Порядок обращения взыскания на залог недвижимого имущества (ипотеку) Текст научной статьи по специальности «Право»

Уметова А.Т. ©

Соискатель Института философии и политико-правовых учений НАН КР

ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОГО

ИМУЩЕСТВА (ИПОТЕКУ)

Аннотация

В статье рассмотрены требования законодательства Кыргызской Республики относительно порядка обращения взыскания на залог недвижимого имущества (ипотеку).

Ключевые слова: ипотека, залог, недвижимое имущество, взыскание. Keywords: mortgages, mortgage, real estate, recovery.

В жизненной реалии очень часто наступают случаи, когда должник не в состоянии должным образом исполнить все свои обязательства перед кредитором, уплатить основную сумму долга, а также выплатить проценты за пользование денежными средствами.

В случаи неисполнения должником обязательств перед кредитором, Гражданским кодексом и Законом Кыргызской Республики «О залоге» предусматривается определенный порядок обращения взыскания на предмет залога, то есть удовлетворение требований залогодержателя (кредитора) из стоимости заложенного недвижимого имущества в судебном или внесудебном порядке.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в порядке, предусмотренном договором о залоге или иным договором, устанавливающим ипотеку в силу закона. При расхождении условий договора о залоге или иного договора, устанавливающего ипотеку в силу закона, и условий обеспеченного залогом обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора о залоге или иного договора, устанавливающего ипотеку в силу закона.

Как известно, согласно законодательству сторонами договора о залоге (ипотеке) являются залогодатель и залогодержатель. При этом, залогодателем может быть и другое лицо, не являющееся должником.

Залогодержатель в свою очередь вправе в определенных случаях потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.

Право на обращение взыскания на предмет залога (ипотеки) возникает в случае, если залогодатель нарушил правила распоряжения предметом залога, если предмет залога выбыл из владения залогодателя, нарушения залогодателем правил о замене, восстановлении предмета залога, утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом замены или восстановления предмета залога, нарушения залогодателем правил о последующем залоге, нарушения залогодателем обязанностей по содержанию и сохранности предмета залога, нарушения залогодателем обязанностей по предупреждению залогодержателя о правах третьих лиц на предмет залога, в иных случаях, предусмотренных законом или договором о залоге, или иным договором, устанавливающим залог.

Как указывалось выше, обращение взыскания на предмет залога производится в судебном и внесудебном порядке.

Для возбуждения процедуры обращения взыскания на предмет залога во внесудебном или судебном порядке залогодержатель обязан:

1) составить извещение о начале процедуры обращения взыскания на предмет залога (ипотеки);

© Уметова А.Т., 2016 г.

2) зарегистрировать это извещение в органе/органах, осуществивших государственную регистрацию залога (ипотеки);

3) вручить письменное извещение должнику (и залогодателю, в случае если он одновременно не является должником). При невозможности непосредственной передачи извещения оно направляется должнику (и залогодателю) заказным письмом по адресам, указанным в договоре, и/или передается сообщением по факсу;

4) направить копию извещения залогодержателям предшествующего и последующего залога, за исключением случаев, когда залогодержатели являются одним лицом.

Извещение составляется в письменной форме и должно содержать:

1) описание договора о залоге, обязательства и заложенного имущества, в отношении которого возбуждается процедура обращения взыскания, краткое описание обстоятельств удовлетворения обязательства, обеспеченного залогом, по причине неисполнения которого возбуждается процедура обращения взыскания;

2) предложение о добровольном исполнении обязательств, включая уплату сумм всех задолженностей в течение определенного срока, который не может быть менее 15 дней с момента доставки залогодателю извещения;

3) предупреждение о возможном начале процедуры обращения взыскания на предмет

залога;

4) при зарегистрированном залоге - регистрационный номер и дату регистрации;

5) иные сведения, которые, по мнению залогодержателя, являются необходимыми;

6) дату извещения и подпись залогодержателя или уполномоченного им лица, а в случае обращения взыскания заложенного предприятия - подпись залогодержателя первой очереди в залоге предприятия, а также подпись и указание данных назначенного управляющего предприятием.

После получения извещения о возбуждении процедуры обращения взыскания на предмет залога, залогодатель (должник) обязан удовлетворить требования залогодержателя, указанные в извещении, и прекратить обстоятельства, являющиеся основанием для извещения. В этом случае процедура возбуждения обращения взыскания на предмет залога прекращается.

При получении извещения залогодатель (должник) вправе:

1) заключить соглашение с залогодержателем об удовлетворении его требований, обеспеченных залогом во внесудебном порядке;

2) обратиться в суд с заявлением о проведении процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога в судебном порядке, если внесудебный порядок обращения взыскания имущества не предусмотрен договором о залоге и/или соглашением об удовлетворении требований или третейским соглашением;

3) при наличии спора принять меры по его урегулированию без обращения в суд или обратиться в суд с требованием об отзыве извещения залогодержателем.

Как показывает судебная практика, должники и/ или залогодатели не пользуются правом, предоставленным данной нормой Закона КР «О залоге».

Обращение взыскания на залог, предметом которого является недвижимое имущество во внесудебном порядке осуществляется на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем о порядке обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке в отношении недвижимого имущества, заключенного одновременно с договором о залоге или иным договором, устанавливающим ипотеку в силу закона, и являющегося его неотъемлемой частью, либо заключенного в период действия договора о залоге или иного договора, устанавливающего ипотеку в силу закона.

Залогодержатель вправе обратиться за совершением исполнительной надписи нотариуса после составления извещения в соответствии со ст. 58 Закона КР «О залоге» при отсутствии намерения залогодателя (должника) удовлетворить требования залогодержателя.

Данная норма закона, также не получила своего общепринятого применения в жизненных реалиях.

Обращение взыскания на предмет залога по договору о залоге или соглашению об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке осуществляется после направления извещения, предусмотренного статьей 58 Закона КР «О залоге».

В случае если договором (соглашением), заключенным между залогодателем и залогодержателем, установлен внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога, ни одна из сторон не может в одностороннем порядке изменить порядок обращения взыскания или иным способом отказаться от установленного договором (соглашением) порядка обращения взыскания на предмет залога. При этом после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога стороны вправе дополнительным соглашением предусмотреть иной, отличный от первоначально определенного договором о залоге и/или соглашением, порядок внесудебного обращения взыскания на предмет залога.

После направления залогодержателем извещения о принудительном обращении взыскания он или его представитель приобретают право на незамедлительное вступление во владение соответствующим предметом залога. В случае возникновения конфликта между двумя или более залогодержателями, которые возбуждают процедуру обращения взыскания в отношении одного и того же заложенного имущества, право на проведение процедуры обращения взыскания, включая продажу, и право на владение и защиту заложенного имущества, до осуществления продажи, принадлежит залогодержателю, который имеет первоочередное право в соответствии с Законом КР «О залоге».

Что касается обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке, то Закон КР «О залоге» устанавливает следующие требования. Обращение взыскания на предмет залога в судебном порядке производится на основании решения суда, если в договоре о залоге не предусмотрена возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.

Кроме того, законодательство устанавливает, что обращение взыскание на предмет залога осуществляется только в судебном порядке, если заложенное имущество отнесено в установленном законодательством порядке к имуществу, имеющему значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, а также, если предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, за исключением случаев, когда ипотека обременяет жилые дома и квартиры, приобретаемые за счет кредита банка или иной кредитной организации или целевого займа физического или юридического лица.

Данная норма является новой для законодательства КР, ранее, было установлено лишь одно исключение относительно судебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, которое касалось имущества, имеющего историческую, культурную, художественную ценность для общества.

Залогодержатель (кредитор) вправе предъявить иск об обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке после истечения срока, предусмотренного подп. 2 п. 2 ст. 58 Закона КР «О залоге».

Иск об обращении взыскания на предмет залога предъявляется, а дело рассматривается судом по месту нахождения заложенного имущества в соответствии с нормами гражданского процессуального законодательства КР с особенностями, установленными Законом КР «О залоге» и земельным законодательством Кыргызской Республики.

Залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства направления залогодателю (должнику) извещения об обращении взыскания на предмет залога.

Залогодержатель также должен представить доказательства направления извещений предшествующим и последующим залогодержателям о возбуждении процедуры обращения

взыскания на предмет залога, за исключением случаев, когда они являются одними и теми же лицами и когда залогодержатель не имеет сведений о них.

Если из материалов дела об обращении взыскания на предмет залога видно, что залог был или должен был быть осуществлен с согласия других лиц или органа, суд, в который предъявлен иск, уведомляет об этом соответствующие лица или орган и предоставляет им возможность участвовать в данном деле.

Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, совершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право землепользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на предмет залога в качестве заинтересованной стороны.

Помимо общих вопросов, предусмотренных процессуальным законодательством Кыргызской Республики, при рассмотрении дела об обращении взыскания на предмет залога суд должен определить и указать в решении:

1) все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости предмета залога за исключением сумм расходов по охране и реализации предмета залога, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и неустойки, а также период, за который они подлежат начислению;

2) предмет залога, из стоимости которого должны быть удовлетворены требования залогодержателя;

3) способ реализации предмета залога, на который обращено взыскание;

4) начальную (стартовую) продажную цену предмета залога при его реализации, которая определяется на основе соглашения залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - самим судом на основе заключения независимого оценщика;

5) меры по обеспечению сохранности предмета залога до его реализации, если таковые необходимы;

6) порядок и очередность распределения выручки от торгов в соответствии с требованиями законодательства.

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество, как в судебном, так и внесудебном порядке, предметом которого является недвижимость, представляет собой очень ответственный, сложный и непредсказуемый процесс, порождающий различные правовые последствия, как для должника, так и для кредитора, вплоть до возникновения других судебных разбирательств.

Литература

1. Гражданский кодекс Кыргызской Республики. Часть I, от 8 мая 1996 г. №15. Электронный ресурс: http://toktom.kg.

2. Закон Кыргызской Республики «О залоге» от 12 марта 2005 г. №49. Электронный ресурс: http://toktom.kg.