CC BY
152
2. Рузанова Е.В. Вопросы совершенствования законодательства в сфере обязательств вследствие причинения вреда с участием несовершеннолетних граждан: вопросы теории и практики // Власть закона. 2015. № 4. С. 110-120.
3. Михайлова ИЛ. Некоторые вопросы возмещения вреда, причиненного жизни и здоровью, в новом постановлении Пленума Верховного Суда РФ // Гражданское право. 2010. № 3. С. 33-37.
4. Михайлова ИЛ. Обязательства вследствие причинения вреда жизни или здоровью: комментарии к постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 26 января 2010 г. № 1 // Цивилист. 2010. № 4. С. 36-41.
References
1. Ruzanova E.V. Questions of Improving Legal Regulation of Exercise and Protection of Juveniles' Rights // Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2013. № 4. С. 46-50.
2. Ruzanova E.V. Questions of Improving the Legislation in the Field of Liability as a Consequence of Inflicting Harm to Underage Citizens: Theory and Practice // The Power of Law. 2015. № 4. С. 110-120.
3. Mikhailova 1.Л. Certain Questions of Compensation for Harm Inflicted to Life and Health in the New Decree of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation // Civil law. 2010. № 3. С. 33-37.
4. Mikhailova 1.Л. Obligations Due to the Harm to Life or Health: Review of the Decree of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation dd. January, 26, 2010. № 1 // Civilist. 2010. № 4. С. 36-41.
УДК 347.21
А.А. Веденин
ПОНЯТИЕ «ЕДИНЫЙ НЕДВИЖИМЫЙ КОМПЛЕКС» (ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ)
Введение: рассмотрено понятие «единый недвижимый комплекс». Актуальность темы обусловлена отсутствием в гражданском праве единого подхода к пониманию данного понятия. Цель: сформировать обоснованное представление о правовом понятии единый недвижимый комплекс. Достижение поставленной цели предполагает решение задач: выяснить необходимость наличия в Гражданском кодексе РФ единого недвижимого комплекса, выявить его недостатки, провести сравнительно-правовое исследование понятий «единый недвижимый комплекс», «предприятие как имущественный комплекс» и «сложная вещь». Методологическая основа: методы сравнения и описания, частно-научные методы: юридико-догматический и метод толкования норм права. Результаты: доказана необходимость наличия в Гражданском кодексе РФ правового понятия «единый недвижимый комплекс». Вывод: единый недвижимый комплекс отнесен законодателем к неделимым вещам, а как предприятие как имущественный комплекс может использоваться в предпринимательском обороте по частям и как единый объект.
© Веденин Александр Анатольевич, 2018
Главный специалист отдела сопровождения договоров Управления инфраструктуры банка Департамента развития и сопровождения инфраструктуры (ПАО «БИНБАНК»); e-mail: [email protected] © Vedenin Alexander Anatolevih, 2018
Chief specialist of the contract support Department of the Bank's infrastructure development and support Department (BINBANK PJSC») 199
Ключевые слова: правовое понятие, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс, имущество, неделимая вещь, имущественный комплекс, земельный участок, сложная вещь.
A.A. Vedenin
THE CONCEPT OF «A UNIFIED REAL ESTATE COMPLEX» (PROBLEMS OF ENFORCEMENT)
Background: the concept of "single real estate complex"is considered. The relevance of the topic is due to the lack of a unified approach to the understanding of this concept in civil law. Objective: to form a reasonable understanding of the legal concept of a single real estate complex. Achieving this goal involves solving problems: to find out the need for the presence in the Civil code of the Russian Federation of a single real estate complex, to formulate theoretical and practical shortcomings, to conduct a comparative legal study of the concepts: "single real estate complex", "enterprise as a property complex" and "complex thing". Methodology: comparison and description, private-scientific methods: legal-dogmatic and method of interpretation of the law. Results: the necessity of the presence in the Civil code of the Russian Federation of the legal concept of "single real estate complex"is proved. Conclusion: a Single real estate complex is assigned by the legislator to indivisible things, and as an enterprise as a property complex can be used in business turnover in parts and as a single object.
Key-words: legal concept that a unified real estate complex, the enterprise as a property complex, property, indivisible thing, property, land, complex thing.
В Концепции развития гражданского законодательства РФ, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 ноября 2009 г., указывалось на необходимость проработки вопроса включения в Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) нового особого объекта недвижимости — «технологический имущественный комплекс недвижимости». Однако предложенное Концепцией изменение не нашло своего практического воплощения ни в ГК РФ, ни в судебно-арбитражной практике.
В рамках реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 г. (Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)1 в гражданско-правовой оборот введен новый объект вещных прав — «единый недвижимый комплекс».
При введении новой правовой нормы возникает закономерный вопрос, достиг ли законодатель поставленной цели? В данном случае устранила ли ст. 133.1 ГК РФ проблемы, возникшие при правовом регулировании и применении отдельных объектов гражданского права?
Согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимая вещь, участвующая в обороте как единый объект, может являться единым недвижимым комплексом, под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически,
200
1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2013. № 27, ст. 3434.
в т.ч. линейных объектов (железных дорог, линий электропередачи, трубопроводов и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь [1, с. 192].
К единым недвижимым комплексам отнесены три формы объединения вещей. Первая базируется на физической взаимосвязи совокупности объединенных единым назначением сооружений, зданий и иных вещей, вторая — на технико-технологической взаимосвязи данных вещей, а третья — на целостности местоположения соответствующей совокупности объектов. Для этих трех форм объединения вещей в единый объект законодателем установлен общий критерий объединения. Во всех случаях определенная совокупность может быть образована только при единстве назначения объединяемых в целое недвижимых и иных вещей.
Наше внимание акцентируется на том, что единым недвижимым комплексом являются инфраструктурные объекты (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы, линейные объекты, автомобильные дороги, коллекторы сетей связи или водоотведения и т.д.), а не традиционные объекты (помещения, здания, сооружения и т.д.).
Перечень приведенных линейных объектов открытый, что предполагает признание единым недвижимым комплексом иных протяженных сооружений. Исходя из этого, можно предположить, что именно на объекты инфраструктуры отечественный законодатель направил вектор развития данного понятия, ш
с
разграничив тем самым их правовое положение со зданиями, сооружениями и н
и
другими подобными объектами, что, в свою очередь, задает уровень формиро- а вания объектов данной категории на перспективу. о
Несмотря на то, что понятие «единый недвижимый комплекс» появилось не- к давно, на этот счет сформировались различные точки зрения. з
с
Д. Базаркин обращает внимание на то, что «после долгих дискуссий авторы 1
с
проекта Гражданского кодекса Российской Федерации предложили конкрети- е
зировать концепцию недвижимых вещей, предложив в качестве недвижимой но
вещи, участвующей в обороте как единый объект (статья 133 Гражданского ко- р
декса Российской Федерации), признать единый имущественный комплекс, под Ч
которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, о
сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически К
а
и технологически (в том числе линейных объектов - железные дороги, линии м электропередачи, трубопровод и др.) либо расположенных на едином земельном и участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав (статья 131 Гражданского кодекса 4 Российской Федерации)» [2, с. 3]. 0
Другого мнения относительно единого недвижимого комплекса придержи- 8 вается С.Р. Бевзенко, который считает, что понятие «единый недвижимый комплекс» распадается на два вида:
a) совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в т.ч. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы 201
и др.), если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь;
б) совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь [3, с. 23-24].
Выделим условия признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.
Во-первых, все объекты должны использоваться в производственной деятельности и участвовать в обороте.
Во-вторых, все объекты должны быть расположены на одном земельном участке или неразрывно связаны между собой физически или технико-технологически. В этом случае они могут находиться и на нескольких земельных участках.
Физический способ предполагает неразрывное соединение элементов внутри одного целого. Это может быть достигнуто объединением движимых и недвижимых вещей по общему назначению для их взаимодействия или соединения отдельных недвижимых и движимых вещей в единый объект гражданских правоотношений с помощью их размещения в границах одного земельного участка для использования его по единому назначению.
Технико-технологический способ предполагает объединение в сложную совокупность движимых и недвижимых вещей с единой целью использования (железнодорожный комплекс, линии электропередачи, трубопроводы, газопроводы и др.).
Данные условия образования единого недвижимого комплекса являются необходимыми, но недостаточными для его создания и гражданско-правового оборота.
В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть обязательно зарегистрировано.
Легитимность образования единого недвижимого комплекса как недвижимой вещи подтверждается регистрацией права собственности на него в едином государственном реестре прав. При этом государственная регистрация осуществляется на одну недвижимую вещь, представляющую собой совокупность всех составляющих объектов в единый недвижимый комплекс.
Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо их как фактическое, так и юридическое объединение.
Фактическое объединение предполагает взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет использовать их для достижения определенной цели, что невозможно при использовании по отдельности. Одновременно с этим необходимо их юридическое объединение, т.е. регистрация права собственности на них как на единый объект.
Неделимость единого недвижимого комплекса (абз. 2 ст. 133.1 ГК РФ) говорит о том, что невозможно установить отдельные прав на его составные части пока они составляют целое. После того, как вещи будут являться составной частью единого недвижимого комплекса, они потеряют свою юридическую самостоятельность.
Изменения в ГК РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение следующих проблем:
1. Определен правовой режим т.н. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы).
Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало некоторые сложности в связи с тем, что они включали в себя множество недвижимых и движимых вещей. Ситуация осложнялась еще и тем, что отечественный законодатель не установил перечень линейных объектов.
2. Рассматриваемые изменения упростят оборот объектов энергетики, коммунальных объектов, объектов транспорта, связи и иных инфраструктурных объектов.
Ранее права на такие объекты оформлялись посредством государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимости, входящие в их состав.
3. Проведено правовое разграничение понятий «единый недвижимый комплекс и «сложная вещь».
Рассматривая понятие «единый недвижимый комплекс», необходимо обратить внимание на целесообразность включения его в ГК РФ.
По мнению С.П. Гришаева, указанная новелла среди прочего призвана упростить проблему отнесения к недвижимому имуществу таких нестандартных, но распространенных объектов, как линейные, а также иные объекты, которые являются едиными с технологической точки зрения, но не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям и, более того, включают в свой состав не только недвижимое по своей природе имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередачи, связи и др.), а также, как правило, имеет такую характеристику, больше присущую линейно-кабельным сооружениям, как протяженность (длина) [4, с. 57].
Решение о включении в отечественное законодательство единого недвижимого комплекса, безусловно, отражает потребность в использовании конкретных понятий для определения и индивидуализации объектов гражданских правоотношений.
Регистрирующие органы отказывали в регистрации имущественных прав на нестандартные, но распространенные объекты, как линейные. Судебная практика также не была единой в связи с тем, что арбитражные суды по-разному квалифицировали их и не всегда признавали их объектами недвижимости. Введение в ГК РФ нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса обусловлено необходимостью создания наиболее простой процедуры регистрации прав и эффективного оборота комплексных инфраструктурных объектов.
При всей необходимости наличия в действующем гражданском законодательстве РФ понятия «единый недвижимый комплекс» необходимо обратить внимание на следующие существенные теоретические и практические недостатки, которые стоят на пути эффективного применения положений ст. 133.1 ГК РФ.
1. В ст. 133.1 ГК РФ отсутствует указание законодателя на характеристику объектов, которые являются или могут быть признаны единым недвижимым комплексом.
Данное обстоятельство позволяет произвольно трактовать данную статью не только практикующим юристам, но и судебным органам, что не является правильным с точки зрения теории и практики гражданского законодательства РФ.
2. В соответствии с подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства провозглашено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Проанализировав ст. 133.1 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что земельный участок не всегда является обязательным элементом единого недвижимого комплекса. В данной статье не решен вопрос о судьбе земельного участка, расположенного под зданиями и сооружениями, объединенными в единый недвижимый комплекс по своему целевому назначению.
Рассматривая понятие «единый недвижимый комплекс», можно видеть отступление от постепенного внедрения в отечественное гражданское законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок выступает базовым элементом, а все, что на нем расположено, является улучшением и принадлежностью.
3. В действующем законодательстве нет ответа на вопрос о возможности регистрации иных объектов недвижимости на том земельном участке, на котором уже зарегистрирован единый недвижимый комплекс.
4. При необходимости собственник предприятия как имущественного комплекса имеет право зарегистрировать право собственности на единый недвижимый комплекс, включив в его состав все самое ликвидное движимое и недвижимое имущество по признаку наличия неразрывной технологической связи между указанными видами имущества.
Следовательно, создание недобросовестным собственником единого недвижимого комплекса может быть положено в основу вывода наиболее ликвидных активов (недвижимого и движимого имущества) предприятия как имущественного комплекса и, как следствие, наступления его банкротства. Такая сделка полностью исключает, во-первых, обеспечение гарантий прав кредиторов, что является нарушением ст. 562 ГК РФ, а во-вторых, правопреемство покупателя в сфере трудовых отношений с работниками предприятия.
Очевидно, налицо возможность злоупотребления правом со стороны собственника предприятия как имущественного комплекса.
5. Нерешенным является вопрос раздела и обращения взыскания на единый недвижимый комплекс.
В порядке, предусмотренном для единого недвижимого комплекса, удобно регистрировать сложные комплексные объекты, которые впоследствии собственник не планирует разбивать на части. В случае государственной регистрации единый недвижимый комплекс становится юридически неделимым. В случае универсального правопреемства и при обращении взыскания на имущество его собственника он не может дробиться. Выделение из единого недвижимого комплекса любой составной части приведет к его изменению.
Временные и финансовые издержки, связанные с регистрацией возникающих вновь после исключения отдельных движимых, недвижимых вещей или добав-
ления новых могут превысить стоимость аналогичных действии при регистрации каждого из образующих единый недвижимый комплекс объектов в отдельности.
6. Не решенным отечественным законодателем является вопрос о возможности после регистрации объектов в качестве единого недвижимого комплекса придать им статус самостоятельных объектов гражданского права.
7. В настоящее время остается открытым вопрос правового статуса ранее внесенных в Единый государственный реестр прав сооружений, участвующих в обороте как единый объект (например, автозаправочные станции, складские комплексы, нефтебазы и т.п.), т.к. до появления понятия «единый недвижимый комплекс» данные объекты в теории и судебно-арбитражной практике рассматривались как сложная вещь.
Если данные объекты расположены на одном земельном участке, то они в соответствии со ст. 133.1 ГК РФ могут быть признаны единым недвижимым комплексом. Однако данные объекты могут быть учтены в государственном кадастре недвижимости как сооружения и этот вид недвижимого имущества внесен в Единый государственный реестр прав, то представляется, что данные объекты автоматически не могут (и не должны) получить статус единого недвижимого комплекса.
В отношении вновь создаваемых объектов законодательно исключена возможность учета и регистрации прав на недвижимые вещи, участвующие в обороте как единый объект, с установлением правового режима сложной вещи.
Отечественному законодателю необходимо дать ответы на данные вопросы, т.к. отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения единого недвижимого комплекса в гражданском обороте приведет к снижению практической привлекательности данной конструкции.
По нашему мнению, для целей упрощения оборота правовой режим единого недвижимого комплекса должен быть гибким, который позволит его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственной инициативе. Иными словами, собственнику должно быть предоставлено право не только объединить объекты в единый недвижимый комплекс, но и в последующем прекратить его режим, разделить на составляющие и зарегистрировать право собственности на отдельные элементы, входящие в его состав.
При рассмотрении единого недвижимого комплекса целесообразно проведение сравнительного анализа с предприятием как имущественным комплексом и сложной вещью.
Единый недвижимый комплекс обладает признаком материальности, т.к. объединяет только вещи и в отличие от предприятия в его состав не включаются исключительные права, имущественные права и обязанности (долги и права требования).
По мнению Е.В. Ельниковой, «закон не содержит указания на использование единого недвижимого комплекса только в предпринимательской деятельности, однако отсутствие в составе единого недвижимого комплекса иных объектов, кроме вещей, не позволяет рассматривать это понятие как общее по отношению к предприятию. Представляется, что рассматриваемые понятия являются частным проявлением более широкой категории «имущественный комплекс» [5, с. 102].'
Единый недвижимый комплекс отнесен законодателем к неделимым вещам, а как предприятие, как имущественный комплекс может использоваться в предпринимательском обороте по частям и как единый объект.
По мнению В.А. Алексеева, основное отличие сложной вещи от единого недвижимого комплекса состоит в том, что «сложная вещь существует, как единый объект независимо от желания правообладателя рассматривать ее в качестве таковой, а единый недвижимый комплекс формируется на основании волеизъявления правообладателя» [6, с. 152].
При этом основное отличие состоит в том, что сложная вещь — это несколько различных вещей, а к единому недвижимому комплексу применяется исключительно правовой режим неделимой вещи.
С точки зрения Е.А. Суханова, «сложные вещи делимы как физически, так и юридически» [7, с. 402], что никак не относится и неприменимо к единому недвижимому комплексу.
Проводя сравнительный анализ данных правовых категорий и учитывая ст. 134 ГК РФ, необходимо подчеркнуть, что сложная вещь является результатом соединения различных вещей для использования по общему назначению, а единый недвижимый комплекс может объединять в себе соединенные между собою вещи, а также не имеющие такого соединения (например, расположенные на одном земельном участке).
Библиографический список
3 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-
CD
? практический) к части I / под ред. С.А. Степанова. 5-е изд. М.: Проспект; Екатеринбург:
Я Институт частного права, 2018. 1364 с.
£ 2. Лейба А. Новый объект вещных прав // ЭЖ-Юрист. 2013. № 37.
i 3. Бевзенко С.Р. Земельный участок с постройками на нем // Вестник гражданского
I права. 2017. № 1. С. 23-24.
I 4. Гришаев С.П. Вещи как объекты гражданских прав: изменение правового регу-
о лирования // Хозяйство и право. 2014. № 4. С. 50-58.
| 5. Ельникова Е.Н. Единый недвижимый комплекс: соотношение понятий // 20 лет
| Конституции Российской Федерации: актуальные проблемы юридической науки и правоприменения в условиях совершенствования российского законодательства»: Чет-
о
| вертый Пермский международный конгресс ученых-юристов (г. Пермь, 18-19 октября
| 2013 г. Избранные материалы). Пермь: Пермский государственный национальный
| исследовательский университет, 2013. С. 168-171.
0
J 6. Алексеев А.В. Является ли самостоятельность в обороте критерием отнесения
§ имущества к недвижимому? // Закон. 2015. № 9. С. 158-163.
£ 7. Суханов Е.А. Объекты гражданских правоотношений // Гражданское право:
<3 учебник / под ред. Е.А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. Т. 1. М.: Волтерс Клувер,
1 2008. 736 с.
и CL СО
References
1. Commentary on the Civil code of the Russian Federation (uchebno-practical) to part I / edited by S. A. Stepanov. 5-e Izd. M.: Prospect; Ekaterinburg: Institute of private law, 2018. 1364 p.
2. Leiba A. a New object of corporeal rights // the Ezh-Lawyer. 2013. No. 37. P. 3. 206 3. Bevzenko S.R. land with buildings on it // Bulletin of civil law. 2017. No. 1. P. 23-24.
4. Grishaev S.P. Things as objects of civil rights: changes in legal regulation / / Economy and law. 2014. No. 4. P. 50-58.
5. Elnikova E.N. Unified real estate complex: the ratio of concepts / / «20 years of the Constitution of the Russian Federation: actual problems of legal science and law enforcement in the conditions of improvement of the Russian legislation»: the Fourth Perm international Congress of legal scholars (Perm 18-19 October 2013 Selected materials). Perm: Perm state national research University, 2013. P. 168-171.
6. Alekseev A.V. Independence in the turnover is the criterion of attribution of property to real estate? // Law. 2015. No. 9. P. 158-163.
7. Sukhanov E.A. the Objects of civil legal relationship // Civil law: the textbook / under the editorship of E.A. Sukhanov. 3-e Izd. TRANS. and extra vol. 1. M.: Volters Kluver. 2008. 736 p.
CD П) О
T3
ÛJ —
о
го О X
О Se
О о
д
ш тз
0 —I
го П>
1 I О Se
5
тз s
s
X ф
о
X
о
Se а
ж ш
1э ф
§
ю 1Л
2 )
2 О 8
