CC BY
44ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ИЗ СНТ (САДОВОЕ
НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ТОВАРИЩЕСТВО) В ИЖС (ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО)
TRANSFER OF A LAND PLOT FROM SNT (GARDEN NON-PROFIT PARTNERSHIP) TO IZHS (INDIVIDUAL HOUSING CONSTRUCTION)
УДК 4414
Абрамов Владислав Юрьевич, Бакалавр, Владивостокского государственного университета экономики и сервиса, кафедра: Гражданско-правовых дисциплин.Владивосток, Россия
Abramov V.Y. vladislav.abramov.96@inbox.ru.
Аннотация
В статье рассмотрена тема перевода земельного участка из СНТ в ИЖС этапы перевода и возможные трудности с которыми может столкнуться простой обыватель. Приведены примеры недостатков и пути их решения. Земельные участки, которые в простонародье называют для постройки дачи, могут иметь разный статус - СНТ (садовое некоммерческое товарищество) или ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). СНТ выделяются, как правило, на сельскохозяйственных землях, их собственники используют в основном для огорода и сада, а при желании еще возводят постройки. Вторые располагаются только на землях населенных пунктов, их предназначение -быть площадкой для постройки жилого дома.
S u m m a r y
The article discusses the topic of transferring a land plot from SNT to IZHS stages of transfer and possible difficulties that a simple layman may encounter. Examples of shortcomings and ways to solve them are given. Land plots, which the common people call for the construction of a summer residence, can have different statuses - SNT (garden non-profit partnership) or individual housing construction (individual housing construction). SNT are allocated, as a rule, on agricultural lands, their owners use mainly for the vegetable garden and orchard, and if desired, they also erect buildings. The second are located only on the lands of settlements, their purpose is to be a site for the construction of a residential building.
Ключевые слова: Садовое некоммерческое товарищество, Индивидуальное жилищное строительство, дачный участок, садоводческое товарищество, индивидуальное строительство.
Keywords: Garden non-profit partnership, Individual housing construction, summer cottage, gardening partnership, individual construction.
Каждый земельный участок, независимо от местоположения и площади, относится к определенной категории и имеет тот или иной вид разрешенного использования. СНТ (садовое некоммерческое товарищество), ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и т.д. Узнать о статусе и целевом назначении территории можно из кадастрового паспорта, где указаны ключевые сведения об участке. С 1 января 2019 г. в силу вступил Федеральный закон от 29 июля 2018 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1]. Настоящий закон вызвал множество вопросов среди граждан и управляющих структур, а также у кадастровых инженеров. Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» исключает «дачные» земельные участки, относя земельные участки в зоны застройки индивидуальными и малоэтажными жилыми объектами, блокированной застройки жилой зоны. Дома на таких участках имеют возможность приобрести статус — объектов индивидуального жилищного строительства.
Предметом Закона № 217-ФЗ является регулирование отношений, возникающих в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. Статья 3 этого Закона ввела следующие понятия: садовый участок — участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей; садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с временным пребыванием в таком здании; хозяйственные постройки — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения (в том числе временные), пред- назначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд; и т.д. В связи с этим возникают и будут возникать многочисленные вопросы и проблемы использования и управления этими территориями и регистрации прав на недвижимое имущество. Этот закон пришел на смену Федеральному закону от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» разграничил понятия садового участка, дачного участка и участка для огородничества [2]. Данный Закон упростил порядок оформления прав на
земельные участки и расположенные на нем объекты недвижимости, но и решал жилищные проблемы горожан, что, несомненно, вызывало интерес у городского населения. Некоторые граждане в целях улучшения своих жилищных условий перебирались на свои участки в домики, вагончики, некоторые строили индивидуальные дома для дальнейшего проживания в них
[3].
По мнению Ерофеева Б.В., Липецкера М.С. садоводческие товарищества получили официальное разрешение на строительство «летнего садового домика». Дачное и садовое строительство приобретает большое распространение по всему Советскому Союзу. Более того, в 1960-е годы оно становится «одним из видов жилищной кооперации» [4].
Часто правообладатели не уделяют достаточно внимания юридическим аспектам, полагая, что категория и вид разрешенного использования являются идентичными понятиями. В действительности, это разные вещи и их нужно принимать в расчет, чтобы не нарушать закон и знать свои права и обязанности как собственника участка. Особенно большое значение таких вопросов имеют в случае необходимости перевода земель из СНТ, ИЖС. Чаще всего собственника интересует, как перевести земли под ИЖС с перспективой дальнейшего строительства дома.
Статус земли определяет перечень разрешенных видов использования, при этом существуют определенные ограничения, например, участки в ИЖС обязательно относятся к категории земель поселений. В свою очередь, садовые товарищества образуются исключительно на сельскохозяйственных территориях. В следствии чего, если возникает потребность осуществить перевод категорию земли из СНТ в ИЖС, владельцу предстоит сменить категорию недвижимости. Предварительно необходимо определить, насколько это целесообразно. Однако перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов проблематичен [3].
Плюсы СНТ.
В России на протяжении долгих лет практикуется создание садовых товариществ, в них у каждого участника есть определенная доля собственности. Это почти идентично дачному некоммерческому партнерству, но такие участки расположены в более привлекательной местности с точки зрения плодородности почв, они находятся в экологически чистых районах, удаленных от населенных пунктов. Из плюсов СНТ можно назвать меньшую в сравнении с ИЖС стоимость, а также возможность использования территории исключительно для сельскохозяйственного производства.
Минусы СНТ.
- наличие массы сложностей с регистрацией проживания - в большинстве случаев прописаться удается только после рассмотрения дела в суде;
- проблемы с получением права собственности при выходе из числа участников СНТ - выделить участок в натуре позволяет проведение процедуры межевания;
- низкая оценочная стоимость жилья, обусловленная тем, что любая постройка (независимо от размеров) на территории земельного участка обозначается как дачный дом.
Особенности владения участками под ИЖС.
Земель под индивидуальное жилищное строительство, у них также есть ряд особенностей, о которых стоит знать правообладателю. Помимо затрат на перевод земель из СНТ в ИЖС, собственнику следует быть готовым к ограничению количества построек и размера участка, а также необходимости заказа проекта дома у государственной компании.
На участке ИЖС нет сложностей с получением прописки, поскольку жилью присваивается определенный адрес, собственник получает дополнительные преимущества, например, возможность получения почтовых извещений и посылок. Участки с данным видом разрешенного использования считаются престижными, поэтому вполне понятна заинтересованность в переводе земель.
Что требуется для перевода земельного участка из СНТ в ИЖС:
По закону перевод земель СНТ в ИЖС должен производиться несколькими этапами, первым из которых будет составление и подача ходатайства об изменении статуса недвижимости. В этом документе должны быть указаны четкие обоснования необходимости перевода земель из одной категории в другую, права на имущество, номер участка согласно государственному кадастру. Помимо ходатайства в компетентные органы (органы местного самоуправления или исполнительной власти) необходимо предоставить:
- правоустанавливающие документы (выписка из ЕГРП) и письменное согласие собственника на перевод земель в другой статус;
- копия российского паспорта (для физических лиц) либо выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей;
- кадастровый план земельного участка.
Период рассмотрения ходатайства 2-3 месяца, при этом поводов для отказа существует всего несколько: подача документов ненадлежащим лицом
или наличие проблем с документами. Вследствие чего, задачей первоочередной важности можно назвать сбор и оформление бумаг в соответствии с установленными законом требованиями. В случае отказа, собственник имеет законное право обратится в суд для обжалования решения.
Таким образом, перед тем как принять решение о переводе земельного участка из СНТ в ИЖС изучите все плюсы и минусы, а также определите для себя какую цель вы преследуете, есть множество случаев, когда выгоднее оставить СНТ, в настоящее время имеется возможность строительства дома и получить прописку в садовом некоммерческом товариществе.
Литература
1. Федеральный закон от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
2. Федеральный закон от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (с изменениями и дополнениями) (утратил силу) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
3. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».
4. Ерофеев Б.В., Липецкер М.С. Землепользование в городах, рабочих, дачных и курортных поселках. М., 1959. С. 74.
Literature
1. Federal Law of July 29, 2017 No. 217-FZ (as amended on August 03, 2018) "On the conduct by citizens of horticulture and gardening for their own needs and on amendments to certain legislative acts of the Russian Federation" [Electronic resource] // ATP "Consultant Plus".
2. Federal Law of April 15, 1998 No. 66-ФЗ "On horticultural, vegetable gardening and summer house non-profit associations of citizens" (with amendments and additions) (no longer valid) [Electronic resource] // ATP "Consultant Plus".
3. "Land Code of the Russian Federation" dated 10.25.2001 N 136-ФЗ (as amended on 03/18/2020) [Electronic resource] // ATP "Consultant Plus".
4. Erofeev B.V., Lipetsk M.S. Land use in cities, workers, summer cottages and resort towns. M., 1959.P. 74.
