась аналогичная обороту земельных долей в сельскохозяйственных предприятиях. В федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйствен-
ного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2002 г.) принят и действует механизм перераспределения невостребованных земельных долей. Однако этот закон не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества (ст. 1, п. 1 № 101-ФЗ).
Учитывая сложившуюся практику, необходимо вносить поправки в действующие законодательные акты. Достоверной информацией о том, кому действительно на сегодняшний день принадлежит садовый участок, располагают только садоводческие некоммерческие товарищества и аналогичные некоммерческие объединения. Самой простой и короткой процедурой регистрации прав на землю, находящуюся в садоводческих некоммерческих товариществах в случае, когда нет на руках у гражданина свидетельства на землю, является: справка садоводческого некоммерческого товарищества о принадлежности гражданину садового участка с приложением плана садового участка и подтверждение волости, на территории которой находится садоводческое некоммерческое товарищество или иное некоммерческое объединение. Работники волости располагают полной информацией о пользователях земли. На основании этой документации должно регистрироваться право собственности гражданина на землю с присвоением кадастрового номера сразу в регистрационной службе.
Упрощенная процедура регистрации прав граждан на садово-огородные и иные земельные участки позволит реализовать поставленные цели по регистрации земельной недвижимости в ближайшие два-три года. Действующая же схема регистрации права на землю растянет этот процесс на десятки лет, так как большая часть населения не готова к волоките, заключающейся в посещении трех государственных инстанций не менее семи раз на протяжении трех и более месяцев. Из-за несовершенства имеющегося законодательства бюрократизм регистрации прав граждан на земельные участки почти не ослабел.
Регистрация прав на землю в сжатые сроки позволит устранить недобор земельного налога. Сейчас же земельный налог собирается налоговой службой только за земельные участки, зарегистрированные в регистрационной службе. Земельный налог является основным источником пополнения муниципальных бюджетов. За счет муниципальных бюджетов обеспечивается жизнедеятельность сельских поселений, в конечном итоге от этого зависит уровень жизни на селе.
Предложения:
1. Для сокращения сроков оформления гражданами садово-огородных, дачных участков в собственность с трех месяцев до нескольких дней и даже часов следует признать правоустанавливающими документами справку садоводческого некоммерческого товарищества или иного некоммерческого объединения граждан о пользователе земельного участка, план участка, удостоверенный председателем садоводческого или иного некоммерческого объединения и подтверждение волости, на территории которого расположено садоводческое некоммерческое товарищество или иное некоммерческое объединение.
2. Межевание садово-огородного участка целесообразно проводить только при совершении сделок с землей (купля, продажа, обмен, дарствен-
ная и т.д.) или при конфликтной ситуации, когда доводства, огородничества, ввести механизм невос-
одна из сторон не согласна с границами участка. требованных долей, упростить процедуру отказа от
3. С целью повышения эффективности ис- земельного участка.
пользования земель, переданных для ведения са-
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ БАРЬЕРЫ ОРГАНИЗАЦИИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ КРЕДИТНЫХ КООПЕРАТИВОВ
Л.Н. Крапчина, к.э.н., доц. Пензенской государственной сельскохозяйственной академии
В Пензенской области, как и во многих других регионах РФ, проводится работа по созданию системы сельскохозяйственной потребительской кооперации. Одним из приоритетных направлений является организация кредитных кооперативов, число которых в настоящее время составляет 28 единиц. Кредитные кооперативы области объединяют 200 юридических и 600 физических лиц. Основная цель деятельности кредитного кооператива - микрофинансирование сельскохозяйственных товаропроизводителей, а также сбережение денежных средств граждан, проживающих в сельской местности. Однако необходимо отметить, что организация кооперативов идет недостаточно активно, это определяется рядом проблем, которые следует классифицировать как социальноэкономические барьеры. Выявление социально-
экономических барьеров и их устранение является первостепенной задачей в деле кооперирования сельских товаропроизводителей.
Одним из важнейших принципов организации кооператива является добровольность членства. Таким образом, сельскохозяйственный кредитный кооператив не может быть создан принудительно, а добровольно объединившиеся члены обязаны внести паевые взносы в паевой фонд кооператива и пользоваться услугами кооператива. Следовательно, сельскохозяйственные товаропроизводители должны быть лично заинтересованы в организации кредитного кооператива. Наибольший интерес к кооперативам проявляют крестьянские (фермерские) хозяйства, но их число в разрезе отдельно взятого района недостаточно велико для того, чтобы создать эффективно функционирующий кооператив. В целях достижения организационной эффективности кооператив должен объединять и юридические лица, и личные подсобные хозяйства (ЛПХ).
Если рассматривать юридические лица -сельскохозяйственные коммерческие организации, в качестве потенциальных членов кооперативов, то следует отметить, что часть из них инвестируется извне (других сфер экономики), опрос руководителей таких хозяйств показал, что они не видят смысла во вступлении в кредитные кооперативы.
Основными потенциальными членами российских кредитных кооперативов остаются граждане, имеющие личные подсобные хозяйства. Но имеют ли они интерес к кооперированию? Именно интерес является движущей силой на пути к организации кооперативов.
Не секрет, что наблюдается тенденция старения сельского населения, что влияет на производственно-экономические показатели деятельности ЛПХ, изменение его характера. По итогам Всероссийской сельскохозяйственной переписи по Пензенской области удельный вес ЛПХ, в которых выполнением сельскохозяйственных работ занимается два человека, составляет 37,7% и 26,5% - это ЛПХ, ведением которых занимаются семьи, состоящие из 3-4 человек. Т.е. наибольший удельный вес состав-
ляют семьи, приближающиеся к пенсионному возрасту, либо уже пенсионного возраста. Размеры таких ЛПХ сокращаются (уменьшаются обрабатываемые земельные площади, сокращается или полностью ликвидируется поголовье скота). Так, например, на 1.07.06 г. по области число ЛПХ и других хозяйств граждан с заброшенными земельными участками составляло 23,2 тыс., или 7,0%.
Сокращение рабочих мест в сельскохозяйственных коммерческих организациях и неудовлетворительная оплата труда в сельскохозяйственном производстве, привели к высвобождению значительной массы рабочей силы. Основная ее часть нашла применение в личном секторе экономики. Отсутствие же закупочно-сбытовой инфраструктуры привело к тому, что продукция, производимая на личных подворьях либо не находит сбыта, либо реализуется по очень низким ценам, что делает сохранение прежних размеров ЛПХ или их расширение нецелесообразным.
Перечисленные экономические факторы в свою очередь повлияли на возникновение определенных социальных сдвигов: часть трудоспособного населения в возрасте от 18 до 29 лет начала деградировать (девиантное поведение, алкоголизм и пр.), часть населения, относящаяся к двум возрастным группам (от 18 до 29 и от 30 до 59 лет) воспользовалась «социальными лифтами». В частности, массовым явлением стала внутренняя миграция рабочей силы в другие регионы РФ. Последнее позволяет не только безбедно существовать сельским семьям, но и иметь возможность за счет высокого дохода, получаемого от работы за пределами сельской территории приобретать все необходимые как материальные, так и духовные блага.
Таким образом, совокупность социальноэкономических факторов способствовала тому, что личное подсобное хозяйство стало носить потребительский характер. Так, например, в области, лишь 33,4% ЛПХ граждане рассматривают как дополнительный источник денежных средств и 0,9,% - как основной источник денежных доходов. Если рассматривать ЛПХ в качестве потенциальных членов кредитных кооперативов, то они в большей части своей должны носить товарный характер. А для этого должны быть созданы определенные условия. Так в области предпринимаются попытки создания закупочносбытовых кооперативов.
На пути к созданию кредитных кооперативов имеют место и психологические барьеры, которые, даже если у граждан, занимающихся сельскохозяйственной деятельностью, есть интерес в кооперировании, очень тяжело преодолеть. Это, например, недоверие к чему-то новому, недоверие друг к другу, недоверие к руководству создаваемых кооперативов.
Следовательно, в этом плане велика роль ли-дера-инициатора и организатора кооператива. Руководитель должен уметь не только доказать необходимость кооперирования, но и заботиться о формирова-
