CC BY
15
© 2006 г. Л.В. Пригода, Е.С. Мальцева
ПОСТКРИЗИСНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ОТЕЧЕСТВЕННОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ: РЕГИОНАЛЬНЫЙ АСПЕКТ
Общеизвестно, что основными проблемами формирования рынка жилья являются низкий платежеспособный спрос населения и недостаточное предложение готового или строящегося жилья.
В представлении большинства людей понятие жилья ассоциируется главным образом с семейным жилищем: квартирой или индивидуальным домом. Поэтому при переходе к рыночным отношениям в области жилищного строительства большая часть этих людей желает приобрести недорогое жилье в собственность. Однако сложившиеся темпы роста доходов граждан в регионах не позволяют рассчитывать на самостоятельное приобретение ими жилья путем долевого участия в строительстве или непосредственной покупки.
Необходимо создание такой системы финансирования, которая будет способствовать тому, что качество и объем предлагаемого жилья в достаточной мере будет удовлетворять спросу населения. В этой связи представляется интересным исследование динамики посткризисного развития российского рынка жилья и выявление основных тенденций.
Отправной точкой развития этого рынка в России можно считать 1990 г., когда был принят закон «О собственности в СССР», реально он стал функционировать с 1992 г. с началом массовой приватизации жилья, далее он прошел ряд стадий развития и окончательно сформировался после финансового кризиса 1998 г.
Именно в этом году рынок недвижимости в условиях макроэкономических потрясений в стране доказал свою жизнеспособность. Финансовый кризис, разразившийся в конце августа, внес существенные коррективы в его динамику. Объявление о девальвации рубля привело к резкому увеличению цен, по которым продавцы выставляли жилье на продажу. В частности в таких крупных городах, как Москва, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону долларовые цены повысились на 5 - 10 %. Однако покупатели не торопились с приобретением жилья, ожидая роста курса валюты.
Динамика жилищного строит
Противоположная ситуация сложилась в городах с преимущественно рублевыми ценами (Астрахань, Барнаул, Курск, Ставрополь). Здесь наблюдался повышенный спрос, несмотря на то, что цены выросли в среднем на 20 %, население стремилось обезопасить таким образом свои сбережения в национальной валюте.
В конце августа и начале сентября 1998 г., когда банковская система была парализована, и потенциальные покупатели не могли извлечь из банка свои сбережения как долларовые, так и рублевые, количество сделок с недвижимостью значительно сократилось из-за отсутствия клиентуры. Естественная реакция со стороны продавцов было снижение цен.
В это же время в городах преимущественно с долларовыми ценами продолжалось снижение цен, что способствовало оживлению рынка и увеличению количества сделок. Здесь имел влияние такой фактор, как отложенный спрос. Оправившиеся от шока потенциальные покупатели стремились реализовать свои потребности. В это же время происходит уменьшение прибыльности спекулятивных операций с валютой. Покупка недвижимости стала лучшим способом сокращения инфляционного обесценивания денег. К концу декабря рынок недвижимости начал стабилизироваться: рост цен замедлился и объем сделок увеличился.
Относительно влиянии финансового кризиса 1998 г. на развитие рынка недвижимости необходимо отметить, что несмотря на все макроэкономические потрясения он, все-таки сохранился и вновь активизировался, хотя и на более низком уровне номинальных цен. Дальнейшее развитие отечественного рынка недвижимости в соответствии с законами рыночной экономики, можно назвать этапом стабилизации и перехода к новому подъему.
Для выявления тенденций посткризисного периода развития рынка жилья необходимо проследить динамику отдельных показателей. За период с 1995 по 2004 гг. за счет всех источников финансирования построено 452 млн м2 новых квартир (табл. 1).
Таблица 1
ьства в РФ в 1995 - 2004 гг. [1]
Показатель 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Введено в действие жилых домов, млн м2 общей площади 41 34,3 32,7 30,7 32 30,3 31,7 33,8 36,4 41
В % к предыдущему году 104,6 83,6 95,3 93,8 104,3 94,6 104,6 106,7 107,7 112,6
Если оценивать значения показателей по годам, то очевидно, что в 2000 - 2004 гг. отмечается стабильный рост показателя, который в 2004 г. достигает и сравнивается с докризисным значением 1995 г в 41 млн м2'
В региональном разрезе картина не однозначна. Если в Москве и Санкт-Петербурге, в Воронежской, Липецкой, Астраханской, Ростовской областях, республиках Карелия, Дагестан, Красноярском крае наблюдается стабильный рост вводимых в действие жилых домов на протяжении всех 7 лет, то в Ивановской, Саратовской, Ульяновской областях, Республике Адыгея, Карачаево-Черкесской
Таким образом, мы видим, что в настоящий момент 3/4 общей площади вводимого в эксплуатацию жилья, составляет жилье, находящееся в частной собственности. Государственная, муниципальная и специальная формы собственности составляют лишь 1/4. Причем, если доля муниципального жилья на протяжении всех 7 лет сохраняется в пределах 8 - 9 %, то в государственном секторе экономики она имеет ста-
Кроме ЮФО такой способ улучшения индивидуальных жилищных условий широко распространен в Приволжском и Сибирском федеральных округах, а также в регионах с сильно развитыми национальными традициями.
республике, Алтайском крае обратная ситуация. Из года в год отмечается отрицательная динамика вводимых в действие жилых площадей. В структуре жилищного строительства наблюдается процесс неуклонного роста объема жилья, построенного населением за счет собственных средств и с помощью кредитов банков, при сокращении и так небольшой доли муниципального строительства. Данные, приведенные в табл. 2 показывают, что доля частной формы собственности в общем объеме ввода жилья с 1998 по 2004 г. возросла с 58,3 до 73,1 % соответственно.
Таблица 2
- 2004 гг. [1]
бильно отрицательную тенденцию, сократившись с 11,3 в 1998 г. до 7,4 % в 2004 г.
Доля индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов за исследуемый период колеблется на уровне 41-42 % (табл. 3). В ЮФО строительство частных жилых домов в течение ряда лет является определяющим в развитии жилищного строительства в целом.
Таблица 3
Повышенный интерес к частному жилью можно объяснить тем, что цены на 1 м2 в частном секторе традиционно были ниже, чем в сегменте типового многоэтажного жилья. К тому же, хронические многочис-
Ввод в действие жилых домов по формам собственности в РФ в 1998
Показатель 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
млн м2 удел. вес, % млн м2 удел. вес, % млн м2 удел. вес, % млн м2 удел. вес, % млн м2 удел. вес, % млн м2 удел. вес, % млн м2 удел. вес, %
Введено всего жилья, в том числе по формам собственности: 30,7 100 32,0 100 30,3 100 31,7 100 33,8 100 36,4 100 41,0 100
государственной 3,5 11,4 3,6 11,3 3,5 11,6 3,1 9,8 3,1 9,2 3,2 8,8 3,0 7,3
муниципальной 2,6 8,5 2,7 8,4 2,6 8,6 3,0 9,5 3,0 8,9 3,0 8,2 3,2 7,8
частной, 17,9 58,3 18,6 58,2 18,5 61,0 20,9 66,0 23,2 68,6 25,6 70,3 30,0 73,2
из нее населением за свой счет и с помощью кредитов 12,1 39,4 12,6 39,4 12,1 39,9 13,1 41,3 14,2 42,0 15,2 41,8 16,1 39,3
смешанной российской 6,7 21,8 7,1 22,1 5,7 18,8 4,7 14,7 4,5 13,3 4,6 12,6 4,2 11,7
Из общего итога - организациями государственного сектора экономики 0,8 2,5 0,8 2,5 0,7 2,3 0,6 1,9 0,6 1,8 2,5 6,9 2,6 6,3
Динамика ввода действий индивидуальных жилых домов в РФ в 1996 - 2004 гг. [1]
Показатель 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Введено в действие индивидуальных жилых домов, тыс. ед. 90,7 99,7 100,2 110,8 102,6 105,7 110,1 112,3 113,3
Их общая площадь, млн м2 10,0 11,5 12,1 13,7 12,6 13,1 14,2 15,2 16,1
В % к предыдущему году 110,6 115,3 105,0 113,6 91,9 103,6 108,6 107,0 106,1
Удельный вес в общем объеме площади введенного жилья, % 29,1 35,2 39,4 42,9 41,6 41,2 41,9 41,6 39,2
ленные проблемы с коммунальными службами, которые преследуют жителей «высоток», заставили обратить внимание городских жителей на частные дома и их автономность. С 1998 г. увеличиваются объемы жилищного строительства в городской и сельской местности. При этом темп строительства индивидуальных жилых домов на селе выше, чем в городах.
Несмотря на это увеличивается разрыв между объемами строящегося жилья, приходящегося на 1000 чел. городского и сельского населения (рис. 1).
Данные диаграммы свидетельствуют о том что за период с 1998 по 2004 г. объем строительства в городах и поселках городского типа увеличился с 220 до 307 м2 общей площади на 1000 чел. населения, т.е. прирост составил 87 м2. В сельской местности за это же период объемы строительства увеличились со 182 до 226 м2 общей площадью. Таким образом, прирост составил 44 м2, что в 2 раза меньше, чем в городах. Это объясняется лучшим обустройством городов и поселков городского типа инженерными коммуникациями и сетями.
<400 -I
350
S
100 -I-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-,-.
1992 1 993 199i 199? 1995 199? 199? 1999 2ШП 2Ш1 2Ш2 2ШЗ 2Ш4-
■В города*: и поселка* городского типа В сельской местности
Рис. 1. Ввод в действие жилых домов на 1000 чел. населения в РФ в 1992 - 2004 гг. [1]
Резерв ввода жилья в эксплуатацию сосредоточен в незавершенном строительстве, объем которого на конец 2004 г. составил 38,9 млн м2 , по сравнению с 1995 г. этот показатель снизился на 51,2 млн м2 или в 2,3 раза. Объем незавершенного жилищного строительства (без индивидуального) в России в 2004 г. в 1,6 раза превысил объем введенного жилья (в 2003 г. в 1,9 раза). В Камчатской области это соотношение превышено в 12 раз, в Магаданской - 21, в Мурманской - 30, Коми - Пермяцком автономном округе - в 53 раза.
Объем не завершенного жилищного строительства, не превышающий годовой ввод жилья, на конец 2004 г. имелся лишь в Белгородской, Московской и Рязанской областях в гг. Москве и Санкт-Петербурге. Возрастание стоимости жилищного строительства приводит к затягиванию сроков возведения начатых домов или невозможности завершения строительства.
Не осуществлялось строительство более 80 % незавершенных жилых домов в Мурманской, Магаданской, Сахалинской, Камчатской областях, Карачаево-Черкеской республики, Коми-Пермяцком и Корякском автономных округах. В то же время в республиках Калмыкия, Хакасия и Алтай, Ненецком и Чукотском автономных округах этот показатель не превышает 1,5 %, Санкт-Петербурге он составляет - 2,2, в Том -ской области - 3,6, Липецкой и Московской областях, республиках Марий-Эл, Башкортостан, Чувашской республики и Ханты-Мансийском автономном округе - от 6,9 до 9,9 %.
Средняя фактическая сложившаяся для застройщиков стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов за семилетний посткризисный период возросла с 2424 р. в 1998 г. до 9984 р., таким образом увеличившись практически в 4 раза (табл. 4). Необходимо отметить, что в городах и поселках городского типа она в 2 раза превышает стоимость строительства в сельской местности, в основном за счет индивидуальных домов.
Таблица 4
Средняя фактическая стоимость 1 м2 общей площади жилых домов в РФ в 1998 - 2004гг., р. [1]
Зона 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Всего Без инд. жилых домов Всего Без инд. жилых домов Всего Без инд. жилых домов Всего Без инд. жилых домов Всего Без инд. жилых домов Всего Без инд. жилых домов Всего Без инд. жилых домов
Российская Федерация 2424 2876 4039 4779 5638 7244 6843 9025 8497 10037 9984 11720
В городах и поселках городского типа 2641 2912 4517 4818 6390 7307 7718 9085 9501 9988 11161 11697
В сельской местности 1714 2290 2499 4030 3178 5981 3820 7669 4985 11218 5630 12349
Как уже отмечалось, за исследуемый период произошел значительный рост цен на жилье. В этой связи интересно проследить динамику изменения денежных доходов населения.
В результате финансового кризиса реальные располагаемые денежные доходы населения в 1998 г. составили 84,1 % соответствующего показателя 1997 г. Анализ динамики данного показателя свидетельствует о постепенном возрастании реальных располагаемых денежных доходов населения. В 2003 г. впервые был превышен уро-
вень доходов предкризисного периода (реальные располагаемые денежные доходы составили 113,5 % от уровня 1997 г.). Доля сбережений населения в общем объеме денежных доходов населения снизилась с 20,3 % в 1995 г. до 18,5 % в 2004 г. С другой стороны, в последние годы населения стало пользоваться кредитами коммерческих банков. На начало 2005 г. задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам и предпринимателям, составила 618 млрд р., что почти в 60 раз больше чем в 1998 г.
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Рис. 2. Реальные располагаемые денежные доходы населения в РФ в 1992 - 2004 гг. в % к предыдущему году [1]
Постепенно расширяется география применения ипотечных кредитов при строительстве жилья. Правовую основу развития ипотечного жилищного кредитования в РФ заложил Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 02-ФЗ. Дефолт 1998 г., вызвавший резкое уменьшение платежеспособности населения и существенное ухудшение ликвидности отечественной банковской системы, заметно затормозил развитие рынка ипотечного кредитования.
По данным Ассоциации российских банков, в настоящее время в России свыше 140 кредитных организаций являются участницами рынка ипотечного кредитования.
Согласно проекту среднесрочной программы социально-экономического развития РФ, до 2010 г. объем государственной поддержки развития ипотечного кредитования планируется на уровне 32,3 млрд р., что позволит увеличить выдачу ипотечных кредитов до 1 млн ежегодно.
В рамках региональных программ ипотечного кредитования жилищного строительства в 2004 г. осуществлялся ввод в действие жилых домов на 34 территориях Российской Федерации. Объем введенной площади за счет ипотеки в целом по России составил 213,5 тыс. м2. Однако доля этого вида строительства в общем объеме введенного жилья в России составляет лишь 0,5 % [2].
Наиболее ярким примером участия федеральных органов власти в развитии системы ипотечного жилищного кредитования и решения проблемы обеспечения граждан страны жильем является создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
В сентябре 1997 г. в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 100 % акций АИЖК принадлежит государству.
ОАО «АИЖК» было создано для выполнения следующих социально значимых функций:
- формирование федеральной системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации на основе двух уровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов;
- создание вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых населению российскими коммерческими банками и небанковскими кредитными организациями;
- стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживание ипотечных жилищных кредитов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов для населения на всей территории РФ;
- внедрение единой системы ипотечного кредитования путем предоставления технической
помощи организациям - участникам системы ипотечного кредитования в России.
Для реализации указанных выше целей в момент регистрации Агентства (сентябрь 1997 г.) из федерального бюджета было выделено 80 млн р. (с учетом деноминации).
Начиная с 2001 г. основным видом деятельности Агентства является рефинансирование ипотечных кредитов.
В 2001 г. было рефинансировано 16 закладных на сумму 7 млн р. в 2002 г. Агентством было рефинансировано 76 ипотечных кредитов на сумму 36,1 млн р. В 2003 г. было выкуплено 2074 закладные на сумму 687,4 млн р. а также за счет привлечения средств для выкупа путем размещения первого облигационного займа на сумму 1,07 млрд р. в апреле 2003 г. За 2004 г. было выкуплено 8031 закладная на сумму 3054 млн р. [3].
Существенный рост объемов выкупа произошел, в первую очередь, за счет активизации работы по выдаче ипотечных кредитов и включения в программу новых регионов.
После принятия 6 сентября 2002 г. концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Правительством РФ проводится последовательная политика, направленная на законодательное и нормативное обеспечение прав кредиторов и инвесторов системы ипотечного жилищного кредитования и одновременно на обеспечение доступности жилья и ипотечных кредитов для населения.
К концу 2002 г. Правительством РФ увеличен уставный капитал АИЖК на 650 млн р., что значительно повысило финансовую устойчивость Агентства и позволило приступить к рефинансированию региональных ипотечных программ.
Наиболее активно работа по выдаче ипотечных кредитов проводится региональными операторами Республики Башкорстан, Новороссийска, Самарской, Оренбургской, Вологодской областей, Алтайского края, Республики Бурятия. В апреле 2005 г. Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования (ЕСР ИЖК) насчитывает с учетом сервисных агентов 77 субьектов-участников. На уровне Администраций заключено 74 соглашения о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Практическая деятельность по выдаче и рефинансированию ипотечных кредитов осуществляется в 56 регионах [3].
В настоящее время Агентство является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов-участников федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в существенном
повышении доступности коммерческого жилья для населения, формировании платежеспособного спроса на жилье и популяризации, при поддержке государства, широко распространенной в мире практики ипотечного кредитования в национальном масштабе. Все это позволит частично решить проблему дефицита качественного жилья в стране.
В результате проведенного исследования российского рынка жилья в посткризисный период нами были сделаны следующие выводы:
1. Впервые в новейшей истории рыночных отношений в России (за 7 - 8 лет своего становления и развития) он отреагировал на изменение макроэкономической ситуации в стране в соответствии с закономерностями рыночной экономики: во всех городах цены на жилье и другие объекты недвижимости в долларовом эквиваленте снизились. Ранее в периоды аналогичных кризисов («черный вторник» октября 1994 г. и др.) цены в основном повышались. Таким образом, рынок недвижимости на финансовый кризис отреагировал как вполне рыночный институт в отличие от предшествовавших кризисов, для которых были характерны явления, присущие переходной экономике.
2. В региональном разрезе наблюдается явная асимметрия объемов вводимого в эксплуатацию жилья, при неуклонном увеличении разрыва между объемами строящегося жилья в городской и сельской местности. Наблюдается рост объемов жилья частной формы собственности, при значительном сокращении государственного сектора экономики, причем в ряде регионов строительство частных жилых домов является определяющим в росте обеспеченности населения жильем.
3. Ключевым элементом создаваемой системы отечественного ипотечного кредитования является обеспечение доступности долгосрочных кредитов, используемых для приобретения жилья, для лиц со средними доходами. При этом предполагается, что система ипотечного кредитования будет иметь чисто рыночный характер, станет полностью прозрачной и понятной ее участникам.
4. В настоящий момент важные вопросы, связанные с правовым и экономическим обеспечением ипотечного кредитования, решаются на го -сударственном уровне (Администрация Президента РФ, Правительство РФ и Государственная Дума). Целью развития федеральной программы ипотечного жилищного кредитования на период до 2010 г. является поставленная Президентом РФ задача по обеспечению к 2010 г. возможности для минимум трети граждан страны приобрести жилье за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов.
Литература
1. Россия в цифрах. 2005: Краткий стат. сб. М., 2005.
2. Жилищное строительство в Российской Федерации 2004 г. // Экономика строительства. 2005. № 8. С. 51.
3. Официальный сайт Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [электронный ресурс]. М., 2005 // www.ahml.ru
Майкопский государственный технологический университет
21 марта 2006 г.
