CC BY
19
Мурзабекова Ж.Т.1, Уметова А.Т.2 ©
1К.ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса КНУ им. Ж. Баласагына; ^искатель Института философии и политико-правовых учений НАН КР
ОСОБЕННОСТИ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ) ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
Аннотация
В статье рассмотрены понятие, значение, особенности залога (ипотеки) земельного участка по законодательству Кыргызской Республики, а также элементы договора залога (ипотеки) земельного участка.
Ключевые слова: ипотека, залог, земельный участок, залог (ипотека) земельного участка. Keywords: mortgage, pledge, land plot, pledge (mortgage) of the land.
Под ипотекой понимается способ обеспечения исполнения денежного или выраженного в денежной форме обязательства под залог права собственности или иного вещного права на недвижимое имущество или залог, который содержит недвижимое имущество в составе предмета залога [1, ст. 35]. Значение ипотеки земельных участков проявляется прежде всего в обеспечительной силе этого правового средства. В развитой рыночной экономике ипотека является одним из самых надежных инструментов выполнения обязательств, в том числе кредитных [2, 78]. Впервые в современном кыргызском законодательстве залог земельных участков был разрешен в 1994 году [3]. Анализ динамики развития законодательства о залоге свидетельствует о постоянном совершенствовании правового регулирования залоговых правоотношений.
Залог является обеспечением основного обязательства [4, 108]. Поэтому в силу ст. 338 ГК КР залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки, обладают высокой ликвидностью, а преимущества земельного участка как предмета ипотеки по сравнению с другими видами залогового обеспечения заключаются в постоянстве его местоположения, способности создавать прибавочную стоимость, а также в том, что его стоимость имеет тенденцию к повышению. По сравнению с залогом другого недвижимого имущества ипотека земельного участка является наиболее надежным и реальным средством обеспечения возвратности кредита.
По договору о залоге могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, а также право пользования земельными участками с ограничениями, установленными земельным законодательством КР. Предметом залога могут быть и права арендатора, поскольку иное не предусмотрено законом и не противоречит существу отношений (п. 5 ст. 4). Залог права в форме аренды земельного участка допускается на срок действия договора аренды.
Земельный участок может быть как самостоятельным предметом залога, так и в составе иного имущества (например, предприятия) (п. 2 ст. 327 ГК КР). Земельные участки, являющиеся предметом залога, должны быть выделены в самостоятельный земельный участок.
Вместе с тем не все земельные участки могут быть предметом залога. Так, не допускается залог земельных участков, ограниченных в обороте. Не могут быть предметом ипотеки земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, за исключением, когда это связано с залогом расположенного на нем здания и сооружения (5, п.
© Мурзабекова Ж.Т., Уметова А.Т., 2016 г.
2 ст. 23). Ипотека права на земельный участок не допускается в случаях, когда совершение сделок в отношении права на земельный участок запрещено (5, п. 1 ст. 39), т.е. земельные участки находятся под арестом (запрещением), и участки, по которым существуют те или иные неразрешенные споры. Также не допускается ипотека права на часть земельного участка, если эта часть не выделена в самостоятельный земельный участок.
При общей долевой или общей совместной собственности на земельные участки залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в самостоятельный участок, находящийся в общей долевой или общей совместной собственности, в соответствии с правилами ГК КР, с учетом особенностей залога земельных участков и земельных долей сельскохозяйственного назначения, предусмотренных земельным законодательством КР.
Ипотека земельного участка зачастую связана со строениями, возводимыми и находящимися на нем. Согласно п. 1 ст. 40 ЗК КР, если на земельном участке находятся здания и сооружения, ипотека права на земельный участок должна одновременно сопровождаться ипотекой указанных зданий и сооружений, если иное не установлено законом. Такая же норма заложена в ст. 50 Закона КР «О залоге». Вместе с тем при залоге земельного участка, на котором находится здание, сооружение или жилой дом, не являющиеся предметом залога по этому договору, та часть земельного участка, на котором находятся эти здание, сооружение или жилой дом, а также часть земельного участка, необходимая для использования объекта в соответствии с его назначением, должны быть выделены в самостоятельный земельный участок, который не является предметом залога (п.
3 ст. 327 ГК КР). В этом случае на оставшийся земельный участок залог не распространяется.
И, напротив, при залоге здания, сооружения или жилого строения право залога распространяется на земельный участок, занятый этими объектами, и на часть земельного участка, необходимую для их использования. Однако, объединение в одном институте ипотеки земли и строений представляется нежелательным. Как мы видим, земля может иметь самостоятельную хозяйственную ценность, а может быть только принадлежностью строений. В разных случаях ее правовая судьба как предмета залога будет неодинаковой. По-видимому, ипотеку земли следует рассматривать как самостоятельный правовой институт и не смешивать его с ипотекой другой недвижимости.
На практике к предмету залога, как правило, предъявляют три важных требования: во-первых, имущество, которое является предметом залога, должно быть по возможности высоколиквидным, то есть кредитор должен обладать уверенностью, что предмет залога может быть реализован быстро и с незначительной разницей между продажной ценой и реальной стоимостью; во-вторых, желательно, чтобы ценность залога была возможно большей, то есть чтобы в случае неисполнения обязательства кредитор мог бы удовлетворить свои требования к должнику в полном объеме; в-третьих, заложенное имущество должно приносить постоянный доход.
Договор залога земельного участка должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, установленном законодательством по месту нахождения земельного участка. Соответственно право залога возникает с момента регистрации такого договора. Несоблюдение формы договора влечет недействительность договора (п. 4 ст. 328 ГК КР). К договору о залоге земельного участка должна быть приложена копия плана (чертеж границ) этого земельного участка. Стоимость принимаемого в залог земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.
Сторонами договора о залоге являются залогодатель и залогодержатель. Залогодателями могут быть физические и негосударственные юридические лица, имеющие на правах частной собственности земельные участки, а также лица, обладающие правом землепользования и правом аренды на земельные участки. Залогодателями могут быть также государственные и муниципальные землепользователи. Однако в сфере залоговых отношений они претерпевают существенные ограничения. Они вправе передавать в залог
принадлежащее им право постоянного землепользования только в случае, если они обращают в залог здания (строения, сооружения), расположенные на данном земельном участке и в той его части, которая занята этим зданием и предназначена для его обслуживания.
Залогодержателем могут являться коммерческие банки и специализированные кредитные учреждения осуществляют операции, связанные с залогом, в соответствии с законодательством КР и с учетом требований, устанавливаемых НБ КР.
Законодательство устанавливает особенности ипотеки земель сельскохозяйственного назначения. Так, объектом залога могут быть земельные доли и участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности граждан КР, кооперативов и юридических лиц КР, занимающихся выращиванием и (или) переработкой сельскохозяйственной продукции [6, ст.22].
Право получить в залог земельные доли и участки сельскохозяйственного назначения предоставляется исключительно банкам и специализированным финансово-кредитным учреждениям, получившим лицензии или свидетельства НБ КР, а также иным лицам, которые в соответствии с законом могут быть собственниками таких земель. В случае обращения взыскания на земельные участки сельскохозяйственного назначения банки и специализированные финансово-кредитные учреждения приобретают право собственности на них в течение двух лет. Соответственно за данное время они обязаны осуществить отчуждение этих земель на открытых аукционных торгах лицам, которые в соответствии с законодательством могут быть собственниками таких земель.
Настоящие требования исходят не только из принципа приоритета земель сельскохозяйственного назначения, но и из ценности таких земель, их ограниченности в Кыргызстане.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение залогодателем своих обязанностей, предусмотренных договором, является основанием для обращения взыскания на имущество до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 334 ГК КР). В данном случае взыскание на заложенный земельный участок будет обращено только в том случае, если будет установлена ответственность должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенный по договору об ипотеке земельный участок производится на основании судебного решения или соглашения между залогодателем и залогодержателем. Такое соглашение дает возможность залогодателю избежать судебных издержек, а залогодержателю - оперативно удовлетворить свои требования к залогодателю.
Для возбуждения процедуры обращения взыскания на предмет залога во внесудебном или судебном порядке залогодержатель обязан составить извещение о начале процедуры обращения взыскания на предмет залога; зарегистрировать это извещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию залога; вручить письменное извещение должнику (и залогодателю, в случае, если он одновременно не является должником); направить копию извещения залогодержателям предшествующего и последующего залога, за исключением случаев, когда залогодержатели являются одним лицом.
На практике интересная ситуация может возникнуть в случае обращения взыскания на земельный участок, на котором появились новые строения. Получается, что к продаже предлагается земля, уже не имеющая самостоятельной хозяйственной ценности. Покупателю, если такой найдется, придется тут же предложить ее в аренду собственнику строения или же допустить, чтобы последний пользовался его землей в порядке сервитута. При этом предложение сдать в аренду вовсе не означает, что собственник строения пожелает стать арендатором (тем более, что у него есть вариант пользования этой землей в порядке сервитута). Далеко не всякого покупателя заинтересует ситуация стать собственником земли, которой он не может распорядиться по своему усмотрению. В результате цена может снизиться, и существует риск, что кредитор не выручит за нее сумму долга. Таким образом, если должник превратит заложенную землю в придаток созданных им строений, то он
способен обесценить тот залог, под который получил кредит. В этом случае для компенсации возможного ущерба, было бы целесообразно предоставить кредитору право залога на те постройки, которые обесценивают заложенную землю. Однако не исключено, что на строительство домов, сооружений должник получил особую ссуду под залог этих построек у третьего лица. Во избежание столкновения двух требований более целесообразно включить в ст. 51 Закона КР «О залоге» норму, устанавливающую, что разрешение на застройку выдается только после выделения обслуживающего ее участка и проверки его статуса. Если же при этом окажется, что обслуживающий участок находится в залоге, то разрешение на строительство должно выдаваться только с согласия залогового кредитора.
Договор ипотеки земельного участка должен содержать предмет ипотеки, его оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Причем предмет ипотеки следует характеризовать в договоре так, чтобы можно было установить его наименование, место нахождения, идентификационный код делимость/неделимость земельного участка. Кроме того, в тексте договора важно дать описание земельного участка, достаточное для его идентификации.
Если иное не предусмотрено договором, ипотека обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой исполнения или иным ненадлежащим исполнением, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя, которые вызваны обращением взыскания на заложенное имущество и его реализацию.
Таким образом, исследование особенностей залога (ипотеки) земельного участка позволило сделать следующие выводы. Значение ипотеки земельных участков проявляется прежде всего в обеспечительной силе этого правового средства [7, 37]. Ипотека земельного участка согласно п. 1 ст. 40 ЗК КР должна одновременно сопровождаться ипотекой указанных зданий и сооружений, если иное не установлено законом. Такая же ситуация, только в обратном порядке, возникает, если закладываются здания, сооружения на земельном участке.
Действующие правила об ипотеке, на наш взгляд, недооценивают процедуру нормальной ликвидации ипотеки погашения должником своего обязательства перед залоговым кредитором. Должник заинтересован в такой ликвидации, чтобы более свободно распоряжаться своей землей. Поэтому после получения залоговым кредитором суммы долга с положенными процентами на него следует наложить обязанность выдать должнику соответствующую расписку и особо указать в ней, что он считает установленную по договору ипотеку ликвидированной [8, 89].
В законе, по нашему мнению, необходимо указать на получение согласия залогодержателя о производстве каких-либо построек на заложенном участке для того, чтобы в случае обращения взыскания на предмет залога не возникло своего рода обременения на вновь построенные сооружения (сервитутов и др.).
Вместе с тем можно констатировать, что действующее залоговое законодательство предусматривает очень важные положения для обеспечения устойчивости залоговых правоотношений как одно из перспективных направлений в области земельной реформы.
Литература
1. Закон Кыргызской Республики «О залоге» от 12 марта 2005 г. №49. Электронный ресурс: http://toktom.kg.
2. Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками. - М.: Городец, 2006 г. - 193 с.
3. Указ Президента Кыргызской Республики от 22 февраля 1994 г. «О мерах по углублению земельной и аграрной реформы в Кыргызской Республике». Электронный ресурс: http://toktom.kg.
4. Пашов, Д.М. Залог земли как способ обеспечения обязательств / В сборнике докладов научно-практической конференции «Проблемы применения нового земельного законодательства России». - М.: Наука и кооперативное образование, 2002. - С. 107-112.
5. Земельный кодекс Кыргызской Республики от 2 июня 1999 г. №45 // «Эркин Тоо» от 16 июня
1999 г. №47-48.
6. Закон Кыргызской Республики «Об управлении землями сельскохозяйственного назначения» от 11 января 2001 г. №4. Электронный ресурс: http://toktom.kg.
7. Старостина, О. А. Правовая природа залога // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 5. - М., - 2002. - С. 48-56.
8. Нурахметова, Г.Г. Правовое регулирование сделок в сфере земельных отношений: дисс. на соиск. ст. канд. юрид. наук: 12.00.06. - Алматы. 2002. - 153 с.
