CC BY
102
Налогообложение
Удк 336.225.6
оценка возможности изменения основных элементов налога при переходе к налогообложению недвижимости на основе кадастровой стоимости
А. В. ПЫЛАЕВА, кандидат экономических наук, доцент кафедры геоинформатики и кадастра E-mail: [email protected] Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет
В статье отмечается, что определение главных элементов налога, включающих объект и субъект налогообложения, налоговую базу, ставку и льготы, - это способ решения посредством налогов социальных, экономических и политических задач существования и развития общества. Планируемые изменения имущественного налогообложения физических и юридических лиц в части налогов, взимаемых с объектов недвижимости, нуждаются в проработке и анализе. Исследуется возможность изменения основных элементов налога на недвижимость в контексте планируемых изменений системы имущественного налогообложения.
Ключевые слова: объект обложения налогом на недвижимость, налоговая база, налоговый потенциал, плательщики налога, кадастровая оценка недвижимости, кадастровая стоимость.
Введение
В налоговой системе особое место занимают налоги на недвижимость. Визуальная определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости. Именно поэтому налог на недвижимое имущество -
это один из основных исторически сложившихся налогов во всех развитых странах мира.
О необходимости реформирования системы имущественного налогообложения и перехода к налогообложению недвижимости пишут современные ученые. Так, В. Г. Пансков отмечает, что «в перспективе налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц и земельный налог могут быть заменены налогом на недвижимость» [6]. Исследователь М. В. Мишустин указывает, что «введение налога на недвижимость должно стать шагом в реформировании системы имущественного налогообложения в Российской Федерации, так как должно сократить количество имущественных налогов и установить в качестве налоговой базы единую стоимостную основу» [3]. При этом он указывает на две проблемы, без решения которых введение налога на недвижимость невозможно: полнота учета объектов недвижимости и качество определения налоговой базы на основе рыночной стоимости.
Начиная с проведения эксперимента по налогообложению недвижимости в Великом Новгороде и Твери в 1997-2005 гг., в Российской Федерации формируются условия для введения налога на недвижимость на основе кадастровой стоимости [1]. В Послании Президента РФ Федеральному Собранию
[7] отмечено: «... считаю также, что для укрепления собственной налоговой базы регионов надо предоставить им право перейти к налогообложению недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости, причем начиная уже с 2014 г.». Основные направления налоговой политики РФ на 2013 г. и на плановый период 2014 и 2015 гг. также говорят об этом.
Непроработанные и не подготовленные к введению налоги, как и любые новации в сфере общественных финансов, могут иметь негативные последствия в социальной и экономической сферах. Необходима продуманная концепция внесения изменений в действующее законодательство, задачей которых будет в том числе и минимизация экономических и социальных рисков от введения новой модели налога в действие.
Объект налогообложения налогом на недвижимость
Принцип экономического основания налогов, нашедший свое закрепление в п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, гласит, что налоги не могут быть произвольными. Любому налогу либо сбору должна предшествовать цель его введения в привязке к объекту налогообложения. Долгое время в России существовали намерения введения единого налога на недвижимость, которые сложились под воздействием международного опыта, на основании которого проводился эксперимент по введению налога на недвижимость в Великом Новгороде и Твери [4]. Обязательным условием эксперимента являлось формирование единого объекта налогообложения - земли плюс улучшений - как объекта права и объекта налогообложения.
Для того чтобы рассмотреть возможность введения единого объекта недвижимости как объекта налогообложения, исследуем существование единого объекта налогообложения как объекта учета, объекта права, объекта обращения на рынке недвижимости и объекта оценки. Отметим, что понятие «единый объект недвижимости» интуитивно понимаемо, однако законодательно не определено.
Объект недвижимости как объект правового учета. Учет прав на объекты недвижимости осуществляется в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) Российской Федерации. Деятельность по ведению ГКН регламентируется Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ведением ГКН зани-
мается Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии. Учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Учет единых объектов недвижимости не ведется.
Объект недвижимости как объект обращения на рынке недвижимости. Объект недвижимости как объект обращения на рынке недвижимости определяется законами существования и функционирования рынка недвижимости, в частности спросом и предложением. На рынке недвижимости, как правило, представлен единый объект: стоимость жилого дома и нежилого здания включает стоимость земельного участка; стоимость квартиры включает стоимость ее местоположения.
Объект недвижимости как объект оценки. Объекты недвижимости как объекты оценки в целях налогообложения определяются методиками государственной кадастровой оценки, которые утверждаются Министерством экономического развития РФ. Оценка единого объекта недвижимости в настоящее время методиками не предусмотрена.
Таким образом, отсутствует возможность перехода к налогу на единый объект недвижимости по причине отсутствия понятия «единый объект недвижимости» в законодательном поле, в системе правового учета недвижимости. Практика регистрации прав на объекты недвижимости не сформировала единого объекта права. Рассмотрим проблему на примере единого объекта недвижимости - индивидуального жилого дома, состоящего из земельного участка и находящихся на нем улучшений, основное из которых -жилое строение. Права на земельный участок и права на жилое строение зачастую оформлены на разных физических лиц. Отметим, что индивидуальные жилые дома составляют 36,7 % объектов капитального строительства в 42 субъектах РФ (табл. 1).
Исходя их этих условий, были сформулированы следующие предложения:
1) объектом обложения налогом на недвижимость предлагается считать объекты капитального строительства (ОКС) жилого фонда и нежилого фонда, принадлежащие физическим и юридическим лицам;
2) земельный налог предлагается оставить без изменений.
Объекты капитального строительства жилого фонда в составе объектов капительного строительства, учтенные в Государственном кадастре недвижимости, составляют преимущественное
Таблица 1
распределение объектов капитального строительства по назначению в 42 субъектах рФ
назначение количество Окс
Ед. %
1-я группа. Объекты многоквартирной жилой застройки 12 132 973 46,1
2-я группа. Объекты индивидуальной жилой застройки 9 661 194 36,7
3-я группа. Объекты, предназначенные для хранения транспорта 1 170 182 4,4
4-я группа. Объекты садового, огородного и дачного строительства 573 315 2,2
5-я группа. Объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, включая объекты многофункционального назначения 242 144 0,9
6-я группа. Объекты, предназначенные для временного проживания 10 491 0,0
7-я группа. Объекты офисно-делово-го назначения 68 410 0,3
8-я группа. Объекты санаторно-курортного назначения 29 306 0,1
9-я группа. Объекты производственного назначения 709 135 2,7
10-я группа. Объекты социальной инфраструктуры 206 569 0,8
11-я группа. Объекты портов, вокзалов, станций 3 726 0,04
12-я группа. Объекты иного назначения 736 355 2,8
13-я группа. Сооружения 789 042 3,0
Всего*... 26 332 842 100,0
* Объекты капитального строительства жилого фонда 1-й и 2-й группы составляют 82,8 %, ОКС нежилого фонда - 17,2 %.
большинство - 83 %. (см. табл. 1). Этот вывод сделан на основе анализа статистических данных, полученных автором в ходе собственных исследований при проведении работ по кадастровой оценке в 42 субъектах РФ в 2012 г.
налоговая база по налогу на недвижимость
Для подготовки к изменению налоговой базы имущественного налогообложения в России выполнялись международные проекты и работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства жилого и нежилого фондов. В 2008-2009 гг. осуществлялась реализация проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской
Федерации». По результатам его реализации была определена кадастровая стоимость объектов недвижимости (зданий (строений), сооружений), расположенных на территории Республики Татарстан, Кемеровской, Калужской и Тверской областей [9]. В 2010-2011 гг. на территории Республики Татарстан и Калужской области была осуществлена реализация проекта «Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости» [2]. В 2010-2012 гг. на территории всей страны были проведены работы по определению кадастровой стоимости объектов капитального строительства жилого и нежилого фондов, учтенных в государственном кадастре недвижимости.
Анализ возможности применения результатов проведенных работ в налогообложении недвижимости показал, что налоговая база по объектам капитального строительства жилого фонда и нежилого фонда в настоящее время определена только для налогоплательщиков - физических лиц. По налогу на объекты капитального строительства, принадлежащие юридическим лицам, налоговая база не определена по следующим причинам:
1) юридические лица ведут расчет остаточной стоимости недвижимого имущества для налогообложения, опираясь на собственный учет объектов недвижимости;
2) недвижимое имущество учитывается по остаточной стоимости, сформированной в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета, утвержденным в учетной политике конкретной организации;
3) за более чем 20-летний период преобразований объекты капитального строительства нежилого фонда, большинство из которых принадлежит юридическим лицам, не были вовлечены в активный оборот, поэтому не прошли государственного кадастрового учета;
4) общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ), на основании которого классифицируется недвижимое имущество юридических лиц, не согласован с классификатором государственного кадастрового учета недвижимости;
5) налоговым законодательством не предусмотрена пообъектная передача остаточной стоимости в налоговые органы; для начисления налога в налоговые органы поступает среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения;
6) объекты недвижимости, в том числе нежилого фонда, для определения налоговой базы формируются из государственного кадастра недвижимости;
7) заявительный характер учета недвижимости в государственном кадастре недвижимости и отсутствие у юридических лиц необходимости ее государственной регистрации приводят к тому, что государственный кадастр недвижимости не содержит полной и достоверной информации об объектах недвижимости нежилого фонда, принадлежащих юридическим лицам;
8) рынок объектов капитального строительства нежилого фонда, большинство из которых принадлежит юридическим лицам, недостаточно развит для определения рыночных цен на объекты недвижимости, что накладывает дополнительные условия на разработку методологии оценки кадастровой стоимости для обеспечения качества расчета кадастровой стоимости в этих условиях [8]. Изменения по имущественному налогообложению юридических лиц в части налогов, взимаемых с объектов недвижимости, не подготовлены:
- из-за отсутствия возможности оценки последствия изменения имущественного налогообложения юридических лиц:
- из-за отсутствия возможности пообъектного сравнения остаточной стоимости и кадастровой
стоимости объектов капитального строительства, принадлежащих юридическим лицам.
Эти выводы подтверждены практическими исследованиями: в Республике Татарстан в проекте участвовало 38 предприятий, которые представили сведения о 5 136 объектах капитального строительства, находящихся на балансе и входящих в состав основных фондов. Попытка сопоставления с данными государственного кадастрового учета не увенчалась успехом - с большой долей условностей и допущений соответствие было найдено менее чем для 10 % объектов.
В результате проведенного исследования автор предлагает (см. рисунок):
1) ввести переходный период для подготовки изменений налоговой базы с инвентаризационной на кадастровую стоимость по объектам налогообложения, принадлежащим юридическим лицам, с 2014 по 2020 г.;
2) ввести форму пообъектного представления сведений от налогоплательщиков - юридических лиц в налоговые органы для исчисления налога на недвижимость с 2014 г. (табл. 2);
3) в 2015 г. сопоставить полученную информацию от налогоплательщиков с данными государственного кадастра недвижимости, выявить перечень объектов для уточнения учетных характеристик в государственном кадастре недвижимости, выявить перечень объектов для постановки на государственный кадастровый учет;
ф
X К О н и О
и ф
ф > ф
2014 г.
Налоговая база -кадастровая стоимость
2020 г.
Налоговая база -кадастровая стоимость
Ф X X К О н и О
и ф
О
£
Ф >
X X
го ^
с
Предлагаемые изменения налоговой базы по налогу на недвижимость
Таблица 2 Форма представления сведений от налогоплательщиков - юридических лиц в налоговые органы для исчисления налога на недвижимость
Показатель Сумма, руб.
Среднегодовая стоимость объектов недвижимости из состава имущества, признаваемого объектом налогообложения, по состоянию на 01.01.2014 В том числе:
1) среднегодовая стоимость зданий, строений, сооружений, помещений, представленная пообъектно с указанием: - местоположения (адреса) объекта недвижимости - типа объекта (жилое/нежилое) - года постройки - материала стен - значения основной единицы измерения (площадь/объем) - процента износа
2) сумма налога, исчисленная к уплате в бюджет
3) сумма налога, не уплаченная в бюджет в связи с предоставлением налоговых льгот В том числе:
- по льготам, установленным федеральным законодательством
- по льготам, установленным законодательством (указывается наименование субъекта РФ)
4) в 2015-2018 гг. осуществить уточнение характеристик и постановку на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства, принадлежащих юридическим лицам;
5) в 2019 г. провести кадастровую оценку, проанализировать полученную кадастровую стоимость как базу для налогообложения;
6) с 2020 г. вести налогообложение объектов капитального строительства, принадлежащих юридическим лицам, на основе кадастровой стоимости.
Выводы
В результате проведенных исследований сделан вывод о готовности изменений налоговой базы только для налогоплательщиков - физических лиц. Налог на недвижимость позиционируется как местный налог, поэтому существенные изменения коснутся структуры региональных и местных налоговых потенциалов. Так как в настоящее время налог на имущество юридических лиц является ведущим налогом в системе
региональных налогов, выпадение доходов регионального бюджета потребуется компенсировать, либо потребуется вносить изменения в структуру расходов. Поскольку в состав имущества юридических лиц входит не только недвижимое, но и движимое имущество, необходимость перераспределения в различные бюджеты вызовет изменения в администрировании налога. В условиях отсутствия учета и оценки объектов капитального строительства, принадлежащих юридическим лицам, нет возможности провести оценку экономических и финансовых последствий таких нововведений. Поэтому в краткосрочном периоде предлагается их не осуществлять.
Этот вывод подтвержден в информационном сообщении Министерства финансов РФ от 31.01.2013 «Об основных элементах налога на недвижимое имущество», в котором сообщается о намерениях изменения элементов имущественного налогообложения только в отношении физических лиц [5].
Список литературы
1. Безруков В. Б., Дмитриев М.Н., Пылаева А. В. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: монография Н. Новгород: Изд-во ННГАСУ 2011. С. 46-49. URL: http://www. bibl. nngasu. ru/electronic %20resources/ uch-metod/economy/5027.pdf.
2. Краткий информационный отчет «Анализ социально-экономических последствий введения налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки недвижимости» / Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. URL: http://www. ecsro. ra/uploads/import/doc_raseestr/2773665/1.pdf.
3. Мишустин М. В. Администрирование имущественного налогообложения в России. Стратегия развития. М.: ЮНИТИ. 2011. С. 115-119.
4. О проведении эксперимента по налогообложению недвижимости в городах Великом Новгороде и Твери: Федеральный закон от 20.07.1997 № 110-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Об основных элементах налога на недвижимое имущество: информационное сообщение Министерства финансов РФ от 31.01.2013. URL: http://www. minfin. ru/ru/official/index. php?id4=18463.
6. Пансков В. Г. Налоги и налоговая система Российской Федерации. М.: Финансы и статистика. 2008. С. 407.
7. Послание Президента В. Путина Федеральному Собранию РФ от 12.12.2012 // Рос. газ. № 287. 13.12.2012.
8. Пылаева А. В. Обеспечение качества кадастровой оценки недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. № 10. С. 65-73.
9. Пылаева А. В. Разработка и тестирование системы кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации // Земля Беларуси. 2012. № 1. С. 20-24.
