CC BY
127
Необходимо отметить, что Омская область в настоящее время является одним из надежных объектов для экономически выгодных капиталовложений. Так, в 2007 году в экономику региона поступило иностранных инвестиций на сумму $600,7 млн.
Для повышения еще большей инвестиционной привлекательности региона, инновационной активности, перехода к устойчивому экономическому росту необходимы масштабные преобразования промышленного сектора Омской области. Именно эффективная региональная инновационная система повышает продуктивность экономики, научно-технологического потенциала страны, обеспечивает высокие позиции в сфере международной конкуренции.
Библиографический список
1. P. Cooke, К. Morgan. The associational economy: firms, regions, and innovation. — Oxford: Oxford University Press, 1998. — 247 p.
2. http://www.omskportal.ru
3. Наука Москвы : Аналит.-стат. сб. / Центр исследований проблем развития науки РАН. — М. : Наука, 2007. — 638 с.
4. Инновационный дайджест. — М. : НИАЦ МИИРИС, 2007. —
20 с.
5. http://www.rbi-omsk.ru
КУРОЕДОВА Маргарита Алексеевна, магистрант кафедры «Международный менеджмент».
ХВАТОВА Татьяна Юрьевна, кандидат технических наук, доцент кафедры «Международный менеджмент», докторант кафедры «Международные экономические отношения» Международной высшей школы управления (МВШУ).
Статья поступила в редакцию 10.12.2008 г.
© М. А. Куроедова, Т. Ю. Хватова
УДК Э4.Э47
Д. В. ТЕРЕХОВ
Новый российский университет, г. Москва
ПОНЯТИЕ
ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ_________________________________
Данная статья посвящена актуальной теме титульного страхования. Автор дает читателю представление о титульном страховании недвижимости в ретроспективе его развития в зарубежном и российском законодательстве. Бурно развивающийся рынок недвижимости в современной России требует более чёткого определения круга прав и обязанностей владельцев собственности, а также способов защиты как самой собственности, так и её владельцев, чему способствует титульное страхование, позволяющее избежать многих типичных ошибок при совершении сделок с недвижимостью.
Ключевые слова: титульное страхование недвижимости, рынок недвижимости, риск утраты права собственности на имущество, страховая культура.
Рынок недвижимости во все времена был связан с высокими рисками. Когда-то давно достаточно надежной гарантией при заключении сделки с недвижимостью считалось честное слово продавца такой недвижимости о том, что принадлежащее ему имущество приобретено законно, свободно от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое «честное слово» давалось продавцом под присягой, что увеличивало уверенность покупателя.
В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда многие совершенные сделки оспаривались по причине обмана о законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой становится исследование «истории титула», то есть проверка документов по ранее совершенным с имуществом сделкам.
Исследованием «истории титула» стали заниматься, помимо чиновников, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально их работа состояла в изучении различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т.д.) и предоставлении из них интересующей информации. На рынке недвижимости появился особо-
го вида спрос — на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из этих лиц стали помимо просто предоставления информации об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о «чистоте» титула прежних владельцев недвижимости, а также осуществлять подготовку проведения самих сделок с недвижимостью.
Со временем исследованием «истории титула» и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые имели собственное мнение, основанное на толковании законов. Все чаще перед заключением сделки юристы стали составлять так называемые «рефераты титула», то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости со своими суждениями и выводами о ее законности. Впоследствии составление «рефератов титула» стало массовым явлением и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок стали прибегать к этой услуге. Сопровождение сделок с недвижимостью стало самостоятельной профессией.
В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости. Тогда резко возросло количество совершаемых сделок и, как результат — количество
ОМСКИЙ НАУЧНЫЙ ВЕСТНИК № 2 (76) 2009 СОЦИОЛОГИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
СОЦИОЛОГИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ ОМСКИЙ НАУЧНЫЙ ВЕСТНИК № 2 (76) 2009
ошибок при составлении соответствующих «рефератов титула». Многие по причине мошенничества стали лишаться недвижимости и целых состояний. Стало понятно, что по большому счету никто не может со стопроцентной точностью гарантировать «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости. Также появились случаи мошенничества и среди тех, кто составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости [1]. Практика показала, что привлечь к ответственности таких людей почти невозможно.
Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. При этом первоначально страховые компании стали заниматься страхованием профессиональной ответственности тех, кто исследовал титул. Многие компании, занимавшиеся такими «исследованиями», стали создавать свои собственные мелкие страховые компании или становились представительствами крупных страховщиков. Но при этом они продолжали заниматься страхованием не собственно «титула», а ответственности тех, кто его проверяет.
Лишь позже на рынке появилось «титульное страхование», то есть страхование рисков утраты прав собственности. Страхованием титула все больше стали заниматься крупные страховые компании, появились специальные «страховые титульные компании». В этот период участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с тем, что ранее в «истории» недвижимости имели место нарушения законодательства.
Сегодня в мире титульное страхование очень распространено. Так, в США подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается только при условии страхования титула. Титульное страхование является надежным средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией для его участников.
В зарубежной практике (в англоязычных странах) понятие права собственности на недвижимость обозначается термином «титул» (от английского слова title). В связи с этим исторически сформировалось определение «титульного страхования» как особого вида страхования имущественных интересов владельцев, арендаторов, кредиторов и других заинтересованных лиц, связанных с возникновением и переходом прав на недвижимое имущество. Владелец, приватизировавший или купивший здание или квартиру; банкир, выдавший ипотечный кредит; инвестор, вложивший деньги в предприятие; арендатор, снимающий помещение, или залогодержатель, принимающий недвижимость в залог, рискуют оказаться в ситуации, когда права собственности на объект недвижимости могут быть оспорены, а понесенные затраты не с кого будет взыскивать. Такое может случиться не только в результате умышленного подлога со стороны продавца или нарушения, допущенного сотрудником регистрационного органа, нотариусом или риэлтером при совершении данной сделки. Зачастую причина заключается в обнаружении каких-либо нарушений, совершенных в предыдущих сделках с данным объектом недвижимости, поскольку все объекты недвижимости имеют свою историю собственников. Последнее относится и к только что построенному зданию, поскольку оно возведено на уже принадлежавшем кому-либо ранее участке земли, имеющем собственную историю смены собственников [2].
Вряд ли представляется возможным в процессе заключения сделки выяснить все обстоятельства предшествующих сделок, установить их соответствие действовавшему на тот момент законодательству, а также проверить, были ли учтены при этом все права третьих лиц. Тем не менее, это может стать одной из причин признания сделки недействительной, что влечет за собой недействительность всех последующих сделок. При этом «крайним», естественно, оказывается последний приобретатель в этой зачастую длинной цепочке перехода прав собственности.
В России титульное страхование в настоящее время развито достаточно слабо. Можно сказать, что оно только начинает развиваться. Считается, что в 90-е годы в России из-за неразберихи в законодательных актах и работе государственных структур страховать титул вообще не имело смысла, так как риски утраты права собственности были крайне высокими. Сегодня ситуация в целом изменяется к лучшему [3].
Следует отметить, что в современном российском законодательстве вообще отсутствует как таковое понятие «титульное страхование».
Гражданский кодекс РФ предусматривает значительный перечень оснований для признания сделок недействительными. При этом ст. 181 ГК РФ устанавливает, что иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня начала ее исполнения. В соответствии со ст. 208 ГК РФ срок исковой давности не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права.
В широком смысле под титульным страхованием в России понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца:
а) в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий её недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества;
б) в результате удовлетворения судом предъявленного к владельцу имущества виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
В настоящее время для участников рынка недвижимого имущества проблема связанных с ним высоких рисков также является актуальной. По мнению многих профессиональных юристов, работающих в сфере недвижимости, фактически любую сделку можно признать недействительной в суде. Связано это с несовершенным законодательством и неэффективной работой государственных органов. Приобретатель имущества защищен от рисков его утраты крайне слабо, особенно, если в отношении недвижимости ранее уже было совершено несколько сделок.
Сегодня все больше страховых компаний предлагают застраховать титул, но при этом многие участники рынка недвижимости весьма приблизительно понимают суть такого страхования. Многие страховые компании при принятии решения о страховании не проверяют как таковой титул собственника недвижимости, то есть законность приобретения имущества и не исследуют «историю» объекта недвижимости, ограничиваясь часто только проверкой наличия у собственника свидетельства о государственной регистрации права и некоторых других доступных документов.
Действительно, в России с принятием Федерального закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена обязательная процедура регистрации прав и сделок с недвижимостью, при этом такая регистрация, по сути, является основанием и моментом возникновения у лица права на имущество. За регистрационными органами закреплена функция обязательной проверки законности совершения с недвижимым имуществом сделки. Только после проверки всех правоустанавливающих и иных документов регистратор прав принимает решение о регистрации соответствующего права или сделки и выдает свидетельство. Однако необходимо учитывать, что регистратор законодательно весьма ограничен в масштабе такой проверки. Кроме того, регистратор при проведении экспертизы в отношении недвижимости проверяет только «последнюю» проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право. Регистратор не наделен полномочиями по проверке предыдущих совершенных сделок и законности выдачи свидетельств о регистрации права предыдущим владельцам недвижимости [4].
Например, рассматривая поступившие ему на рассмотрение документы по купле-продаже недвижимости, регистратор вынужден резюмировать тот факт, что продавец владеет имуществом законно. Он не может проверить и оспорить законность выдачи ему свидетельства о регистрации, это может сделать только суд.
Необходимо также учитывать, что сегодня созданная система государственной регистрации прав на недвижимость находится только в стадии становления, порядок ее функционирования постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность (последнее крупное изменение произошло 1 января 2005 г., когда функции по регистрации прав переданы вновь созданной Федеральной регистрационной службе).
Реальность такова, что наличие у владельца недвижимости свидетельства о государственной регистрации права не является стопроцентной гарантией «чистоты» его титула, поэтому при принятии решения о страховании необходимо проверять всю цепочку произошедших с недвижимостью сделок, по крайней мере, за последние три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости со стороны участников этой цепочки виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения). Именно на основании детального юридического заключения (например, упоминавшихся выше «рефератов титула») страховой компанией должно приниматься решение о возможности и условиях страхования, при этом предпочтительно, чтобы такое заключение делалось профессиональными юристами, работающими в сфере недвижимости. Необходимо понимание того, что титульное страхование — это особый вид страхования, при реализации которого необходимы специальные знания в области недвижимости и детальный анализ истории каждого объекта недвижимости.
Итак, титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на имущество. Оно используется для защиты прав приобретателя объекта недвижимости от правопритязаний на него третьего лица, возникших до и сохранившихся после его приобретения (регистрации).
В итоге отметим несколько факторов, которые препятствуют активному развитию титульного страхования в России.
1. Многие страховые компании все еще проявляют осторожность к данному виду страхования, так как оно является относительно новым, а значит, и наиболее рискованным.
2. Титульное страхование является юридически и организационно гораздо более сложным видом страхования, чем простое имущественное страхование, которое приносит значительно большую «отдачу».
3. В настоящее время до определенной степени сохранилась неразбериха в действующем законодательстве о недвижимости, что значительно повышает «титульные риски» владельцев недвижимости (т. е. риски утраты прав на эту недвижимость). При высоких «титульных рисках» страховые компании вынуждены устанавливать высокую стоимость страхования, тем самым понижая на него спрос.
4. У населения попросту не сформировалась страховая культура, большинство не заинтересовано в страховании в принципе, предпочитая на нем экономить.
5. Развитие титульного страхования возможно при стабильной экономике, в первую очередь, при стабильном банковском секторе (так как титульное страхование очень часто связано с предоставлением кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени экономика и банковская сфера не отличались стабильностью.
Из всего вышесказанного можно сделать неутешительный вывод о том, что приобретатель недвижимого имущества в России, в том числе и добросовестный, находится под постоянной угрозой утраты принадлежащего ему имущества. При этом найти идеально «чистый», юридически безупречный объект недвижимости практически невозможно. Угроза предъявления виндикационного иска и признания сделки недействительной существует практически всегда.
Поэтому добросовестному приобретателю недвижимости сегодня необходимо титульное страхование, всестороннее развитие которого в России рано или поздно произойдет вместе с развитием экономики и правовой культуры всего общества.
Библиографический список
1. Ануфриев И.В. Страхование утраты права собственности
(титульное страхование) в отношении недвижимости в России: от прошлого к будущему // Недвижимость без риска. Информационный портал. — Режим доступа : http://www.riskam.net/part/ ГІБкІ/ІІИе_іпБиге/
2. Коробов А. Риски утраты права собственности // Квартира. Дача. Офис. — 2005. — 20 июня.
3. Паршина Н. Титул под защитой страховщика // Директор-Инфо. - 2002. - № 13. - С. 24.
4. Шипитько А. Титульное страхование глазами профессионалов // Недвижимость и цены. — 2007. — 11 февраля.
ТЕРЕХОВ Дмитрий Валерьевич, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин.
Статья поступила в редакцию 21.01.2009 г.
© Д. В. Терехов
ОМСКИЙ НАУЧНЫЙ ВЕСТНИК № 2 (76) 2009 СОЦИОЛОГИЧЕСКИЕ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
