CC BY
14
Не остается без изменений и Федеральный закон от 25 октября 2001 года №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» Так, прописаны изменения, касающиеся распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Теперь органы местного самоуправления поселений (а не муниципальных районов, как было это указано в действующей пока редакции ЗК РФ) получают право распоряжаться земельными участками, госсобственность на которые не разграничена, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.
Изменения, вносимые перечисленными выше законами, также касаются:
- вопросов порядка образования земельных участков;
- перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности;
- процедур передачи земельных участков, находящихся в федеральной собственности, в муниципальную собственность или собственность субъектов РФ, а также иных сфер.
Кроме того, предусмотрены довольно содержательные переходные положения, направленные на оптимизацию процессов адаптации новых правил и процедур, которые позволят упорядочить правоприменительную практику использования и управления земельными ресурсами применительно к обновленным социально-политическим условиям Российского государства в части обеспечения задач продовольственной безопасности посредством сохранения и интенсификации производительного и ресурсно-территориального потенциала земельного фонда Российской Федерации.
Литература
1. Шишов А.Д., Козырева Е.В. Некоторые вопросы реализации государственной земельной политики в системе рационализации инвестиционной деятельности// Юридическая мысль. -№5 (79). -С. 120-127.
2. Шишов Д.А., Заварин Б.В. Проблемы новой государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации// Инновации основа модернизации АПК: Мат. междунар. конгресса. - СПб, 2012. -С. 75-76.
3. Шишов Д.А., Сулин М.А, Павлова В.А. Современное содержание земельного кадастра. - СПб: Проспект науки, 2010 .- 270 с.
УДК 631.11(075) Канд. экон. наук В.А. ПАВЛОВА
(СПбГАУ, vikalpav@mail.ru)
ПОСТРОЕНИЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В РАМКАХ КОНЦЕПТУАЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ОЦЕНОЧНОЙ ПРАКТИКИ
Концепции стоимости земли, оценочная практика
Методологическую основу оценочной практики во всех странах с рыночной экономикой составляют две концепции стоимости - концепция стоимости в обмене (меновая) и концепция стоимости в использовании (потребительная). Рассматривая рыночный экономический процесс, как некую внутренне целостную саморегулирующуюся систему, необходимо отметить, что в ее рамках понятия «стоимость в использовании» и «стоимость в обмене» существуют во взаимосвязи и находятся в определенных взаимоотношениях [1].
Анализ существующей в различных странах практики оценки показал, что при отсутствии различий в понимании концепций стоимости, имеют место отличия как в наборах допущений для одноименных видов стоимостей, так и в математическом моделировании при их реализации. Таким образом, в различных странах с рыночной экономикой объективно существует проблема сопоставимости и адекватности оценок.
Исследование профессора Е.И. Тарасевича сущности подобных отличий показало, что все они обусловлены объективными причинами, вызванными в том числе особенностями национальных законодательств в сфере недвижимости и экономики природопользования, отличиями традиционно
сложившихся систем хозяйствования и экономических отношений и, самое главное, отличиями в степени развитости рынка недвижимости и природных ресурсов.
В условиях рыночных товарно-денежных отношений в России важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг. Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.
Особое место в этой системе занимает оценка земли, которая представляет собой наиболее значимую, устойчивую и обозримую часть накопленного обществом материально-вещественного достояния, в которой овеществляется живой труд всех поколений человеческой популяции.
Именно поэтому земля выступает для каждого индивидуума и общества в целом непреходящим мерилом их богатства, и уж если не критерием социальной идентификации в целом, то, по крайней мере, одним из важных формальных оснований для размещения каждого в координатах существующей в человеческом сообществе исторически конкретной социальной иерархии. И поэтому оценка земли в современных условиях выступает в качестве фундаментального их основания, служит предметом достаточно активной, широко востребованной специфической сферы деятельности.
Практически во всех государствах с исторически сложившейся рыночной экономикой, особенно в развитых капиталистических странах, существуют и продуктивно функционируют национальные службы экономической оценки земли, которые устанавливают ценность разных категорий земель и прочно связанных с землей зданий и сооружений, линейных коммуникаций и иных разновидностей недвижимых объектов. В числе наиболее "продвинутых" в этом направлении государств следует назвать Англию, Германию, США, Францию, Швецию, Австрию и ряд других стран мира [2].
В России с началом радикальных экономических реформ одновременно со становлением необходимой правовой базы появился и ряд структур, специализирующихся на экономической оценке недвижимости. Большинство из них мелкие, но есть уже и крупные, способные взять на себя функции «опорных узлов» или даже составных частей «несущего каркаса» формирующейся общегосударственной единой оценочной системы. В числе последних наиболее серьезные позиции занимают Ассоциация Русская оценка, Международная академия оценки и консалтинга и другие [3]. Важно, однако, подчеркнуть, что становление российской системы экономической оценки недвижимости (РСЭОН) сталкивается с рядом проблем, в числе которых не только недостаточность существующей правовой базы, либо «конструктивная» незавершенность формирующейся организационной структуры.
Вместе с тем в России стало очевидным, что освоенные в социалистическом прошлом методы, основанные на искусственной системе ценообразования, бесконкурентной экономики, вне реальных интересов, потребностей и мотиваций поведения конкретных участников экономических отношений, оказались по определению не пригодными в ситуации возрождающегося рынка.
И поэтому в российской практике экономической оценки земли широкое распространение получило заимствование методического зарубежного опыта, прежде всего, опыта развитых капиталистических стран. Тем более что применяемые в этих странах методики фактически мало чем отличались как по содержанию, так и по форме от хорошо знакомых российским специалистам методов прошлого социалистического периода. В этих странах в ходу были все те же, известные в России три основных метода оценки - сравнения продаж, капитализации затрат и капитализации доходов. Как и в российской социалистической плановой экономике, западные модификации этих методов обладали таким же, по сути, содержанием[2].
Разница между освоенным в российской плановой социалистической экономике содержанием этих методов и западными их модификациями заключалась лишь в том, что, во-первых, при расчетах применялись не искусственные плановые директивные, а рыночные цены. Во-вторых, вводилась изощренная техника расчетов и использования в процедурах оценки земли разного рода коэффициентов (ставок дисконта, дохода, капитализации и т.п.). Как первое, так и
второе не сложно было приспособить и в реформируемой России, что охотно исполнили не обремененные излишними сомнениями организаторы и участники российского оценочного процесса. Однако простота выхода из методического кризиса за счет механического тиражирования зарубежного опыта сыграла злую шутку не столько с энтузиастами такого рода решения проблемы, сколько с качеством оценочной деятельности в целом, с объективностью и надежностью предоставляемых ею результатов.
Ловушка, по мнению профессора В.Р. Беленького, заключалась в том, что простота заимствования западных методов одновременно тиражировала вполне допустимые для развитых рыночных экономических систем, но крайне опасных для еще только формирующейся и глубоко кризисной российской переходной экономики просчеты и ошибки этих методов, их недостаточность в плане отражения в ценовых параметрах объективных социально-экономических условий рыночного ценообразования [2].
По существу эти методы даже в их классической западной модификации остаются псевдо рыночными, ибо предметом оценки выступают только свойства объекта землии по сути игнорируется главное - противоположность и единство разных по содержанию интересов, установок и мотиваций взаимодействующих участников (партнеров) рыночных экономических отношений в сфере создания, распределения, обмена (перераспределения) и потребления (использования) недвижимых объектов.
Проведенные сравнительные исследования, как исторических уроков развития российской оценки, так и особенностей современной зарубежной теории и практики оценки дают основания полагать, что построение методологии оценки недвижимости в России должно быть выполнено в рамках концептуальных положений современной практики оценки с учетом особенностей периода формирования рыночных отношений.
Одним из основных выводов исследований является то, что простое копирование методологии оценки любой страны с развитой или развивающейся рыночной экономикой объективно не сможет отразить особенности переходного периода в российской экономике.
На основании анализа современных подходов к оценке землинами сформирована методологическая модель, базирующаяся на двух концепциях стоимости и включающая перечень видов стоимостей, классификацию земли для целей оценки. Сводный перечень видов стоимостей, предлагаемых к использованию в методологической модели, представлен в таблице.
Т а б л и ц а 1. Концепции стоимости земли
Концепция стоимости в обмене (меновая, объективная) Концепция стоимости в использовании (потребительная, субъективная)
Рыночная Инвестиционная
Кадастровая Балансовая
Залоговая Общая экономическая ценность (стоимость)
Ликвидационная Стоимость воссоздания
Арендная Стоимость сохранения
Нормативная
Страховая
Источник: разработка автора
Основой построения нашей методологической модели послужили докторские диссертации: Е.И. Тарасевича «Методологическое и информационное обеспечение оценки стоимости недвижимости и анализа ценности инвестиций в недвижимость» (СПб, 2003), А.В. Севостьянова «Экономическая оценка земель городских поселений в рыночных условиях (теория, методология, практика)» (М., 2003), О.Е. Медведевой «Методологические принципы экономической оценки биологических и земельных ресурсов» (М., 1999), С.В. Грибовского «Методология и методы оценки недвижимости в РФ» (СПб, 1999), результаты исследований НИИ земельных отношений и землеустройства,а также анализ существующей зарубежной оценочной практики, что позволяет обеспечить сопоставимость результатов оценок в соответствии с международными и европейскими стандартами.
Для практической реализации предлагаемой методологической схемы нами разработан перечень вероятных целей оценки.
Оценка земли в настоящее время находится под контролем государства. Обязательные условия выполнения оценки регламентируются рядом законодательных и нормативных актов: ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1-6), ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и т.д.
Данные документы нацелены заострить внимание государственных и частных структур на тот факт, что обеспечение оценочной деятельности является потребностью, удовлетворение которой в совокупности с другими потребностями создает возможности для развития рынка земли, управления земельными ресурсами как национального богатства страны.
Анализ номенклатуры целей оценки позволил разделить их на два основных направления:
- оценка земли как природного объекта и ресурса;
- оценка земли как объекта недвижимости и инвестирования.
К первому направлению относятся цели оценки, предполагающие формирование стоимости земли как биосферной категории.
Ко второму направлению относятся цели оценки, предполагающие формирование стоимости земли как экономической и социальной категории.
В научной литературе сегодня можно встретить достаточно широкий перечень целей соответствующей оценочной деятельности. С точки зрения В.И. Петрова цели оценки земельных ресурсов можно свести к следующим основным направлениям:
- удовлетворение потребностей развивающегося рынка земель (определение рыночной стоимости, залоговой стоимости, стоимости ипотечного кредитования, страховой стоимости);
- создание базы для налогообложения;
- реальное отражение стоимости земельных участков в бухгалтерском учете предприятий;
- составление государственного земельного кадастра, реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства стран [4].
В.А. Прорвич отмечает, что цель оценки должна быть направлена на определение типа стоимости объекта недвижимости (земельного участка) [5].
Упоминаются и такие цели, как для установления размера компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка или ограничении прав на его использование; для установления размера компенсации при выделении земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;для внесения стоимости земельных активов в уставный капитал и постановки на баланс предприятия;для расчета показателей, устанавливаемых на основе показателя рыночной стоимости, например залоговой и страховой стоимости имущества, стоимости имущества при банкротстве, стартовой цены земельного участка или иных прав на него на торгах, арендной платы за землю и т.п. [6,7,8,9].
В целом такого рода перечень наводит на размышление о том, что и в данном случае преобладает эмпирический подход, когда систематизация и обобщение подменяются простым перечислением встречающихся на практике конкретных эпизодов.
Если же систематизировать и обобщить эти случаи, то можно ограничиться следующими основными вариантами целей экономической оценки земли как природного объекта и ресурса:
- учет земельных ресурсов наряду с другими видами природных ресурсов в составе национального богатства и оптимизация режимов их использования в долгосрочной перспективе;
- учет производительной способности земли в составе ресурсного потенциала сельскохозяйственного производства;
- создание экономических стимулов для рационального использования земель, их охраны, воспроизводства плодородия;
- создание стратегического планирования как важнейшего элемента рационального и эффективного управления земельными ресурсами;
- усиление экономического контроля государства как собственника земли за процессом эксплуатации земельных ресурсов.
В свою очередь, основными вариантами целей экономической оценки земли как объекта недвижимости и инвестирования должны являться следующие:
- формирование земельного рынка и предоставление реальным участникам рыночных сделок с землей достаточно обоснованной информации о конъюнктуре цен, сложившейся на рынке применительно к оцениваемому участку;
- совершение сделок с земельными участками (передачи на постоянной основе в полном объеме всех прав собственности на недвижимость от одного собственника к другому в масштабе реального места и времени, делегирования в частичном объеме прав собственности от собственника недвижимости к не собственнику, а также осуществления сделок, предполагающих временное ограничение, либо перераспределение прав собственности на недвижимое имущество без физического изъятия его у собственника в регламентированные договором сроки);
- создание налогооблагаемой базы (обеспечение сведений для налоговых органов об обоснованной цене земли как соответствующего объективного экономического показателя для целей земельного налогообложения и осуществления иных платежей за землю);
- развитие банковского сектора и страхования (обеспечения развития ипотечного кредитования под залог недвижимости, страхование рисков, страхование имущества, страхование ответственности за причинение вреда, регулирование механизмов взаимодействия банков, риэлтеров, страховщиков и иных участников рынка недвижимости);
- создание благоприятного инвестиционного климата в стране (разработка предложений по наиболее эффективному использованию земельно-имущественного комплекса на основе оптимизационного инвестиционного решения,анализа эффективности инвестиционных проектов);
- определение компенсационных платежей (выявление размеров ущерба при изъятии земель из сельскохозяйственного оборота, а также при изменении направлений их использования,определение компенсации издержек от публичных сервитутов).
Каждая из сформулированных нами целей оценки объективно отличается не только по своему экономическому содержанию, но исущественнымипризнаками.Различия в расчете показателей ценности земли как природного ресурса и стоимости земли как товара заключаются в применении специальных приемов, позволяющих выявить ценность благ, рынок которых отсутствует. Данные технологии основаны на моделировании суррогатных рынков и выявлении субъективных предпочтений потребителей. Среди имеющихся основных подходов к определению экономической ценности земельных ресурсов можно выделить: затратный, сравнительный, доходный. В рамках каждого подхода сложился методический инструментарий, который достаточно хорошо описан востребованным в настоящее время направлением экономики - экономика природопользования [10,11].
На основе проведенных исследований нами сделан вывод о целесообразности построения методологии оценки на базе четкого разделения двух концепций с соответствующим методическим инструментарием в России в виде базовых моделей. Анализ современной оценочной практики показал, что методология подходов используется как при реализации концепции стоимости в обмене, так и при реализации концепции стоимости в использовании. Методы оценки земли как объекта недвижимости, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.
Л и т е р а т у р а
1. Павлова В.А. Формирование стоимости земельного участка в системе управления земельными ресурсами
// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2008. - № 8. - С. 32-35.
2. Беленький В.Р. Альтернативный подход к оценке недвижимости: концептуальные положения, методы, расчетные процедуры [электронный ресурс].
3. Копылова В.В. Оценка земли. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2004. - 107 с.
4. Петров В.И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения. - М.: Финакадемия, 1999. - 100 с.
5. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 1996. -240 с.
6. Медведева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества. - М. 2004. - 128 с.
7. Оценка земель сельскохозяйственного назначения /Под ред. Стариковой Л.Н. ГОУ ВПО «Кемеровский государственный университет». - Кемерово: Кузбассвузиздат, 2005. - 228 с.
8.Суслов И.Ф., Суслов А.И. Оценка земли, капитала, недвижимости. - М.: Изд-во РАГС, 2000. - 42 с.
9.Трофименко В.Т., Мельников Г.Ф., Буянов А.Ю., Ионова Ю.Г. Правовое, методическое и информационное обеспечение оценки земли. - М.: КолосС, 2006. -519 с.
10. Экология и экономика природопользования /Под ред. Э.В. Гирусова, В.Н. Лопатина - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. -519 с.
11. Экономика природопользования /Под ред. К.В. Папенова - М.: ТЕИС, ТК Велби, 2006. - 928 с.
