CC BY
38
Почему ипотека остается пока лишь идеей
(или результаты развития рынка жилищного кредитования в Москве в 2005 году)
И.С. Радченко
генеральный директор агентства недвижимости «ЛАУРЕЛ», вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), академик и вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)
В последнее время об ипотеке говорится так много и так часто (в том числе и в различных газетах и журналах), что создается впечатление о массовом характере этого вида кредитования. Однако, если анализировать результаты, а именно количество реальных сделок купли-продажи квартир с использованием ипотечного кредита, то ситуация выглядит не столь оптимистично.
Практический анализ ипотечных продуктов московских банков позволяет сделать вывод о том, что ипотека вызывает огромный интерес у банковского сообщества. Только за последний год на рынок вышло 17 новых банков, предлагающих программы кредитования для покупки недвижимости. На сегодняшний день в Москве действует 230 ипотечных программ (по сравнению
с началом года прирост программ только на вторичном рынке составил 46 процентов) (табл. 1).
Следует отметить, что в 2005 году наиболее активными игроками на этом рынке были иностранные участники - такие банки, как ДельтаКредит, Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк, Международный московский банк. Банки с государственным участием капитала - Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) и Банк внешней торговли - также занимают активную позицию на этом рынке. Также как весьма активные и перспективные необходимо выделить специализированные ипотечные банки: Русский ипотечный банк, Городской ипотечный банк, Национальный резервный банк.
Таблица 1
Динамика роста ипотечных программ в Москве за 2005 год
Период Вторичный рынок Первичный рынок (новостройки) Загородная недвижимость Кредиты под залог имеющегося жилья
Количество программ Количество банков Количество программ Количество банков Количество программ Количество банков Количество программ Количество банков
Начало 2005 года 73 37 39 25 19 16 24 19
Конец 2005 года 112 54 51 31 31 25 36 27
Динамика, % + 53 + 46 + 31 + 24 + 63 + 56 + 50 + 42
Ломбард
16%
«Загородка»
13%
Вторичный рынок
49%
Новостройки
22%
Рис. 1. Доли ипотечных программ, предлагаемых московскими банками
Среди появившихся в 2005 году новых игроков на ипотечном рынке можно отметить такие банки, как Мичиноку банк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), Славинвестбанк, Нацпромбанк, КИТФи-нанс, Первый Чешско-Российский банк (ПЧРБ) и индийский банк 1С1С1.
Если проанализировать состояние ипотечного рынка в 2005 году, можно сделать следующие выводы:
• повысилась лояльность банков к заемщикам;
• снизились процентные ставки;
• банки стали рассматривать заемщиков с неподтвержденными доходами;
• увеличились сроки кредитования, а следовательно, уменьшились ежемесячные платежи заемщиков по кредитам;
• увеличились суммы кредитов и т. д.
В таблице 2 приведена динамика средних фиксированных процентных ставок по ипотечным кредитам для приобретения квартир на вторичном рынке за 2005 год.
Таблица 2
Динамика снижения средних процентных ставок на вторичном рынке
Период Рублевые кредиты для заемщиков с подтвержденными доходами Рублевые кредиты для заемщиков с неподтвержденными доходами и ты м Ї 3 * їсЗ Валютные кредиты для заемщиков с неподтвержденными доходами
Начало года 15,70 15,60 12,23 13,35
Конец года 14,6 15,2 11,75 11,94
Итого изменение с начала года, % - 1,1 - 0,4 - 0,48 - 1,41
Основной валютой на рынке недвижимости города Москвы остается доллар, так как в основном стоимость недвижимости определяется в этой валюте. Однако в последнее время участники рынка более активно стали выдавать кредиты в рублях. Так, в первом полугодии 2005 года только 23 банка выдавали рублевые кредиты, а в
конце года их число достигло 41. Причин для усиления рубля было несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производства в России, спад в американской экономике и снижение Центральным банком Российской Федерации (Банк России) ставки рефинансирования. Как правило, с рублями работают те банки, которые осущес-
твляют свою деятельность по программе Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
Надо отметить, что все большее количество банков начинает работать с евро, так как некоторые продавцы выставляют на продажу
доллары 31 %
свою недвижимость именно в евро. Имеются и такие «экзотические» банки, которые кредитуют население в своей национальной валюте (например Мичиноку банк выдает кредиты в японских иенах). На рисунке 2 показано распределение банков по валюте кредита.
все валюты 10%
доллары и
Рис. 2. Валюта кредита, предоставляемого банками на вторичном рынке
В настоящее время средняя плавающая ставка составляет 9-10 процентов плюс Libor1, а минимальную ставку заемщик может получить в Мичиноку банке и банке «ДельтаКредит» - 6 процентов плюс Libor.
Кроме процентных ставок, к объективным факторам, влияющим на конкурентоспособность ипотечных банковских продуктов, относится срок кредитования. Банки постепенно расширяют диапазон сроков кредитования, и сегодня по сравнению с началом 2005 года средний срок по ипотечным программам банков увеличился на 3,8 года, то есть составляет 18,15 года. По
оценке аналитиков компании «ЛАУРЕЛ», увеличение среднего срока кредитования будет происходить достаточно быстрыми темпами, и к концу 2006 года этот срок приблизится к 30 годам. Уже сейчас доля кредитов, выданных на 20 и более лет, составляет 53 процента от всех ипотечных программ, в то время как в начале второго квартала 2005 года доля кредитов, выданных на такой срок, составляла 31 процент. Сегодня кредиты на 30 лет выдают шесть банков, в то время как в начале 2005 года таких банков практически не существовало (табл. 3, рис. 3).
Таблица 3
Динамика изменения сроков кредитования и досрочного погашения кредитов
Период Средний максимальный срок кредитования Количество банков с 30-летним сроком кредитования Месяц, с которого возможно досрочное погашение без штрафов
Начало 2005 года 14,33 0 11,6
Конец 2005 года 18,15 6 7,6
Итого изменение с начала года + 3,8 года - 4 месяца
1 Плавающая ставка Libor (Лондонская межбанковская ставка) устанавливается на 12 месяцев. Ставка пересматривается в конце каждого года. Ориентировочные значения Libor - от 1,3 до 3,5 процента.
60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10% 0%
53%
25 %
18%
I
4%
20 и более 10 лет 15 лет до 10 лет
лет
Рис. 3. Максимальные сроки кредитования заемщиков по состоянию на 1 декабря 2005 года
Кроме процентных ставок и сроков кредитования, на решение заемщика, воспользоваться или нет ипотечным продуктом какого-либо банка, также влияет и возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций.
Для того чтобы банки могли покрыть все свои издержки по обслуживанию кредитов, многие из них устанавливают мораторий на досрочное погашение. После окончания моратория некоторые банки вводят штрафные санкции за досрочное погашение кредита, при этом устанавливая минимальную сумму досрочного погашения. В настоящее время досрочно погасить кредит без уплаты штрафов можно в среднем через 7,6 месяца. При досрочном погашении кредита сумма штрафных санкций в среднем составляет 3,1 процента от суммы досрочного
погашения. Некоторые банки устанавливают комиссию за досрочное погашение в твердой сумме (например, в Мичиноку банке эта сумма составляет 20 долларов, а в Национальном резервном банке - 50 долларов за каждое досрочное погашение).
По данным, предоставленным банками на 1 декабря 2005 года, средний размер первоначального взноса (собственных средств заемщика) для покупки квартиры на вторичном рынке жилья составляет 21,6 процента для заемщиков с подтвержденным доходом и 25,5 процента - для заемщиков с неподтвержденными доходами. По сравнению с первым кварталом 2005 года требования к первоначальному взносу снизились на 3,3 процента для заемщиков с подтвержденным доходом и на 0,7 процента - для заемщиков с неподтвержденным доходом (табл. 4).
Таблица 4
Динамика изменения первоначального взноса и размера кредита на вторичном рынке недвижимости
Период Первоначальный взнос для заемщиков с подтвержденными доходами, % Первоначальный взнос для заемщиков с неподтвержденными доходами, % Максимальный размер кредита, тыс. долл.
Начало 2005 года 24,9 26,2 282,4
Конец 2005 года 21,6 25,5 358,2
Итого с начала года - 3,3 - 0,7 + 75,8
Для покупки квартиры по программам для молодых семей размер первоначального взноса составляет от 5 до 10 процентов. В настоящее время только 3 банка имеют такие программы: Сбербанк России, Национальная ипотечная компания.
В 2005 году происходит плавное изменение величины первоначального взноса. Однако существенного прорыва в снижении требования по наличию собственных средств, особенно для заемщиков с неподтвержденными доходами, не произошло. Это хорошо видно на диаграмме, представленной на рисунке 4.
Немаловажное значение для заемщика имеет максимальный размер кредита, который ему может предложить банк. Цены на недвижимость продолжают расти, квартиры становятся все дороже, а значит, требуется и более высокий кредит. Суммы максимальных кредитов постепенно увеличиваются. И если в начале 2005 года банки давали в среднем не более 282,4 тысячи долларов США, то в конце года максимальные суммы увеличились на 75,8 тысячи долларов и составляют 358,2 тысячи долларов.
Самыми распространенными (большинство банков выдает такие кредиты) максимальными кредитами являются кредиты от 200 до 300 тысяч долларов. Они занимают большую долю рынка - 58 процентов (рис. 5). Максимальный размер кредита может быть ограничен только платежеспособностью заемщика и кредитным портфелем банка.
Анализ ипотечных программ банков по кредитованию на первичном рынке
Основным видом обеспечения выданного кредита остается залог приобретаемого жилья. Все прочие виды обеспечения являются дополнением к основному обеспечению и используются в случае необходимости.
Практически все банки готовы работать с первичным и вторичным рынками жилья. Однако большинство из них в основном интересуют квартиры на вторичном рынке, и это вполне объяснимо: в отличие от новостроек здесь четко определены продавец, объект и момент перехода права собственности, следовательно - у банков меньше
юридических рисков. Учитывая, что приобретаемое жилье идет в залог, эти моменты особенно важны для банков.
Главная сложность приобретения квартиры в строящемся доме заключается в следующем: пока квартира не имеет статуса собственности, она не может выступать предметом залога. Поэтому залогом становится не квартира, а достаточно условные права на нее. Другая проблема состоит в том, что далеко не все застройщики готовы предоставить банку финансовую или какую-либо другую документацию по проектам. Обычно это происходит, когда у компании есть определенные проблемы с разрешительной документацией, из-за чего дом явно не будет принят государственной комиссией в срок. Еще одной проблемой является нежелание застройщиков включать банки в качестве третьей стороны в договоры инвестирования.
Тем не менее существуют банки, которые активно кредитуют стоящееся жилье, например Сбербанк России, Банк жилищного финансирования, Стройпромбанк, Импэксбанк, Промстройбанк и другие банки.
Как правило, банки увеличивают проценты на период строительства дома до присвоения квартире статуса собственности: например с обычных 11-13 до 15-18 процентов. Повышенная процентная ставка по кредитам на новостройки позволяет банкам компенсировать свои инвестиционные риски. Тем не менее и на первичном рынке наблюдается общая тенденция к снижению процентных ставок: если в первом квартале 2005 года средняя ставка по валютным кредитам для заемщиков с подтвержденным доходом составляла 15,2 процента, то сейчас она равна 13,96 процента.
У заемщиков ипотечные кредиты на новостройки пользуются огромным спросом, и банкам приходится считаться с этим. Но пока рынок новостроек не станет более цивилизованным, не стоит ждать большого увеличения количества ипотечных программ.
Кредитование загородной недвижимости
Выдачей массовых кредитов на покупку загородной недвижимости банки начали за-
30 % 25 % 20 %і 15% 10% 5% 0%
24,86 %г
26,21 %
24,70 %
25%
25,10%
22,50 %
21,18%
21,30 %
I квартал II квартал III квартал IV квартал
□ белая з. п.
□ серая з. п.
Рис. 4. Изменение величины первоначального взноса в 2005 году
70 % 60 % 50 % 40 % 30% 20% 10% 0%
58%
22%
15%
5%
более 500 тыс. долл. до 200 тыс. долл. 301 - 500 тыс. долл. 201 - 300 тыс. долл.
Рис. 5. Максимальный размер кредита на вторичном рынке жилья
ниматься совсем недавно. Для банков весьма привлекательна высокая доходность этого рынка, но такой вид кредитования связан с более высокими рисками, чем ипотека жилья. Поэтому здесь и процентные ставки по кредитам, и первоначальный взнос заемщика выше.
В настоящее время средние процентные ставки по кредитованию загородной недвижи-
мости на этапе строительства дома составляют 16,93 процента в рублях и 14,15 процента в валюте. Для готовых домов ставки ниже: в рублях - 14,53 процента, в валюте - 11,75 процента. Требования банков о наличии у заемщика собственных средств для внесения первоначального взноса более жесткие, чем при кредитовании квартир. Для загородной недвижимости средний процент первоначального
взноса составляет 28,9 процента от стоимости недвижимости, что является самым высоким на рынке (на вторичном рынке средний взнос равен 23 процентам, а на первичном рынке -25 процентам от стоимости квартиры).
Кредиты под залог имеющейся недвижимости (ломбардное кредитование)
В последнее время в целях расширения услуг для частных лиц банки практикуют выдачу кредитов под залог имеющейся недвижимости (ломбардное кредитование). Ломбардное кредитование недвижимости предназначено для следующих целей:
• приобретение другой недвижимости, в том числе квартиры на первичном рынке (новостройка), загородного дома и земли;
• ремонт и обустройство недвижимости;
• неотложные нужды (потребительские и текущие расходы);
• предпринимательские цели.
Предметом залога может быть квартира,
дом или земельный участок. Но, как правило, основная закладываемая недвижимость - это квартира. В случае если закладываемая недвижимость является единственным жильем заемщика, то ее рыночная стоимость за вычетом суммы кредита и процентов должна покрывать возможные затраты на приобретение типового жилья, достаточного для проживания заемщика и членов его семьи.
На сегодняшний день средний размер кредита, который банки выдают под залог имеющейся у заемщика недвижимости, составляет 63,52 процента от ее стоимости. Средний срок кредитования на этом сегменте рынка составляет 8,3 года. Крупные банки, имеющие так называемые «длинные» деньги, могут предоставить кредит на 10-15 лет. Мелкие же банки обычно предоставляют такие кредиты на срок, не превышающий 3-5 лет.
Кредиты предоставляются как в рублях, так и в валюте. Средняя процентная ставка по рублевым кредитам составляет 17,1 процента, в валюте - 14,18 процента, что значительно выше средних процентных ставок по ипотечным кредитам.
Накопительные льготные банковские вклады для потенциальных ипотечных заемщиков
Некоторые банки предоставляют заемщику возможность открыть специальный целевой вклад для того, чтобы помочь ему накопить денежные средства на первоначальный взнос. Этот вклад отличается от обычных долгосрочных вкладов тем, что позволяет заемщику в дальнейшем получить в этом банке ипотечный кредит на льготных условиях. Постоянное пополнение средств на таких вкладах будет положительно сказываться на решении банка о выдаче ипотечного кредита заемщикам с неподтвержденными доходами. Заемщик может получить ипотечный кредит в случае накопления 20-30 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости. При этом если вклад открыт на год, но заемщик накапливал достаточные для первоначального взноса средства менее года, вклад закрывается, а проценты по нему и по дополнительным взносам уплачиваются по ставке, равной полному сроку договора. Как правило, при обычных накопительных вкладах, рассчитанных не на ипотечный кредит, проценты при досрочном закрытии вклада выплачиваются по ставке «до востребования», которая значительно ниже (в среднем приблизительно 0,1 процента годовых).
В настоящее время средняя процентная ставка по льготным рублевым вкладам составляет 9,22 процента при депозите на шесть месяцев и 11,4 процента - при депозите на один год. В долларах при депозите на полгода ставка составляет в среднем 7 процентов, а при депозите на один год - 8,4 процента. Для вкладов в евро ставка на полгода составляет 6,69 процента, на год -7,78 процента. Следует иметь в виду, что при снижении Банком России ставки рефинансирования могут снизиться не только процентные ставки по ипотечным кредитам, но и ставки по накопительным вкладам. Такие вклады удобны для накопления заемщиком первоначального взноса на покупку недвижимости. Так, при средней минимальной величине для открытия вклада в 3 000 долларов и при условии ежемесячно-
го внесения дополнительных взносов в сумме 400 долларов заемщику потребуется от полутора до двух с половиной лет для того, чтобы накопить 15-17 тысяч долларов. Накопление денег на вкладе банком может рассматриваться в качестве альтернативы кредитной истории заемщика и в дальнейшем будет положительно влиять на решение банка о предоставлении заемщику ипотечного кредита.
Итак, количество финансовых организаций, желающих заниматься ипотекой, неуклонно растет. На рынок выходят новые банки, ипотечные брокеры, страховые компании, бюро кредитных историй и т. д. и т. п. Однако темпы прироста ипотечных кредитов в московском регионе так и остались на прежнем уровне - в среднем на 46 процентов в год. Рост цен, который мы, как
правило, наблюдаем в последние месяцы года, вносит значительные коррективы в развитие ипотечного рынка (частные продавцы не спешат соглашаться на ипотечную сделку или же увеличивают стоимость для заемщика на 5-10 процентов). Сейчас мы наблюдаем интересную ситуацию - количество одобренных кредитными комитетами банков заемщиков неуклонно увеличивается, а количество ипотечных сделок -уменьшается.
Что ждет ипотеку в наступившем году, остается только гадать, но уже с полной определенностью можно сказать - если не предпринимать решительных мер по увеличению объемов строительства жилья, бурное развитие ипотеки приведет к еще более бурному росту цен, а значит, доступность жилья в России так и останется очередным лозунгом правительства.
