CC BY
99УДК 347.45.47
Соболева Марина Юрьевна Национальный исследовательский университет
«Высшая школа экономики»
Факультет права Россия, Москва myusoboleva@yandex. ru
Soboleva Marina Yuryevna National Research University Higher School of Economics
Faculty of Law Russia, Moscow
ПОНЯТИЕ ИНСТИТУТА ЭСКРОУ, ЕГО ЗНАЧЕНИЕ
Аннотация: к настоящему времени дискуссия, касающаяся применения института эскроу на практике, кажется, достигла своего апогея. В фокусе обсуждений был и остается договор счета эскроу в долевом строительстве, несмотря на то, что его применение в данных отношениях обусловлено новеллами, привнесенными в Гражданский кодекс Российской Федерации вследствие реформы гражданского законодательства. Стоит упомянуть, что изменения, касающиеся института эскроу, гораздо масштабнее, чем привнесение счета эскроу в российское законодательство и возможности использования его для защиты прав участников долевого строительства. Данная статья посвящена анализу понятия института эскроу и его значения.
Ключевые слова: условное депонирование, эскроу, договор за печатью, эскроу-агент, условие.
THE DEFENITION OF THE ESCROW INSTITUTE, ITS MEANING
Annotation: In recent years, there has been an increasing considerable and at times fierce debate about the escrow institute, especially in the area of equity
construction. This article is devoted to the analysis of the definition of the escrow institution and its meaning.
Key words: escrow, deed, deed in escrow, escrow agent, condition.
Термин «эскроу» как заимствованное понятие достаточно сложен для восприятия. Как известно, затруднительно применение термина без четкого понимания и осознания его сущности. В связи с этим обратимся к значению и этимологии понятия «эскроу».
Дословно «эскроу» (escrow, анг-фр. escroue) - свиток, полоса пергамента. В юридической лексике термин изначально употреблялся в сочетании deed delivered as an escrow, deed in escrow и понимался как договор (документ) за печатью, вступающий в силу с момента выполнения определенного условия и фактической доставки грантополучателю [1]. Следует отметить, что в данном понятии делался акцент на необходимость выполнения условия помимо формы и вручения его другому лицу, которые характеризуют договор за печатью (deed).
В настоящее время, определяя эскроу, некоторые российские ученые приводят идентичные понятия. «Эскроу - договор за печатью, переданный отлагательным условием» [3, 47]. «Эскроу - подписанный и скрепленный печатью документ, выдаваемый при условии, что он вступит в силу только после наступления определенного события. На период между оформлением документа и его вступлением в силу он, как правило, передается третьей стороне» [12, 81].
В современном английском языке термин «эскроу» нередко используют в значении депонированные активы [17]; условное депонирование как процесс [16]; и даже непосредственно эскроу-агент [18]. Однако все же наиболее распространенным является следующее понимание — документ, облигация, деньги или часть имущества, находящиеся у третьей стороны, которые будут переданы только при выполнении определенного условия [19]. Преимущественно таким же образом термин «эскроу» характеризуется и в российской доктрине [10,124].
Полагаем, что определение эскроу через договор за печатью было бы необоснованным сужением. Договор за печатью - конструкция общего права. В российской действительности представляется затруднительным понять сущность заимствованного института через другой зарубежный институт. Кроме того, данное определение в большей мере относимо к периоду становления и развития условного депонирования. В настоящее время, когда данный институт сформирован и активно применяется, для него характерна несколько более широкая трактовка.
В английском языке термины «эскроу» и «условное депонирование» обозначают одно и то же и звучат как escrow. В русском языке сложилась практика терминологически отграничивать эти понятия друг от друга: эскроу обычно принято характеризовать через объект договора [6,71], а условное депонирование - через процесс [8,27-32]. На наш взгляд, на теоретическом уровне эскроу (условное депонирование) следует определять как передачу одной стороной (депонентом) имущества эскроу-агенту для передачи его другой стороне (бенефициару) после наступления или выполнения последним в пользу депонента определенных сторонами условий.
Подобное понимание следует и из положений Гражданского кодекса Российской Федерации об эскроу. В соответствии со ст. 926.1 ГК РФ по договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.
В данном определении видятся некоторые терминологические неточности. Основной вопрос, на наш взгляд, вызывает использование такого слова как «депонирование». Какое именно значение закладывалось в это понятие? В толковых словарях [9,123] депонирование традиционно раскрывается как передача на хранение. В связи с этим неясно, почему законодатель избежал
термина «хранение». Было ли это сделано намеренно либо никакой цели не преследовалось. Кроме того, с точки зрения формальной логики представляется неверным определять понятие через это же понятие. Во избежание такого рода недопониманий именно в данной норме хотелось бы видеть русскоязычный аналог.
В зарубежных странах эскроу давно используется как удобный инструмент для защиты прав и в качестве гарантии выполнения обязательств. Разумеется, наибольшая популярность у данного института — в странах общего права. Так, в США эскроу обычно применяется при реорганизации юридического лица, учреждении трастов между частными лицами, хранении задатка, а также при осуществлении всевозможных торговых операций и различных хозяйственных сделок [7,145-149].
Наиболее широкое применение - сфера недвижимости. Например, к применению данного института активно прибегают при ипотеке. Создается отдельный целевой депозитный счет, на который происходит зачисление средств для выполнения определенных условий, в частности оплаты налога на имущество или страхование [20]. Наибольший объем использования института эскроу приходится на куплю-продажу объектов недвижимости. Большой популярностью эскроу пользуется и в случаях, когда продавцы проживают в одной стране, а продаваемое ими имущество находится в другой. Так имеется возможность совершить сделку без личного присутствия, но вместе с тем более безопасно для сторон [4,21-26].
Институт эскроу широко распространен и в системах права других стран, например Франции, Испании, Объединенных Арабских Эмиратах, Индии [21], Китае, Японии и др. [15,27]. Так, например, в Германии институт эскроу обозначается термином «Treuhand» и характеризуется как депонирование у третьего лица имущества должника с целью его передачи кредитору при предусмотренных договором обстоятельствах [5,38].
Сложно представить себе сферу общественных отношений, где невозможно обратиться к эскроу: необходимость в использовании договора
эскроу в сфере интеллектуальной собственности, торговля с использованием сети Интернет, раздел имущества по семейным спорам, споры о нанесении вреда здоровью, различные потребительские сделки и др.
Разнообразие областей использования института эскроу настолько велико, что согласимся с Батиным В.В. о целесообразности классификации сфер применения эскроу. Так, можно очертить некоторые большие группы: интернет-эскроу, банковское эскроу, коммерческое эскроу, эскроу в отношении интеллектуальной собственности и в отношении недвижимости [2,68].
В области недвижимости также можно выделить целый блок -строительство недвижимости с применением эскроу. Например, в Дубае строительство объектов осуществляется в соответствии с Законом №8 «О гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубай» [13]. В Австрии прибегают к этому институту при оплате в несколько этапов первичного жилья [11]. В России также была осуществлена попытка следовать обшей тенденции. Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 304-Ф3 [1] были внесены изменения в Закон о долевом строительстве. Новой редакцией предусматривается использование счета эскроу при строительстве объектов.
Сложно переоценить многофункциональность экроу, а также его значение при строительстве недвижимости. Для России это представляет повышенный интерес в связи с давно уже неэффективным осуществлением долевого строительства. Именно на эскроу сейчас возлагаются основные надежды, связанные с пресечением недобросовестных действий застройщиков. Полагаем, что грамотное регулирование данного института на законодательном уровне и осмысленное его применение способны привести как к устранению существующих проблем, так и новому витку развития гражданских правоотношений.
1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
Список литературы:
законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. № 151. 12.07.2016.
2. Батин В.В. Договор условного депонирования (эскроу) и договор счета эскроу: соотношение обязательств и перспективы сосуществования // Юридическая наука. 2014. № 2. С. 68.
3. Белов А. П. Действительность и недействительность договоров во внешнеэкономической деятельности // Право и экономика. 1998. № 11. С. 47.
4. Блинкова Е.В. Договор условного депонирования (эскроу) в российском гражданском праве // Вестник Саратовской государственной юридической академии. № 3 (104). 2015. С. 21-26.
5. Василевская Л.Ю. Договор счета эскроу // Проблемы правовой квалификации. Электронное приложение к «Российскому юридическому журналу». 2016. № 2. С. 37-49.
6. Захаркина А.В. «Договор условного депонирования (эскроу) как основание нового сложного обязательства» // Lex Russica. № 4 (149). 2019. С. 71
7. Коневина Ю. Л. Применение договора эскроу // Экономика. Налоги. Право. 2013. № 5. С. 145-149.
8. Матьянова (Губенко) Е.С. Счет эскроу и номинальный счет как элементы конструкции условного депонирования (эскроу) // Финансовое право. 2019. № 5. С. 27-32.
9. Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. 4-е изд., М., 1997. С. 123
10. Степанов С. А. Гражданское право. Т. 2. М.: Проспект. 2015. С. 124.
11. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) [Электронный ресурс] // Под ред. Трапезникова В.А. Проспект. 2018. URL: http://docs.cntd.ru/document/420305782.
12. Филиппова Е. С. Жилищное право. М.: Юстицинформ, 2007. С. 81.
13. Закон №8 «О гарантийных счетах строительств недвижимости в Эмирате Дубай» Электронный ресурс] // URL: https://dubai-realty.com/laws/o-schetakh-uslovnogo-deponirovaniya-stroitelnykh-proektov-v-dubae,-oae-zakon-%E2%84%96-8.html.
14. Johnson W. Reports of Cases Adjudged in the Court of Chancery of New York, b.1. E. F. Backus, 1816. P. 644. [Electronic resource] // URL: https://goo.gl/O5FUKU.
15. Sharshakov I. Business and Finance Multilingual Dictionary / /I. Sharshakov dba Author. 1998. № 4. С. 27.
16. Collins English Dictionary [Electronic resource] // https://www.collinsdictionary.com/dictionary/english/escrow.
17. What Is Escrow? How It Keeps Home Buyers and Sellers Safe [Electronic resource] // https://www.realtor.com/advice/buy/understand-the-basics-of-escrow/.
18. What Is Escrow and Why Is It Needed? [Electronic resource] // https://www.thestreet.com/personal-finance/real-estate/what-is-escrow-14638366.
19. The dictionary by Merriam-Webster [Electronic resource] // https://www.merriam-webster.com/dictionary/escrow. West's Encyclopedia of American Law. The Gale Group. 2008. P. 298.
20. Escrow [Electronic resource] // https://mortgage.lovetoknow.com/Escrow.
21. The escrow account for real estate projects [Electronic resource] // Mint, New Delhi. 2017. URL://proxylibrary.hse.ru:2078/docview/1876819331?accountid=45451.
